Tribunal Judiciaire · 1ère Chambre Cab3 — 7 octobre 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE
 DE MARSEILLE 

PREMIERE CHAMBRE CIVILE


JUGEMENT N°24/365 du 07 Octobre 2024


Enrôlement : N° RG 22/01590 - N° Portalis DBW3-W-B7F-ZQ2X

AFFAIRE : M. [G] [X] ( Me Florence RICHARD)
C/ M. [W] [X] (Me Céline SOLER)


DÉBATS : A l'audience Publique du 08 Juillet 2024
 

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : BERGER-GENTIL Blandine, Vice-Présidente
 
Greffier lors des débats : BESANÇON Bénédicte, Greffier

Vu le rapport fait à l’audience

A l'issue de laquelle, les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le : 07 Octobre 2024

Jugement signé par BERGER-GENTIL Blandine, Vice-Présidente et par BESANÇON Bénédicte, Greffier à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.


NATURE DU JUGEMENT

contradictoire avant dire-droit et en premier ressort






NOM DES PARTIES

DEMANDEUR

Monsieur [G] [X]
né le [Date naissance 5] 1948 à [Localité 17]
de nationalité Française, demeurant [Adresse 4]

représenté par Me Florence RICHARD, avocat au barreau de MARSEILLE



CONTRE

DEFENDEUR

Monsieur [W] [X]
né le [Date naissance 1] 1953 à [Localité 17]
de nationalité Française, demeurant [Adresse 7]

représenté par Me Céline SOLER, avocat au barreau de MARSEILLE
































EXPOSE DU LITIGE :

Par acte authentique en date du 21 décembre 1999, Maitre [K], Notaire sis à [Localité 17] a dressé une donation entre vifs entre Madame [N] [Y] veuve [X] et ses deux fils, Monsieur [W] [X] et Monsieur [G] [X].

Dans le cadre de cette donation, elle leur a fait donation en avancement d’hoirie de la nue-propriété de la moitié indivise d’un immeuble sis [Adresse 8] et [Adresse 9]
[Adresse 9], comprenant un rez-de-chaussée à usage commercial, ainsi qu’un premier étage composé de deux appartements donnant l’un sur la [Adresse 19], l’autre sur le [Adresse 14] de type 3 et 2 cadastrés [Cadastre 21].

Madame [N] [Y] veuve [X] est décédée le [Date décès 3] 2009.

Soutenant que Monsieur [W] [X] aurait encaissé seul les loyers et charges au titre du bail commercial des locaux situé [Adresse 8] pour la période du 1er avril 2009 au 1er trimestre 2018, Monsieur [G] [X] a, suivant exploit en date du 17 février 2022, assigné devant le tribunal de céans Monsieur [W] [X] aux fins de :
- Juger que Monsieur [W] [X] a perçu seul les revenus générés par le bien indivis sis [Adresse 8] et [Adresse 9] depuis le décès de leur mère Madame [N] [Y] veuve [X] d'[Date décès 13] 2009 au 1er trimestre 2018 ;
- Juger que Monsieur [W] [X] a porté atteinte aux droits de son co-indivisaire en ne lui reversant pas la part lui revenant ;
- Condamner Monsieur [W] [X] a lui verser la somme de 85.598€ avec intérêts au taux légal à compter du 26 juin2019, sous astreinte de 500€ par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir ;
- Dire n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire ;
- Condamner Monsieur [W] [X] au paiement de la somme de 4000€ au titre de l'article 700 et à supporter les entiers dépens.

Aux termes de ses dernières conclusions signifiées le 07 décembre 2023, Monsieur [G] [X] demande au tribunal de :
- Débouter Monsieur [W] [X] de l’ensemble de son argumentation ;
- Condamner sous astreinte de 300€ par jour à compter du prononcé de la décision, Monsieur [W] [X] à communiquer l’intégralité de ses avis d’imposition depuis l’année 2009 incluse jusqu’en 2022 ;
- Juger que Monsieur [W] [X] a perçu seul les revenus générés par le bien indivis sis [Adresse 8] et [Adresse 10] depuis le décès de leur mère [N] [Y] veuve [X] d’[Date décès 13] 2009 au 1er trimestre 2018 ;
- Juger que Monsieur [W] [X] a porté atteinte aux droits de son coindivisaire en ne lui reversant pas la part lui revenant ;
- Condamner Monsieur [W] [X] à lui verser la somme de 85 598€ avec intérêts au taux légal à compter du 26 juin 2019, sous astreinte de 500€ par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir ;
- Condamner Monsieur [W] [X] au paiement de la somme de 25.000€ pour préjudice moral et financier du fait du non-respect de ses obligations dans la gestion des biens de l’indivision [X] ;
- Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire ;
- Condamner Monsieur [W] [X] au paiement de la somme de 5.000€ au titre de l’article 700 et à supporter les entiers dépens.

Au soutien de ses demandes il fait valoir qu’un contrat de mandat de gestion immobilière a été signé entre Madame [Y] veuve [X] mentionnée comme « décédée » et Monsieur [W] [X] et le [15] ; que Monsieur [W] [X] a encaissé seul des loyers et charges sur la période du 1er avril 2009 au 1er trimestre 2018 la somme de 213.591,78€ au titre du bail commercial des locaux situés [Adresse 8] à savoir le local commercial situé au RDC et le grand appartement T3 du 1 er étage ; que de son côté, il a, sur une période de 106 mois, occupé dans l’immeuble [Adresse 8] un logement insalubre et impropre à toute habitation ; que sur la base d’une estimation locative de ce logement de 400€/mois (soit 200 € pour chacun des co-indivisaires), il a tenté de se rapprocher de son frère et lui a proposé de déduire de la somme devant lui être reversée à hauteur de la somme de 106.795,85€ une somme de 21.200€, Monsieur [W] [X] restant ainsi lui devoir la somme de 85.598 € ; que malgré plusieurs relances aucune réponse ne lui a été apportée.
Il soutient que contrairement à ce qui est soutenu par son frère, il n’a jamais été convenu qu’il occupe à titre gratuit l’un des appartements situés au-dessus du [Adresse 8] en contrepartie de la perception par [W] [X] du montant des loyers du local commercial et des frais y afférents ; qu’aucun accord n’a été signé entre les deux frères sur ce point ; que [W] [X] a profité de l’état de santé fragile d’[G] [X] et du fait qu’il était en situation de rupture familiale pour s’attribuer l’intégralité des revenus de la succession de leur mère décédée en 2009 ; que [W] [X] lui a fait croire qu’il avait été déshérité par leur mère ; que ses deux filles se sont rapprochées du notaire, constatant alors que leur père n’avait non seulement pas été déshérité mais qu’il aurait dû percevoir depuis 2009 le produit locatif des biens appartenant à l’indivision [X] et dont il avait été floué.
Il indique qu’il a été poursuivi à tort par le Trésor public qui lui reprochait de ne pas avoir déclaré les revenus locatifs et donc de ne pas s’être acquitté du montant des impôts y afférents alors même qu’il n’avait perçu aucun revenu locatif ; que ce n’est que grâce à l’aide de ses filles que la situation a pu être rétablie et que les dégrèvements fiscaux ont pu être effectués sur toutes les années injustement redressées.

Par conclusions signifiées le 20 octobre 2023, Monsieur [W] [X] demande au tribunal de :
- Débouter Monsieur [G] [X] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions; 
A titre reconventionnel,
- Dire et juger que Monsieur [G] [X] a réglé seul l’ensemble des impositions et frais pour le compte de l’indivision ; 
- Condamner Monsieur [G] [X] à lui verser la somme de 48.387,61€ correspondant aux frais réglés par lui seul pour le compte de l’indivision et ce, avec intérêt au taux légal sous astreinte de 500€ par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir ;
- Ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir ;
- Condamner Monsieur [G] [X] à lui verser la somme de 4.000€ au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Il soutient qu’il avait été convenu entre les co-indivisaires l’occupation par Monsieur [G] [X] à titre gratuit d’un bien indivis sis [Adresse 20] en contrepartie de la perception par Monsieur [W] [X] des loyers du bien indivis dus au titre du bail commercial des locaux situés [Adresse 8] et qu’il s’acquitterait seul de l’ensemble des frais y afférents ; que cet accord tacite était largement justifié pour les raisons suivantes : perception du fruit des ventes des biens de l’indivision [X] par Monsieur [G] [X] ; perception des bons du trésor de Madame [N] [Y] veuve [X] par Monsieur [G] [X] seul (700 € par mois sur 5 années, soit un total de 42.000 €) ; occupation de la villa sis à [Localité 16] par Monsieur [G] [X], puis par ses filles (acquise grâce aux fruits des ventes des biens de l’indivision [X]) ; aide financière de Monsieur [W] [X] à Monsieur [G] [X] ; que pendant 9 ans, Monsieur [G] [X] ne s’est pas plaint de l’accord tacite pris avec son frère ; que depuis le décès de leur mère, il a réglé l’ensemble des impositions et frais afférents à l’indivision, notamment les impôts et prélèvements sociaux des années 2009 au première trimestre 2018 soit la somme totale de 1.743€ X 9,3 années = 16.558,50€, les taxes foncières des années 2009 au premier trimestre 2018 soit la somme totale de 3.500€ X 9,3 années = 32.550€, et les taxes d’habitation des années 2009 au premier trimestre 2018 soit la somme totale de 1.325€ X 9,3 années = 12.322,50€, outre les assurances sur les années 2009 au premier trimestre 2018 soit la somme totale de 1.325€ X 9,3 années = 22.096,56€, ainsi que les frais de gestion sur la période 2009 au premier trimestre 2018 soit la somme totale de 13.247,67€.
Il soutient qu’il a donc réglé seul pour le compte de l’indivision à la somme totale de 96.775,23€ dont il est bien fondé à solliciter le remboursement de la moitié, soit la somme de 48.387,61€.

Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, il est renvoyé aux écritures susvisées.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 10 juin 2024, et l’affaire plaidée le 08 juillet 2024. 

MOTIFS :

En application de l’article 815-8 du Code civil, « Quiconque perçoit des revenus ou expose des frais pour le compte de l'indivision doit en tenir un état qui est à la disposition des indivisaires. »

En application de l’article 815-9 du Code civil, « Chaque indivisaire peut user et jouir des biens indivis conformément à leur destination, dans la mesure compatible avec le droit des autres indivisaires et avec l'effet des actes régulièrement passés au cours de l'indivision. A défaut d'accord entre les intéressés, l'exercice de ce droit est réglé, à titre provisoire, par le président du tribunal.
L'indivisaire qui use ou jouit privativement de la chose indivise est, sauf convention contraire, redevable d'une indemnité. »
L’article 815-10 du Code civil dispose que « Sont de plein droit indivis, par l'effet d'une subrogation réelle, les créances et indemnités qui remplacent des biens indivis, ainsi que les biens acquis, avec le consentement de l'ensemble des indivisaires, en emploi ou remploi des biens indivis. Les fruits et les revenus des biens indivis accroissent à l'indivision, à défaut de partage provisionnel ou de tout autre accord établissant la jouissance divise.
Aucune recherche relative aux fruits et revenus ne sera, toutefois, recevable plus de cinq ans après la date à laquelle ils ont été perçus ou auraient pu l'être. Chaque indivisaire a droit aux bénéfices provenant des biens indivis et supporte les pertes proportionnellement à ses droits dans l'indivision. »
L’article 815-11 dispose que « Tout indivisaire peut demander sa part annuelle dans les bénéfices, déduction faite des dépenses entraînées par les actes auxquels il a consenti ou qui lui sont opposables. A défaut d'autre titre, l'étendue des droits de chacun dans l'indivision résulte de l'acte de notoriété ou de l'intitulé d'inventaire établi par le notaire.
En cas de contestation, le Président du tribunal judiciaire peut ordonner une répartition provisionnelle des bénéfices sous réserve d'un compte à établir lors de la liquidation définitive. A concurrence des fonds disponibles, il peut semblablement ordonner une avance en capital sur les droits de l'indivisaire dans le partage à intervenir. »
L’article 815-12 alinéa 1 dispose que l'indivisaire qui gère un ou plusieurs biens indivis est redevable des produits nets de sa gestion.
En l’espèce, les époux [I] [X] et [N] [Y] épouse [X] avaient donné à bail commercial des locaux à usage de boulangerie-pâtisserie-glaces sis [Adresse 8] à Monsieur [Z] [C], par acte sous seing privé en date du 1er janvier 1974.
Mme [N] [X] avait signé un bail commercial avec la SARL [12] suivant contrat en date du 29 septembre 2004 au prix de 5 250€ par trimestre hors charges.
Par avenant au contrat de bail, en date du 30 janvier 2008 l’administrateur de biens mandaté par Mme [X], le [15], et la SARL [12] avaient convenu de fixer le loyer annuel à la somme de 23 823,12€ charges en sus, du 29 septembre 2007 au 30 janvier 2008.
Le 22 décembre 2017, le [15] attestait reverser le loyer trimestriellement à Monsieur [W] [X] et précisait qu’il s’élevait à la somme de 6 273,59€.
Par acte sous seing privé en date du 13 juin 2018, Monsieur [G] [X] et Monsieur [W] [X], propriétaires indivis du local commercial avec appartement de type 3 sis [Adresse 8], en vertu de la donation entre vifs passée par devant Me [K], notaire à [Localité 17], le 21 décembre 1999, ont signé un mandat de gestion immobilière des locaux susvisés avec la SAS [15].
Le 29 mai 2018, le [15] attestait que le montant annuel du loyer du local commercial avec appartement de type 3 était de 25 094,36€.
Le 21 octobre 2022, il précisait que le locataire [12], avait remboursé « au propriétaire » l’intégralité de la taxe foncière sur la période du 2009 à 2019.
S’agissant par ailleurs de l’appartement indivis de type 2 sis [Adresse 14], il n’est pas contesté que Monsieur [G] [X] l’a occupé.
Il justifie par la production de ses pièces N°18 et 23 de l’état d’insalubrité avancé de ce bien, l’agence [18], mandatée aux fins d’en donner la valeur locative, indiquant dans une attestation du 25 février 2020 que l’appartement n’est pas louable en l’état, après avoir constaté des dégâts majeurs : « De nombreux problèmes d’infiltration sur les murs et au plafond, l’état électrique et l’état de la chaudière semblent être un danger pour un futur locataire ; un trou au plafond dans le couloir laissant apparaître la structure de l’immeuble ; l’état général de l’appartement reste à nos yeux insalubre » - les photographies prises par l’agence corroborant cet état de fait.
Il communique aussi un procès-verbal de constat dressé le 09 février 2023 qui confirme l’état insalubre et inhabitable dudit logement.
Monsieur [G] [X] sollicite une partie des bénéfices provenant de la location de ce bien indivis, à savoir partie des loyers commerciaux et logement de type 3 y attenant, déduction faite d’une somme de 21 200€ correspondant à une partie du loyer qu’il a évalué unilatéralement, relative à l’occupation de l’appartement de type 2 insalubre susvisé.
Son frère formule une demande reconventionnelle au titre des frais qu’il a seul engagés.

A ce stade, conformément aux dispositions de 144 du Code de procédure civile, il y a lieu, avant-dire droit, d’ordonner une expertise judiciaire selon les modalités fixées au présent dispositif, le tribunal ne disposant pas d’éléments suffisants pour statuer au fond sur les demandes respectives des parties.
Par ailleurs, il y a lieu de condamner Monsieur [W] [X] à verser à titre provisionnel à son frère Monsieur [G] [X] une somme de 70 000€ à valoir sur les bénéfices tirés de la location du bien indivis sis [Adresse 8] constitué d’un local commercial et d’un appartement de type 3.
En effet, l’examen des pièces produites de part et d’autre permet de constater que Monsieur [W] [X] a perçu sur la période du 2ème trimestre 2009 au 1er trimestre 2018 des loyers pour un montant d’environ 233 000€ ; il justifie avoir réglé sur la même période des assurances et honoraires de gestion pour un montant d’environ 40 000€ mais ne communique aucune pièce permettant de justifier du montant des impôts et autres taxes payés par ses soins sur ce bien indivis qu’il a seul géré sur la période du 2nd trimestre 2009 au 1er trimestre 2018.
Dès lors, il peut être admis que Monsieur [G] [X] n’a rien perçu au titre des loyers encaissés pour l’immeuble commun sur plusieurs années, et que même en considérant les charges afférentes à l’immeuble, il apparaît juste de fixer à 70 000 € le montant de la provision que Monsieur [W] [X] sera condamné à payer à Monsieur [G] [X] à valoir sur sa part des revenus locatifs indivis perçus sur la période du 2nd trimestre 2009 au 1er trimestre 2018, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

Le surplus des demandes de chacune des parties sera réservé.

PAR CES MOTIFS :
LE TRIBUNAL, statuant après débats publics par jugement contradictoire, avant dire-droit, et en premier ressort, 
ORDONNE une expertise ;

COMMET pour y procéder :
Madame [E] [L], expert, 
[Adresse 6]
Tél : [XXXXXXXX02]
Mail : [Courriel 11]

Avec pour mission de :
Prendre connaissance de tous documents utiles, entendre les parties en leurs explications, entendre tout sachant.
Reconstituer les comptes annuels de gestion de l’indivision existant entre les parties sur la période du 2nd trimestre 2009 au 1er trimestre 2018 concernant les locaux objets de la donation entre vifs en date du 21 décembre 2019 sis [Adresse 8] et [Adresse 9].
Indiquer le montant des loyers et des charges perçus par Monsieur [W] [X] sur cette période pour la location du local à usage commercial et de l’appartement de type 3.
Consulter toute personne et ou toute administration aux fins d’obtenir tous éléments comptables utiles à l’accomplissement de sa mission.
Evaluer le montant des loyers qu’auraient dû régler Monsieur [G] [X] relatif à l’occupation de l’appartement de type 2 sis [Adresse 20], sur la même période.

DIT que Monsieur [G] [X] devra consigner à la régie du Tribunal judiciaire de Marseille une provision de 3.000 € à valoir sur les frais d’expertise, et ce au plus tard dans le délai de trois mois à compter du jour de la présente ordonnance, à peine de caducité de la mesure d’expertise ;

DIT que l’expert devra déposer son rapport au greffe du Tribunal de céans dans les dix-huit mois de la consignation de la provision. ;

CONDAMNE Monsieur [W] [X] à verser à Monsieur [G] [X] une provision de 70 000 € à valoir sur sa part des revenus locatifs indivis ayant été perçus sur la période du 2nd trimestre 2009 au 1er trimestre 2018 concernant le local commercial et appartement de type 3 sis [Adresse 8] et [Adresse 9], avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation. ;
RESERVE le surplus des demandes ;
RENVOIE les parties à l’audience de mise en état du 12 mai 2025 à 09 heures, hors la présence des avocats. 

AINSI JUGE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE DE LA PREMIERE CHAMBRE CIVILE DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE LE 07 Octobre 2024

LE GREFFIER LE PRESIDENT