Tribunal Judiciaire · JCP LOGEMENT — 3 octobre 2024

Minute n° 2024 /


AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES - PALAIS DE JUSTICE

 AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES

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JUGEMENT du 03 Octobre 2024
__________________________________________


DEMANDERESSE :

Société CDC HABITAT SOCIAL
33 avenue PIERRE MENDES FRANCE
75013 PARIS

représentée par Maître Guillaume LENGLART, avocat au barreau de NANTES

D'une part,

DÉFENDEURS:

Madame [S] [J] épouse [C]
69 rue de la Paquelais La Salentine
4éme étage porte 23
44700 ORVAULT

comparant en personne

Monsieur [G] [X] [C]
69 rue de la Paquelais La Salentine
4éme étage porte 23
44700 ORVAULT

non comparant D'autre part,


COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENTE : Constance GALY
GREFFIER : Michel HORTAIS

PROCEDURE :

date de la première évocation : 19 septembre 2024
date des débats : 19 septembre 2024
délibéré au : 03 octobre 2024

RG N° N° RG 24/02194 - N° Portalis DBYS-W-B7I-NEJI

COPIES AUX PARTIES LE : 
CE + CCC à Maître Guillaume LENGLART,
CCC à Madame [S] [J] épouse [C]
CCC à Monsieur [G] [X] [C] + préfecture
Copie dossier



EXPOSE DU LITIGE

Selon acte sous seing privé non daté à effet au 11 décembre 2020, la SA CDC Habitat Social a donné à bail à [S] [J] un logement lui appartenant sis, La Salentine-69 rue de la Paquelais, porte 23, 44700 ORVAULT, moyennant un loyer mensuel initial de 604,93 € pour le logement outre une provision mensuelle pour charges de 165,44 €.

Le 6 novembre 2021, [S] [J] a contracté mariage avec [G] [C] à la mairie d'ORVAULT.

Par acte de commissaire de justice du 4 mai 2022, la SA CDC Habitat Social a fait commandement à [S] [J] épouse [C] et à [G] [C] de justifier d'une assurance, de justifier de l'occupation des lieux et de payer un arriéré de loyer et charges d’un montant de 944,18 € arrêté au 30 avril 2022, outre coût de l’acte, ce commandement visant la clause résolutoire insérée au bail.

Par acte de commissaire de justice du 23 octobre 2023, CDC Habitat social a fait à nouveau commandement à [S] [J] épouse [C] et à [G] [C] de justifier d'une assurance, de justifier de l'occupation des lieux et de payer un arriéré de loyer et charges d’un montant de 1.247,84 € arrêté au 30 septembre 2023, outre coût de l’acte, ce commandement visant la clause résolutoire insérée au bail.

Par acte de commissaire de justice en date du 4 mars 2024, dont copie a été régulièrement adressée au représentant de l’État dans le département, la SA CDC Habitat Social a fait assigner [S] [J] épouse [C] et [G] [C] devant le juge des contentieux de la protection affecté au tribunal judiciaire de Nantes aux fins de :

·        Constater la résiliation du bail à effet au 11 décembre 2020 à compter du 23 novembre 2023 pour défaut de justification d'une assurance, ou depuis le 4 décembre 2023 pour défaut de paiement, et subsidiairement, prononcer la résiliation dudit bail à compter du jugement à intervenir ;
·        Ordonner l’expulsion d'[S] [J] épouse [C] et [G] [C] et de tout occupant de leur chef du logement, avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier si besoin est, selon les modalités prévues par la loi ;
·        Condamner solidairement [S] [J] épouse [C] et [G] [C] au paiement de la somme de 1.252,87 € arrêtée au 1er février 2024, à parfaire ou à diminuer le jour de l’audience et augmentée des intérêts de droit à compter du 23 octobre 2023 ou à compter du jugement à intervenir ;
·      Condamner solidairement [S] [J] épouse [C] et [G] [C] à lui payer une indemnité d'occupation égale au montant des loyers et charges locatives, révisable dans les mêmes conditions que ledit loyer, payable immédiatement à partir du 23 novembre 2023 ou du 4 décembre 2023 ou du jugement à intervenir, et ce, jusqu'à libération complète des lieux ;
·      Assortir tous délais d'une clause de déchéance du terme en cas de non-paiement d'une seule échéance et dire que dans ce cas, le bail sera résilié de plein droit et que l'expulsion pourra être réalisée avec, au besoin, l'assistance de la force publique et d'un serrurier et ce, sans qu'il soit besoin de revenir devant le juge ;
·        Condamner solidairement [S] [J] épouse [C] et [G] [C] au paiement d’une somme de 800 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens de l’instance, comprenant notamment les frais de commandement ;
·        Rappeler que la décision à intervenir est de droit exécutoire à titre provisoire en vertu de l'article 514 du code de procédure civile.




Les services du département ont informé le tribunal le 29 août 2024 qu'ils n'avaient pas réussi à se mettre en contact avec les locataires et qu'ainsi, aucun diagnostic social et financier n'a pu être réalisé.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 19 septembre 2024.

A ladite audience, la SA CDC Habitat Social se réfère à l’acte introductif d’instance, sauf à préciser que la dette de loyer s’élève désormais à la somme de 1.266,76 € au titre des loyers et charges échus à la date du 16 septembre 2024. En outre, la bailleresse indique se désister de sa demande en résiliation du bail pour défaut d'assurance.

Régulièrement assignés à étude, [S] [J] épouse [C] a comparu à l'audience, tandis que [G] [C] n'a pas comparu et ainsi il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l'article 474 du code de procédure civile.
L’affaire a été mise en délibéré au 3 octobre 2024, date de mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire de Nantes.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de l’action
Aux termes de l'article 24-II de la loi n° 89-642 du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023, applicable au litige, les bailleurs personnes morales ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX). Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement de ces aides (Caisse d'allocations familiales - CAF).
En l’espèce, la société bailleresse justifient de la notification du commandement de payer à la CAF le 5 octobre 2023, dont celle-ci a accusé réception le 16 octobre 2023, soit au moins deux mois avant l’assignation du 4 mars 2024.
L’article 24-III de la même loi énonce qu’à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l'audience (précédente rédaction : deux mois). Les II et III sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu'elles sont motivées par l'existence d'une dette locative du preneur. Ils sont également applicables aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation, motivées par l'existence d'une dette locative, la notification au représentant de l’État dans le département incombant au bailleur.
En l'espèce, l'assignation du 4 mars 2024 a été régulièrement dénoncée par la société bailleresse au représentant de l’État dans le département le 5 mars 2024, dont le préfet a accusé réception le 6 mars 2024, soit plus de six semaines avant l'audience du 19 septembre 2024, conformément aux dispositions précédemment énoncées.

Dans ces conditions, la demande aux fins de voir constater la résiliation du bail est ainsi recevable.





Sur la résiliation du bail
Sur l'assurance locative
L'article 7 g de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023 prévoit que le locataire a notamment pour obligation « De s'assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d'en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d'une attestation de l'assureur ou de son représentant.
En l'espèce, la SA CDC Habitat Social se désiste à l'audience de sa demande de résiliation du contrat de bail pour défaut d'assurance et il convient de constater ce désistement.

Sur le non-paiement des loyers
L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023 prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux » (précédente rédaction : deux mois).
Cette loi ne comprend pas de disposition dérogeant à l'article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a point d'effet rétroactif.

Dès lors, le délai de six semaines accordé au locataire pour apurer sa dette ne s'applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d'entraîner leur réfaction.
En l'espèce, un commandement de payer visant la clause résolutoire et l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, a été signifié à [S] [J] épouse [C] et [G] [C], le 23 octobre 2023, pour un arriéré de loyers et charges de 1.247,84 €.
Si ce commandement accorde un délai de six semaines aux locataires pour régler leur dette, il convient de relever que la clause résolutoire insérée au contrat de bail, et reproduite dans son intégralité dans le commandement, mentionne quant à elle un délai de deux mois.
Dès lors, en vertu des stipulations des parties, il convient de considérer que les locataires disposaient d’un délai de deux mois pour s’acquitter de la dette à compter de la délivrance du commandement de payer.
Il ressort des pièces versées aux débats, notamment du décompte, que ce commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 24 décembre 2023.
En conséquence, il convient de constater la résiliation du bail et d'ordonner l'expulsion de [S] [J] épouse [C] et [G] [C].

Sur la dette locative
L’article 7-a de la loi 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, rappelle que la locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.
La créance de la SA CDC Habitat Social est justifiée en son principe en vertu du contrat de bail.


[S] [J] épouse [C] et [G] [C] ne contestent ni le principe ni le montant de la dette.
Le décompte actualisé versé aux débats laisse apparaître un solde de 1.266,76 € au titre des loyers, charges, indemnités d’occupation échus au 16 septembre 2024.

Aux termes de l'article 1310 du code civil, la solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas.
Il résulte de l'article 220 du code civil que les époux sont tenus solidairement des dettes ayant pour objet l'entretien du ménage ou l'éducation des enfants. La solidarité passive entre les époux vaut quelque soit le régime matrimonial en cours d'exécution (article 226 du code civil). Entrent dans le champ d'application de l'article 220 du code civil les obligations résultant du paiement des loyers et charges, même lorsque le bail n'a été conclu que par un seul des deux époux.
Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver, réciproquement celui qui se prétend libéré doit prouver le paiement.
Aux termes des articles L. 441-3 et suivants du code de la construction et de l'habitation, les bailleurs sociaux doivent adresser à leurs locataires une demande de communication des informations permettant de déterminer s’ils sont redevables du supplément de loyer.
En l'espèce, il convient de déduire de la somme de 1.266,76 € demandée les sommes correspondant aux pénalités d'enquête correspondant à ces demandes, en l'absence d'élément permettant de déterminer si ces trois demandes ont été faites régulièrement. Il convient également de déduire les frais de contentieux qui relèvent, s'ils sont justifiés, des dépens.
En conséquence, [S] [J] épouse [C] et [G] [C], mariés, seront condamnés solidairement au paiement de la somme de 1.114,62 € au titre des seuls loyers, charges et indemnités d’occupation échus au 16 septembre 2024, échéance d’août 2024 incluse, outre les intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement.
Ils seront enfin condamnés solidairement à payer à la SA CDC Habitat Social, à compter du 17 septembre 2024 et jusqu’à libération effective des lieux, une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer, charges et revalorisation incluses, soit la somme de 857,68 €.
Cette indemnité d'occupation sera due par les locataires jusqu’à leur départ effectif des lieux caractérisé par la restitution des clefs à la société bailleresse ou leur expulsion.


Sur les délais de paiement
En application de l’article 24-V de la loi de 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023, le juge peut, à la demande de la locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que la locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.
En l’espèce, il ressort de l’étude des décomptes produits aux débats et dont la société bailleresse fait état, que les locataires n'ont pas repris le paiement intégral des loyers. Le prélèvement d'août 2024 a été rejeté, de même que celui de septembre 2024 d'après ce qu'a indiqué [S] [J] épouse [C] à l'audience.




Elle déclare également qu'elle ne souhaite pas rester dans le logement, qui se révèle trop cher pour elle. Elle explique que la procédure de divorce avec [G] [C] est en cours, qu'elle a quatre enfants à charge et qu'elle ne perçoit plus les allocations familiales. [G] [C] a quitté le logement, sans donner de nouvelle adresse. Il serait possiblement sans nouveau logement.
Au regard de ces éléments, la locataire n'est pas en mesure de régler sa dette locative et n'a pas repris le paiement intégral du loyer courant, ce qui lui interdit de bénéficier de délais de paiement, d'autant qu'elle souhaite quitter le logement.

Sur les autres demandes
En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, [S] [J] épouse [C] et [G] [C], succombant à l’instance, seront condamnés in solidum aux entiers dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer du 23 octobre 2023.
Ils seront également condamnés in solidum à payer à la SA CDC Habitat Social la somme de 100€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,
CONSTATE le désistement de la SA CDC Habitat Social de sa demande de résiliation du bail sur le fondement de l'absence d'assurance locative ;
DECLARE recevable la demande aux fins de voir constater la résiliation du bail d’habitation à effet au 11 décembre 2020 entre la SA CDC Habitat Social et [S] [J], concernant le logement sis La Salentine-69 rue de la Paquelais, porte 23, 44700 ORVAULT ;
CONSTATE que [S] [J] a contracté mariage avec [G] [C] le 6 novembre 2021 ;
CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail sont réunies à la date du 24 décembre 2023 ;
CONDAMNE solidairement [S] [J] épouse [C] et [G] [C] à payer à la SA CDC Habitat Social la somme de 1.114,62 €, en deniers ou quittance, au titre des seuls loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 16 septembre 2024, échéance d’août 2024 incluse, et ce avec intérêt au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;
ORDONNE à [S] [J] épouse [C] et [G] [C], occupants sans droit ni titre, de libérer les lieux après avoir satisfait aux obligations incombant aux locataires sortants ;
ORDONNE à défaut, l'expulsion de [S] [J] épouse [C] et [G] [C] ainsi que celle de tous occupants de leur fait et ce, au besoin avec le concours de la force publique pour l'intégralité des opérations d'expulsion, à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la signification d'un commandement d'avoir à libérer les lieux ;
 
CONDAMNE solidairement [S] [J] épouse [C] et [G] [C] à payer à la SA CDC Habitat Social, à compter du 17 septembre 2024, une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer, charges et revalorisation incluses, soit la somme mensuelle de 857,68 €, et ce, jusqu’à la libération complète des lieux ;



CONDAMNE in solidum [S] [J] épouse [C] et [G] [C] aux entiers dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 23 octobre 2023, de l’assignation et de sa notification au représentant de l’État ;
 
CONDAMNE in solidum [S] [J] épouse [C] et [G] [C], à payer à la SA CDC Habitat Social la somme de 100 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;
 
RAPPELLE que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit ;
 
DIT qu’une copie de ce jugement sera communiquée au représentant de l’État dans le département.
 
Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe le 3 octobre 2024.

Le greffier La vice-présidente chargée des contentieux de la protection
Michel HORTAIS Constance GALY