Tribunal Judiciaire · Loyers commerciaux — 3 octobre 2024

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE PARIS


 ■

Loyers commerciaux

 
N° RG 23/10385 - 
N° Portalis 352J-W-B7H-C2SVW

N° MINUTE : 2

Assignation du :
02 Août 2023

EXPERTISE[1]

[1] Expéditions 
exécutoires
délivrées le :


Expert:
[Y] [E][2]

[2] 
CABINET MAIGNE-GABORIT et [E] - [Adresse 9]
[XXXXXXXX02]





JUGEMENT 
rendu le 03 Octobre 2024
DEMANDEUR

Monsieur [H] [B]
[Adresse 6]
[Localité 11]

représenté par Maître Sébastien REGNAULT de l’AARPI OPERA AVOCATS ASSOCIES, demeurant [Adresse 7], avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #K0055


DEFENDERESSE

Société AGENCE LITTRE
[Adresse 8]
[Localité 10]

représentée par Me Gérald BERREBI, demeurant [Adresse 4], avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #G0289



PARTIE INTERVENANTE 

Société GERANCE LITTRE (venant aux droits de la société AGENCE LITTRE)
[Adresse 8]
[Localité 10]

représentée par Me Gérald BERREBI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #G0289


COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lucie FONTANELLA, Vice-présidente, Juge des loyers commerciaux
Siégeant en remplacement de Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de Paris, conformément aux dispositions de l'article R.145-23 du code de commerce ;

assistée de Manon PLURIEL, Greffière


DEBATS

A l’audience du 06 Juin 2024 tenue publiquement 


JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe
Contradictoire
en premier ressort





Par acte sous seing privé du 07 décembre 2012, Mme [U] [B], aux droits de laquelle vient M. [H] [B], a consenti à la société AGENCE LITTRÉ, aux droits de laquelle vient la SAS GÉRANCE LITTRÉ, le renouvellement d'un bail commercial portant sur des locaux sis [Adresse 8] à [Localité 10], pour une durée de neuf ans à compter du 1er octobre 2012, se terminant le 30 septembre 2021, moyennant un loyer annuel principal de 43 739,64 €.

Par acte extrajudiciaire du 07 avril 2021, la locataire a sollicité le renouvellement du bail à compter du 1er octobre 2021, moyennant un loyer annuel HC de 38 000 €.

Par acte extrajudiciaire du 12 mai 2021, le bailleur a fait signifier à la preneuse son acceptation du renouvellement du bail à compter du 1er octobre 2021, moyennant un nouveau loyer annuel HC et HT de 70 000 €.

Par lettre recommandée avec accusé de réception présentée le 17 avril 2023, le bailleur a notifié à la locataire un mémoire préalable sollicitant la fixation du loyer à 70 650 € par an, HT et HC.

Par acte du 02 août 2023, le bailleur a fait assigner la locataire devant le juge des loyers du tribunal judiciaire de PARIS.


Dans son dernier mémoire notifié par lettre recommandée avec accusé de réception du 14 mai 2024, il sollicite de :
-fixer à la somme de 70 650,00 € HT et HC par an en principal le loyer du bail renouvelé au 1er octobre 2021 pour les locaux situés [Adresse 8], toutes les autres clauses, charges et conditions du bail expiré demeurant inchangées, sous réserve des dispositions d’ordre public de la loi du 18 juin 2014,
-condamner la société GÉRANCE LITTRÉ au paiement des intérêts légaux à compter de la date de délivrance de la présente assignation, sur les loyers arriérés à compter de chaque date d’exigibilité et leur capitalisation dans les conditions de l'article 1343-2 du Code civil,
-subsidiairement, ordonner une mesure d'instruction en application de l’article R.145-30 du code de commerce et dans ce cas fixer le loyer provisionnel pour la durée de l'instance à la somme annuelle de 60 000,00 €, à compter du 1er octobre 2021 sur lequel continuera de s'appliquer la clause d'indexation contractuelle pendant la durée de l'instance,
-juger qu'à défaut d'exercice par les parties de leur droit d'option prévu par l’article L. 145-57 du code de commerce, la décision à intervenir constituera un titre exécutoire conforme aux dispositions des articles L. 111-2, L. 111-3 et L. 111-6 du code des procédures civiles d’exécution,
-ordonner l'exécution provisoire,
-réserver les dépens.

Dans son dernier mémoire notifié par lettre recommandée avec accusé de réception du 21 mai 2024, la locataire sollicite du juge des loyers de :
-débouter M. [B] de toutes ses demandes,
-fixer le loyer du bail renouvelé, à compter du 1er octobre 2021, à la somme annuelle en principal de 34 200 euros, les autres clauses et conditions du bail expiré demeurant inchangées,
-s'il ordonne une mesure d'expertise, de fixer le loyer provisionnel pour la durée de l'instance à la somme annuelle en principal de 34 200 euros,
-condamner M. [B] au paiement d'une somme de 6 000 euros, au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

L'affaire est venue à l'audience du 06 juin 2024.


MOTIFS DE LA DÉCISION

L’article L. 145-33 du code de commerce dispose que le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative.
À défaut d'accord, cette valeur est déterminée d'après :
 1o Les caractéristiques du local considéré;
 2o La destination des lieux;
 3o Les obligations respectives des parties;
 4o Les facteurs locaux de commercialité;
 5o Les prix couramment pratiqués dans le voisinage.
Un décret en Conseil d'État précise la consistance de ces éléments.

Aux termes de l’article L. 145-34 de ce code, « à moins d'une modification notable des éléments mentionnés aux 1o à 4o de l'article L. 145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d'effet du bail à renouveler, si sa durée n'est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l'article L. 112-2 du code monétaire et financier, publiés par l'Institut national de la statistique et des études économiques. (...) »

En vertu de l'article R. 145-11 dudit code, selon lequel « le prix des locaux à usage exclusif de bureaux est fixé par référence aux prix pratiqués pour des locaux équivalents, sauf à être corrigés en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence », le plafonnement du taux de variation du loyer prévu par l'article L. 145-34 précité n'est pas applicable aux baux portant sur des locaux à usage de bureaux.

Les locaux loués à des agences immobilières et toutes activités annexes sont assimilables aux bureaux relevant de l'article L. 145-36 du code de commerce en ce qu'il y est exercé une activité d'ordre comptable, administratif ou juridique qui n'est pas affectée par la réception de clientèle ; toutefois, dès lors que les locaux sont en nature de boutique, leur valeur locative doit être recherchée par comparaison avec les loyers de boutiques.

En l'espèce, les parties s’accordent sur le principe du renouvellement du bail à compter du 1er octobre 2021 et pour fixer le loyer du bail renouvelé à la valeur locative, mais demeurent en désaccord sur son montant.

Les parties ne s'accordent pas sur la surface pondérée retenue, ni sur les éléments de comparaison à prendre en considération (donc sur la valeur locative unitaire) ni, encore, sur les correctifs à appliquer à la valeur locative.

Au soutien de ses prétentions, M. [B] produit un rapport d'expertise établi par M. [L] [I] [O]. Toutefois, ce rapport, en ce qu'il a été établi par un technicien rémunéré par l'une des parties, de sorte qu'il ne présente pas de garantie d'impartialité, et hors la présence de l'autre, de sorte qu'il n'est pas contradictoire, ne suffit pas à justifier du bien fondé des prétentions du bailleur.

Au vu des pièces et moyens exposés par les parties, le juge des loyers ne peut statuer sur le montant du loyer du bail renouvelé mais constate qu'il est justifié de l'opportunité d'ordonner une expertise judiciaire pour avoir avis sur la valeur locative des lieux.

En conséquence, il convient, avant de statuer sur toutes les demandes, d'ordonner une expertise judiciaire.

La mission de l’expert est déterminée au dispositif de cette décision.

L’expertise aura lieu aux frais avancés du bailleur, qui a un intérêt certain à la réalisation de la mesure et la sollicite subsidiairement.

Il y a lieu de préciser qu'il appartiendra aux parties de communiquer à l'expert tous les éléments sollicités par celui-ci pour réaliser son expertise.

Le loyer provisionnel restera, pendant la durée de l'instance, égal au montant du loyer contractuel.

L'exécution provisoire est de droit, sans qu'il soit nécessaire de l'ordonner aux termes du dispositif de la présente décision.

Dans l'attente du dépôt du rapport d'expertise, les dépens, ainsi que les demandes au titre des frais irrépétibles, qui y sont liées, seront réservés.







PAR CES MOTIFS

Le juge des loyers commerciaux, statuant publiquement, par décision mise à disposition au greffe, contradictoire,

En premier ressort,

Constate le principe du renouvellement du bail commercial portant sur des locaux sis [Adresse 8] à [Localité 10], à compter du 1er octobre 2021,

Avant dire droit sur toutes les autres demandes,

Ordonne une mesure d’expertise et désigne en qualité d'expert :

[Y] [E]
[Adresse 5]
[XXXXXXXX01]
[XXXXXXXX03]
[Courriel 12]


avec mission de :

* convoquer les parties, et, dans le respect du principe du contradictoire,
* se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l'accomplissement de sa mission,
* visiter les locaux situés au rez-de-chaussée et sous-sol d'un immeuble sis [Adresse 8] à [Localité 10] et les décrire,
* entendre les parties en leurs dires et explications,
* procéder à l'examen des faits qu'allèguent les parties,
*rechercher la valeur locative à la date du 1er octobre 2021 des lieux loués au regard des caractéristiques du local, de la destination des lieux, des obligations respectives des parties, des facteurs locaux de commercialité, des prix couramment pratiqués dans le voisinage, en retenant tant les valeurs de marché que les valeurs fixées judiciairement, en application des dispositions des articles L. 145-33 et R. 145-3 à R. 145-8 du code de commerce,
*rendre compte du tout et donner son avis motivé,
*dresser un rapport de ses constatations et conclusions,

Rappelle qu'ils appartiendra aux parties de communiquer à l'expert tous les éléments sollicités par celui-ci pour réaliser son expertise,

Dit que l'expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile et qu'il déposera l'original de son rapport au greffe de la juridiction avant le 15 septembre 2025,

Fixe à la somme de 4 500 (quatre mille cinq cents) euros la provision à valoir sur la rémunération de l'expert qui devra être consignée par M. [H] [B] à la régie du tribunal judiciaire de Paris (escalier D 2ème étage) au plus tard le 05 décembre 2024 inclus, avec une copie de la présente décision,

Dit que l’affaire sera rappelée le 6 février 2025 à 9h30 pour vérification du versement de la consignation,

Dit que, faute de consignation de la provision dans ce délai, la désignation de l'expert sera caduque et privée de tout effet,

Désigne le juge des loyers commerciaux aux fins de contrôler le suivi des opérations d’expertise,

Fixe le loyer provisionnel pour la durée de l’instance au montant du loyer contractuel en principal, outre les charges,

Réserve les dépens et les demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile.


Fait et jugé à Paris le 03 Octobre 2024

La Greffière La Présidente
M. PLURIEL L. FONTANELLA