Tribunal Judiciaire · Loyers Commerciaux — 1 octobre 2024

TRIBUNAL 
JUDICIAIRE
DE LYON

Loyers Commerciaux

N° RG 23/00007 - N° Portalis DB2H-W-B7H-XZOT

Jugement du 01 Octobre 2024







N° minute : 













Notifié le :




Copie exécutoire 
et expédition à :




Maître Rodolphe AUBOYER-TREUILLE - 805
Maître Vanessa JAKUBOWICZ-AMBIAUX - 350





RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS


A l’audience publique de la Juridiction des Loyers Commerciaux tenue le 01 Octobre 2024 par :

Michel-Henry PONSARD, Vice-président, 

Délégué par ordonnance de Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de LYON, et siégeant comme Juge Unique,

Assisté de Florence FENAUTRIGUES, Greffière 

Après avoir entendu les parties à l’audience publique du 03 Septembre 2024 et avoir reçu leurs mémoires,

Après en avoir délibéré, le jugement contradictoire suivant a été rendu dans l’affaire opposant :

DEMANDERESSE

SAS SEVALOR, 
dont le siège social est sis [Adresse 2]


représentée par Maître Rodolphe AUBOYER-TREUILLE de la SELAS BREMENS AVOCATS, avocats au barreau de LYON



DEFENDERESSE

SAS MOD’EXPRESS
dont le siège social est sis [Adresse 1]


représentée par Maître Vanessa JAKUBOWICZ-AMBIAUX de la SCP JAKUBOWICZ & ASSOCIES, avocats au barreau de LYON








FAITS ET PRETENTIONS DES PARTIES :

Par acte d'huissier du 10 mars 2023, la société SEVALOR a fait assigner devant le juge des loyers commerciaux la société MOD'EXPRESS aux fins de : 

- fixer à la somme de 21 224,00 € HT et HC / an en principal, le loyer du bail renouvelé entre les parties à compter du 1er octobre 2022 et condamner la société MOD'EXPRESS aux intérêts de droit au taux légal sur l’arriéré résultant de cette fixation, à compter de chacune des échéances trimestrielles et ce depuis le 1er octobre 2022, outre capitalisations des intérêts,
- juger que l’application du loyer de renouvellement s’appliquera sans lissage au sens des dispositions de la loi PINEL du 18 juin 2014, au regard du motif de déplafonnement dudit loyer, le bail s’étant prorogé tacitement pour atteindre plus de douze années,
- à titre subsidiaire, ordonner une expertise, 
- condamner la société MOD'EXPRESS à verser la somme de 3 000 € par application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu'aux dépens.
 
Par jugement en date du 6 juin 2023 auquel il convient de se référer pour plus ample exposé des faits et de la procédure, une expertise a été confiée à Madame [P] [I] pour fournir les éléments déterminant la valeur locative des locaux au 1er octobre 2022.

L'expert a déposé son rapport le 27 décembre 2023.

Dans son mémoire après expertise Monsieur [E] [V] demande au juge des loyers commerciaux de : 

- fixer à la somme de 19 182 € par an, en principal, le loyer du bail renouvelé entre les parties au 1er octobre 2022,
- condamner la société MOD'EXPRESS aux intérêts de droit au taux légal sur l’arriéré résultant de cette fixation, à compter de chacune des échéances trimestrielles et ce depuis le 1er octobre 2022, outre capitalisation des intérêts,
- juger que le loyer de renouvellement s'appliquera sans lissage,
- condamner la société MOD'EXPRESS à lui verser une indemnité de 3 000 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu'aux dépens qui comprendront le coût de l’expertise judiciaire.
 
La société MOD'EXPRESS entend pour sa part dans son mémoire que :

- le rapport de l'expert judiciaire soit homologué en toutes ses dispositions et que le loyer de renouvellement soit fixé à la somme de 15 885 € par an,
- la société SEVALOR soit condamnée à lui verser la somme de 5 000 € sur le fondement de l’article 700 du CPC ainsi qu’aux dépens de l’instance.
 

MOTIFS DE LA DECISION :

Il sera rappelé à titre liminaire qu'il a déjà été constaté le déplafonnement du loyer à raison de la durée du bail supérieure à 12 ans.

Qu'il convient dès lors de se prononcer sur la valeur locative applicable au nouveau bail.
 
Attendu que les parties s'accordent sur la valeur locative brute de 209 € telle que retenue par l'expert judiciaire dans son rapport et une surface pondérée de 70,6 m2.

Que la société MOD'EXPRESS sollicite l'homologation du rapport de Madame [P] [I], soit 15 885 € (225 € m2p (après pondération de +7,5%, soit 1,075 x 209 = 225) x 70,6m2p)
 
Que la société SEVALOR entend pour sa part que la valeur locative nette soit fixée à 271,70 € (209 + 30 %), soit 15% au titre de l'absence de clauses contraignantes pour le preneur déjà retenue par l'expert et 15% au titre de l'édification d'une mezzanine.

Que néanmoins s'agissant de ce dernier point, il sera relevé que la mezzanine a été édifiée par le précédent preneur de la société KS DIFFUSION (la société JOSCIA) sans autorisation du bailleur : Mademoiselle [X] (bail du 22 novembre 1999).

Que le 11 juillet 2000 une subrogation de bail est intervenue au bénéfice de la société MOD’EXPRESS et qu'à cette occasion les parties ont déclaré et reconnu qu’une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité était intervenue depuis l’origine du bail. Que le loyer a dès lors été porté à 50 000 F par an, charges en sus il est révisable tous les ans.
 
Que le 13 juillet 2021 la société SEVALOR est devenue propriétaire des locaux.

Qu'il s'en suit qu'aucune majoration ne saurait être appliquée pour un aménagement préexistant dont il a manifestement déjà été tenu compte par les parties au travers des actes subséquents au bail initial de 1999.
 
Que compte tenu de ces éléments, il convient de fixer le montant du loyer du bail renouvelé à compter du 1er octobre 2022 à la somme de 15 885 € an/HT et HC.

Que la demande au titre du lissage des loyers ne relève pas de la compétence du juge des loyers commerciaux.
 
Attendu que l'instance ayant été rendue nécessaire par les demandes manifestement exagérées de la société SEVALOR qui souhaitait que le nouveau loyer annuel soit porté à 21 224 €, il convient de la condamner aux dépens en ce compris les frais d'expertise.

Que la société SEVALOR sera par ailleurs condamnée à verser à la société MOD'EXPRESS la somme de 1 500 € par application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile. 

Qu'il n'y a pas lieu de l'écarter l'exécution provisoire de droit de la présente décision, compte tenu de l'ancienneté du renouvellement.
 PAR CES MOTIFS :

Statuant publiquement, par jugement contradictoire, en premier ressort,

Rappelle qu'il a déjà été constaté le déplafonnement du loyer à raison de la durée du bail supérieure à 12 années ;
 
Fixe à la somme de 15 885 € an/HT et HC le loyer annuel du bail renouvelé à compter du 1er octobre 2022, aux intérêts de droit au taux légal sur l’arriéré résultant de cette fixation, à compter de chacune des échéances trimestrielles, outre capitalisation des intérêts ; 

Dit que la demande au titre du lissage des loyers ne relève pas de la compétence du juge des loyers commerciaux ;
 
Condamne la société SEVALOR à verser à la société MOD'EXPRESS la somme de 1 500 € par application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Condamne la société SEVALOR aux dépens de l'instance en ce compris les frais d'expertise.

Rappelle que l'exécution provisoire est de droit et dit n'y avoir lieu à l'écarter.

Ladite décision a été prononcée par mise à disposition au greffe.


LE GREFFIER LE PRESIDENT