Tribunal Judiciaire · Service des référés — 7 octobre 2024

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE PARIS


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N° RG 23/57091 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2YFU

AS M N° : 1

Assignation du :
21 Septembre 2023

[1]

[1] 2 Copies exécutoires
délivrées le:


ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ 
rendue le 07 octobre 2024



par Fabrice VERT, Premier Vice-Président au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal, assisté de Anne-Sophie MOREL, Greffier. 
DEMANDERESSE

SYNDICAT DES COPROPRIIETAIRES du [Adresse 1] [Localité 3], représenté par son syndic en exercice la société ATRIUM GESTION
[Adresse 2]
[Localité 3]

représentée par Me Guillaume BAI, avocat au barreau de PARIS - #G0109


DEFENDERESSE

S.A.S.U. LE COURS DU ROCHER
[Adresse 1]
[Localité 3]

représentée par Me Jacinthe RICHAUD, avocat au barreau de PARIS - #A202, Me Jérôme CULIOLI, avocat au barreau de NICE - E0853




DÉBATS

A l’audience du 31 Juillet 2024, tenue publiquement, présidée par Fabrice VERT, Premier Vice-Président, assisté de Fanny ACHIGAR, Greffier, 




Nous, Président, 

Après avoir entendu les conseils des parties,

Vu l'assignation en référé enrôlée sous le N°RG 23/57091 délivrée à la requête du SDC de l'immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 3] constituant le jardin n°4,et ses observations écrites visées le 31 juillet 2024 soutenues oralement tendant notamment à voir :

 Vu l'article 9 de la loi du 10 juillet 1965,
- Juger que la société LE COURS DU ROCHER occupe de manière illicite les parties communes de l'immeuble du [Adresse 1] à [Localité 3] constituant le jardin n°4,
- Condamner la société LE COURS DU ROCHER à cesser d'utiliser le jardin n°4, partie commune de l'immeuble du [Adresse 1] à [Localité 3], comme cour de récréation de son établissement scolaire,
- Condamner la société LE COURS DU ROCHER à retirer le platelage bois posée sur la partie commune constituant le jardin n°4,
- Assortir ces condamnations d'une astreinte de 1000 euros par jour de retard, passé un délai de 8 jours suivant la signification de l'ordonnance à venir,
- Débouter la société LE COURS DU ROCHER de toutes ses demandes,
- Condamner la société LE COURS DU ROCHER à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 1] à [Localité 3] la somme de 7 000 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile et les entiers dépens, comprenant les trois constats d'Huissier des 5,21 et 26 juin 2023.

Vu les observations écrites de la société LE COURS DU ROCHER visées le 31 juillet 2024 soutenues oralement tendant notamment à voir rejeter les demandes formées par le SDC demandeur, réduire le montant de l'astreinte si elle était ordonnée, et pour le cas où le juge des Référés ordonnait la dépose du platelage bois, à titre reconventionnel condamner le syndicat des copropriétaires à entreprendre les travaux nécessaires à la mise aux normes du sol du jardin n°4 au regard des obligations d'accessibilité imposées aux ERP, et ce sous astreinte de 1.500 € par jour de retard passé un délai de quinze (15) jours suivant la signification de l'ordonnance à intervenir, condamner le demandeur à lui payer la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive.

Il est renvoyé aux dernières écritures des parties et à leurs observations à l'audience pour plus ample exposé des faits, moyens et prétentions qui y sont contenus conformément à l'article 446-1 du code de procédure civile.








SUR CE, 

Aux termes de l'article 835, alinéa 1er, du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le dommage imminent s'entend du dommage qui n'est pas encore réalisé, mais qui se produira sûrement si la situation présente doit se perpétuer et le trouble manifestement illicite résulte de toute perturbation résultant d'un fait qui directement ou indirectement constitue une violation évidente de la règle de droit.

Le juge des référés doit se placer, pour ordonner ou refuser des mesures conservatoires ou de remise en état, à la date à laquelle il prononce sa décision. 

Il s'ensuit, pour que la mesure sollicitée soit prononcée, il doit nécessairement être constaté à la date à laquelle le juge statue et, avec l'évidence qui s'impose à la juridiction des référés, l'imminence d'un dommage. Un dommage purement éventuel ne saurait donc être retenu pour fonder l'intervention du juge des référés. La constatation de l'imminence du dommage suffit à caractériser l'urgence afin d'en éviter les effets.

Il est rappelé qu'un dommage n'est subi que par la méconnaissance d'un droit. Un dommage n'est, en effet, pas susceptible d'être prévenu en référé s'il est légitime. Ainsi, le dommage imminent suppose une illicéité, ou tout au moins, du fait de l'urgence inhérente à l'imminence, qu'il apparaisse comme potentiellement illicite

 Le juge des référés dispose d'un pouvoir souverain pour juger non seulement de l'imminence d'un dommage, mais aussi de la nécessité d'en prévenir la réalisation ; il en va de même s'agissant d'apprécier l'existence d'un trouble manifestement. 

En outre, juridiction de céans ne peut se livrer à l'interprétation d'un acte sans outrepasser ses pouvoirs ; elle peut, en revanche tirer les conséquences d'un acte clair. 

L'article 8 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 dispose qu'un règlement conventionnel de copropriété, incluant ou non l'état descriptif de division, détermine la destination des parties tant privatives que communes, ainsi que les conditions de leur jouissance ; il fixe également, sous réserve des dispositions de la présente loi, les règles relatives à l'administration des parties communes. Il énumère, s'il y a lieu, les parties communes spéciales et celles à jouissance privative.

L'article 9 de cette même loi précise que : " I.- Chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l'immeuble. "



C'est donc le règlement de copropriété qui détermine la destination des parties privatives et les conditions de leur jouissance et la destination de l'immeuble peut justifier les restrictions apportées aux droits des copropriétaires mais aussi leur permettre de prendre certaines initiatives.

La liberté d'usage et de jouissance peut ainsi également être précisée ou encadrée, le cas échéant, par le règlement de copropriété lequel ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires en dehors de celles qui seraient justifiées par la destination de l'immeuble, telle qu'elle est définie aux actes, par ses caractères ou sa situation.

En vertu de l'article 25b de la loi susvisée, les travaux affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble, et conformes à la destination de celui-ci, envisagés par un propriétaire, doivent être autorisés par l'assemblée générale des copropriétaires à la majorité.

Au cas présent, il résulte des pièces versées aux débats que L'immeuble du [Adresse 1] à [Localité 3] est soumis au régime de la copropriété de la loi du 10 juillet 1965 et a fait l'objet d'un état descriptif de division et règlement de copropriété établi suivant acte reçu par Maître [K] [E], Notaire, le 27 mars 1974.

Cet immeuble est décrit comme suit en l'article 2 du règlement de copropriété :

" Cet immeuble, d'un seul tenant, est composé de divers corps de bâtiments à la suite les uns des autres, disposés sensiblement en créneaux avec des jardins-patios dans chaque vide de créneau.
Il est élevé sur trois sous-sols, rez-de-chaussée et six étages.
Il est desservi par sept cages d'accès numérotées de 1 à 7, comprenant :
- Les cages 1 et 5 : un escalier et deux ascenseurs
- Les cages 2, 3, 4 et 6 : un escalier et un ascenseur
- Et la cage 7 : un escalier seulement. "
Cet immeuble est composé de 466 lots de copropriété.
Le règlement de copropriété de cet immeuble a fait l'objet de différents modificatifs dont un établit le 23 juin 1982.
Par ce modificatif, il a été procédé à la suppression des lots 104 et 105 de l'immeuble et créé en remplacement les lots 472 et 473.
La partie du lot 105 au rez-de-chaussée a été remplacé par le lot 472.
Le lot 104 et la partie du lot 105, au rez-de-jardin, ont été remplacés par le lot 473. "

La société LE COURS DU ROCHER est copropriétaire des lots 401, 422, 434, 435 et 473.
Les lots 401, 422, 434, et 435 sont constitués de places de stationnement.
Le lot 473 est défini comme suit au règlement de copropriété, en son dernier état modifié le 23 juin 1982 :
- Au rez-de-jardin, un local à usage de bureau, dépôt, archives, sanitaire, auquel on accède par le jardin commun n°4.
La société LE COURS DU ROCHER exerce une activité d'enseignement (niveau école primaire) dans le lot 473 de la copropriété.


Dans le cadre de cette activité d'enseignement, l'espace qualifié de jardin commun, partie commune de l'immeuble, sert d'espace de récréation pour les jeunes élèves de cet établissement scolaire.

Il a par ailleurs été constaté sur l'espace commun la pose de lattes en bois.

Par courrier RAR du 13 novembre 2019, la société ATRIUM GESTION, syndic de l'immeuble, a écrit à la société LE COURS DU ROCHER pour qu'elle démonte les installations non autorisées sur les parties communes et ne laisse pas les enfants scolarisés jouer dans cette partie commune utilisée comme cour de récréation.

Aucune mesure n'étant prise par la société LE COURS DU ROCHER, une résolution n°10 votée en assemblée générale des copropriétaires le 30 septembre 2021 a donné mandat au syndic d'engager toute action judiciaire à l'encontre de la société LE COURS DU ROCHER pour la remise en état et la rétrocession des espaces occupés à savoir le jardin n°4 " Espace commun de la copropriété ".

Sur la demande tendant à voir juger que la société LE COURS DU ROCHER occupe de manière illicite les parties communes de l'immeuble du [Adresse 1] à [Localité 3] constituant le jardin n°4,et condamner la société LE COURS DU ROCHER à cesser d'utiliser le jardin n°4, partie commune de l'immeuble du [Adresse 1] à [Localité 3], comme cour de récréation de son établissement scolaire

S'il est établi que la SAS Le Cours du Rocher , co-propriétaire de l'ensemble immobilier litigieux, qui exerce l'activité d'enseignement, utilise l'espace qualifié de jardin commun, partie commune de l'immeuble, comme espace de récréation pour les jeunes élèves de cet établissement scolaire, en l'absence de réalisation de mesure d'instruction ordonnée au contradictoire des parties, et au regard des pièces versées aux débats qui sont insuffisamment précises et circonstanciées, il n'est pas en revanche caractérisé avec l'évidence requise en référé que cette utilisation de ces parties communes d'un immeuble à usage mixte, au regard de la configuration des lieux litigieux, empêcherait les autres co-propriétaires de les utiliser ou restreindrait les droits des autres copropriétaires ni leur causerait de nuisances excédant les inconvénient normaux de voisinage, étant observé que l'exercice d'activité d'enseignement exercée dans les lots de la défenderesse n'est pas prohibée par le règlement de copropriété et qu'en elle-même cette activité ne saurait être regardée comme une cause de nuisance.

Il n' y a donc pas lieu à référé sur cette demande, aucun trouble manifestement illicite n'étant démontré.








Sur la demande formée par le SDC du [Adresse 1] à [Localité 3] constituant le jardin n°4, tendant à voir condamner la société LE COURS DU ROCHER à déposer le platelage bois réalisé sans autorisation préalable de l'assemblée générale de la copropriété :

Il ressort des pièces versées aux débats que la cour, partie commune, était pourvue d'un accès constitué d'un dallage en pierre avec des graviers autour de ce cheminement, que la société LE COURS DU ROCHER a pris l'initiative de réaliser des travaux sur cette partie commune consistant en la pose d'un platelage bois constitué de lattes vissées sur des lambourdes posées sur le gravier, travaux réalisés sans autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires.

Il sera relevé que la demande de remise en état formée par le demandeur ne présente aucun caractère d'urgence, que les travaux entrepris ne portent pas atteinte de manière manifeste aux droits des autres co-propriétaires ou à la destination de l'immeuble ni ne présentent de désordres et peuvent être regardés comme des travaux d'amélioration tant sur le point de vue sécuritaire qu'esthétique, que les éléments versés aux débats sont insuffisamment précis et circonstanciés pour caractériser avec l'évidence requise en référé l'état antérieur des lieux loués et déterminer les mesures nécessaires et adaptés pour les remettre dans l'état antérieur. Il ressort de ces éléments que cette demande doit être regardée comme manifestement disproportionnée en l'état par rapport au but poursuivi et des intérêts antinomiques en présence, et ne présente pas l'évidence requise en référé de sorte qu'il n' y a pas lieu à référé sur cette demande.

La mauvaise foi ou l'intention de nuire du le SDC du [Adresse 1] à [Localité 3] n'étant pas établie, la demande reconventionnelle en dommages et intérêts pour procédure abusive sera rejetée.

L'équité ne commande pas de faire application e l'article 700 du code de procédure civile. 

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort ,

Disons n' y a voir lieu à référé sur les demandes tendant à voir juger que la société LE COURS DU ROCHER occupe de manière illicite les parties communes de l'immeuble du [Adresse 1] à [Localité 3] constituant le jardin n°4,et condamner la société LE COURS DU ROCHER à cesser d'utiliser le jardin n°4, partie commune de l'immeuble du [Adresse 1] à [Localité 3], comme cour de récréation de son établissement scolaire ;

Disons n' y a voir lieu à référé sur les demandes de remise en état formées par le SDC du [Adresse 1] à [Localité 3] ;







Rejetons la demande reconventionnelle en dommages et intérêts pour procédure abusive ;

Rejetons les demandes du chef de l'article 700 du code de procédure civile ; 

Condamnons le demandeur au paiement des dépens .

Fait à Paris le 07 octobre 2024

Le Greffier, Le Président,






 Anne-Sophie MOREL Fabrice VERT