Tribunal Judiciaire · Loyers commerciaux — 3 octobre 2024

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE PARIS


 ■

Loyers commerciaux

 
N° RG 24/06317 - 
N° Portalis 352J-W-B7I-C436C

N° MINUTE : 1

Assignation du :
26 Mars 2024

EXPERTISE[1]

[1] Expéditions 
exécutoires
délivrées le :


Expert:
[I] [F][2]

[2] 
[Adresse 3] - [Localité 10]
[XXXXXXXX01]





JUGEMENT 
rendu le 03 Octobre 2024



DEMANDERESSE

Société SELECTIRENTE
[Adresse 6]
[Localité 13]

représentée par Maître Gabriel NEU-JANICKI de la SELEURL Cabinet NEU-JANICKI, demeurant [Adresse 8] - [Localité 12], avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #A0891



DEFENDERESSE

S.A. BRED BANQUE POPULAIRE
[Adresse 4]
[Localité 11]

représentée par Me Laure IELTSCH, demeurant [Adresse 5] - [Localité 12], avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #P0038


COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lucie FONTANELLA, Vice-présidente, Juge des loyers commerciaux
Siégeant en remplacement de Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de Paris, conformément aux dispositions de l'article R.145-23 du code de commerce ;

assistée de Manon PLURIEL, Greffière

DEBATS

A l’audience du 06 Juin 2024 tenue publiquement 

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe
Contradictoire
en premier ressort



Par acte sous seing privé du 26 février 2016, la SA GENERALI VIE, aux droits de laquelle vient la société en commandit par actions SELECTIRENTE, a consenti à la SA BRED BANQUE POPULAIRE le renouvellement d'un bail commercial portant sur des locaux sis [Adresse 2] et [Adresse 9] à [Localité 15], pour une durée de neuf ans à compter du 1er janvier 2012, se terminant le 31 décembre 2020, moyennant un loyer annuel principal de 50.152,79 €.

Par acte extrajudiciaire du 13 octobre 2022, la bailleresse a fait signifier à la preneuse un congé avec offre de renouvellement du bail à compter du 1er juillet 2023, moyennant un loyer annuel HT et HC de 120.000 €.

Par lettre recommandée avec accusé de réception présentée le 04 décembre 2023, la bailleresse a notifié à la locataire un mémoire préalable sollicitant la fixation du loyer à 128.471 € par an, HT et HC.

Par acte du 26 mars 2024, la bailleresse a fait assigner la locataire devant le juge des loyers du tribunal judiciaire de PARIS, sollicitant :
-la fixation du prix du bail renouvelé au 1er juillet 2023 à la somme de 128.471 € par an HT et HC,
-subsidiairement, la désignation d'un expert afin d'évaluer la valeur locative des locaux loués au 1er juillet 2023, la fixation du loyer provisionnel à la somme annuelle de 61.896,03 € HT et HC et la répartition par moitié des frais d'expertise,
-la condamnation de la locataire aux dépens ainsi qu'à lui payer une somme de 3.000 € au titre de ses frais irrépétibles,
-l'exécution provisoire.

Dans son dernier mémoire notifié par lettre recommandée avec accusé de réception du 21 mai 2024, la locataire sollicite du juge des loyers de :
-fixer le loyer du bail renouvelé au 1er juillet 2023 à la somme de 66 700 € par an HT et HC en principal,
-pour le cas où une mesure d'instruction serait ordonnée, juger qu'elle le serait aux frais de la bailleresse et fixer le loyer provisionnel au montant du loyer actuel,
-débouter la société SELECTIRENTE de l'intégralité de ses demandes,
-condamner la société SELECTIRENTE à payer la somme de 3 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens, en ce compris les frais d'expertise judiciaire.
L'affaire est venue à l'audience du 06 juin 2024.


MOTIFS DE LA DÉCISION

L’article L. 145-33 du code de commerce dispose que le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative.
À défaut d'accord, cette valeur est déterminée d'après :
 1o Les caractéristiques du local considéré ;
 2o La destination des lieux ;
 3o Les obligations respectives des parties ;
 4o Les facteurs locaux de commercialité ;
 5o Les prix couramment pratiqués dans le voisinage.
Un décret en Conseil d'État précise la consistance de ces éléments.

Aux termes de l’article L. 145-34 de ce code, « À moins d'une modification notable des éléments mentionnés aux 1o à 4o de l'article L. 145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d'effet du bail à renouveler, si sa durée n'est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l'article L. 112-2 du code monétaire et financier, publiés par l'Institut national de la statistique et des études économiques. (...) »

En vertu de l'article R. 145-11 dudit code, selon lequel « le prix des locaux à usage exclusif de bureaux est fixé par référence aux prix pratiqués pour des locaux équivalents, sauf à être corrigés en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence », le plafonnement du taux de variation du loyer prévu par l'article L.145-34 précité n'est pas applicable aux baux portant sur des locaux à usage de bureaux.

En l'espèce, les parties s’accordent sur le principe du renouvellement du bail à compter du 1er juillet 2023 et pour fixer le loyer du bail renouvelé à la valeur locative en application de l'article R. 145-11 du code de commerce, mais demeurent en désaccord sur son montant.

Au soutien de ses prétentions, la bailleresse se prévaut de différents éléments de comparaison, tandis que la locataire produit un rapport d'expertise de Mme [W] [V].

Les parties ne s'accordent pas sur la surface pondérée retenue, ni sur les éléments de comparaison à prendre en considération (donc sur la valeur locative unitaire) ni, encore, sur les correctifs à appliquer à la valeur locative.

Au vu des pièces et moyens exposés par les parties, le juge des loyers ne peut statuer sur le montant du loyer du bail renouvelé mais constate qu'il est justifié de l'opportunité d'ordonner une expertise pour avoir avis sur la valeur locative des lieux.

En conséquence, il convient, avant de statuer sur toutes les demandes, d'ordonner une expertise.

La mission de l’expert est déterminée au dispositif de cette décision.

L’expertise aura lieu aux frais avancés de la bailleresse, qui a un intérêt certain à la réalisation de la mesure et la sollicite subsidiairement.



Il y a lieu de préciser qu'il appartiendra aux parties de communiquer à l'expert tous les éléments sollicités par celui-ci pour réaliser son expertise.

Le loyer provisionnel restera, pendant la durée de l'instance, égal au montant du loyer contractuel.

L'exécution provisoire est de droit, sans qu'il soit nécessaire de l'ordonner aux termes du dispositif de la présente décision.

Dans l'attente du dépôt du rapport d'expertise, les dépens, ainsi que les demandes au titre des frais irrépétibles, qui y sont liées, seront réservés.


PAR CES MOTIFS

Le juge des loyers commerciaux, statuant publiquement, par décision mise à disposition au greffe, contradictoire,

En premier ressort,

Constate le principe du renouvellement du bail commercial portant sur des locaux sis [Adresse 2] et [Adresse 9] à [Localité 15] à compter du 1er juillet 2023,

Avant dire droit sur toutes les autres demandes,

Ordonne une mesure d’expertise et désigne en qualité d'expert :

M. [I] [F]
[Adresse 7]
[Localité 10]
[XXXXXXXX01]
[Courriel 14]

avec mission de :

* convoquer les parties, et, dans le respect du principe du contradictoire,
* se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l'accomplissement de sa mission,
* visiter les locaux situés au rez-de-chaussée et sous-sol d'un immeuble sis [Adresse 2] et [Adresse 9] à [Localité 15] et les décrire,
* entendre les parties en leurs dires et explications,
* procéder à l'examen des faits qu'allèguent les parties,
*rechercher la valeur locative des lieux loués à la date du 1er juillet 2023,
*rendre compte du tout et donner son avis motivé,
*dresser un rapport de ses constatations et conclusions,

Rappelle qu'ils appartiendra aux parties de communiquer à l'expert tous les éléments sollicités par celui-ci pour réaliser son expertise,

Dit que l'expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile et qu'il déposera l'original de son rapport au greffe de la juridiction avant le 15 septembre 2025,

Fixe à la somme de 4.500 (quatre mille cinq cents) euros la provision à valoir sur la rémunération de l'expert qui devra être consignée par la société SELECTIRENTE à la régie du tribunal judiciaire de Paris (escalier D 2ème étage) au plus tard le 05 décembre 2024 inclus, avec une copie de la présente décision,
Dit que l’affaire sera rappelée le 6 février 2025 à 9h30 pour vérification du versement de la consignation,

Dit que, faute de consignation de la provision dans ce délai, la désignation de l'expert sera caduque et privée de tout effet,

Désigne le juge des loyers commerciaux aux fins de contrôler le suivi des opérations d’expertise,

Fixe le loyer provisionnel pour la durée de l’instance au montant du loyer contractuel en principal, outre les charges,

Réserve les dépens et les demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile.


Fait et jugé à Paris le 03 Octobre 2024

La Greffière La Présidente
M. PLURIEL L. FONTANELLA