Tribunal Judiciaire · 4ème Chambre civile — 8 octobre 2024

COUR D’APPEL D’AIX EN PROVENCE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

GREFFE
M I N U T E
(Décision Civile)


JUGEMENT : Société V.R.N. c/ Syndicat de copropriétaires de l’immeuble dénommé [8]

N° 
Du 08 Octobre 2024 

4ème Chambre civile
 N° RG 22/00430 - N° Portalis DBWR-W-B7G-OAG4 




















Grosse délivrée à
Me Dominique ROMEO
, Me Philippe DEPRET

expédition délivrée à


le 08 Octobre 2024 

mentions diverses
Par jugement de la 4ème Chambre civile en date du huit Octobre deux mil vingt quatre

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Madame SANJUAN-PUCHOL
Assesseur : Madame DEMARBAIX
Assesseur : Madame VALAT ( Juge rédacteur)
Greffier : Madame PROVENZANO.

DÉBATS

A l'audience publique du 17 Juin 2024 le prononcé du jugement étant fixé au 08 Octobre 2024 par mise à disposition au greffe la juridiction, les parties en ayant été préalablement avisées. 


PRONONCÉ

Par mise à disposition au Greffe le 08 Octobre 2024, signé par Madame SANJUAN-PUCHOL Présidente, assistée de Madame PROVENZANO, Greffier, auquel la minute de la décision été remise par le magistrat signataire.

NATURE DU JUGEMENT : 
contradictoire, en premier ressort, au fond. 


DEMANDERESSE: 

Société V.R.N. - S.C.I. 
[Adresse 1] 
[Localité 5]
prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège
représentée par Me Dominique ROMEO, avocat au barreau de GRASSE, avocat plaidant


DEFENDEUR:

Syndicat de copropriétaires de l’immeuble dénommé [8] 
[Adresse 1]
[Localité 5]
pris en la personne de son syndic en exercice la sociétéAMGI SYNDIC dont le siège social est sis [Adresse 3], prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège
représenté par Me Philippe DEPRET, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant






































EXPOSÉ DU LITIGE

La société civile immobilière VRN est propriétaire d’un lot au sein de l’immeuble dénommé [8] soumis au régime de la copropriété et situé [Adresse 1] à [Localité 6].

Lors d’une assemblée générale qui s’est réunie le 29 juillet 2021, les copropriétaires ont été appelés à voter sur la cession de deux parcelles de terrain cadastrées AD [Cadastre 2] et AD [Cadastre 4] faisant partie de l’assiette foncière de la copropriété et situées en contrebas de l’immeuble [8]. La résolution n° 3 relative à la cession de ces parcelles a été rejetée.

Une assemblée générale extraordinaire convoquée le 9 novembre 2021 a approuvé la cession de ces parcelles. Par acte d’huissier du 1er février 2022, la société civile immobilière VRN a fait assigner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [8] dans le cadre de la présente instance afin d’obtenir l’annulation de cette assemblée générale. Par ordonnance du 2 février 2024, le juge de la mise en état, saisi par le syndicat des copropriétaires, a déclaré recevable l’action de la société civile immobilière VRN. 

Enfin, une assemblée générale ordinaire convoquée le 4 novembre 2022 a approuvé la cession des tréfonds des deux parcelles. Par acte d’huissier du 24 janvier 2023, la société civile immobilière VRN a fait assigner le syndicat des copropriétaires afin d’obtenir la nullité de l’assemblée générale du 4 novembre 2022. L’affaire a été inscrite sous le numéro de RG 23/00453. Par ordonnance du 2 février 2024, le juge de la mise en état, saisi par le syndicat des copropriétaires, a déclaré irrecevable car forclose l’action de la société civile immobilière VRN. Cette dernière a interjeté appel de l’ordonnance du juge de la mise en état par déclaration d’appel en date du 1er mars 2024. 

Par conclusions notifiées le 31 mai 2024, la société civile immobilière VRN sollicite :
le débouté du syndicat des copropriétaires de ses moyens tirés de l’irrecevabilité des demandes de la société civile immobilière VRN,le prononcé de l’annulation des dispositions de l’assemblée générale du 9 novembre 2021,le débouté du syndicat des copropriétaires de l’ensemble de ses demandes,sa condamnation à lui payer la somme de 4.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance. 
La société civile immobilière VRN fait valoir que la cession projetée est contraire aux intérêts de la copropriété puisqu’elle vise à permettre la mise en œuvre d’un important projet immobilier consistant en la construction de plusieurs gratte-ciels devant l’immeuble. Elle explique que les parcelles cédées devraient permettre la création en tréfonds des tirants indispensables à la stabilisation des gratte-ciels. Elle estime que la conservation de ces parcelles est nécessaire au respect de la destination de l’immeuble et que leur aliénation aurait dû être votée à l’unanimité des voix de tous les copropriétaires et non à la double majorité prévue par le syndic. Elle souligne que le parc entourant l’immeuble [8] constitue une source d’agrément valorisant l’ensemble des lots de la copropriété et que la cession des parcelles faisant partie de ce parc entraînera un changement de destination de l’immeuble et une gêne pour les copropriétaires. En réplique aux conclusions adverses, elle précise que sa demande n’est pas dépourvue d’intérêt à agir puisqu’elle a interjeté appel de l’ordonnance du juge de la mise en état ayant déclaré irrecevable car forclose sa demande d’annulation de l’assemblée générale des copropriétaires du 4 novembre 2022. Elle estime en outre que son action en annulation de l’assemblée générale du 4 novembre 2022 n’était pas enfermée dans le délai de deux mois allégué par le syndicat des copropriétaires puisque le projet immobilier envisagé, dénommé « l’Annonciade II » consistant à édifier onze tours devant la copropriété, modifie radicalement la destination de l’immeuble et porte ainsi atteinte au règlement de copropriété. 
Elle estime que le préjudice allégué par le syndicat des copropriétaires est inexistant et que l’acharnement procédural que le syndicat des copropriétaires allègue doit plutôt être recherché du côté du syndicat qui tente d’imposer une cession des parcelles qui contraindrait les copropriétaires à subir un chantier aux nuisances considérables et de se retrouver face à un ensemble de tours. 

Par conclusions notifiées le 3 juin 2024, le syndicat des copropriétaires [8] demande au tribunal de :
A titre principal,
révoquer l’ordonnance de clôture et admettre aux débats ses conclusions notifiées le 3 juin 2024, ou à défaut, écarter les écritures et les pièces signifiées par la société civile immobilière VRN le 31 mai 2023,déclarer la copropriété [8] recevable et bien fondée en ses prétentions récapitulatives,relever d’office la fin de non-recevoir tirée du défaut d’intérêt du maintien par la société civile immobilière VRN de sa contestation de l’assemblée générale du 9 novembre 2021 alors que l’assemblée générale du 4 novembre 2022 prévoit des dispositions identiques,débouter la société civile immobilière VRN de toutes ses demandes, A titre reconventionnel,
recevoir la copropriété [8] en ses demandes reconventionnelles,condamner la société civile immobilière VRN à lui payer :la somme de 10.382,12 euros au titre de l’arriéré des charges au 23 octobre 2023, en deniers ou quittance, sous réserve des charges ultérieures, avec intérêts de droit à compter du 27 septembre 2022, date de la mise en demeure adressée par le syndic au copropriétaire défaillant,la somme de 30.000 euros à titre de dommages et intérêts du fait du blocage de la vente et des risques encourus par la copropriété, et du fait de l’arriéré des charges, et autres sommes dues à la copropriété, existant à ce jour,la somme de 30.000 euros à titre de dommages et intérêts du fait du caractère abusif de la nouvelle procédure de la société civile immobilière VRN, et de son harcèlement judiciaire dans un but dilatoire et de nuire à la copropriété, En toute hypothèse,
débouter la société civile immobilière VRN de toutes ses demandes,la condamner à lui payer la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,la condamner aux entiers dépens,A titre infiniment subsidiaire,
surseoir à statuer dans l’attente du résultat définitif de la procédure d’appel contre l’ordonnance de mise en état du 2 février 2024 dans la procédure parallèle RG 23/00453.
Le syndicat des copropriétaires fait valoir que les parcelles cadastrées AD [Cadastre 2] et AD [Cadastre 4] sont inaccessibles ou très difficilement accessibles en raison de la déclivité du terrain et ne peuvent pas être considérées comme faisant partie du « parc » de la copropriété. Il indique que la cession des parcelles a pour objectif de préserver le cadre et le confort de vie dans la copropriété, tout en étant le plus favorable financièrement. Il explique que l’expropriation de ces parcelles dans le cadre d’un plan d’urbanisme de la ville de [Localité 5], ou des éventuels travaux en principauté de [Localité 9] portant sur ces parcelles, ne pourraient pas faire l’objet d’une contestation utile de la part de la copropriété et qu’une telle contestation serait à la fois longue, coûteuse et aléatoire. Il précise que la vente des parcelles a été envisagée dans le cadre de l’élargissement « du vallon de la Noix » concernant à la fois la ville de [Localité 5] et la principauté de [Localité 9], que les parcelles seraient susceptibles d’être utilisées dans le cadre de l’élargissement du [Adresse 7] et de l’installation de tirants dans leur tréfonds. Il insiste qu’une expertise préventive avait été réalisée avant la construction de la tour [10] en principauté de [Localité 9] et que les copropriétaires étaient parfaitement informés des possibilités de constructions à [Localité 9]. Il fait valoir que la cession de ces parcelles inaccessibles est dans l’intérêt de la copropriété et insiste qu’une servitude non aedificanti et le déplacement du compteur d’eau commun aux frais de l’acquéreur ont été négociés. Il précise qu’au cours de l’assemblée générale du 29 juillet 2021, M. [H] de la société Econamo est intervenu pour expliquer l’intervention éventuelle de cette société et a confirmé oralement le principe de la servitude non aedificanti sur les parcelles à céder et le fait que la copropriété conserverait son accès au chemin communal, sous réserve toutefois de l’acceptation de la commune de [Localité 5]. 

Il soutient que le vote sur l’aliénation des deux parcelles était soumis à la majorité qualifiée prévue par l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965 puisque l’aliénation des parties communes dans les conditions prévues n’était pas contraire à la destination de l’immeuble et ne nécessiterait pas la modification du règlement de copropriété relativement à cette destination, ni impliquait de modifier la répartition des charges de copropriété. Il estime que la cession envisagée n’entraîne aucune modification de la destination de l’immeuble et des modalités de jouissance des parties privatives. Il reproche à la société civile immobilière VRN de ne pas apporter les preuves nécessaires au soutien de ses allégations et précise que la mise en place de tirants dans les parcelles concernées ne constitue qu’une des solutions possibles pour stabiliser une tour et qu’il existe d’autres moyens techniques de remplacement. 

Il affirme que la société civile immobilière VRN est dépourvue d’intérêt à maintenir sa demande de prononcé de la nullité de l’assemblée générale du 9 novembre 2021 dès lors que sa demande de prononcé de la nullité de l’assemblée générale du 4 novembre 2022, également approuvant la cession des parcelles litigieuses, a été déclarée forclose et irrecevable. Il indique que si par extraordinaire le tribunal devait faire droit aux demandes de la société civile immobilière VRN concernant la nullité de l’assemblée générale du 9 novembre 2021, il serait dans l’obligation de surseoir à statuer dans l’attente de l’arrêt de la cour d’appel à intervenir dans la procédure parallèle RG 23/00453. Il ajoute que la société civile immobilière VRN est débitrice d’un arriéré de charges de copropriété d’un montant de 10.382,12 euros, comptes arrêtés au 23 octobre 2023 et que ces charges sont exigibles dès lors que les assemblées générales successives ont approuvé les comptes de la copropriété. Il soutient que l’attitude de la société civile immobilière VRN est dilatoire dès lors que les multiples procédures initiées par celle-ci sont contraires aux intérêts de la copropriété, et lui cause un préjudice financier puisque ces procédures l’empêchent de percevoir les fonds provenant de la cession des parcelles pour un montant minimum de 150.000 euros et risquent de compromettre définitivement la vente. Il insiste que les constructeurs pourraient envisager d’autres modalités de construction, d’autant plus que les parcelles concernées sont déjà frappées d’alignement et pourraient faire l’objet d’une potentielle expropriation à un prix faible fixé par le service des domaines. 

Pour un exposé complet des faits et de l’argumentation des parties, il est renvoyé à leurs écritures conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

La clôture de l’affaire est intervenue le 3 juin 2024 et l’affaire a été retenue à l’audience du 17 juin 2024. Le prononcé de la décision a été fixé au 8 octobre 2024 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de révocation de la clôture de l’instruction 

En application des articles 798 et suivants du code de procédure civile, après l'ordonnance de clôture, aucune conclusion ne peut être déposée ni aucune pièce produite aux débats, à peine d'irrecevabilité prononcée d'office. Sont cependant recevables les demandes de révocation de l’ordonnance de clôture. Cette ordonnance ne peut être révoquée que s'il se révèle une cause grave depuis qu'elle a été rendue.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires [8] sollicite la révocation de l’ordonnance de clôture afin d’admettre aux débats ses conclusions notifiées le 3 juin 2024. 

L’ordonnance de clôture du 18 mars 2024 a toutefois fixé la clôture de l’instruction au 3 juin 2024. Les conclusions du syndicat des copropriétaires ayant été notifiées le 3 juin 2024 avant minuit, elles l’ont été avant la clôture de l’instruction. 

La demande du syndicat des copropriétaires s’avère ainsi sans objet et il sera débouté de celle-ci. 


Sur la demande de relevé d’office de la fin de non-recevoir tirée du défaut d’intérêt d’agir 

Les articles 31 et 32 du code de procédure civile disposent que l'action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d'une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d'agir aux seules personnes qu'elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé. Est irrecevable toute prétention émise par ou contre une personne dépourvue du droit d'agir.

Aux termes de l’article 122 du même code, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

Enfin, en application de l’article 125 du même code, le juge peut relever d'office la fin de non-recevoir tirée du défaut d'intérêt, du défaut de qualité ou de la chose jugée.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de relever d’office la fin de non-recevoir tirée du défaut d’intérêt de la société civile immobilière VRN de maintenir la contestation de l’assemblée générale du 9 novembre 2021 approuvant la cession des parcelles AD [Cadastre 2] et AD [Cadastre 4], alors que l’assemblée générale du 4 novembre 2022 a approuvé en des termes identiques cette cession. Il soutient que les demandes formulées par la société civile immobilière VRN sont formellement en opposition et contradictoires avec les décisions de l’assemblée générale du 4 novembre 2022, lesquelles sont applicables en tout état de cause. 

Toutefois, les assemblées générales du 9 novembre 2021 et du 4 novembre 2022 étant autonomes l’une par rapport à l’autre, l’approbation de la cession des parcelles par l’assemblée générale du 4 novembre 2022 n’a pas d’incidence sur la validité de l’approbation de la cession des parcelles par l’assemblée générale du 9 novembre 2021.

Surabondamment, il résulte de l’examen des procès-verbaux des deux assemblées générales que, contrairement aux allégations du syndicat des copropriétaires, la cession des parcelles n’a pas été approuvée en des termes identiques :

la résolution n° 2 du procès-verbal de l’assemblée générale du 9 novembre 2021 prévoit « la vente des parcelles AD[Cadastre 2] et [Cadastre 4] » aux « conditions suivantes : prix de vente de 150.000 euros, maintien du chemin communal cadastré sur la parcelle [Cadastre 4] et éventuellement de la partie hachurée de la même parcelle si la commune de [Localité 5] l’autorise, le déplacement du compteur d’eau de la copropriété aux frais de l’acquéreur ».
Alors que :

la résolution n° 3 de l’assemblée générale du 4 novembre 2022 prévoit la « vente des tréfonds des parcelles cadastrées AD[Cadastre 2] et [Cadastre 4] » au « prix de vente minimum de 150.000 euros (cent cinquante mille euros) afin de permettre à l’acquéreur d’y installer des tirants » et qu’« en cas d’annulation de la vente, pour quelque cause que ce soit, et notamment dans l’hypothèse d’une contestation juridique contre la résolution à venir, l’acquéreur devra s’engager à ne pas solliciter la résolution du prix versé en compensation de l’indemnisation de l’utilisation du terrain, et ce quelle que soit l’importance de cette utilisation effective entre la signature de l’acte de vente, et son éventuelle annulation par décision de justice définitive, et qu’ainsi la copropriété ne sera pas redevable de la somme perçue pour la vente […]. » 
Ainsi, les droits immobiliers faisant l’objet de la cession envisagée n’étaient pas identiques puisque la seconde assemblée générale prévoit la cession des tréfonds des parcelles tandis que la première prévoit les parcelles proprement dites. De même, les conditions de la cession n’étaient pas identiques puisque les conditions relatives à l’accès de la copropriété au chemin communal et au déplacement du compteur de la copropriété aux frais de l’acheteur ont été remplacées, dans la seconde assemblée générale, par des considérations juridiques.


Enfin, il ressort du texte de la résolution adoptée en 2022 qu’elle a été proposée au vote en raison de l’assignation que la société civile immobilière VRN a fait délivrer.

Le syndicat des copropriétaires [8] sera par conséquent débouté de sa demande de relevé d’office de la fin de non-recevoir tirée du défaut de la société civile immobilière VRN de maintenir sa contestation de l’assemblée générale du 4 novembre 2022. 

Sur la demande de prononcé de la nullité de l’assemblée générale du 9 novembre 2021 

L’article 25 d) de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose que ne sont adoptées qu'à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant les conditions auxquelles sont réalisés les actes de disposition sur les parties communes ou sur des droits accessoires à ces parties communes, lorsque ces actes résultent d'obligations légales ou réglementaires telles que celles relatives à l'établissement de cours communes, d'autres servitudes ou à la cession de droits de mitoyenneté.

Aux termes de l’article 26 a) de la même loi, sont prises à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix les décisions concernant les actes d'acquisition immobilière et les actes de disposition autres que ceux visés à l'article 25 d) précité. 

Enfin, l’article 26 c) dernier alinéa prévoit que l’assemblée générale ne peut, sauf à l'unanimité des voix de tous les copropriétaires, décider l'aliénation des parties communes dont la conservation est nécessaire au respect de la destination de l'immeuble ou la modification des stipulations du règlement de copropriété relatives à la destination de l'immeuble.

En l’espèce, le procès-verbal de l’assemblée générale extraordinaire du 9 novembre 2021 comporte seulement deux résolutions. La première résolution précise que l’assemblée générale extraordinaire a uniquement pour objectif de valider la résolution n° 13 de l’assemblée générale ordinaire du 29 juillet 2021, la majorité requise n’ayant pas été obtenue pour son approbation. Cette première résolution n’a pas été soumise au vote des copropriétaires.

La seconde résolution relative à la vente des parcelles cadastrées AD [Cadastre 2] et AD [Cadastre 4] a fait l’objet d’un vote à la double majorité. Cette résolution valide la cession des deux parcelles aux conditions annoncées lors de l’assemblée générale ordinaire du 29 juillet 2021. 

Il ressort du procès-verbal de l’assemblée générale que cette résolution a été adoptée « à l’unanimité des copropriétaires présents et représentés », six copropriétaires étant présents ou représentés et un copropriétaire, la société civile immobilière VRN, étant absente et non représentée. 

Le syndicat des copropriétaires [8] insiste qu’il souhaite céder rapidement les deux parcelles à un promoteur immobilier privé afin d’éviter qu’elles ne fassent l’objet d’une expropriation à un prix plus faible par la commune de [Localité 5] dans le cadre de l’aménagement du [Adresse 7] passant à proximité de la copropriété. 

Le syndicat des copropriétaires ne fournit pas de précisions sur le projet de promotion immobilière envisagé autre que celles relatives à l’implantation de tirants d’ancrage dans les tréfonds des parcelles à céder dans le cadre des travaux de construction en principauté de [Localité 9]. L’implantation de tirants tendant à stabiliser des bâtiments d’hauteur importante permet donc de conclure qu’il pourrait s’agir effectivement du projet immobilier l’Annonciade II prévoyant l’édification de plusieurs tours, évoqué dans les écritures de la société civile immobilière VRN. 

Le forage nécessaire pour la mise en place des tirants et l’installation des faisceaux de câbles les composant impacteraient cependant les parcelles végétalisées bordant l’immeuble [8], et dont la conservation serait nécessaire au respect de la destination de l'immeuble. 



En outre, la construction d’immeubles de hauteur importante face à l’immeuble [8] impacterait l'attractivité de la configuration des lieux permettant de bénéficier d’une vue vers la mer et porterait atteinte à la destination de l'immeuble.

L’aliénation des deux parcelles concernées n’ayant pas fait l’objet d’un vote à l’unanimité des sept copropriétaires composant le syndicat conformément aux dispositions de l’article 26 dernier alinéa de la loi du 10 juillet 1965, il convient d’annuler l’assemblée générale du 9 novembre 2021 dont la seule résolution soumise au vote des copropriétaires portait sur l’aliénation de ces parcelles.

Sur la demande reconventionnelle en paiement de charges de copropriété

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments communs d’équipement ainsi qu’aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes.

Il appartient au syndicat des copropriétaires de justifier de l’existence et du montant de sa créance de charges par la production du procès-verbal de l’assemblée générale approuvant les comptes de l’exercice précédent et adoptant le budget prévisionnel de l’exercice à venir, le procès-verbal de l’assemblée générale de l’année suivante, la totalité des décomptes de charges, les relevés des appels de fonds et un état récapitulatif détaillé de sa créance.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite la condamnation de la société civile immobilière VRN à payer la somme de 10.382,12 euros au titre de l’arriéré des charges, comptes arrêtés au 23 octobre 2023. 

Il produit au soutien de sa demande :
en tant que pièce n° 18 un extrait de compte copropriétaire en date du 23 octobre 2023 faisant état d’un solde débiteur de 10.382,12 euros,en tant que pièce n° 17 le même extrait de compte propriétaire en date du 23 octobre 2023, alors que selon le bordereau de communication des pièces, le document produit devait être un extrait de compte copropriétaire daté du 5 octobre 2022, le procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires du 4 août 2016 qui a approuvé les comptes de l’exercice 2015 et le budget prévisionnel de l’exercice 2016,le procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires du 25 septembre 2020 qui a revoté les comptes pour les exercices 2018 et 2019, et a approuvé les budgets prévisionnels pour les exercices 2020 et 2021, le procès-verbal de l’assemblée générale extraordinaire des copropriétaires du 4 novembre 2022 appelée à se prononcer uniquement sur la cession des parcelles litigieuses,le procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires du 27 juin 2023 qui approuve les comptes des exercices 2021 et 2022 et le budget prévisionnel pour l’exercice 2023,le grand livre des propriétaires pour l’exercice du 1er janvier au 31 décembre 2022,le grand livre des propriétaires pour la période du 1er janvier 2021 au 31 mars 2024.
L’extrait de compte propriétaire daté du 23 octobre 2023 fait état d’un solde débiteur de 10.382,12 euros. Il ressort cependant de l’examen de cet extrait que la société civile immobilière VRN a effectué plusieurs règlements tout au long de l’année 2023 et que le solde débiteur de 10.382,12 euros provient principalement du « solde antérieur » d’un montant de 11,933.97 euros sur lequel aucun détail n’est fourni. 

De même, le compte de la société civile immobilière VRN qui figure sur le grand livre des copropriétaires pour l’exercice du 1er janvier au 31 décembre 2022 comporte au 1er janvier 2022 un solde débiteur antérieur de 10.874,29 euros dont le détail n’est pas fourni. 

Enfin, le grand livre des propriétaires pour la période du 1er janvier 2021 au 31 mars 2024 comporte au 1er janvier 2021 un solde débiteur antérieur d’un montant de 14.110,70 dont le détail n’est pas fourni. 

Les appels de fonds ne sont en outre pas versés aux débats. 

En l’état des pièces produites, le syndicat des copropriétaires ne met pas le tribunal en mesure de confirmer le bien-fondé de sa demande en paiement de l’arriéré des charges de copropriété et le syndicat sera débouté de ce chef de demande. 

Sur les demandes reconventionnelles en paiement de dommages et intérêts

dommages et intérêts au titre du blocage de la cession des parcelles
Le syndicat des copropriétaires fait valoir qu’il existe un risque d’expropriation des parcelles litigieuses à un faible prix déterminé par le service des domaines. Il produit au soutien de sa demande en tant que pièce n° 6 l’intégralité des soixante-treize pages du règlement du plan local d’urbanisme, sans préciser quelle partie de celui-ci est susceptible de s’appliquer en particulier à l’immeuble [8] et de quelle façon. Il produit également sans analyse en tant que pièces n°4 et 5 un extrait du plan cadastral sur lequel les numéros de certaines parcelles sont partiellement illisibles et sa légende. 

Enfin, le syndicat des copropriétaires verse aux débats une lettre de la ville de [Localité 5] en date du 9 mai 2022 par laquelle le service de l’urbanisme l’informe que la commune propose d’acquérir la parcelle cadastrée AD [Cadastre 2] d’une contenance de 103 m2 au prix de 27.750 euros et demande la communication du procès-verbal de l’assemblée générale actant la cession de cette parcelle et de la parcelle AD [Cadastre 4] afin d’être en mesure de préciser au syndicat si elle est « en mesure de s’aligner sur les différentes conditions prévues dans cette décision ». 

Le risque d’expropriation allégué des deux parcelles n’est pas démontré par ces pièces qui dénotent plutôt une volonté de la commune de [Localité 5] d’acquérir les parcelles à un prix proposé pouvant être librement accepté ou rejeté pour la première parcelle et au prix fixé par l’assemblée générale des copropriétaires pour la seconde parcelle. 

Enfin, aucune proposition d’achat des deux parcelles par un promoteur immobilier au prix minimum de 150.000 euros n’est produite par le syndicat des copropriétaires. 

Aussi, le syndicat ne peut pas soutenir qu’en bloquant la cession par son recours, la société civile immobilière VRN prive la copropriété pendant plusieurs années de la possibilité de percevoir une somme d’au moins 150.000 euros. 

Le risque financier et le dommage allégués par le syndicat des copropriétaires ne sont pas démontrés et le syndicat sera par conséquent débouté de sa demande en paiement de dommages et intérêts au titre du blocage de la cession des parcelles. 

dommages et intérêts pour procédure abusive
Par application des articles 32-1 du code de procédure civile et 1240 du code civil, l’exercice d’une action en justice, de même que la défense à une telle action, ne dégénère en abus que s’il constitue un acte de malice ou de mauvaise foi ou s’il s’agit d’une erreur grave équipollente au dol.
En l’espèce, au vu des développements qui précèdent, la demande en paiement de dommages et intérêts formée par le syndicat des copropriétaires est infondée et il sera donc débouté de ce chef de demande. 





Sur la demande de sursis à statuer

L’article 378 du code de procédure civile dispose que la décision de sursis à statuer a pour effet de suspendre le cours de l’instance pour le temps ou jusqu’à la survenance de l’évènement qu’elle détermine.

Ce texte permet au juge de surseoir à statuer sur un litige dans le but de garantir une bonne administration de la justice si un évènement à intervenir est susceptible d’avoir un effet direct sur la solution du litige.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires précise que si le tribunal fait droit à la demande principale de la société civile immobilière VRN, il sera alors dans l’obligation de surseoir à statuer pour attendre le résultat définitif dans la procédure parallèle RG 23/00453 puisque si le recours de la société civile immobilière VRN est rejeté, elle n’aura pas d’intérêt à maintenir ses contestations contre l’assemblée générale du 9 novembre 2021. 

Le syndicat des copropriétaires [8] ne peut cependant pas faire valoir que la procédure pendante en appel aura une incidence sur le présent litige en raison du principe d’autonomie des assemblées générales rappelé ci-dessus. 

Il sera par conséquent débouté de sa demande de sursis à statuer. 

Sur les demandes accessoires

Partie perdante au procès, le syndicat des copropriétaires [8] sera condamné aux dépens ainsi qu’à payer à la société civile immobilière VRN la somme de 3.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile. 

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats publics, par jugement contradictoire rendu en premier ressort:

PRONONCE la nullité du procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble dénommé [8] sis [Adresse 1] à [Localité 6] en date du 9 novembre 2021 ; 

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [8] à payer à la société civile immobilière VRN la somme de 3.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [8] aux dépens de l’instance ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [8] de ses demandes.

Le présent jugement a été signé par le Président et le Greffier. 
 LE GREFFIER                                                    LE PRÉSIDENT