Tribunal Judiciaire · Chambre 6 - Référés Pdt — 8 octobre 2024

CG/LJ


JUGEMENT N°
du 08 OCTOBRE 2024


Chambre 6

N° RG 24/00755 - N° Portalis DBZ5-W-B7I-JVXA
du rôle général











Syndicat DES COPROPRIETAIRES [Adresse 7]

c/

S.C.I. PALACIO




la SCP COLLET DE ROCQUIGNY CHANTELOT BRODIEZ GOURDOU & ASSOCIES




GROSSES le

- la SCP COLLET DE ROCQUIGNY CHANTELOT BRODIEZ GOURDOU & ASSOCIES



Copies électroniques :

- la SCP COLLET DE ROCQUIGNY CHANTELOT BRODIEZ GOURDOU & ASSOCIES

Copies :

- Dossier





TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE CLERMONT-FERRAND


JUGEMENT


rendue le HUIT OCTOBRE DEUX MIL VINGT QUATRE,

par Madame Catherine GROSJEAN, Présidente du Tribunal judiciaire de CLERMONT-FERRAND

assistée de Madame Laetitia JOLY, greffier

dans le litige opposant :


DEMANDERESSE

Syndicat DES COPROPRIETAIRES [Adresse 7] sise [Adresse 1], agissant poursuite et diligences de son syndic en exercice la société FONCIA LOIRE AUVERGNE
[Adresse 4]
[Localité 3]

représentée par la SCP COLLET DE ROCQUIGNY CHANTELOT BRODIEZ GOURDOU & ASSOCIES, avocats au barreau de CLERMONT-FERRAND


ET :

DEFENDERESSE

S.C.I. PALACIO
[Adresse 2]
[Localité 6]

non comparante, ni représentée



Après débats à l’audience publique du 10 Septembre 2024, l’affaire a été mise en délibéré à ce jour, la décision étant rendue par mise à disposition au greffe.

EXPOSÉ DU LITIGE
La SCI PALACIO est propriétaire d’un lot figurant au cadastre section CE n°[Cadastre 5] au sein d’un immeuble en copropriété situé [Adresse 1] à [Localité 6] (63). 
Le syndicat des copropriétaires a constaté l’absence de règlement des charges de copropriété par la SCI PALACIO aux échéances convenues, ce malgré les commandements de payer adressés le 08 février 2023 et le 27 juillet 2023. 
Le syndicat des copropriétaires expose avoir introduit une requête en injonction de payer devant le tribunal judiciaire de Clermont-Ferrand, qui a été rejetée en novembre 2023. 
Par acte en date du 12 août 2024, le syndicat des copropriétaires [Adresse 7] sis [Adresse 1] agissant poursuite et diligences par la voie de son syndic en exercice, la société FONCIA LOIRE AUVERGNE, a assigné la SCI PALACIO prise en la personne de ses représentants légaux devant la Présidente du tribunal statuant selon la procédure accélérée au fond aux fins suivantes : 
DIRE ET JUGER recevable et bien fondée l'action introduite par le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 7] à l'encontre de la SCI PALACIOY faisant droit,
CONDAMNER la SCI PALACIO à payer et porter au Syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 7] représentée par son syndic FONCIA LOIRE AIIVERGNE, au titre des charges de copropriété impayées, la somme de 32 000,15 € sans préjudice de toute autre somme due, ladite somme représentant les charges arrêtées à la date du 3 juin 2024CONDAMNER la SCI PALACIO à payer et porter au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 7] représentée par son syndic FONCIA LOIRE AUVERGNE la somme de 5 000 € à titre de dommages-intérêts pour résistance abusiveDIRE ET JUGER qu’en application des dispositions de l'article l0-l de la loi du 10 juillet 1965, les frais nécessaires exposés par le Syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de commandement, ainsi que les droits et émoluments des actes de commissaires de justice et droits de recouvrement ou d'encaissement resteront à la charge exclusive du copropriétaire défaillantCONDAMNER la SCI PALACIO au règlement de la somme de I 500 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile, ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance.L’affaire a été appelée à l’audience du 10 septembre 2024. 
Au dernier état de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires a maintenu l’ensemble de ses demandes.
La SCI PALACIO n’a pas comparu, ni constitué avocat. 
Pour le surplus, il est renvoyé à l’assignation.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Il convient à titre liminaire de rappeler qu’en application de l’article 472 du Code de procédure civile, si le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué au fond, mais le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée. 
1/ Sur la demande en paiement des charges

L’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget provisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté, la provision étant exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

Selon les dispositions de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 dans sa rédaction applicable à compter du 1er janvier 2020, à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision prévue à l’article 14-1, les autres provisions prévues à ce même article et non encore échues deviennent immédiatement exigibles après mise en demeure par lettre recommandée avec demande d’avis de réception restée infructueuse pendant plus de 30 jours à compter du jour de la première présentation de la lettre recommandée au domicile de son destinataire.

Après avoir constaté le vote du budget par l’assemblée générale des copropriétaires ainsi que la déchéance du terme, le Président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, peut condamner le copropriétaire défaillant au versement des provisions prévues à l’article 14-1 et devenues exigibles, le jugement étant assortie de l’exécution provisoire de plein droit en application du nouvel article 481-1 du Code de procédure civile.

Le syndicat des copropriétaires demande le paiement des charges et cotisations au fonds de travaux appelées sur la période du 26 avril 2022 au 03 juin 2024 pour la somme totale de 32 000,15 euros. 

A l’appui de sa demande, il produit notamment : 

le règlement de copropriétéun contrat de syndicles appels de fonds du 1er mai 2022 au 21 mars 2024des commandements de payer du 08 février et du 27 juillet 2023un décompte actualisé au 03 juin 2024 présentant un solde débiteur de 32 000,15 eurosdes procès-verbaux d’assemblées généralesune attestation de non-recours de l’assemblée générale du 12 avril 2023. 
Il y a lieu de relever que les frais de procédure ne font pas partie des charges dues par le copropriétaire défaillant et ne peuvent être recouvrés qu’en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. En cela, il apparaitrait opportun de les faire figurer sur un décompte distinct du décompte de charges. 

Au vu de ces éléments, la créance du syndicat des copropriétaires s’élève à la somme de 31 413, 45 euros qui correspond aux seules charges et cotisations appelées par des appels de fonds portant application aux charges collectives de la clé de répartition des lots de la défenderesse. 

En conséquence, il y a lieu de condamner la SCI PALACIO à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 31 413,45 euros au titre des charges impayées selon décompte arrêté au 03 juin 2024. 

2/ Sur la demande de paiement des frais de recouvrement au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965

 Aux termes de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement et d'encaissement à la charge du débiteur.

Les « frais nécessaires » désignent les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, à l’instar de la mise en demeure qui est le préalable obligatoire à l’article 19-1 de la loi ou au cours des intérêts. 

Ne relèvent pas des dispositions de l’article 10-1 précité, les frais de suivi de procédure, les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l’huissier ou à l’avocat, qui font partie des frais d’administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes, les frais d’assignation en justice, qui feront l’objet des dépens de l’instance, les frais d’avocat qui sont arbitrés dans le cadre de l’article 700 du Code de procédure civile, les relances postérieures à la délivrance de l’assignation.

Le syndicat des copropriétaires demande le paiement des frais engagés pour le recouvrement de sa créance pour un montant de 586,70 euros selon décompte arrêté au 03 juin 2024, comprenant : 
une mise en demeure du 03 août 2022 d’un montant de 49 eurosune mise en demeure du 08 novembre 2022 d’un montant de 49 eurosune relance après mise en demeure du 15 décembre 2022 de 35 eurosun commandement de payer de 123,70 eurosdes frais de constitution de dossier d’avocat en mai 2023 d’un montant de 330 euros. 
Il résulte de ce qui précède que les frais de constitution de dossier d’avocat n’entrent pas dans les prévisions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. La SCI PALACIO ne peut dès lors être condamnée à supporter ces derniers.

En conséquence, la SCI PALACIO sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 256,70 euros correspondant aux frais nécessaires exposés par le syndicat pour obtenir le recouvrement de la créance à son encontre en application des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 selon décompte arrêté au 03 juin 2024.

3/ Sur la demande de dommages-intérêts pour résistance abusive
Il est constant que la SCI PALACIO s’abstient régulièrement de régler ses charges auprès de la copropriété. En outre, il ressort du décompte versé au dossier que le syndicat des copropriétaires a dû engager d’importants frais liés à des travaux de rénovation énergétique intégrant un ravalement de façade et des travaux de rénovation de sa chaufferie. 

Le syndicat des copropriétaires est donc fondé à se prévaloir d’un préjudice financier qui résulte nécessairement de la défaillance de la SCI PALACIO dans le règlement de ses charges qui pèsent sur la collectivité des copropriétaires. Le syndicat des copropriétaires justifie ainsi des charges engendrées en raison des démarches et des procédures diligentées.
Eu égard aux explications fournies par le demandeur, ce préjudice sera réparé par le paiement d’une indemnité de 800 euros à la charge de la SCI PALACIO à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive. 
4/ Sur les frais 

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais engagés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens.
La SCI PALACIO sera en conséquence condamnée à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 800 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile, outre aux entiers dépens.
PAR CES MOTIFS
La Présidente, statuant selon la procédure accélérée au fond, après débats en audience publique et en premier ressort, par jugement réputé contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE la SCI PALACIO à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 7] sis [Adresse 1] agissant poursuite et diligences par la voie de son syndic en exercice, la société FONCIA LOIRE AUVERGNE, la somme de TRENTE ET UN MILLE QUATRE CENT TREIZE EUROS ET QUARANTE-CINQ CENTIMES (31 413,45 €) au titre des charges impayées selon décompte arrêté au 03 juin 2024,
CONDAMNE la SCI PALACIO à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 7] sis [Adresse 1] agissant poursuite et diligences par la voie de son syndic en exercice, la société FONCIA LOIRE AUVERGNE, la somme de DEUX CENT CINQUANTE-SIX EUROS ET SOIXANTE-DIX CENTIMES (256,70 €) correspondant aux frais nécessaires exposés par le syndicat en application des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, 

CONDAMNE la SCI PALACIO à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 7] sis [Adresse 1] agissant poursuite et diligences par la voie de son syndic en exercice, la société FONCIA LOIRE AUVERGNE, la somme de HUIT CENTS EUROS (800 €) à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive, 

CONDAMNE la SCI PALACIO à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 7] sis [Adresse 1] agissant poursuite et diligences par la voie de son syndic en exercice, la société FONCIA LOIRE AUVERGNE, la somme de HUIT CENTS EUROS (800 €) en application de l’article 700 du Code de procédure civile, 

CONDAMNE la SCI PALACIO aux entiers dépens, 

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de plein droit. 

La Greffière, La Présidente,