Tribunal Judiciaire · Service des référés — 7 octobre 2024

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE PARIS


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N° RG 24/53842 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4XGN

N° : 6

Assignation du :
02 Mai 2024

[1]

[1] 1 Copie exécutoire
délivrée le :


ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ 
rendue le 07 octobre 2024



par Caroline FAYAT, Juge au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Larissa FERELLOC, Greffier. 
DEMANDERESSE

La Société IMMORENTE
[Adresse 1]
[Localité 4]

représentée par Maître Gabriel NEU-JANICKI de la SELEURL Cabinet NEU-JANICKI, avocats au barreau de PARIS - #A0891



DEFENDERESSE

La Société BARLOV
[Adresse 2]
[Localité 3]

ayant pour avocat constitué Maître Frédérick DUTTER, avocat au barreau de PARIS - #P0546 - non comparant




DÉBATS

A l’audience du 30 Juillet 2024, tenue publiquement, présidée par Caroline FAYAT, Juge, assistée de Larissa FERELLOC, Greffier, 




Nous, Président, 

Après avoir entendu les conseils des parties

La société IMMORENTE est propriétaire des lots n°10, 18, 36, 44 et 60 au sein d’un immeuble situé [Adresse 2]. 
Par acte sous seing privé du 29 janvier 2016, la société IMMORENTE a renouvelé le contrat de bail commercial consenti à la société BARLOV, portant sur les lots susmentionnés, pour une durée de neuf années à compter du 1er avril 2015, moyennant le paiement d’un loyer de 46.058,41 euros hors taxes et hors charges, payable trimestriellement d’avance. 
Des loyers étant demeurés impayés, le bailleur a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire, par exploit du 15 mars 2024, pour un montant en principal de 27.846,92 euros au titre des loyers et charges impayés arrêté au 13 mars 2024.
Se prévalant de l’acquisition de la clause résolutoire stipulée au contrat de bail, la société IMMORENTE a, par exploit délivré le 2 mai 2024, fait citer la société BARLOV devant le président du tribunal judiciaire, statuant en référé, aux fins de voir, au visa des articles 641 et suivants, 834 et 835 du code de procédure civile, 1103, 1104, 1709 et 1728 du code civil, L.145-41 du code de commerce : 
« -JUGER la société IMMORENTE est recevable et bien fondée en ses entières demandes, 
 fins et conclusions ;
CONDAMNER la société BARLOV à payer par provision à la société IMMORENTE la somme de 30.793,33 € TTC au titre des loyers, impôts, taxes et redevances arrêtés pour la période allant jusqu’au 15 avril 2024 ;MAJORER à titre de provision, toutes les condamnations pécuniaires de 4% au titre du bail commercial conformément aux modalités stipulées dans l’article « CLAUSE PENALE » du bail du 8 novembre 2004 renouvelé par avenant du 29 janvier 2016, soit 1.779,61 €, auquel s’ajoute un intérêt mensuel de 1,5 % jusqu’au paiement intégral des sommes dues ;CONSTATER ET JUGER l’acquisition de la clause résolutoire du bail du 8 novembre 2004 renouvelé par avenant du 29 janvier 2016, à compter du 15 avril 2024 ;En conséquence, JUGER que le bail du 8 novembre 2004 renouvelé par avenant du 29 janvier 2016 signé entre la société IMMORENTE et BARLOV portant sur des locaux commerciaux en rez-de-chaussée et sous-sol constituant les lots n°10 et 18 dans le bâtiment A, n°44 et 66 dans le bâtiment B, et n°36 dans le bâtiment C, d’un ensemble immobilier situé [Adresse 2], est résilié depuis le 15 avril 2024 ;JUGER que la société BARLOV est occupante sans droit ni titre depuis le 16 avril 2024 des locaux commerciaux en rez-de-chaussée et sous-sol constituant les lots n°10 et 18 dans le bâtiment A, n°44 et 66 dans le bâtiment B, et n°36 dans le bâtiment C, d’un ensemble immobilier, propriété de la société IMMORENTE, [Adresse 2] ;ORDONNER à la société BARLOV et à tous les occupants de son chef ou non de quitter locaux commerciaux en rez-de-chaussée et sous-sol constituant les lots n°10 et 18 dans le bâtiment A, n°44 et 66 dans le bâtiment B, et n°36 dans le bâtiment C, d’un ensemble immobilier, situé [Adresse 2], et de le laisser libre de toutes personnes, sous astreinte de 1.000,00 euros par jour de retard ;ORDONNER l’expulsion de la société BARLOV, de tous les occupants de son chef ou non des locaux commerciaux en rez-de-chaussée et sous-sol constituant les lots n°10 et 18 dans le bâtiment A, n°44 et 66 dans le bâtiment B, et n°36 dans le bâtiment C, d’un ensemble immobilier situé [Adresse 2], avec si besoin est, le concours d’un serrurier et de la force publique ;CONDAMNER à titre de provision la société BARLOV à payer à la société IMMORENTE, une indemnité d’occupation trimestrielle, d’un montant égal à 16.400,41 € TTC, à compter du 16 avril 2024 et jusqu’à la libération effective des locaux commerciaux en rez-de-chaussée et sous-sol constituant les lots n°10 et 18 dans le bâtiment A, n°44 et 66 dans le bâtiment B, et n°36 dans le bâtiment C, d’un ensemble immobilier situé [Adresse 2], étant précisé que la clause d’indexation continuera de s’appliquer à l’indemnité d’occupation ;ASSORTIR toutes les autres condamnations pécuniaires à intervenir de l’intérêt au taux légal à compter de la décision à intervenir, avec anatocisme ;AUTORISER la société IMMORENTE à saisir et à faire séquestrer dans tel garde-meubles qu’il leur plaira aux frais, risques et périls des défendeurs, les biens meubles et objets mobiliers ne leur appartenant pas trouvés dans les lieux ;AUTORISER la société IMMORENTE à procéder à toutes saisies, ventes des meubles, immeubles, véhicules saisis jusqu’au paiement intégral de la dette ;JUGER que la vente du mobilier et du matériel se trouvant dans les lieux sera effectuée conformément aux dispositions des articles R.221-30 à R.221-40 du Code de procédure civile d’exécution ;JUGER que l’ensemble des frais de l’exécution forcée de la décision à intervenir en ce compris les honoraires de recouvrement de l’article A 444-32 du Code de commerce seront à la charge de la société BARLOV ;CONDAMNER par provision la société BARLOV à payer tous les frais de commissaire de justice y compris les droits proportionnels de recouvrement ;

RAPPELER que l’ordonnance à intervenir sera assortie de l’exécution provisoire de plein droit ;CONDAMNER par provision la société BARLOV à payer à la société IMMORENTE la somme de 5.000,00 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens. ».A l’audience du 30 juillet 2024, la demanderesse, représentée, sollicite le bénéfice de son assignation. 
La défenderesse, constituée, n’était pas présente à l’audience.
1Pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, il est renvoyé à l'acte introductif d'instance, aux conclusions déposées à l'audience et soutenues oralement ainsi qu'aux notes d'audience, sur le fondement des dispositions de l'article 446-1 du code de procédure civile.

MOTIFS
A titre liminaire, il convient de rappeler qu'une demande de « constater », de « juger » ou de « donner acte » ne constitue pas, sauf exception, la formulation d’une prétention au sens de l’article 30 du code de procédure civile.

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire 
L’article 834 du Code de procédure civile dispose que, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

La juridiction des référés n'est toutefois pas tenue de caractériser l'urgence, au sens de l'article 834 du Code de procédure civile, pour constater l'acquisition de la clause résolutoire stipulée dans un bail.

L’article L.145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur, au titre d'un bail commercial, demandant la constatation de l'acquisition de la clause résolutoire stipulée dans le bail, doit rapporter la preuve de sa créance.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :
- le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,
- le bailleur soit, de toute évidence, en situation d'invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,
- la clause résolutoire soit dénuée d'ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ; en effet, la clause résolutoire d'un bail doit s'interpréter strictement.
En l'espèce, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion.

Il n'existe aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement du 15 mars 2024 en ce qu’il mentionne la nature des sommes réclamées et les échéances auxquelles elles se rapportent.

Il précise en outre qu’à défaut de paiement dans le délai d’un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail.

Ainsi le commandement contenait toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, la cause, le montant des sommes réclamées et les sanctions encourues, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.

Il ressort des décomptes versés à la procédure que la société BARLOV n'a pas procédé au règlement de la totalité des sommes qui lui étaient demandées au titre des loyers impayés dans le mois ayant suivi le commandement. 

Le commandement de payer, délivré dans les formes prévues à l’article L 145-41 du code de commerce, étant demeuré infructueux, le bail s’est trouvé résilié de plein droit un mois après, soit le 15 avril 2024, avec toutes les conséquences de droit.

Aux termes de l'article 835, alinéa 1er du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite.

L'expulsion de la société BARLOV et de tout occupant de son chef doit donc être ordonnée en cas de non restitution volontaire des lieux dans le mois de la signification de la présente ordonnance.

L’octroi du concours de la force publique étant suffisamment comminatoire pour s’assurer de l’exécution de l’obligation de quitter les lieux, il n’y aura pas lieu au prononcé d’une astreinte.
Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d’expulsion conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance.

Aux termes de l'article 835, alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge peut accorder une provision au créancier.

Il est rappelé qu'à compter de la résiliation du bail et par l'effet de la clause résolutoire, le preneur n'est plus débiteur de loyers mais d'une indemnité d'occupation.



Le maintien dans les lieux de la société BARLOV causant un préjudice à la société IMMORENTE, la partie demanderesse est fondée à obtenir, à titre provisionnel, une indemnité d’occupation.

Toutefois, les pouvoirs du juge des référés qui accorde une provision sont limités par le caractère non sérieusement contestable de l'obligation.

Dans ces conditions, le montant de l'indemnité d'occupation sera fixé à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires

La clause pénale contractuelle dont il est demandé de faire application est susceptible comme telle d’être modérée par le juge du fond, en application des dispositions de l’article 1231-5 du code civil, de sorte qu’il n’y a pas lieu à référé sur ce point.

Sur la demande de provision

L’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile dispose que, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier.

Aux termes de l'article 1353 du code civil, c'est à celui qui réclame l'exécution d'une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

La société IMMORENTE justifie, par la production du contrat de bail, du commandement de payer et d’un décompte actualisé au 19 juillet 2024, que le preneur a cessé de payer ses loyers et charges et reste lui devoir au titre des loyers, charges, taxes et accessoires, une somme de 30.793,33 euros, arrêtée au 15 avril 2024, somme à laquelle il sera condamné à titre provisionnel, assortie des intérêts au taux légal à compter de la présente décision. 
La capitalisation des intérêts dans les conditions de l'article 1343-2 du code civil sera ordonnée.
En revanche, les pouvoirs du juge des référés qui accorde une provision sont limités par le caractère non sérieusement contestable de l’obligation. Les clauses pénales du bail qui prévoient d’une part, une indemnité égale à 4% du montant des sommes dues, d’autre part un intérêt mensuel de 1,5% jusqu’au paiement intégral des sommes dues, pouvant être modérées par le juge du fond en raison de leur caractère manifestement excessif, le caractère non sérieusement contestable de l’obligation n’est pas établi, de sorte qu’il n’y a pas lieu à référé sur l’application de ces clauses.

Sur les demandes accessoires
La société BARLOV qui succombe, sera condamnée au paiement des dépens de l’instance, comprenant le coût du commandement de payer du 15 mars 2024. 
Il ne paraît pas inéquitable de condamner la société BARLOV à payer à la société IMMORENTE la somme de 1.500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Statuant en référé, par remise au greffe, après débats en audience publique, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

Constatons l'acquisition de la clause résolutoire du bail à la date du 15 avril 2024 ;

Ordonnons, à défaut de restitution volontaire des lieux dans le mois de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la société BARLOV et de tout occupant de son chef des lieux situés [Adresse 2] avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande d’astreinte ;

Disons que les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneront lieu à l'application des dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution ;

Condamnons la société BARLOV à payer à la société IMMORENTE à titre provisionnel l’indemnité d’occupation due par la société BARLOV, à compter 16 avril 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires, qui pourra être révisée selon les même modalités que le loyer, si besoin ;

Condamnons par provision la société BARLOV à payer à la société IMMORENTE la somme de 30.793,33 euros, au titre du solde des loyers, charges, accessoires et indemnités d'occupation arrêtés à la date du 15 avril 2024, assortie des intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

Ordonnons la capitalisation des intérêts dans les conditions de l'article 1343-2 du code civil ;
Disons n'y avoir lieu à référé sur les demandes formées au titre des clauses pénales ;

Condamnons la société BARLOV à payer à la société IMMORENTE la somme de 1.500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons la société BARLOV aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer délivré le 15 mars 2024 ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur les demandes plus amples ou contraires ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Fait à Paris le 07 octobre 2024

Le Greffier, Le Président,
Larissa FERELLOC Caroline FAYAT