Tribunal Judiciaire · 3ème Chbre Cab A5 — 8 octobre 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE
 DE MARSEILLE 

TROISIEME CHAMBRE CIVILE - SECTION A

JUGEMENT N°24/
du 08 OCTOBRE 2024



Enrôlement : N° RG 24/04240 - N° Portalis DBW3-W-B7I-4X7T

AFFAIRE : S.D.C. [Adresse 3] (la SELARL C.L.G.)
C/ S.C.I. DEPIERRE AMELINE



A l'audience Publique d’orientation du 08 Juillet 2024

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Présidente : Madame Stéphanie GIRAUD
Greffière : Madame Pauline ESPAZE

A l'issue de laquelle, la date du délibéré a été fixée au : 08 Octobre 2024
selon la procédure sans audience prévu à l’article L. 212-5-1 du Code de l’organisation judiciaire

Dépôt de dossiers sans plaidoiries au plus tard le 18 Juillet 2024



PRONONCÉ : Par mise à disposition au greffe le 08 Octobre 2024

Par Madame Stéphanie GIRAUD
Assistée de Madame Pauline ESPAZE, Greffière





NATURE DU JUGEMENT

réputée contradictoire et en premier ressort

NOM DES PARTIES



DEMANDEUR

Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] 
représenté par son Syndic en exercice la E.U.R.L. CITYA PARADIS
immatriculée au RCS de Marseille sous le numéro 352 590 616 
dont le siège social est sis [Adresse 1]
prise en la personne de son représentant légal 

représenté par Maître Philippe CORNET de la SELARL C.L.G., avocats au barreau de MARSEILLE



C O N T R E



DÉFENDERESSE

S.C.I. DEPIERRE AMELINE
immatriculée au RCS de Versailles sous le numéro 832 197 008 
dont le siège social est sis [Adresse 2]
prise en la personne de son représentant légal 

défaillante



*****

EXPOSE DU LITIGE

La SCI DEPIERRE AMELINE est propriétaire d’un lot n°5 au sein de l’immeuble en copropriété sis [Adresse 3] à [Localité 4].

Par acte de commissaire de justice en date du 9 avril 2024, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice la société CITYA PARADIS, a fait citer la SCI DEPIERRE AMELINE, devant le Tribunal judiciaire de MARSEILLE aux fins de :

Vu la Loi du 10 juillet 1965 modifiés, notamment ses articles 10, 10-1 

CONDAMNER la SCI DEPIERRE AMELINE à payer au Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] à [Localité 4], représenté par son Syndic en exercice, la somme de 22.128,46 €, au titre des charges de copropriété dues au 10 mars 2024,

CONDAMNER la SCI DEPIERRE AMELINE à payer au Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] à [Localité 4], représenté par son Syndic en exercice, la somme de 1.272,57 €,

Le tout avec intérêts au taux légal à compter du 24 janvier 2024, date du commandement de payer, 

CONDAMNER la SCI DEPIERRE AMELINE à payer au Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] à [Localité 4], représenté par son Syndic en exercice, la somme de 2.000€ à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,

CONDAMNER la SCI DEPIERRE AMELINE à payer au Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] à [Localité 4], représenté par son Syndic en exercice en exercice, la somme de 1.651€ au titre des frais irrépétibles, sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile, outre les entiers dépens de l’instance.

******

L’affaire a été enrôlée sous le numéro RG 24/4240.

La SCI DEPIERRE AMELINE, citée à étude, est défaillante.

La clôture de la procédure est intervenue le 7 juillet 2024. S’agissant d’une procédure sans audience, le demandeur disposait d’un délai jusqu’au 18r juillet pour déposer son dossier de plaidoirie. 

L’affaire a été mise en délibéré au 8 octobre 2024.

*****

MOTIFS DE LA DECISION

La SCI DEPIERRE AMELINE a été régulièrement cité à étude selon les modalités de l’article 658 du Code de procédure civile. Le défendeur n’ayant pas constitué avocat, la décision rendue en premier ressort sera réputée contradictoire en application des dispositions de l'article 473 du Code de procédure civile.

En application de l’article 472, alinéa 2, du Code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande au titre des charges de copropriété

En application des articles 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges inhérentes aux services collectifs, aux éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot ainsi que celles relatives à la conservation, l’entretien et l’administration des parties communes, proportionnellement, dès lors que les comptes de l’exercice considéré ont été régulièrement approuvés par l’assemblée générale et n’ont fait l’objet d’aucun recours.

Aux termes de l’article 10-1, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Par ailleurs, et en application des dispositions de l’article 14-1 de la même loi, les copropriétaires sont tenus de verser au syndic par quarts à défaut de disposition contraire votée par l’assemblée, et à proportion des valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, le budget prévisionnel des dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble.

Conformément à l’article 1353 du Code civil, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver l’existence et le montant de la créance qu’il allègue à l’encontre du copropriétaire défendeur.

L’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que les actions personnelles nées de l'application de cette loi entre des copropriétaires, ou entre un copropriétaire et le syndicat, se prescrivent par un délai de dix ans, sans préjudice de l'application des textes spéciaux fixant des délais plus courts.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite aux termes de ses dernières écritures le paiement d’une somme totale de 22.128,46 euros au titre des charges de copropriété impayées au 10 mars 2024.

Il produit à l’appui de ses demandes, notamment, le relevé cadastral de propriété, la fiche de l’immeuble, le commandement de payer par Huissier du 24 janvier 2024, le décompte de la dette, le mandat du syndic, les procès-verbaux d’assemblée générale du 7 juillet 2022, du 31 octobre 2022, du 30 août 2023, le décompte individuel des charges au titre de l’année 2022, les appels de fonds de 2023 et 2024, et des factures.

Le caractère exigible de la créance constituée par les charges réclamées au titre de l’année 2023 est établi par les procès-verbaux des assemblées générales 2022 et 2023, qui ont approuvé les comptes de la copropriété et/ou les budgets prévisionnels pour ces exercices comptables, et pour les travaux structurels et dont il n’est pas discuté qu’ils n’ont pas été contestés. Ces charges sont donc exigibles et la créance à ce titre est justifiée. 

Il ressort donc que les assemblées générales ainsi notamment que les décisions qui y ont été prises concernant l’approbation des comptes et des budgets prévisionnels, n’ayant pas fait l’objet de recours ni de contestation, sont devenues définitives et opposables à la SCI DEPIERRE AMELINE.

La créance que détient le Syndicat des copropriétaires à l’égard de cette dernière est donc certaine, liquide et exigible.

Il ressort des documents mentionnés que le montant des charges dues au 10 mars 2024, sans frais de contentieux, est de 22.128,46 euros.

Concernant la somme réclamée au titre des honoraires de contentieux, de mise en demeure, de recouvrement ou de relance, il y a lieu de rappeler que l'article 10-1 de la loi précitée permet au syndicat, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, d'imputer au seul copropriétaire défaillant les frais nécessaires exposés par lui, notamment les frais de mise en demeure, de relance pour le recouvrement d'une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement, qui sont à la charge du débiteur. 

En revanche, l’activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes dues par un copropriétaire constitue un acte élémentaire d’administration de la copropriété faisant partie de ses fonctions de base. 

Les frais et honoraires réclamés à ce titre ne constituent donc des frais nécessaires au sens de l’article 10-1 précité que s’ils correspondent à des diligences précises et exceptionnelles au regard de la gestion courante du syndic.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires réclame à ce titre la somme de 1272,57 euros.
Ainsi les frais de mise en demeure réitérés à 3 mois d’intervalle entre septembre et décembre 2023, sont pour l’un d’eux inopérants. Le tribunal ne retiendra que la mise en demeure du 18 septembre 2023.
L’acte de sommation de payer en date du 9 février 2024, ainsi que les diligences accomplis le 21 décembre 2023, 20 février 2024, doivent être pris en compte au titre des dépens.
Par conséquent, le tribunal ne retiendra au titre des frais nécessaires que la somme de 48 euros, le syndicat des copropriétaires sera débouté du surplus. 

Ainsi, sera retranchée comme inutiles au recouvrement de la créance ou relevant de la gestion normale d’une copropriété ou des frais irrépétibles, la somme de 1224,57euros. 

Monsieur [X] [D] [O] devra donc payer au syndicat des copropriétaires la somme de 22 128,46 euros au titre des arriérés de charges de copropriété, outre la somme de 48 euros au titre des frais nécessaires de mise en demeure.

Sur la demande de dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 alinéa 3 du Code civil, le créancier qui a subi du fait de la mauvaise foi de son débiteur en retard, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.

En application de l’article 1241 du code civil, la simple résistance à une action en justice ne constitue pas un abus de droit.

Il ressort des pièces produites par le syndicat des copropriétaires que le non-paiement des appels de fonds par la SCI DEPIERRE AMELINE, dont certains sont liés à des travaux structurels importants à réaliser sur l’immeuble, est extrêmement préjudiciable à la copropriété compte tenu du coût des travaux. Sans acquittement par chacun des copropriétaires du leur quote-part, les travaux ne peuvent être réalisés, et la SCI ne peut ignorer les répercussions de sa carence. 

En conséquence, la SCI DEPIERRE AMELINE sera condamnée au paiement de la somme de 2000 euros à ce titre. 

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. 

Par ailleurs, aux termes de l’article 700 (1°) du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations. 

La SCI DEPIERRE AMELINE qui succombe sera condamnée aux entiers dépens, en ce compris les frais de sommation de payer, en date du 21 décembre 2023, 9 février 2024, d’assignation et d’hypothèque légale.

Il serait par ailleurs inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais irrépétibles non compris dans les dépens qui ont été exposés dans le cadre de la présente instance. La SCI DEPIERRE AMELINE sera donc condamnée au paiement de la somme de 1 651 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.
Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, l’exécution provisoire est de droit. 

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant en premier ressort, par jugement réputé contradictoire et rendu par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE la SCI DEPIERRE AMELINE à payer au Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] à [Localité 4], représenté par son Syndic en exercice la somme de 22.128,46 euros, compte arrêté au 10/03/2024, avec intérêts légaux sur la somme objet du commandement de payer à compter de celui-ci (24 janvier 2024) et sur la différence à compter de l’assignation introductive d’instance ;

CONDAMNE la SCI DEPIERRE AMELINE à payer au Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] à [Localité 4], représenté par son Syndic en exercice la somme de 48 euros au titre des frais nécessaires, avec intérêts légaux sur la somme objet du commandement de payer à compter de celui-ci (24 janvier 2024) et sur la différence à compter de l’assignation introductive d’instance ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires [Adresse 3] [Localité 4] représenté par son syndic en exercice du surplus de sa demande au titre des frais nécessaires, ce surplus relevant des frais irrépétibles et dépens, 

CONDAMNE la SCI DEPIERRE AMELINE à payer au Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] à [Localité 4], représenté par son Syndic en exercice la somme de 2000 euros à titre de dommages et intérêts, pour résistance abusive, 

CONDAMNE la SCI DEPIERRE AMELINE à payer au Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] à [Localité 4], représenté par son Syndic en exercice la somme de 1651 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE la SCI DEPIERRE AMELINE aux entiers dépens de l’instance en ce compris les frais d’huissier en date du 21 décembre 2023, 09 février 2024, 20 février 2024 ;

REJETTE le surplus des demandes du syndicat des copropriétaires,

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

AINSI JUGÉ ET PRONONCÉ PAR MISE À DISPOSITION AU GREFFE DE LA TROISIÈME CHAMBRE CIVILE SECTION A DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE LE HUIT OCTOBRE DEUX MIL VINGT QUATRE. 

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE