Tribunal Judiciaire · 2ème chambre 2ème section — 8 octobre 2024

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Expéditions exécutoires délivrées le:
Copie certifiée conforme délivrée le:


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2ème chambre 2ème section

 
N° RG 23/09614 
N° Portalis 352J-W-B7H-C2MLT

N° MINUTE : 




Assignation du :
25 Juillet 2023









JUGEMENT 
rendu le 08 Octobre 2024 
DEMANDEURS

Madame [S] [J] épouse [W]
[Adresse 1]
[Localité 7]

Monsieur [Y] [W]
[Adresse 1]
[Localité 7]

représentés par Maître Coralie GOUTAIL de l’EURL GOUTAIL AVOCAT, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #A0201



DÉFENDERESSE

S.A.S. SARAGA CAPITAL
[Adresse 3]
[Localité 5]

non représentée





Décision du 08 Octobre 2024
2ème chambre 2ème section
 N° RG 23/09614 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2MLT

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Caroline ROSIO, Vice-Présidente, statuant en juge unique,

assisté de Madame Sophie PILATI, Greffière,

DÉBATS

A l’audience du 10 Septembre 2024
tenue en audience publique

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe
Réputé contradictoire
En premier ressort

 


FAITS ET PROCÉDURE

Par acte notarié du 15 décembre 2021, M. [Y] [W] et Mme [S] [W] née [J] (les époux [W]) ont unilatéralement promis de vendre au prix de 500.000 euros leur maison de 6 pièces d’une superficie de 150 m2 sis [Adresse 1] à [Localité 7] à la société SARAGA CAPITAL qui a accepté sans condition suspensive de prêt. Outre les conditions suspensives de droit commun, le contrat prévoyait des conditions suspensives particulières : une étude géotechnique de conception devant être réalisé dans le mois de la signature de la promesse et un certificat de non opposition à la déclaration préalable purgée de tous recours, le bénéficiaire devant déposer la déclaration préalable au plus tard le 31 janvier 2022. 

L’acte stipulait que la promesse unilatérale de vente était consentie pour une durée expirant le 15 juin 2022 et il était prévu une indemnité d’immobilisation d’un montant de 50.000 euros, cette somme devant être versée par le bénéficiaire au plus tard dans les huit jours de l’expiration de la promesse entre les mains Maître [U] [N], notaire rédacteur de l‘acte. 

Par avenant du 4 mars 2022, le délai d’expiration de la promesse a été prorogé au 31 août 2022. Puis, par avenant du 23 septembre 2022, il a été prolongé au 14 octobre 2022.

L’option n’a pas été levée, ni la vente réalisée et la société SARAGE CAPITAL n’a pas versé la somme de 50.000 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation.

Par actes d’huissier des 19 juillet pour tentative et 25 juillet 2023, les époux [W] ont assigné la société SARAGA CAPITAL devant le tribunal judiciaire de Paris pour comparaître à l’audience du 6 novembre 2023 aux fins, au visa des articles 1103 et 1104, 1231, 1231-1 et 1231-2 du code civil et de l’article 32-1 du code de procédure civile, de:
- « Dire et juger que la société SARAGA CAPITAL a manqué à ses obligations contractuelles à l’égard de Monsieur [Y] [W] et Madame [S] [W] née [J] en ne versant pas l’indemnité d’immobilisation entre les mains du notaire dans les 8 jours suivant la date d’expiration de la promesse et en laissant expirer la promesse sans honorer le rendez-vous de signature fixé le jour de son expiration à savoir le 14 octobre 2022.
En conséquence,
- Constater la caducité de la promesse de vente signée le 15 décembre 2021 et ce du seul fait de la société SARAGA CAPITAL, bénéficiaire ;
- Dire et juger que l’intégralité de l’indemnité d’immobilisation contractuelle d’un montant de 50.000 euros doit revenir aux Promettants, à savoir Monsieur [Y] [W] et Madame [S] [W] née [J] ;
En conséquence,
- Condamner la société SARAGA CAPITAL à payer à Monsieur [Y] [W] et Madame [S] [W] née [J] la somme de 50.000 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation contractuelle non versée entre les mains du notaire et ce outre intérêts au taux légal à compter du 14 octobre 2022.
- Ordonner la capitalisation des intérêts conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du Code civil ;
- Condamner la société SARAGA CAPITAL à payer à Monsieur [Y] [W] et Madame [S] [W] née [J] les sommes suivantes à titre de dommages et intérêts :
- 18.392,40 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice financier
- 10.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice moral
- Condamner la société SARAGA CAPITAL à payer à Monsieur [Y] [W] et Madame [S] [W] née [J] la somme de 3.000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ;
- Condamner la société SARAGA CAPITAL à payer à Monsieur [Y] [W] et Madame [S] [W] née [J] la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du C.P.C., ainsi qu’aux entiers dépens qui comprendront notamment les frais d’exécution et ceux dus au titre des dispositions des articles A.444-31 et suivants du Code de commerce.
- Ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir en toutes ses dispositions. »

L’assignation a été délivrée à personne morale le 25 juillet 2023 à la société SARAGE CAPITAL qui n’a pas constitué avocat. La présente décision sera réputée contradictoire.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 04 mars 2024 et l’audience de plaidoiries fixée au 27 janvier 2025. L’audience de plaidoirie a été avancée au 10 septembre 2024.

A l’issue des débats, les parties ont été informées que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 8 octobre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l'absence du défendeur

Selon l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, le juge ne fait droit à la demande que s'il l'estime recevable et bien fondée.

Sur les demandes de donner acte ou de constat

Les demandes de constat et tendant à voire « dire et juger » qui n’élèvent pas de droit spécifique au profit de la partie qui les formule ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civil, mais relèvent des moyens. Elles ne donneront donc pas lieu à mention dans le dispositif du présent jugement.

Sur l’indemnité d’immobilisation

Les époux [W] demandent la condamnation de la société SARAGA CAPITAL à leur verser la somme de 50.000 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation.
Ils font valoir que la promesse est caduque en raison, d’une part, que l’option n’a pas été levée à la date du 14 octobre 2022 et, d’autre part, que l’indemnité d’immobilisation n’a jamais été versée et qu’ainsi aux termes du contrat l’indemnité d’immobilisation leur est due.

Sur ce :

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. La somme dénommée "indemnité d'immobilisation", stipulée dans une promesse unilatérale de vente comme acquise au promettant en cas de défaut de réalisation de la vente, constitue le prix de l'exclusivité consentie au bénéficiaire de la promesse de vente.

En l'espèce, par acte du 15 décembre 2021, les époux [W] ont promis de vendre un bien immobilier à la société SARAGA CAPITAL, celle-ci ayant la possibilité de lever l'option et de manifester son intention d'acheter ou de réaliser la vente au plus tard le 31 janvier 2022. Le délai d’expiration de la promesse de vente a été modifié par deux fois, les 31 août et 23 septembre 2022 et été finalement prorogé au 14 octobre 2022 à 18 heures. 

Aux termes de la promesse du 15 décembre 2021, les parties ont fixé le montant de l’indemnité d'immobilisation à la somme de 50.000 euros et prévu que cette somme devait être versée par le bénéficiaire au plus tard dans les huit jours de l’expiration de ladite promesse, sous peine de caducité « et le BENEFICIAIRE sera déchu du droit de demander la réalisation des présentes ». 

Il résulte ensuite de la clause « 3. Sort de ce versement » que cette somme restera acquise au promettant à titre d’indemnité forfaitaire pour l’immobilisation entre ses mains de l’immeuble objet de la promesse de vente pendant la durée de celle-ci, en cas de non-réalisation de la vente promise, les conditions suspensives étant réalisées.

En l’espèce, il est constant que la vente ne s’est pas réalisée du fait du bénéficiaire. 

Il résulte également des éléments du dossier que toutes les conditions suspensives stipulées à l’acte étaient, à cette date, réalisées. 

Il est constant que lorsqu'un délai est prévu pour la réalisation d'une condition suspensive et qu'à la date prévue pour la régularisation de la vente, la condition n'est pas accomplie, le défaut de réalisation de cette dernière emporte la caducité de la promesse.

Dès lors, en application de la clause relative au sort de l’indemnité d'immobilisation, le bénéficiaire est redevable de l’indemnité d'immobilisation à l’égard des promettants, la vente ne s’étant pas réalisée par son fait, alors que les conditions suspensives étaient réalisées. 

La société SARAGA CAPITAL sera donc condamnée à payer aux époux [W] la somme de 50.000 euros au titre de l’indemnité d'immobilisation. 


Sur la demande d’intérêt au taux légal

Selon l’article 1231-6 du code civil, « les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire ».

En application de l'article 1231-6 du code civil, faute pour les demandeurs de produire les bordereaux d'accusé de réception permettant de démontrer la remise du courrier de mise en demeure au destinataire, l'intérêt au taux légal sera donc dû à compter du 25 juillet 2023, date de signification de l'assignation. 


Sur la demande de capitalisation des intérêts

L’article 1343-2 du code civil dispose que les intérêts échus des capitaux peuvent produire des intérêts, ou par une demande judiciaire, ou par une convention spéciale, pourvu que, soit dans la demande, soit dans la convention, il s’agisse d’intérêts dus au moins pour une année entière.

La demande ayant été formée judiciairement, il y a lieu d’ordonner la capitalisation des intérêts. Celle-ci portera sur des intérêts dus au moins pour une année entière et le point de départ sera fixé au jour de la demande, soit le 25 juillet 2023, date de l’assignation.

Sur la demande de dommages et intérêts à l’encontre de la société SARAGA CAPITAL

Les époux [W] demandent ensuite la condamnation de la société SARAGA CAPITAL à leur verser, à titre de dommages et intérêts, la somme totale de 18.392,40 euros en réparation de leur préjudice financier ainsi que la somme de 10.000 euros en réparation de leur préjudice moral.

Ils soutiennent que la société SARAGA CAPITAL a une activité de marchand de biens et qu’au moment de la signature de la promesse, aucune réserve n’a été présentée sur la nécessité d’obtention d’un prêt, la société SARAGA CAPITAL faisant valoir que son activité financière lui donnait des liquidités financières alors que la vente n’a pas eu lieu en raison des difficultés financières du bénéficiaire de la promesse.

Concernant leur préjudice financier, ils estiment qu’il correspond aux sommes suivantes :
- Démontage du chalet 5.949 €
- AirBnb 88,88 €
- Déménagement 7.456.80 €
- Garde-meuble 3.000 €
- Frais d’ameublement 1.897,72 €
Total : 18.392,40 €.

Concernant leur préjudice moral, ils font valoir qu’ils avaient un projet de vie pour leur retraite consistant à vendre leur maison en région parisienne pour en acquérir une autre à [Localité 6] et qu’ils ont dû renoncer à cette acquisition. Ils ajoutent en outre qu’ils ont dû subir entre le mois de décembre 2021 et avril 2022 un grand nombre de visites dont 32 ont été effectives et 16 annulées au dernier moment afin de permettre la revente du bien par la société SARAGA CAPITAL.

Sur ce :

En application des dispositions de l'article 1240 du code civil pour que la responsabilité délictuelle d'une personne soit établie, doivent être caractérisés une faute, un préjudice et un lien de causalité entre la faute et le préjudice.

En l’espèce, les époux [W] reprochent à la société SARAGA CAPITAL de ne pas avoir acheté leur bien et de leur avoir fait croire qu’elle avait la capacité financière pour acquérir le bien. Or en ayant consenti une promesse unilatérale de vente, aucune certitude n'existait que la société SARAGA CAPITAL lève l'option et cette dernière ne s'est jamais engagée à acheter.

Dès lors, la société SARAGA CAPITAL n'ayant commis aucune faute en n'achetant pas, la demande de réparation des préjudices invoqués par les époux [W] sera rejetée.



Sur la résistance abusive

Les époux [W] demandent la condamnation de la société SARAGA CAPITAL à leur verser la somme de 3.000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive.

Ils font valoir, aux termes de l’article 32-1 du code de procédure civile, que la résistance abusive de la société SARAGA CAPITAL concerne notamment le versement de l’indemnité d’immobilisation, ce qui entraîne une préjudice distinct relatif à la nécessité pour les époux [W] d’engager une procédure judiciaire.

Sur ce :

L'article 1231-6 du Code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.

Il est de jurisprudence constante que la résistance abusive du défendeur se définit par la contrainte pour le demandeur d’intenter une action en justice pour parvenir à ses fins, supposant ainsi la démonstration d'une attitude fautive du défendeur caractérisée notamment par sa malice, sa mauvaise foi ou une erreur grossière équivalente au dol. Elle ne se traduit pas par une simple résistance au paiement.

En l’espèce, la demande des époux [W] tendant à obtenir des dommages et intérêts compensatoires en raison du retard dans le versement de l’indemnité d’immobilisation relève nécessairement de l’article 1231-6 du code civil et non de l’article 32-1 du code de procédure civile. 

Les époux [W] ne démontrent pas une mauvaise foi caractérisée ou une erreur grossière de la société SARAGA relative au non versement de cette indemnité.

Par conséquent leur demande de dommages et intérêts sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

La société SARAGA CAPITAL succombant dans la présente instance, il convient de la condamner aux dépens et à verser aux époux [W] une somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire par mise à disposition au greffe et en premier ressort:

CONSTATE la caducité de l’acte notarié du 15 décembre 2021 selon lequel M. [Y] [W] et Mme [S] [W] née [J] ont unilatéralement promis de vendre à la société SARAGA CAPITAL, au prix de 500.000 euros, leur bien immobilier situé [Adresse 1] à [Localité 7] et cadastré section AI, n°[Cadastre 2] et [Adresse 4] ;

CONDAMNE la société SARAGA CAPITAL à payer à M. [Y] [W] et Mme [S] [W] née [J], pris ensemble, la somme de 50.000 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation, avec intérêts au taux légal à compter du 25 juillet 2023;

ORDONNE la capitalisation des intérêts dus au moins pour une année entière à compter du 25 juillet 2023 ;

REJETTE la demande tendant à condamner la société SARAGA CAPITAL à verser à M. [Y] [W] et à Mme [S] [W] née [J] la somme totale de 18.392,40 euros en réparation de leur préjudice financier ainsi que la somme de 10.000 euros en réparation de leur préjudice moral; 

REJETTE la demande tendant à condamner la société SARAGA CAPITAL à verser à M. [Y] [W] et à Mme [S] [W] née [J] la somme de 3.000 euros au titre de la résistance abusive ; 

CONDAMNE la société SARAGA CAPITAL aux dépens;

CONDAMNE la société SARAGA CAPITAL à verser à M. [Y] [W] et à Mme [S] [W] née [J], pris ensemble, une somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.


Fait et jugé à Paris le 08 octobre 2024

LE GREFFIER LE PRESIDENT
Sophie PILATI Caroline ROSIO