Tribunal Judiciaire · Référés JCP — 7 octobre 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE 
de LILLE
[Localité 4]


☎ :[XXXXXXXX01]




N° RG 24/00814 
N° Portalis DBZS-W-B7I-YKX5

N° de Minute : 24/00181

ORDONNANCE DE REFERE

DU : 07 Octobre 2024





[V] [O]


C/

[W] [K]
[P] [J]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ORDONNANCE DU 07 Octobre 2024






DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)


Mme [V] [O], demeurant [Adresse 3]

représentée par Me Bénédicte LAVILLE, avocat au barreau de PARIS, substitué par Me Anna BAROIS, avocat au barreau de LILLE


ET :


DÉFENDEUR(S)

M. [W] [K], demeurant [Adresse 2]


Mme [P] [J], demeurant [Adresse 2]

représentés par Me Virginie STIENNE-DUWEZ, avocat au barreau de LILLE





COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L'AUDIENCE PUBLIQUE DU 09 Septembre 2024 

Capucine AKKOR, Juge, assistée de Deniz AGANOGLU, Greffier

 

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 07 Octobre 2024, date indiquée à l'issue des débats par Capucine AKKOR, Juge, assistée de Sylvie DEHAUDT, Greffier















 RG 814/24 – Page - MAEXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Suivant acte notarié en date du 1er avril 2016, Madame [V] [O] a donné à bail à Monsieur [W] [K] et Madame [P] [J] un logement situé [Adresse 2] à [Localité 6] (59), moyennant le paiement d’un loyer mensuel total de 690 euros, hors charges, pour une durée de 3 ans renouvelable.

Par acte de commissaire de justice du 17 janvier 2024, Madame [V] [O] a fait signifier à Monsieur [W] [K] et Madame [P] [J] un commandement de payer la somme principale de 2834,55 euros, en se prévalant de la clause résolutoire insérée au bail et des dispositions des articles 7 et 24 de la loi du 6 juillet 1989.

La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie de la situation d'impayé de loyers par voie électronique avec avis de réception du 18 janvier 2024.

Par acte de commissaire de justice signifié le 4 avril 2024, Madame [V] [O] a fait assigner Monsieur [W] [K] et Madame [P] [J] en référé devant le Juge des contentieux de la protection du tribunal de judiciaire de LILLE aux fins de voir :

Constater l’acquisition de la clause résolutoire prévue au bail d'habitation conclu entre elles faute de paiement ;Ordonner leur expulsion et celle de tout occupant de leur chef, si besoin est, avec le concours de la force publique, à compter de la signification de la présente ordonnance ;Condamner solidairement Monsieur [W] [K] et Madame [P] [J] à lui payer par provision la somme de 3590,84 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au mois de mars 2024 ;Condamner solidairement Monsieur [W] [K] et Madame [P] [J] à lui payer par provision une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, à compter de l’acquisition de la clause résolutoire au 18 mars 2024 jusqu’à la libération effective des lieux ;Dire qu’il sera également procédé au transport des meubles et objets mobiliers dans tel local que l’huissier instrumentaire avisera, à la charge, aux frais et aux risques de la partie défenderesse ;Condamner Monsieur [W] [K] et Madame [P] [J] solidairement au paiement de la somme de 700 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer.
En application des dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, cette assignation a été notifiée à la préfecture du Nord par voie électronique avec avis de réception du 5 avril 2024.

L’affaire a été appelée et retenue à l'audience du 9 septembre 2024. Madame [V] [O], représentée par son conseil, s’en est rapportée aux demandes contenues dans son acte introductif d’instance sauf à actualiser la dette locative arrêtée au 26 août 2024 à la somme de 5271,18 euros. Elle s’oppose aux demandes de délais de paiement et de délais pour quitter les lieux.

Monsieur [W] [K] et Madame [P] [J] ont été représentés par leur conseil et s’en sont référés à leurs écritures déposées, aux termes desquelles ils sollicitent de :

A titre principal :Juger n’y avoir lieu à référé ;Débouter la demanderesse de ses demandes ;La condamner à leur payer la somme de 1200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.
A titre subsidiaire :Réduire le montant des sommes réclamées aux sommes justifiées ;Juger qu’ils régleront les sommes dues par 36 mensualités ;Suspendre les effets de la clause résolutoire ;Débouter Madame [V] [O] de ses demandes ;Laisser à chaque partie la charge de ses dépens.
A titre infiniment subsidiaire :Réduire le montant des sommes réclamées aux sommes justifiées ;Leur accorder un délai de 24 mois pour quitter le logement ;Débouter Madame [V] [O] de ses demandes ;Laisser à chaque partie la charge de ses dépens.
A l’issue de l’audience, l’affaire a été mise en délibéré au 7 octobre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Monsieur [W] [K] et Madame [P] [J] ayant été représentés, il y a lieu de statuer par ordonnance contradictoire.

Sur la compétence du juge des référés :

L'article 835 du code de procédure civile dispose que le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
 
Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

En l’espèce, l’article 835 du code de procédure civile précise bien que le Juge des contentieux de la protection est compétent, et ce en dépit de toute contestation sérieuse, pour prescrire des mesures conservatoires pour faire cesser ledit trouble.

Or, le défaut de paiement des loyers établi ci-dessous constitue un trouble manifestement illicite au sens de l'article 835 suscité.

Il sera en outre relevé que l’appréciation de l’existence alléguée de désordres, qui relèverait de la compétence du juge du fond, ne fait pas l’objet d’une demande reconventionnelle reprise dans le dispositif des écritures.

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Nord par la voie électronique le 5 avril 2024, soit plus de deux mois avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, Madame [V] [O] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 18 janvier 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 4 avril 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Le juge des référés est donc compétent et l’action est recevable.

Sur la résiliation du bail et l’expulsion :

Il résulte du bail signé par les parties qu’il contient une clause résolutoire qui prévoit qu'en cas de non-paiement des loyers ou charges échus, le bail pourra être résilié de plein droit, à l'initiative du bailleur, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.
Or, Madame [V] [O] justifie avoir régulièrement signifié le 17 janvier 2024 un commandement de payer visant la clause résolutoire ainsi que les dispositions des articles 24 de la loi du 6 juillet 1989 et 6 de la loi du 31 mars 1990, pour un montant de 2834,55 euros.
Il ressort par ailleurs du relevé de compte que ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, les versements effectués n'ayant pas permis de régler les sommes dues.

Par conséquent, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 18 mars 2024.

Sur la dette locative et les délais de paiement :

Il résulte de l'article 7 a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ainsi que des termes du contrat de bail auquel la loi donne force obligatoire suivant les dispositions de l'article 1103 du code civil que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges aux termes convenus.

Par ailleurs, aux termes de l'article 1310 du code civil, la solidarité est légale ou conventionnelle, elle ne se présume pas. 

En l’espèce, Madame [V] [O] verse aux débats les pièces suivantes :

le contrat de bail souscrit entre les parties le 1er avril 2016 ;le commandement de payer visant la clause résolutoire du bail, en date du 17 janvier 2024 ;le décompte de la créance arrêtée au 26 août 2024, échéance du mois de septembre 2024 incluse.
Or, il résulte du contrat de bail liant les parties, du commandement de payer, de l’assignation et du décompte locataire produit à l'audience que Monsieur [W] [K] et Madame [P] [J] restent à devoir à Madame [V] [O] la somme de 5271,18 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, arrêtés au 26 août 2024, échéance du mois de septembre 2024 incluse.

En outre, il est expressément prévu dans le contrat de location la solidarité entre les co-locataires. Dès lors, les débiteurs seront condamnés solidairement.

Il convient par conséquent de condamner solidairement Monsieur [W] [K] et Madame [P] [J] à payer à Madame [V] [O] la somme de 5271,18 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, avec intérêts au taux légal à compter du 17 janvier 2024, pour la somme de 2834,55 euros, et à compter de la date de la signification de la présente ordonnance pour le surplus ;

Selon l’article 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989, modifié par les dispositions de la loi du 27 juillet 2023 applicables aux instances en cours, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. 

Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.
En l’espèce, Madame [V] [O] s’oppose à l'octroi de délais de paiement.

Cependant, il résulte du diagnostic social et financier, de la lettre envoyée par Monsieur [K] au tribunal le 10 avril 2024 et des débats que Monsieur [W] [K] et Madame [P] [J] résident dans la maison avec leurs deux enfants mineurs et à charge, qu'ils perçoivent des revenus mensuels de 3650 euros environ et s'acquittent de charges d'un montant mensuel de 2666 euros environ, loyer compris, sans toutefois produire des pièces justificatives.

En outre, Monsieur [W] [K] et Madame [P] [J] ont manifesté une volonté réelle de régulariser leur situation financière en proposant de régler un supplément en plus du reliquat du loyer courant pour apurer leur dette, expliquant qu’ils allaient pouvoir en apurer la totalité prochainement. Il convient de souligner qu’ils ont effectué des versements mensuels réguliers depuis l’assignation en justice et qu’ils ont repris le paiement de leur loyer courant (notamment avec le versement d’un loyer de 782,42 euros le 6 août 2024).

Au vu du montant de la dette locative, de la situation du locataire, de la reprise des paiements et de la proposition de règlement formulée à l'audience, des délais de paiement leur seront accordés.

Monsieur [W] [K] et Madame [P] [J] seront ainsi autorisés à s'acquitter de leur dette par mensualités successives d'un montant de 146 euros, en plus du loyer courant et des charges, selon les modalités prévues au dispositif de la présente ordonnance.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus à l'égard de Monsieur [W] [K] et Madame [P] [J] pendant le cours des délais ainsi accordés.

Si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause de résiliation du bail sera réputée n’avoir jamais été acquise.

Dans le cas contraire, à défaut de paiement d’une seule échéance dans les délais du loyer courant ou des mensualités supplémentaires, la clause de résiliation de plein droit reprendra ses effets, le bail sera résilié et Madame [V] [O] pourra faire procéder à leur expulsion et à celle de tous occupants.

Sur l’indemnité d’occupation :

L’article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, il convient de le condamner au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle.

Il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation, réparant pour le bailleur le préjudice résultant de l’occupation du logement par le locataire au-delà de la résolution du contrat de bail, par référence à la valeur locative du bien, soit en l’espèce 782,42 euros, correspondant au loyer et charges mensuels qui auraient été dus pour le logement si le bail n’avait pas été résilié, et de condamner in solidum Monsieur [W] [K] et Madame [P] [J] à son paiement jusqu’à libération effective des lieux.

Cette indemnité d’occupation mensuelle se substitue au loyer à compter du 18 mars 2024 et est incluse dans la condamnation principale jusqu'au terme du mois de septembre 2024 inclus.
Sur les dépens :

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [W] [K] et Madame [P] [J], qui succombent à l’instance, seront condamnés in solidum aux entiers dépens, en ce compris notamment le coût du commandement de payer.

Sur les frais irrépétibles :

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Monsieur [W] [K] et Madame [P] [J], condamnés aux dépens, devront verser in solidum à Madame [V] [O] une somme qu'il est équitable de fixer à 500 euros, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Sur l’exécution provisoire :

En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Il sera rappelé que l’exécution provisoire est de droit.
PAR CES MOTIFS

Nous, Juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu entre Madame [V] [O] et Monsieur [W] [K] et Madame [P] [J], portant sur le logement situé [Adresse 2] à [Localité 6] (59) sont réunies à la date du 18 mars 2024 ;

Par conséquent, CONSTATONS la résiliation du bail liant les parties ;

ORDONNONS la suspension des effets de la clause de résiliation de plein droit à l'égard de Monsieur [W] [K] et Madame [P] [J] pendant le cours des délais de paiement accordés ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [W] [K] et Madame [P] [J] à payer à Madame [V] [O] la somme provisionnelle de 5271,18 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, avec intérêts au taux légal à compter du 17 janvier 2024, pour la somme de 2834,55 euros, et à compter de la date de la signification de la présente ordonnance pour le surplus ;

ACCORDONS à Monsieur [W] [K] et Madame [P] [J] des délais de paiement, et les AUTORISONS à se libérer de sa dette locative en 36 mensualités, dont 35 mensualités de 146 euros, et la 36ème et dernière échéance soldant la dette ;

RAPPELONS que chaque mensualité de 146 euros est due en plus du montant du loyer courant et des charges ;

DISONS que le paiement de chaque mensualité devra intervenir avant le 10 du mois, et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance et ensuite, de mois en mois, le 10 de chaque mois, jusqu'à parfait règlement ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause de résiliation du bail sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

En revanche, à défaut de paiement de toute mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée huit jours après la réception d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception :

DISONS que la clause de résiliation retrouve son plein effet à cette date ;

DISONS que l’intégralité de la dette redevient immédiatement exigible ;

AUTORISONS, à défaut pour Monsieur [W] [K] et Madame [P] [J] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, Madame [V] [O] à faire procéder à leur EXPULSION ainsi qu’à celle de tout occupant de leur chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

CONDAMNONS in solidum Monsieur [W] [K] et Madame [P] [J] à payer à Madame [V] [O] une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle d'un montant de 782,42 euros, à compter du 18 mars 2024 jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

RAPPELONS les dispositions des articles L.433-1 et suivants, R.433-1 et suivants du code de procédures civiles d'exécution s'agissant des meubles laissés dans les lieux, en ce qu’elles énoncent « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne. A défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire » ;

CONDAMNONS Monsieur [W] [K] et Madame [P] [J] in solidum aux entiers dépens ;

CONDAMNONS Monsieur [W] [K] et Madame [P] [J] à payer in solidum à Madame [V] [O] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

RAPPELONS à Monsieur [W] [K] et Madame [P] [J] qu’ils peuvent saisir la commission de médiation, à condition de justifier du dépôt préalable de l'enregistrement d'une demande de logement social ou, à défaut, d'apporter la justification de l'absence de demande. Pour saisir la commission de médiation, il convient d'utiliser le formulaire Cerfa N°15036*1 (téléchargeable sur le site internet des services de l'État dans le Nord "nord.gouv.fr") à retourner complété et accompagné de toutes les pièces justificatives requises à l'adresse suivante :

DIRECTION DEPARTEMENTALE DE LA COHESION SOCIALE
Mission accès au logement - Secrétariat de la commission médiation DALO
[Adresse 5]
[Adresse 5]
[Localité 4]

DISONS qu’une copie de la présente décision sera adressée par les soins du greffe au représentant de l’Etat dans le département pour information.

Ainsi jugé et prononcé à LILLE par mise à disposition au greffe de la juridiction, le 7 octobre 2024, date indiquée à l’issue des débats en audience publique en application de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

LA GREFFIERE,
S. DEHAUDT
LA JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION,
Capucine AKKOR