Tribunal Judiciaire · Référés — 8 octobre 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE
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Référé 
N° RG 24/01263 - N° Portalis DBZS-W-B7I-YSQQ
SL/CG


JUGEMENT PROCÉDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND

DU 08 OCTOBRE 2024




DEMANDERESSE : 

Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 3], pris en la personne de son syndic en exercice SERGIC SAS
[Adresse 3]
[Localité 2]
représentée par Me Julien BRIOUT, avocat au barreau de LILLE


DÉFENDERESSE : 

S.A.S. FONCIERE WW, venant aux droits de la SCI FONCIERE WW
[Adresse 1]
[Localité 2]
non comparante





PRÉSIDENT : Carine GILLET, Première vice-présidente, suppléant le Président en vertu des articles R. 311-17 et R. 311-21 du Code de l’Organisation Judiciaire

GREFFIER : Sébastien LESAGE

DÉBATS à l’audience publique du 17 Septembre 2024

JUGEMENT mis en délibéré au 08 Octobre 2024




LE PRÉSIDENT

Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil et avoir mis l’affaire en délibéré, a statué en ces termes :


La SAS FONCIÈRE WW est propriétaire des lots n° 28,29, 54, 55, 100, 163, 165 et 166 dépendant d’un immeuble soumis au régime de la copropriété situé à [Localité 4], [Adresse 3] et dont le syndic en exercice est la SAS SERGIC. 

Par acte du 05 août 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble, pris en la personne de son syndic, la SAS SERGIC, a fait assigner la SAS FONCIERE WW devant le président du tribunal judiciaire de Lille statuant selon la procédure accélérée au fond aux fins de voir condamner la partie défenderesse sous le bénéfice de l’exécution provisoire au paiement des sommes suivantes : 
- 21.174,87 euros au titre des charges de copropriété impayées avec intérêts de droit à compter de la mise en demeure du 13 février 2024, sur la somme de 15.660,75 euros et pour le surplus à compter de la présente assignation, 
- 1.500 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive, 
- 1.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile
- les dépens.

L’affaire appelée à l’audience du 17 septembre 2024 pour y être plaidée.

Le syndicat des copropriétaires, représenté par son avocat, sollicite le bénéfice de son exploit introductif d’instance.

Bien que régulièrement assignée, par remise de l’acte suivant les modalités de l’article 659 du code de procédure civile, la SAS FONCIERE WW ne s’est pas fait représenter. 

Il est renvoyé à l’assignation pour un plus ample exposé des motifs conformément aux dispositions des articles 446-1 et 455 du code de procédure civile. 

La présente décision est réputée contradictoire.


MOTIFS DE LA DECISION

En l’absence du défendeur qui n’a pas constitué avocat, il sera fait application des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile selon lesquelles il appartient au juge de ne faire droit à la demande que dans la mesure où celle-ci apparaît recevable, régulière et bien fondée. 

Sur les charges de copropriété

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 telle que modifiée, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L'article 14-1 de cette loi prévoit que « Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L'assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l'exercice comptable précédent, Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l'assemblée générale peut fixer des modalités différentes. La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale ».

En application de l'article 19-2 de cette même loi, à défaut du versement à sa date d'exigibilité d'une provision due au titre de l'article 14-1 et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles. Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l'approbation par l'assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles. Cet article est également applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l'article 14-2-1.

Il résulte des dispositions d'ordre public de l'article 19-2 que le syndicat des copropriétaires peut exiger, après une mise en demeure infructueuse à l'issue du délai de trente jours, le paiement immédiat des provisions échues et à échoir dès lors qu'elles ont fait l'objet d'un vote du syndicat des copropriétaires dans le cadre du budget prévisionnel et/ou d'un fonds de travaux.

L'obligation à la dette existe dès lors que l'assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé par le copropriétaire dans les délais prévus à l'article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965.

En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse aux débats : 
- un relevé de propriété établissant la qualité de copropriétaire de la partie défenderesse, 
- les appels de charges et travaux, 
- les relevés individuels de charges,
- le relevé de compte arrêté au 18 juillet 2024,
- le procès-verbal de l’assemblée générale du 28 juin 2023, du 28 mai 2024 ayant approuvé les comptes de l’exercice précédent et adopté le budget prévisionnel de l’exercice suivant, 
- le contrat de syndic, 
- la mise en demeure du 13 février 2024. 

Le syndicat des copropriétaires présente une réclamation à hauteur de 21.174,87 euros, correspondant à la créance qu’il estime détenir à l’égard de la SAS FONCIERE WW, selon décompte arrêté au 18 juillet 2024, appels du 4ème trimestre 2024 inclus .
Le décompte inclut cependant des frais non justifiés, qui ne constituent pas des “frais nécessaires” au sens des dispositions de l’article 10-1 a/ de la loi du 10 juillet 1965, s’agissant de frais inutiles et répétés sans effet aucun sur le débiteur. 
Il convient ainsi de déduire la somme de 312 euros (192 + 120, au titre de frais d’avocat), portée.

La SAS FONCIERE WW se trouve ainsi débitrice de la somme de 20.862,87 euros (21.174,87 - 312), au titre des charges de copropriété impayées incluant les sommes dues au titre du 4ème trimestre 2024, et appels de fonds, non encore échus, au paiement de laquelle elle sera condamnée. 
Cette somme produira intérêts au taux légal sur la somme qui y est visée (15780,75 euros), à compter du 15 février 2024, date de la réception, par la débitrice défaillante de la lettre de mise en demeure du 13 février 2024 (pièce n°2). 


Sur les dommages et intérêts pour résistance abusive

Les manquements de la SAS FONCIERE WW à son obligation de régler les charges de copropriété à échéance sans exposer de raisons pouvant expliquer cette carence sont constitutifs d’une faute causant gravement préjudice à la collectivité des copropriétaires, privée d’une partie des fonds nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble ; ce préjudice financier étant certain et distinct de celui réparé par les intérêts moratoires, d’où il suit que la partie défenderesse sera condamnée au paiement de la somme de 1.200 euros à titre de dommages-intérêts.



Sur les demandes accessoires

La SAS FONCIERE WW, qui succombe, supportera les dépens et sera en outre condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1.000 euros, sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, au titre des sommes que cette partie a dû exposer pour assurer sa représentation et la préservation de ses droits, qu’il serait inéquitable de laisser à sa charge. 

La présente décision est exécutoire en application des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.


PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par jugement réputé contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au greffe,

Condamne la SAS FONCIERE WW à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé à [Localité 4], [Adresse 3], pris en la personne de son syndic, la SAS SERGIC, la somme de 20.862,87 euros (vingt mille huit cent soixante-deux euros et quatre-vingt sept centimes) au titre des charges de copropriété et de travaux selon décompte au 18 juillet 2024 appels du 4ème trimestre inclus et charges à échoir de 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 15 février 2024 sur la somme de 15780,75 euros, 

Condamne la SAS FONCIERE WW à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé à [Localité 4], [Adresse 3] pris en la personne de son syndic, la SAS SERGIC, la somme de 1.200 euros (mille deux cents euros) à titre de dommages et intérêts ;

Condamne la SAS FONCIERE WW à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé à [Localité 4], [Adresse 3] pris en la personne de son syndic, la somme de 1.000 euros (mille euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la SAS FONCIERE WW aux dépens,

Rappelle que le présent jugement est exécutoire de droit.

Le présent jugement a été signé par le Président et le greffier. 


LE GREFFIER LE PRÉSIDENT






Sébastien LESAGE Carine GILLET