Tribunal Judiciaire · 4ème Chambre civile — 8 octobre 2024

COUR D’APPEL D’AIX EN PROVENCE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

GREFFE
M I N U T E
(Décision Civile)


JUGEMENT : S.A.R.L. MONO c/ S.A.R.L. LARGIER GIRAUD IMMOBILIER 
N° 24/846
Du 08 Octobre 2024 
4ème Chambre civile
 N° RG 13/04939 - N° Portalis DBWR-W-B65-I6ZV 

















Grosse délivrée à

expédition délivrée à
Me Frédéric CHAMBONNAUD
Me Brigitte MINDEGUIA



le 08 Octobre 2024 

mentions diverses
Par jugement de la 4ème Chambre civile en date du huit Octobre deux mil vingt quatre

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Madame SANJUAN PUCHOL
Assesseur : Madame DEMARBAIX (Rédacteur)
Assesseur : Madame VALAT
Greffier : Madame PROVENZANO.

DÉBATS

A l'audience publique du 17 Juin 2024 le prononcé du jugement étant fixé au 08 Octobre 2024 par mise à disposition au greffe de la juridiction, les parties en ayant été préalablement avisées. 


PRONONCÉ

Par mise à disposition au Greffe le 08 Octobre 2024 , signé par Madame SANJUAN PUCHOL Présidente, assistée de Madame BENALI,Greffier, auquel la minute de la décision été remise par le magistrat signataire.

NATURE DU JUGEMENT : contradictoire, en premier ressort, au fond. 




DEMANDEUR: 

S.A.R.L. MONO
représentée par son gérant en exercice domicilié en cette qualité audit siège
[Adresse 3]
[Localité 1]
représenté par Me Brigitte MINDEGUIA, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant


DEFENDEUR:

S.A.R.L. LARGIER GIRAUD IMMOBILIER
représentée par son gérant en exercice, domicilié es-qualité audit siège
[Adresse 2]
[Localité 5]
représenté par Me Frédéric CHAMBONNAUD, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant









































EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 6 avril 1992, la Compagnie Foncière du Loiret aux droits de laquelle vient la SARL Largier Giraud Immobilier, a donné à bail commercial à M. [N] [W] aux droits duquel intervient la SARL Mono, des locaux situés au premier étage d’un immeuble [Adresse 4] à [Localité 7], à usage d’hôtel meublé, pour une durée de neuf ans moyennant un loyer annuel initial de 42.000 francs, soit 6.402,86 euros.

Le 21 décembre 2009, la SARL Largier Giraud Immobilier a fait délivrer congé au locataire pour motif grave et légitime, avec refus de renouvellement et de paiement d’une indemnité d’éviction.

Par acte d’huissier du 23 juillet 2013, la SARL Mono a contesté ce congé.

Par jugement du 20 janvier 2015, le tribunal a dit que le congé n’était pas fondé et valait refus de renouvellement du bail à la date du 30 juin 2010, à charge pour le bailleur de régler une indemnité d’éviction. Une expertise a été ordonnée et confiée à M. [D] [I] aux fins d’évaluer l’indemnité précitée. La société Mono a été condamnée à payer une indemnité d’occupation de 587 euros à compter du 1er juin 2010.

Par acte du 12 octobre 2015, la SARL Largier Giraud Immobilier a fait délivrer au locataire un commandement visant la clause résolutoire aux fins notamment de cesser toute sous-location des locaux commerciaux.

Par acte du 12 octobre 2016, elle a assigné le locataire devant la juridiction de céans qui, par jugement du 21 janvier 2019, a déclaré ses demandes irrecevables et dit le commandement du 12 octobre 2015 nul et de nul effet.

Cette décision a été confirmée par arrêt de la cour d’appel d’Aix-en-Provence du 8 avril 2021.

La SARL Largier Giraud Immobilier a formé un pourvoi en cassation.

Par arrêt du 17 mai 2023, la Cour de cassation a confirmé l’arrêt rendu, considérant que le bailleur avait connaissance de l’élément prétendument nouveau tiré de la violation par le preneur de la destination du bail et de l’interdiction de sous-location si bien que ses demandes, dans l’instance ayant abouti aux décisions des 20 janvier 2015 et 21 janvier 2019, se heurtaient à l’autorité de la chose précédemment jugée.

Entre-temps, le 14 novembre 2017, M. [I] a déposé son rapport. 

Aux termes de ses dernières écritures notifiées le 31 mai 2024, la SARL Largier Giraud Immobilier sollicite voir :

- débouter la société Mono de sa demande de paiement d’une indemnité d’éviction, dès lors que l’activité de sous-location de longue durée est une activité civile, et qu’en conséquence, il ne peut y avoir de fonds de commerce ; 
- subsidiairement, juger qu’une indemnité de transfert correspondant aux frais de déménagement serait seule susceptible d’être réglée, le transfert de l’activité étant à l’évidence possible par le biais d’un simple déménagement ;
- condamner la société Mono à lui payer la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens. 

En premier lieu, la SARL Largier Giraud Immobilier soutient que le rapport expertal est incomplet et ne permet pas d’informer utilement le tribunal. Elle reproche à l’expert de ne pas avoir évalué l’indemnité d’éviction au regard d’une valeur de remplacement ou de transfert du fonds de commerce. 

En deuxième lieu, elle prétend que l’activité de la SARL Mono se limite à la sous-location de longue durée, sans service associé ni accès au public. Elle affirme qu’il s’agit en réalité de baux d’habitation non meublés puisqu’ils ne répondent pas aux conditions de l’ameublement minimal nécessaire prévu par l’article 2 du décret du 31 juillet 2015. Elle en déduit qu’il s’agit de l’exercice d’une activité civile, et non de l’exploitation d’un fonds de commerce d’hôtel en meublé susceptible de donner lieu au versement d’une indemnité d’éviction. 

En troisième lieu, elle rappelle que la violation des clauses du bail, découverte postérieurement au congé, entraîne la déchéance du droit au maintien dans les lieux et la perte du droit à paiement d’une indemnité d’éviction par application des articles L. 145-1, L. 145-8 et L. 145-17 du code de commerce.

Enfin, subsidiairement et à supposer que l’existence d’un fonds de commerce soit retenue, elle fait valoir que l’activité de sous-location de chambres en meublé, sans service associé, est transférable, de sorte que seule une indemnité de déplacement serait due.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 3 juin 2024, la SARL Mono sollicite voir :

- accueillir les présentes écritures ;
- au fond, les dire bien fondées ;
- homologuer le rapport d’expertise déposé par M. [I] le 14 novembre 2017 ;
- condamner la SARL Largier Giraud Immobilier à lui payer la somme de 93.230 euros à titre d’indemnité d'éviction, avec intérêts moratoires courant à compter des premières conclusions valant mise en demeure ;
- ordonner la capitalisation ;
- débouter la SARL Largier Giraud Immobilier de l'ensemble de ses
demandes, fins et conclusions ;
- la condamner à lui payer la somme de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive et celle de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure
civile ainsi qu’aux dépens en ce compris les frais d‘expertise judiciaire ;
- ordonner l'exécution provisoire.

La SARL Mono conteste les affirmations de la SARL Largier Giraud Immobilier selon lesquelles elle aurait découvert, en cours d’expertise, qu’elle exerçait une activité de sous-location de chambres meublées, et non une activité d’hôtel meublé, alors qu’elle en était informée depuis 2007 ainsi que cela ressort des termes résulte du jugement du 21 janvier 2019 s’étant soldé par l’arrêt de la Cour de cassation du 17 mai 2023. Elle estime que ces manœuvres n’ont que pour but d’éviter de payer une indemnité d’éviction. Elle affirme exercer une activité commerciale, comme a pu le relever le technicien commis.

Au soutien de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive, elle invoque la mauvaise foi de la SARL Largier Giraud Immobilier qui avait connaissance du classement en habitation des locaux loués et de la conclusion des baux d’habitation depuis 2007.

La procédure a été clôturée au 3 juin 2024.

L’affaire a été plaidée à l’audience collégiale du 17 juin 2024 et mise en délibéré au 8 octobre suivant.

MOTIFS DE LA DECISION

La demande d’homologation du rapport d’expertise judiciaire

Attendu qu’en vertu de l'article 246 du code de procédure civile, le juge n'est pas lié par les constatations ou les conclusions du technicien.

Que le juge est libre de faire siennes les conclusions du rapport d’expertise et d'apprécier souverainement leur objectivité, leur valeur et leur portée.

Qu’en outre, le rapport d’expertise judiciaire n'est ni un accord ni une transaction susceptibles d'être homologués par le juge, mais un outil technique contenant des éléments lui permettant de statuer sur les demandes qui lui sont présentées par les parties.

Qu’il y a lieu de rejeter la demande d’homologation du rapport d’expertise judiciaire de M. [D] [I], dès lors que l’homologation consiste à conférer un effet ou un caractère exécutoire à un acte après un contrôle de légalité ou d'opportunité. 

Le caractère civil ou commercial de l’activité exercée par la SARL Mono

Attendu que pour se soustraire au paiement d’une indemnité d’éviction, la SARL Largier Giraud Immobilier invoque la nature civile de l’activité exercée de la SARL Mono qui consisterait en la sous-location de chambres meublées, situation qu’elle aurait découvert au cours des opérations expertales.

Qu’aux termes du bail commercial du 6 avril 1992, la SARL Mono venant aux droits de M. [W] devait exploiter des locaux à usage d’hôtel meublé au premier étage du [Adresse 4] à [Localité 7], pour une durée de neuf années.

Que le 3 mai 2007, le preneur a reçu notification du procès-verbal de la commission communale de sécurité du 2 avril 2007 émettant un avis favorable à sa demande de reclassement de l’établissement hôtelier en habitation, radiant ainsi l’établissement de la liste des établissements recevant du public.

Que par jugement du 20 janvier 2015, devenu irrévocable, le tribunal de céans a déclaré non fondé sur un motif grave et légitime le congé avec refus de renouvellement et versement d’une indemnité d’éviction délivré le 21 décembre 2009, et dit que ce congé valait refus de renouvellement du bail commercial à la date du 30 juin 2010, à charge pour le bailleur de payer une indemnité d’éviction au preneur, après avoir relevé que les locaux litigieux avaient fait l’objet d’un reclassement en habitation en 2007, information dont a nécessairement eu connaissance la SARL Largier Giraud Immobilier dans le cadre de cette instance.

Que la SARL Largier Giraud Immobilier ne peut valablement soutenir qu’elle n’aurait eu connaissance de cet état de fait qu’à l’occasion des opérations expertales comme elle l’a prétendu dans le cadre de la seconde instance initiée le 12 octobre 2016, ensuite de la délivrance d’un second commandement du 12 octobre 2015.

Qu’aux termes de cet acte visant la clause résolutoire, elle a signifié un commandement de « cesser toute sous-location des locaux donnés à bail et de se mettre en conformité avec les clauses et conditions du bail et notamment avec la clause de destination du bail » dans un délai d’un mois.

Que par décision du 21 janvier 2019, le tribunal de grande instance de Nice a jugé ses demandes irrecevables car contraires à l’autorité de la chose jugée le 20 janvier 2015 et a déclaré le commandement du 12 octobre 2015 de nul effet.

Que par arrêt du 8 avril 2021, la cour d’appel d’Aix-en-Provence a confirmé le jugement du 21 janvier 2019, après avoir souligné que le bailleur avait manifestement connaissance du fait que la SARL Mono sous-louait des chambres selon contrat de location d’habitation, sans qu’aucune prestation hôtelière ne soit réalisée, et à l’instar du premier juge, décidé que la demande du bailleur se heurtait au principe de l’autorité de la chose jugée au sens de l’article 1355 du Code civil.

Que par arrêt du 17 mai 2023, la Cour de cassation a rejeté le pourvoi formé par la SARL Largier Giraud Immobilier, considérant que la cour d’appel avait justement déduit que le bailleur avait connaissance de l’élément prétendument nouveau tiré de la violation par le preneur de la destination du bail et de l’interdiction de sous-location, et que ses demandes se heurtaient à l’autorité de la chose précédemment jugée.

Qu’il est établi que la SARL Largier Giraud Immobilier avait connaissance du reclassement de l’hôtel meublé en habitation et des sous-locations en découlant.

Que si la dénégation du statut des baux commerciaux peut être invoquée par le bailleur, à tout moment, lors de la procédure en fixation du loyer du bail renouvelé ou de l’indemnité d’éviction, et même pour la première fois en appel, la bailleresse ne justifie d’aucun élément nouveau au soutien de sa demande.

Que par décision définitive et irrévocable du 20 janvier 2015, le tribunal de céans a mis à la charge de la SARL Largier Giraud Immobilier une indemnité d’éviction et les parties se sont accordées sur une mesure d’instruction.

Que la juridiction de céans ne peut revenir sur cette décision revêtue de l’autorité de la chose jugée, de sorte qu’il lui appartient uniquement de statuer sur le montant des indemnités réclamées par la SARL Mono.

Le montant de l’indemnité due 

Attendu que l’article L. 145-14 du code de commerce dispose :

« Le bailleur peut refuser le renouvellement du bail. Toutefois, le bailleur doit, sauf exceptions prévues aux articles L. 145-17 et suivants, payer au locataire évincé une indemnité dite d'éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement.
Cette indemnité comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre. »

Que dans le cas présent, il résulte du rapport expertal que l’immeuble abritant l’établissement objet du bail commercial est situé au [Adresse 4] à [Localité 7] ; qu’il s’agit d’un immeuble de quatre étages sur rez-de-chaussée, de construction ancienne.

Que l’hôtel est composé de « sept chambres et d’une grande salle d’eau comportant deux douches et deux WC, le tout desservi par un hall de 14 m2. Sa superficie est de 131,71 m2. »

Qu’il n’y a aucune enseigne sur la façade du bâtiment.

Que le technicien commis a chiffré l’indemnité principale d’éviction à hauteur de 90.000 euros, outre diverses indemnités accessoires telles que l’indemnité de remploi (6.740 euros), le trouble commercial (3.230 euros), le double loyer (587 euros), les frais divers (3.000 euros) et les frais de déménagement et de licenciement (selon les justificatifs produits).

Que dans ses dernières écritures, la SARL Mono sollicite uniquement la condamnation de la SARL Largier Giraud Immobilier à lui payer la somme de 90.000 euros au titre de l’indemnité d’éviction et celle de 3.230 euros correspondant à l’indemnité accessoire liée au trouble commercial (trois mois de capacité d’autofinancement, au visa de l’état actuel et à venir de la trésorerie), soit la somme totale de 93.230 euros.

Qu’en l’état du refus de renouvellement du bail, la SARL Mono perdra sa clientèle compte tenu de l’emplacement de qualité de l’hôtel en plein cœur de la [Adresse 8], à quelques pas de [Adresse 6] et à proximité des transports en commun ainsi que de deux parcs de stationnement publics. 

Qu’eu égard à la perte de la clientèle attachée à la localisation de l’établissement, l’indemnité principale doit être qualifiée d’indemnité de remplacement ou de perte de fonds, et non d'indemnité de déplacement comme le soutient à titre subsidiaire le bailleur.

Qu’il n'existe pas de méthode particulière pour évaluer le fonds de commerce, le locataire étant indemnisé sur la base de la valeur marchande du fonds fixée suivant les usages de la profession.

Que pour déterminer cette valeur, l’expert a retenu la méthode d’évaluation des barèmes la plus utilisée pour les hôtels de cette catégorie en affectant le résultat de coefficient ainsi que mentionné dans son rapport en page 21.

Que l’indemnité liée au trouble commercial compense la perte de temps générée par l’éviction, soit le moindre investissement dans le commerce et la durée inhérente à la recherche d’un nouvel emplacement, de sorte que le montant retenu par l’expert sur la base de trois mois d’autofinancement est pertinent. 

Qu’il échet en conséquence de condamner la SARL Largier Giraud Immobilier à payer à la SARL Mono la somme de 90.000 euros au titre de l’indemnité principal et celle 3.230 euros au titre du trouble commercial calculé sur la base de trois mois de capacité d’autofinancement.

Qu’il apparaît légitime que les indemnités allouées soient assorties des intérêts légaux qui courront à compter de sa fixation judiciaire par le présent jugement et que ces intérêts seront, le cas échéant et conformément à l’article 1343-2 du Code civil, capitalisés s’ils sont dus pour une année entière.

La demande de dommages et intérêts pour procédure abusive

Attendu que la SARL Mono fonde sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive sur le fondement de l’article 32-1 du code de procédure civile.

Que par application des articles 32-1 du code de procédure civile et 1240 du Code civil, l’exercice d’une action en justice, de même que la défense à une telle action, ne dégénère en abus que s’il constituer un acte de malice ou de mauvaise foi ou s’il s’agit d’une erreur grave équipollente au dol, mais l’appréciation inexacte qu’une partie fait de ses droits n’est pas en soi constitutive d’une faute.

Que l’appréciation inexacte que la SARL Largier Giraud Immobilier a fait de ses droits n’est pas en soi constitutive d’une faute ou d’une mauvaise foi de sa part.

Qu’il s’ensuit que la SARL Mono sera déboutée de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive.

Les demandes accessoires
Attendu que partie perdante au procès, la SARL Largier Giraud Immobilier sera condamnée aux dépens en ce compris les frais d’expertise judiciaire. 

Qu’il serait inéquitable de laisser à la charge de la SARL Mono le montant des frais irrépétibles qu’elle a été contrainte d’exposer pour faire valoir ses droits.

Qu’il échet de condamner la SARL Largier Giraud Immobilier à lui payer la somme de 3.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Que l’exécution provisoire, compatible avec la nature de l’affaire et nécessaire au vu de l’ancienneté du litige, sera ordonnée.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats publics, par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe, 

Déboute la SARL Largier Giraud Immobilier de ses demandes ;

Condamne la SARL Largier Giraud Immobilier à payer à la SARL Mono la somme de 90.000 euros au titre de l’indemnité principale et celle de 3.230 euros au titre du trouble commercial ;

Dit que ces sommes sont assorties des intérêts légaux qui courront à compter du présent jugement et que ces intérêts seront, le cas échéant et conformément à l’article 1343-2 du Code civil, capitalisés s’ils sont dus pour une année entière ;

Déboute la SARL Mono de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive ;

Condamne la SARL Largier Giraud Immobilier à payer à la SARL Mono la somme de 3.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Déboute la SARL Mono du surplus de ses demandes ;

Ordonne l’exécution provisoire ;

Condamne la SARL Largier Giraud Immobilier aux dépens en ce compris les frais de l’expertise judiciaire.


LE GREFFIER LE PRÉSIDENT