Tribunal Judiciaire · Section des Référés — 8 octobre 2024

MINUTE N° : 
ORDONNANCE DU : 08 Octobre 2024
DOSSIER N° : N° RG 24/00977 - N° Portalis DB3T-W-B7I-VDJL
CODE NAC : 30B - 0A
AFFAIRE : S.C.I. VAUBAN C/ S.A.R.L. SECA


TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CRETEIL

Section des Référés

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ


LE JUGE DES REFERES : Madame Isabelle KLODA, Première vice-présidente

LE GREFFIER : Madame Stéphanie GEULIN, Greffier


PARTIES :

DEMANDERESSE

S.C.I. VAUBAN, dont le siège social est sis 131 boulevard Malesherbes - 75017 PARIS

représentée par Me Françoise FELISSI, avocate au barreau de PARIS, vestiaire : P0380, avocat postulant et Me Séverine PATRIZIO, avocate au barreau de NICE, avocat plaidant



DEFENDERESSE

S.A.R.L. SECA, immatriculée au RCS de CRETEIL sous le n° 830 639 019, dont le siège social est sis 2 place du Général Leclerc - 94310 ORLY

non représentée



Débats tenus à l’audience du : 10 Septembre 2024
Date de délibéré indiquée par le Président : 08 Octobre 2024
Ordonnance rendue par mise à disposition au greffe le 08 Octobre 2024


EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 2 août 2021, la S.C.I. VAUBAN a donné à bail commercial à la S.A.R.L. SECA des locaux situés 405 rue Raoul Delattre, bâtimenr A, à VILLENEUVE LE ROI (94290), moyennant un loyer annuel de 14 400,00 €, hors charges et hors taxes, payable trimestriellement, par avance.

Des loyers sont demeurés impayés.

la S.C.I. VAUBAN a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire par acte de commissaire de justice du 27 mars 2024 à la S.A.R.L. SECA pour une somme de 27 220,55 € au titre de l’arriéré locatif au 26 janvier 2024.

C’est dans ces conditions que par acte de commissaire de justice du 23 mai 2024, la S.C.I. VAUBAN a fait assigner la S.A.R.L. SECA devant la juridiction des référés du tribunal judiciaire de Créteil aux fins de :
– constater l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail,
– ordonner, à défaut de restitution volontaire sous un mois à compter de la notification de la décision à intervenir, l'expulsion de la S.A.R.L. SECA et celle de tous occupants de son chef des lieux loués avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est, sous astreinte de 100,00 € par jour de retard à compter de la signification de l'ordonnance à intervenir et jusqu ‘a la libération complète des lieux et la remise des clefs,
– dire que les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneront lieu à l’application des dispositions des articles L.433-1 et R.433-1 du Code des procédures civiles d’exécution,
– condamner la S.A.R.L. SECA au paiement d'une indemnité d'occupation provisionnelle égale à 1963,60 euros, à compter du 28 avril 2024 et jusqu'à la libération effective des locaux ;
– condamner la S.A.R.L. SECA à payer à la S.C.I. VAUBAN la somme provisionnelle de 22 220,55 € au titre de l'arriéré locatif arrêté au 30 avril 2024 avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure,
– condamner la S.A.R.L. SECA au paiement d'une somme de 4 444,11 €, soit 20 % de l’arriéré locatif, au titre de la clause pénale,
– dire que le dépôt de garantie demeurera acquis au bailleur,
– ordonner la capitalisation des intérêts ;
– condamner la S.A.R.L. SECA au paiement d'une somme de 2 500,00 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement.


Il convient de se référer à l’acte introductif d’instance pour un plus ample exposé des moyens qui y sont contenus.

À l’audience du 10 septembre 2024, la S.C.I. VAUBAN, par l'intermédiaire de son conseil, a maintenu les prétentions de son assignation et les moyens qui y sont contenus.

Bien que régulièrement assignée par acte remis à étude, la S.A.R.L. SECA n'a pas constitué avocat. 

La procédure a été dénoncée aux créanciers inscrits sur le fonds de commerce.

À l’issue des débats, il a été indiqué à la partie représentée parties que l’affaire était mise en délibéré et que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 8 octobre 2024.


MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et les demandes qui en découlent :

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

La juridiction des référés n'est toutefois pas tenue de caractériser l'urgence, au sens de l'article 834 du code de procédure civile, pour constater l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d'un bail.


L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur, au titre d'un bail commercial, demandant la constatation de l'acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.


Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que : 

1. le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,

2. le bailleur soit, de toute évidence, en situation d'invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,

3. la clause résolutoire soit dénuée d'ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ; en effet, la clause résolutoire d'un bail doit s'interpréter strictement.


En l’espèce, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion.

Il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement en ce qu'il correspond exactement au détail des montants réclamés préalablement au preneur par le bailleur. En annexe du commandement, figure en effet le détail complet des loyers et charges dus et le décompte des versements effectués. Le commandement précise qu'à défaut de paiement dans le délai d'un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail ; la reproduction de la clause résolutoire et de l'article L. 145-17 alinéa 1 du code de commerce y figurent. Le commandement contenait ainsi toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.

En faisant délivrer ce commandement, la S.C.I. VAUBAN n’a fait qu’exercer ses droits légitimes de bailleur face à un locataire ne respectant pas les clauses du bail alors que celles-ci avaient été acceptées en toute connaissance de cause.

Ce commandement détaille le montant de la créance, à savoir 27 220,55 €. 

Les causes de ce commandement n’ont pas été acquittées dans le mois de sa délivrance.

Dès lors, la clause résolutoire est acquise et le bail se trouve résilié de plein droit avec toutes conséquences de droit à compter du 28 avril 2024.

Aux termes de l’article 835 alinéa 1 du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite. 

L’expulsion de la S.A.R.L. SECA et de tout occupant de son chef doit donc être ordonnée en cas de non restitution volontaire des lieux dans le mois de la signification de la présente ordonnance. 

Il n’y a en revanche pas lieu d’accorder une astreinte.

Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d’expulsion conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance.

L’article 835, alinéa 2 du code de procédure dispose que dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, une provision peut être accordée au créancier.

Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l'effet de la clause résolutoire le preneur n'est plus débiteur de loyers mais d'une indemnité d'occupation. 

L’indemnité d’occupation due par la S.A.R.L. SECA depuis l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, sera fixée à titre provisionnel au montant du loyer contractuel, outre les charges, taxes et accessoires.

S’agissant du paiement, par provision, de l’arriéré locatif, il convient de rappeler qu’une demande en paiement de provision au titre d'une créance non sérieusement contestable relève du pouvoir du juge des référés sans condition de l'existence d'une urgence, aux termes de l’article 835 du code de procédure civile. Le montant de la provision allouée en référé n'a d'autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée

Aux termes de l'article 1353 du code civil, c'est à celui qui réclame l'exécution d'une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

En l’espèce, au vu du décompte produit par la S.C.I. VAUBAN, l'obligation de la S.A.R.L. SECA au titre des loyers, charges, taxes, accessoires et indemnités d’occupation au 30 avril 2024 n'est pas sérieusement contestable à hauteur de 22 220,55 €, somme au paiement de laquelle il convient de condamner la S.A.R.L. SECA, avec intérêts au taux légal depuis la date de la mise en demeure du 6 février 2024 à hauteur de 27 220,55 €.

En effet, en l’absence de contradictoire, il n’y a pas lieu de faire droit à actualisation de la dette locative.

Par ailleurs, la capitalisation des intérêts est ordonnée, dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil, le point de départ de cette capitalisation étant le 23 mai 2024, date de l'assignation formulant cette prétention pour la première fois.


Sur la clause pénale :

Les pouvoirs du juge des référés qui accorde une provision sur une clause pénale sont limités par le caractère non sérieusement contestable de celle-ci. la S.C.I. VAUBAN sollicite l'application d'une pénalité lui attribuant 20 % du montant des sommes retenues. Cette pénalité apparaissant manifestement excessive, il n'y a pas lieu à référé sur cette demande. 

Enfin, la clause du bail relative au dépôt de garantie s’analyse comme une clause pénale comme telle susceptible d’être modérée par le juge du fond, en application des dispositions de l’article 1231-5 du code civil. Par suite, il n’y a pas lieu à référé sur ce point.


Sur les demandes accessoires :

L’article 491, alinéa 2 du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

la S.A.R.L. SECA, qui succombe, doit supporter la charge des dépens, conformément aux dispositions susvisées.

Aucun élément tiré de l’équité ou de la situation économique de la S.A.R.L. SECA ne permet d’écarter la demande de la S.C.I. VAUBAN formée sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. Celle-ci sera cependant évaluée à la somme de 1 000,00 € en l’absence d’éléments de calcul plus explicites versés aux débats.


PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 28 avril 2024, 

ORDONNONS, à défaut de restitution volontaire des lieux dans le mois de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la S.A.R.L. SECA et de tout occupant de son chef des lieux situés 405 rue Raoul Delattre, bâtimenr A, à VILLENUVE LE ROI (94290) avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier, 

DISONS n’y avoir lieu au prononcé d’une astreinte, 

DISONS, en cas de besoin, que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques ce conformément à ce que prévoient les dispositions du code des procédures civiles d’exécution sur ce point, 

FIXONS à titre provisionnel l’indemnité d’occupation due par la S.A.R.L. SECA, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires et CONDAMNONS la S.A.R.L. SECA à la payer, 

CONDAMNONS par provision la S.A.R.L. SECA à payer à la S.C.I. VAUBAN la somme de 22 220,55 € au titre du solde des loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupation arriérés au 30 avril 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 6 février 2024 sur 27 220,55 € euros,

ORDONNONS la capitalisation, année par année, des intérêts dus pour au moins pour une année entière à compter de la demande à cette fin formée le 23 mai 2024, dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil,

DISONS n’y avoir lieu à référé sur les demande formées au titre de la clause pénale et du dépôt de garantie, 

CONDAMNONS la S.A.R.L. SECA aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement, 

CONDAMNONS la S.A.R.L. SECA à payer à la S.C.I. VAUBAN la somme de 1 000,00 € par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, 

RAPPELONS que l'ordonnance de référé rendue en matière de clause résolutoire insérée dans le bail commercial a autorité de chose jugée provisoire et est exécutoire à titre provisoire.


FAIT AU PALAIS DE JUSTICE DE CRÉTEIL, le 8 octobre 2024.


LE GREFFIER, LE JUGE DES RÉFÉRÉS