Tribunal Judiciaire · JCP — 7 octobre 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE 
de [Localité 7]
[Localité 6]


☎ :[XXXXXXXX01]




N° RG 23/09725 
N° Portalis DBZS-W-B7H-XU5A

N° de Minute : L 24/00503

JUGEMENT 

DU : 07 Octobre 2024





[B] [M]


C/

[Y] [S]
[E] [T]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 07 Octobre 2024






DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)


Mme [B] [M], demeurant [Adresse 4]

représentée par Me Anne-laurence DELOBEL BRICHE, avocat au barreau de LILLE 

ET :


DÉFENDEUR(S)

Mme [Y] [N] [S], demeurant [Adresse 3]


M. [E] [X] [I] [T], demeurant [Adresse 2]

non comparants




COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L'AUDIENCE PUBLIQUE DU 01 Juillet 2024 

Mélanie COCQUEREL, Juge, assistée de Sylvie DEHAUDT, Greffier

 

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 07 Octobre 2024, date indiquée à l'issue des débats par Mélanie COCQUEREL, Juge, assistée de Sylvie DEHAUDT, Greffier
















 RG 23/09725– Page - MA 

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 25 mars 2019 avec effet au 1er avril 2019, Mme [B] [M] a donné en location à Mme [Y] [S] un appartement n°106 situé au rez-de-chaussée de la résidence [8], [Adresse 5]/ [Adresse 3] à [Localité 7] et d’un parking n°69 situé à la même adresse, moyennant un loyer mensuel initial de 731 euros, outre une provision sur charges de 60 euros.

Par acte sous seing privé du 25 mars 2019, M. [E] [T] s’est porté caution solidaire des engagements pris par Mme [S] pour une durée de neuf ans à compter du 1er avril 2019.

Par acte d’huissier du 1er mars 2022, Mme [M] a fait délivrer à Mme [S] un commandement de payer visant la clause résolutoire contenue dans le bail afin d’obtenir le paiement d’une somme de 1 681,24 euros dont 1608,86 euros à titre principal au titre des loyers et charges impayés.

Ce commandement de payer a été notifié par voie électronique à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) dans le Nord le 2 mars 2022.

Par acte d’huissier du 6 janvier 2023, Mme [M] a fait délivrer à Mme [S] un commandement de payer visant la clause résolutoire contenue dans le bail afin d’obtenir le paiement d’une somme de 4 735 euros dont 4 662,62 euros à titre principal au titre des loyers et charges impayés.

Ce commandement de payer a été notifié par voie électronique à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) dans le Nord le 9 janvier 2023.

Il a été dénoncé par acte d’huissier avec sommation de payer le même arriéré à M. [T] par acte d’huissier du 24 janvier 2023.

Par acte d’huissier du 23 février 2023, Mme [M] a fait délivrer à Mme [S] un commandement de payer visant la clause résolutoire contenue dans le bail afin d’obtenir le paiement d’une somme de 3 599,52 euros dont 3 526,72 euros à titre principal au titre des loyers et charges impayés.

Ce commandement de payer a été notifié par voie électronique à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) dans le Nord le 24 février 2023.

Il a été dénoncé par acte d’huissier avec sommation de payer le même arriéré à M. [T] par acte d’huissier du 8 mars 2023.

Par acte d’huissier du 19 mai 2023, Mme [M] a fait délivrer à Mme [S] un commandement de payer visant la clause résolutoire contenue dans le bail afin d’obtenir le paiement d’une somme de 3 408 euros dont 3 335,20 euros à titre principal au titre des loyers et charges impayés.

Ce commandement de payer a été notifié par voie électronique à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) dans le Nord le 22 mai 2023.

Il a été dénoncé par acte d’huissier avec sommation de payer le même arriéré à M. [T] par acte d’huissier du 30 mai 2023.

Par acte de commissaire de justice du 12 septembre 2023, Mme [M] a fait assigner Mme [S] et M. [T] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille aux fins de voir, au visa des articles 1728 du code civil, des dispositions de la loi du 6 juillet 1989 et sous le bénéfice de l’exécution provisoire, constater l’acquisition de la clause résolutoire contenue au bail, ordonner l’expulsion de la locataire et condamner celle-ci solidairement avec la caution au paiement de l’arriéré de loyers et à une indemnité d’occupation jusqu’à son départ effectif des lieux.

Le 3 novembre 2023, un état des lieux de sortie a été contradictoirement établi.

L’affaire a été appelée à l’audience du 8 avril 2024 et renvoyée à deux reprises afin de permettre à Mme [M] de signifier ses dernières écritures aux défendeurs qui n’ont pas comparu.

L’affaire a été retenue à l’audience du 1er juillet 2024.

Mme [M], représentée par son conseil, s’en est rapportée à ses dernières écritures aux termes desquelles elle sollicite de voir, au visa des mêmes articles que ceux de l’acte introductif d’instance et toujours sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

condamner solidairement les défendeurs au paiement des loyers et charges dus ainsi que le coût des réparations locatives, soit la somme de 3 726,41 euros suivant compte définitif arrêté au 28 mars 2024 assortie également des intérêts légaux à compter du commandement de payer pour les sommes qui y paraissent et à compter de l’assignation pour le surplus,condamner solidairement les défendeurs au paiement de la somme de 700 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les frais et dépens en ce compris le coût du commandement et tous ceux effectués pour parvenir au jugement.
Mme [S] et M. [T] qui ont été cités et à qui les dernières écritures de la demanderesse ont été signifiées par actes de commissaire de justice des 14 et 17 juin 2024, n’ont pas comparu et ne se sont pas faits représenter.

A l'issue de l'audience, la décision a été mise en délibéré au 7 octobre 2024.


MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond.
Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande de paiement des loyers et charges

Aux termes de l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Par ailleurs, en application de l’article 1240 du code civil, le préjudice du bailleur résultant de l'occupation du logement postérieurement à la résiliation du bail est réparé par l'allocation d'une indemnité mensuelle d'occupation due de la résiliation à la libération des lieux et équivalente au loyer, provision sur charges comprises.

En l’espèce, il ressort du décompte définitif arrêté au 28 mars 2024 et produit par la bailleresse que le solde débiteur de la locataire au 6 février 2024 est de 3 726,41 euros, étant observé que le dépôt de garantie, soit 584,80 euros a été déduit et que cette somme intègre celle de 3 230,70 euros au titre des dégradations locatives, de 150 euros au titre de l’entretien de la chaudière et de 50 euros au titre du coût de remplacement du système d’accès aux parties communes en double exemplaire.

Il s’en déduit que Mme [S] est redevable d’une somme de 880,51 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayées arrêtés au 28 mars 2024.

Déduction faite du dépôt de garantie d’un montant de 584,80 euros, elle est donc redevable d’une somme de 295,71 euros.

L’acte de cautionnement solidaire ne contient pas la mention manuscrite de M. [T] exigée par l’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable à la date de signature alors que cette formalité est prescrite à peine de nullité.

Seule Mme [S] sera donc condamnée à payer à Mme [M] la somme de 295,71 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayées arrêtés au 28 mars 2024.

Cette somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement dans la mesure où des règlements conséquents ont été effectués par Mme [S] depuis la délivrance de l’assignation.


Sur la demande de paiement des frais de remise en état du logement

Aux termes de l’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989, un état des lieux est établi selon des modalités définies par décret en Conseil d'État, pris après avis de la Commission nationale de concertation dans les mêmes formes et en autant d'exemplaires que de parties lors de la remise et de la restitution des clés. Il est établi contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles et joint au contrat de location.
Si l'état des lieux ne peut être établi dans les conditions prévues au premier alinéa, il est établi par un commissaire de justice, sur l'initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire et à un coût fixé par décret en Conseil d'État. Dans ce cas, les parties en sont avisées par le commissaire de justice au moins sept jours à l'avance, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception.
A défaut d'état des lieux ou de la remise d'un exemplaire de l'état des lieux à l'une des parties, la présomption établie par l'article 1731 du code civil ne peut être invoquée par celle des parties qui a fait obstacle à l'établissement de l'acte ou à sa remise à l'une des parties.

Aux termes de l'article 7 c) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement.

En l’espèce, aucun état des lieux d’entrée n’est produit par la bailleresse.

Il y a toutefois lieu d’appliquer la présomption établie par l’article 1731 du code civil aux termes duquel s'il n'a pas été fait d'état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire.

La bailleresse sollicite le règlement d’une somme de 3 230,70 euros au titre des dégradations locatives qui correspond au devis établi par la société Help [Localité 7] Métropole.

Ce devis comprend les reprises suivantes :
remplacement du vitrage et réglage de porte,réfection du joint (plan de travail+évier+baignoire+vasque de salle de bain),refixation de la vasque, remplacement de la bonde de la vasque+baignoire+remplacement mousseur+flexible et pommeau de douche,forfait peinture salon, entrée, chambres 1 et 2,coûts des fournitures et main d’œuvre associés à ces différentes interventions,frais de déplacement.
S’ajoute à cette somme celle de 150 euros au titre de l’entretien de la chaudière et de 50 euros au titre du remplacement du système d’accès aux parties communes en double exemplaire.

L’état des lieux de sortie contradictoirement établi le 3 novembre 2023 mentionne :
un badge Vigic cassé et l’autre fendu,un enfoncement de la porte palière ainsi que la présence de quelques tâches et de multiples éclats,des tâches sur les murs et plinthes et trous sur certains murs du logement,une vitre cassée (fenêtre du salon),une vasque déboîtée dans la salle de bains et l’absence de joint autour de celle-ci,un système de vidage de la vasque cassé,un bouchon bonde vasque cassé,un tablier de baignoire déboîté,un défaut de jonction des joints de la baignoire,un bouchon de bonde de la baignoire cassé,des dépôts de calcaire sur la robinetterie de la baignoire et le pommeau de douchette.
Il se déduit de l’ensemble de ces constats que la nécessité de repeindre les murs de toutes les pièces du logement n’est pas établie, un simple nettoyage étant susceptible de permettre de remédier à la présence de tâches et une intervention de rebouchage aux quelques trous présents.

Ce poste de remise en peinture a été chiffré à la somme de 1 980 TTC.

Il convient de le réduire à une somme de 500 euros pour permettre le nettoyage et le rebouchage des quelques trous présents sur les murs.

La somme de 1 750,70 euros sera donc retenue au titre du devis produit.

Par ailleurs, l’état des lieux de sortie mentionne seulement, concernant la chaudière : « élément non testé, sous réserve de fonctionnement ultérieur ». Il n’est pas précisé que celle-ci n’aurait pas été entretenue et la facture d’entretien par la bailleresse n’est pas produite.

Il n’y a donc pas lieu de retenir ce coût.

Mme [S] sera donc condamnée à payer à Mme [M] la somme de 1 750,70 euros au titre des dégradations locatives.

En effet, pour les mêmes motifs que ceux précédemment exposés, il n’y a pas lieu de condamner M. [T] au paiement de ces sommes.

Cette somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement.



Sur les demandes accessoires

En application de l'article 696 du code de procédure civile, Mme [S] qui succombe à la présente instance sera condamnée aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer du 19 mai 2023.

Pour les mêmes motifs, elle sera condamnée à payer à Mme [M] la somme de 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Enfin, en application de l'article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire de droit.


PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats tenus en audience publique, par jugement réputé contradictoire et en dernier ressort, mis à disposition au greffe,

CONDAMNE Mme [Y] [S] à payer à Mme [B] [M] la somme de 295,71 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayées arrêtés au 28 mars 2024 ;

CONDAMNE Mme [Y] [S] à payer à Mme [B] [M] la somme de 1 750,70 euros au titre des frais de remise en état du logement ;

CONDAMNE Mme [Y] [S] à payer à Mme [B] [M] la somme de 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Mme [Y] [S] aux dépens de l'instance qui comprendront le coût du commandement de payer du 19 mai 2023 ;

REJETTE les autres demandes ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire de droit.

La GREFFIÈRE Le JUGE