Cour d'Appel · Chambre 1-1 — 8 octobre 2024

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-1



ARRÊT AU FOND 

DU 08 OCTOBRE 2024



N° 2024/ 302









Rôle N° RG 23/09111 - N° Portalis DBVB-V-B7H-BLS72







[Z] [F]

[M] [P]





C/



[C] [N] [W]





















Copie exécutoire délivrée 

le :

à :



Me Florian PLEBANI

Me Anne-claire AUNE-BRANCALEONI











Décision déférée à la Cour :



Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de GRASSE en date du 19 Mai 2023 enregistré (e) au répertoire général sous le n° 22/05100.





APPELANTS



Monsieur [Z] [F]

né le 10 Mars 1983 à [Localité 6]

de nationalité Française, 

demeurant [Adresse 2]/FRANCE



Madame [M] [P]

née le 15 Mars 1968 à [Localité 9]

de nationalité Française, 

demeurant [Adresse 2]/FRANCE



Tous deux représentés et assistés par Me Florian PLEBANI, avocat au barreau de NICE





INTIME



Monsieur [C] [N] [W]

né le 22 Avril 1945 à [Localité 8], demeurant [Adresse 1]/FRANCE



représenté et assisté par Me Anne-claire AUNE-BRANCALEONI, avocat au barreau de NICE





*-*-*-*-*





COMPOSITION DE LA COUR





L'affaire a été débattue le 03 Septembre 2024 en audience publique. Conformément à l'article 804 du code de procédure civile, Mme ALLARD, conseillère, a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries.



La Cour était composée de : 



Madame Elisabeth TOULOUSE, Présidente de chambre

Madame Catherine OUVREL, Conseillère

Madame Fabienne ALLARD, Conseillère







qui en ont délibéré.



Greffier lors des débats : Madame Céline LITTERI.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 08 Octobre 2024.







ARRÊT



Contradictoire,



Prononcé par mise à disposition au greffe le 08 Octobre 2024,



Signé par Madame Elisabeth TOULOUSE, Présidente de chambre et Madame Céline LITTERI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



***





Exposé des faits et de la procédure



Par acte authentique reçu le 29 novembre 2020 par Me [U], notaire, M. [C] [W] a vendu en viager à M. [Z] [F] et son épouse, Mme [M] [P] (les époux [F]) une villa située à [Localité 5] pour un prix de 1 200 000euros, soit 30 000 euros au titre des meubles et 1 170 000 euros au titre de l'immeuble. 



Selon l'acte, le prix était payable selon les modalités suivantes :

- à hauteur de 300 000 euros, en quatre versements, l'un comptant de 37 187 euros le jour de la signature de l'acte, le surplus payable à terme en trois versements, soit 62 913 euros au plus tard le 8 janvier 2021, 100 000 euros au plus tard le 19 décembre 2021 et 100 000 euros au plus tard le 29 décembre 2022, ces sommes étant productives d'un intérêt de 0,4% l'an, 

- le surplus selon une rente viagère de 69 600 euros selon par an, payable mensuellement à hauteur de 5 800 euros, d'avance, le 1er de chaque mois.



L'acte stipulait une clause résolutoire à défaut de paiement à leur échéance d'un seul terme de la rente viagère.



En janvier 2021, la rente mensuelle n'a pas été payée en totalité, de sorte que, par deux courriers recommandés des 29 mars et 31 mai 2021, M. [W] a mis en demeure les époux [F] de lui régler la somme de 3 800 euros, restant due au titre de l'échéance de janvier 2021. 



Par la suite, d'autres impayés s'étant produits, M. [W] leur a fait délivrer d'autres commandements de payer :

- le 21 juillet 2021, la somme principale de 15 400 euros, correspondant à l'échéance impayée du mois de janvier 2021 et aux échéances mensuelles de juin et juillet 2021, 

- le 1 février 2022, la somme principale de 100 466 euros, correspondant à la partie du prix devant être réglée au 29 décembre 2021, outre des intérêts et pénalités de retard,

-le 8 avril 2022, la somme principale de 40 199,99 euros, correspondant aux sommes restent dues au titre du versement du prix qui aurait dû intervenir le 29 décembre 2021, outre intérêts et pénalités de retard,

- le 4 août 2022, la somme principale de 11 976 euros, correspondant aux rentes mensuelles de juin et juillet 2022 demeurées impayées.



Ce dernier commandement de payer visait la clause résolutoire stipulée à l'acte de vente en cas de non paiement à leur échéance d'un seul terme de la rente.



En l'absence d'exécution des causes de ce commandement dans le délai imparti, M. [W], dûment autorisé par ordonnance sur requête en date du 14 septembre 2022, a assigné les époux [F] à jour fixe devant le tribunal judiciaire de Grasse, par acte du 26 septembre 2022, afin d'obtenir la résolution du contrat et diverses sommes d'argent.



En cours d'instance, le 19 janvier 2023, un cinquième commandement de payer a été délivré, visant également la clause résolutoire, portant sur la somme principale de 118 731 euros, correspondant à la partie du prix qui aurait dû être réglée le 29 décembre 2022, outre les intérêts et pénalités de retard, ainsi qu'aux échéances mensuelles réactualisées de novembre et décembre 2022 et janvier 2023.



Les époux [F] ont soulevé une fin de non recevoir.



Par jugement du 19 mai 2023, le tribunal judiciaire de Grasse a :

- rejeté la fin de non-recevoir soulevée par les époux [F], tirée du défaut d'intérêt à agir de M. [W] et déclaré celui-ci recevable en ses demandes ;

- constaté que la clause résolutoire visée au commandement de payer délivré le 4 août 2022 a produit tous ses effets à compter du 5 septembre 2022, date à laquelle la résolution du contrat de vente en viager conclu le 29 décembre 2020 est intervenue de plein droit ;

- ordonné la publication du jugement au service de la publicité foncière compétent ;

- ordonné l'expulsion des époux [F], ainsi que de tous occupants de leur chef de l'immeuble sis [Adresse 3] dans le délai de deux mois à compter de la signification du jugement, si besoin avec l'assistance de la force publique ;

- condamné les époux [F], in solidum, à payer à M. [W] la somme mensuelle de 5 958 euros à titre d'indemnité d'occupation, à compter du 5 septembre 2022 et jusqu'à parfaite libération des lieux ;

- débouté M. [W] du surplus de ses demandes au titre de l'indemnité d'occupation ;

- débouté M. [W] de sa demande de condamnation des époux [F] au paiement de la somme principale de 118 731 euros avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 19 janvier 2023 et de sa demande de dommages et intérêts en réparation de son préjudice matériel et moral ; 

- condamné M. [W] à restituer aux époux [F] la somme de 162 813 euros correspondant aux deux premiers versements effectués au titre de la 'partie du prix payable à terme' ;

- débouté les époux [F] du surplus de leurs demandes de restitution des sommes versées en exécution du contrat de vente ;

- condamné les époux [F], in solidum, aux entiers dépens et à payer à M. [W] la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

- débouté les époux [F] de leur demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- écarté l'exécution provisoire de la décision. 



Pour statuer en ce sens, le tribunal a estimé que l'intérêt à agir n'est pas subordonné à la démonstration préalable du bien-fondé de l'action et que la question de l'incidence des règlements intervenus avant délivrance de l'assignation relève de l'appréciation du bien fondé des demandes de M. [W].

Sur le fond, il a considéré que la clause résolutoire a produit tous ses effets à compter du 5 septembre 2022, puisque, selon les modalités de calcul du prix de vente, converti en rente viagère de 5 800 euros par mois, le montant réactualisé de la rente s'élevait à 5 958 euros par mois, que le formalisme de mise en oeuvre de la clause résolutoire a été respecté, que le paiement des sommes n'est pas intervenu dans les trente jours de la délivrance de l'acte et que les époux [F] ne justifient avoir engagé aucune action afin d'obtenir des délais de paiement avant l'expiration de ce délai.

Il souligne que les difficultés alléguées par ces derniers au sujet de différents éléments d'équipement du bien ne concernent que des commandements de payer délivrés avant ou après le commandement litigieux et que les acheteurs ne formulent aucune critique fondée quant à la validité du commandement de payer délivré le 4 août 2022, sur le fondement duquel la résolution du contrat est sollicitée, qu'il ne ressort pas des pièces produites aux débats que les difficultés rencontrées au cours de la première année d'exécution du contrat, concernant notamment les panneaux photovoltaïques, sont imputables à M. [W] et qu'en tout état de cause, ces difficultés ont été réglées avant la fin de l'année 2021, de sorte qu'elles ne peuvent justifier le retard de paiement des échéances en 2022, ni caractériser une quelconque mauvaise foi de la part de ce dernier.



Le tribunal a considéré que résolution du contrat interdisant à M. [W] de solliciter son exécution, il n'est pas fondé à conserver la partie du prix payable à terme, ni à réclamer le paiement du terme non échu, et que sa demande dommages-intérêts au titre d'un préjudice moral et matériel n'est justifiée par aucune pièce probante.



S'agissant de la demande reconventionnelle des époux [F] aux fins de restitution des sommes versées en exécution du contrat, le tribunal l'a estimée fondée au regard des termes de la clause résolutoire.



Par déclaration du 10 juillet 2023, dont la régularité et la recevabilité ne sont pas contestées, les époux [F] ont relevé appel de cette décision en toutes ses dispositions, excepté en ce qu'elle a débouté M. [W] du surplus de ses demandes au titre de l'indemnité d'occupation, de sa demande tendant au paiement de la somme principale de 118 731euros avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 19 janvier 2023, et de sa demande de dommages et intérêts en réparation de son préjudice matériel et moral.



La procédure a été clôturée par ordonnance en date du 6 août 2024.



Prétentions et moyens des parties



Dans leurs dernières conclusions, régulièrement notifiées le 31 juillet 2024, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des moyens, les époux [F] demandent à la cour de : 

' infirmer le jugement en ce qu'il a rejeté la fin de non-recevoir tirée du défaut d'intérêt à agir de M. [W] et déclaré celui-ci recevable en ses demandes, constaté que la clause résolutoire figurant dans le commandement de payer délivré le 4 août 2022 a produit tous ses effets à compter du 5 septembre 2022, date à laquelle la résolution du contrat de vente en viager conclu le 29 décembre 2020 est intervenue de plein droit, ordonné la publication du jugement au service de la publicité foncière compétent, ordonné leur expulsion, si besoin avec l'assistance de la force publique, et les a condamnés in solidum à payer à M. [W] la somme mensuelle de 5 958 euros à titre d'indemnité d'occupation, à compter du 5 septembre 2022 jusqu'à libération des lieux, condamné M. [W] à leur restituer la somme de 162 813 euros correspondant aux deux premiers versements effectués au titre de la 'partie du prix payable à terme', les a déboutés du surplus de leurs demandes, condamnés in solidum aux entiers dépens et à payer à M. [W] la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, après les avoir déboutés de leur propre demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

' confirmer le jugement pour le surplus ;

Statuant à nouveau,

A titre principal,

' déclarer M. [W] irrecevable en son action pour défaut d'intérêt à agir ;

Subsidiairement,

' débouter M. [W] de sa demande visant à voir appliquer la clause résolutoire et de l'ensemble de ses demandes ;

' ordonner la restitution des prestations reçues par les parties en exécution du contrat de vente en raison de son anéantissement rétroactif résultant de la résolution ;

' le cas échéant, minorer le montant de l'indemnité d'occupation à la somme de 2 550 euros ;







En tout état de cause,

' condamner M. [W] à leur verser la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel, ainsi qu'aux entiers dépens de première instance et d'appel.



Au soutien de leurs prétentions, ils font valoir que :

Sur la recevabilité de l'action : M. [W] ne justifie pas d'un intérêt à agir né et actuel au jour où il a assigné puisque, le 13 septembre 2022, les causes du commandement de payer ont été purgées, à la suite du règlement les 5 et 7 septembre 2022 des rentes de juin et juillet 2022 ;

Sur le fond :

- la clause résolutoire ne peut recevoir exécution au motif que M. [W] l'invoque de mauvaise foi, notamment au regard des vices affectant le bien cédé, et particulièrement des difficultés qu'ils ont rencontrées concernant l'installation photovoltaïque, et du caractère irrégulier des commandements de payer qui n'ont pas tous été délivrés à leur domicile, contrairement aux stipulations de l'acte ;

- le commandement de payer du 4 août 2022, s'il vise la clause résolutoire, ne la reproduit pas in extenso ;

- le délai de trente jours, prévu à l'acte de vente pour le règlement des échéances impayées, n'a commencé à courir qu'à la date où ils ont reçu le commandement, soit le 14 août 2022, date du passage de l'huissier, de sorte que le règlement des sommes dues les 5 et 7 septembre 2022, soit dans le délai de 30 jours, fait échec à son application ;

- une sommation de payer délivrée délibérément pendant les vacances du débiteur afin qu'il ne soit pas en mesure de s'exécuter dans les délais, doit être considérée comme dépourvue d'effet ;

- leur bonne foi ne peut être contestée puisqu'ils ont saisi un conciliateur de justice le 19 août 2022 afin d'établir un échéancier et d'exposer les raisons de leur retard, qui procédait d'un problème de trésorerie et d'une baisse de leur activité.



Ils considèrent que la somme de 166 928,29 euros doit leur être remboursée puisque la résolution du contrat a pour effet de replacer les parties dans l'état où elles se trouvaient avant la vente et que la clause stipulant que les sommes versées restent acquises au vendeur à titre d'indemnité, correspond à une clause pénale qui n'a pas vocation à produire effet en cas de résolution du contrat et que la cour peut, en tout état de cause, modérer. 

Selon eux, aucune indemnité d'occupation n'est due dès lors qu'ils n'ont jamais occupé le bien vendu, et son montant ne saurait, en tout état de cause, être calculé à partir du prix de vente de l'immeuble.

S'agissant des demandes indemnitaires de M. [W], ils soulignent que celui-ci ne justifie pas du préjudice qu'il invoque, alors qu'il perçoit d'autres revenus locatifs lui assurant une retraite confortable, et qu'en tout état de cause, aucune mise en demeure ne leur a été délivrée, de sorte qu'il peut tout au plus leur réclamer des intérêts moratoires.



Dans ses dernières conclusions d'intimé et d'appel incident, régulièrement notifiées le 8 avril 2024, auxquelles il convient de renvoyer pour un exposé plus exhaustif des moyens, M. [W] demande à la cour de : 

' confirmer le jugement en ce qu'il a déclaré sa demande recevable et bien-fondée et en conséquence, constaté acquise le jeu de la clause résolutoire prévue à l'acte viager du 29 décembre 2020, indépendamment de tout paiement effectué ou postérieurement au délai requis,, prononcé l'expulsion des époux [F] du bien immobilier au besoin avec assistance de la force publique, fixé à la somme de 5 958 euros le montant de l'indemnité d'occupation mensuelle due in solidum par ces derniers jusqu'à leur départ effectif du bien immobilier, déclaré acquise la première partie du prix payée comptant, soit la somme de 37 187euros, et condamné in solidum les époux [F] au paiement d'une indemnité d'occupation à compter du 5 septembre 2022 jusqu'à la libération effective des lieu ;

' l'infirmer en ce qu'il l'a condamné à restituer aux époux [F] la somme de 162 813 euros, correspondant aux deux premiers versements effectués au titre de la partie du prix payable à terme et débouté de sa demande de dommages et intérêts en réparation de son préjudice matériel et moral, 

Statuant à nouveau,

' déclarer que l'ensemble des sommes payées lui resteront acquises de plein droit conformément aux termes du contrat de vente viagère et condamner solidairement les époux [F] à lui payer 20 000 euros en réparation de son préjudice moral et matériel ;





' condamner solidairement les époux [F] à lui payer 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens.



Il fait valoir que :

Sur la recevabilité de l'action : le règlement par les époux [F] des sommes dues après l'expiration du délai de 30 jours n'a aucune incidence sur la recevabilité de l'action puisqu'étant intervenus hors délai, ces paiements ne peuvent le priver du bénéfice de la clause résolutoire ;

Sur le fond :

- la clause résolutoire, visée au commandement de payer du 4 août 2022, est acquise puisque le paiement de la somme de 12 400,39 euros est intervenu après expiration du délai de trente jours;

- la volonté de faire jouer la clause ressort de l'ensemble des commandements de payer délivrés, dont celui du 4 août 2022 qui reproduit en annexe les pages 7 à 10 de l'acte de vente sur lesquelles la clause résolutoire est reproduite ;

- les époux [F] ont été défaillants dans le paiement mensuel des rentes dès le mois de janvier 2021, sans que cette défaillance ne puisse être justifiée par son propre comportement puisque les prétendus désordres n'ont jamais donné lieu à une quelconque assignation à son encontre, que les difficultés concernant les panneaux photovoltaïques ont été réglées fin de l'année 2021 et qu'ils n'ont pas sollicité de délais de paiement afin de suspendre les effets de la clause résolutoire avant l'expiration du délai de trente jours ;

- l'indemnité d'occupation est justifiée dans son principe, puisque les époux [F] ont la jouissance du bien immobilier depuis le 21 novembre 2022, sans qu'aucune rente mensuelle lui ait été versée depuis et que la troisième échéance du bouquet n'a pas été honorée ;

- les échéances de janvier 2021 au 31 octobre 2022 ainsi que la somme de 37 187 euros correspondant à la partie du prix payée comptant lui restent acquises conformément à la clause stipulée dans l'acte, et il en va de même des échéances de 62 813 euros et 100 000 euros, qui correspondent à la partie du prix payable à terme, puisque le contrat fait expressément référence à 'tous les termes', soit l'ensemble des sommes échues.



Il soutient que la défaillance des acheteurs l'ayant contraint à vendre son véhicule et à racheter son contrat d'assurance, il subit un préjudice financier qui ne peut demeurer sans réparation et qu'à celui-ci, s'ajoute un préjudice moral au regard des tracas engendrés par l'inexécution du contrat, particulièrement des conséquences de ceux-ci sur sa santé, compte tenu de son grand âge, soit un préjudice différent de celui réparé par la clause pénale.



Motifs de la décision



Sur la recevabilité de l'action



En application de l'article 31 du code de procédure civile, l'action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d'une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d'agir aux seules personnes qu'elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé.



Le demandeur à l'action doit en conséquence justifier d'un intérêt sérieux, légitime, né, actuel, direct et personnel.



La recevabilité de l'action est présumée, de sorte qu'il appartient à celui qui oppose une fin de non-recevoir d'en rapporter la preuve.



En l'espèce, les époux [F] invoquent l'absence d'intérêt né et actuel de M. [W] pour agir afin de voir constater l'acquisition de la clause résolutoire stipulée au contrat.



L'exigence d'un intérêt né et actuel a pour finalité de prévenir les actions prématurées.



En l'espèce, l'acte de vente du 29 novembre 2020, dont la résolution est demandée en application d'une clause résolutoire, stipule, page 8, que 'par dérogation à l'article 1978 du code civil, il est expressément convenu qu'à défaut de paiement à leur échéance d'un terme de la rente viagère constituée et trente jours après un commandement de payer adressé par une lettre recommandée pou par exploit d'huissier au débirentier à l'adresse indiquée en tête des présentes, contenant déclaration par le vendeur de son intention de se prévaloir du bénéfice de cette clause, et restée sans effet, la présente vente sera résolue de plein droit, nonobstant l'offre postérieure des arrérages'.



La recevabilité d'une prétention s'apprécie au moment de l'exercice de l'action, c'est-à-dire au jour de l'introduction de la demande. 

Les circonstances postérieures sont normalement indifférentes, sauf si elles emportent régularisation, puisqu'aux termes de l'article 126 du code de procédure civile, « dans les cas où la situation donnant lieu à fin de non-recevoir est susceptible d'être régularisée, l'irrecevabilité est écartée si sa cause a disparu au moment où le juge statue ».



M. [W] a, sur autorisation du président du tribunal, assigné ses co-contractants par acte du 26 septembre 2022. C'est donc à cette date que son intérêt à agir doit être apprécié.



La clause en vertu de laquelle M. [W] a assigné les époux [F] vise l'absence de paiement à échéance d'un seul terme de la rente viagère et l'absence de régularisation trente jours après commandement de payer visant la clause résolutoire.



M. [W] a délivré aux époux [F], à leur domicile, un commandement de payer visant la clause résolutoire par acte du 4 août 2022.



En application de l'article 640 du code de procédure civile, lorsqu'un acte ou une formalité doit être accompli avant l'expiration d'un délai, celui-ci a pour origine la date de l'acte, de l'événement, de la décision ou de la notification qui le fait courir. 



Le délai ne commence à courir qu'au lendemain à zéro heure de l'acte, de l'événement, de la décision ou de la notification. 



En l'espèce, le commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré le 4 juin 2022. 

Le commissaire de justice, n'ayant trouvé sur place personne pour recevoir l'acte, a laissé un avis de passage.



Il importe peu que les destinataires n'aient pas été présents à leur domicile pour recevoir l'acte le 4 août 2022, ou que celui-ci ait été délivré pendant la période des vacances d'été.



En effet, selon l'article 664-1 du code de procédure civile, la date de notification d'un acte de signification est celle du jour où elle est faite à personne, à domicile, à résidence ou celle de l'établissement du procès-verbal de recherches infructueuses prévu par l'article 659 du code de procédure civile.



En cas de signification à domicile ou à résidence, avec remise à une personne présente, l'huissier laisse un avis de passage daté, informant le destinataire de l'acte de la remise et, le jour même ou au plus tard le premier jour ouvrable, il double cet avis de l'envoi d'une lettre simple comportant les mêmes mentions que l'avis de passage. 



Dans ce dernier cas, la date de la signification est celle de l'avis de passage et non celle de l'envoi dès lors qu'il résulte des vérifications faites par l'huissier de justice que le destinataire demeure bien à l'adresse indiquée. 



La date de la signification de l'acte est donc celle du jour de la présentation de l'huissier de justice au domicile du destinataire.



En l'espèce, le commissaire de justice précise dans son acte que l'adresse des époux [F] lui a été confirmée par le voisin vivant au [Adresse 7] à [Localité 4].



En conséquence, c'est cette date qui constitue le point de départ du délai de régularisation de l'impayé, étant observé que les époux [F] ne sollicitent pas l'annulation de l'acte pour non respect des formalités afférentes à la validité des actes de commissaire de justice.







Le délai dans lequel les époux [F] devaient, pour échapper au jeu de la clause résolutoire, régler l'impayé, a donc commencé à courir le 5 août 2022 à zéro heure, et expiré, conformément aux dispositions des articles 641 et 642 du code de procédure civile, le jour du dernier mois à vingt quatre heures, qui porte le même quantième que le jour de l'acte ou de la notification qui fait courir le délai, soit le 5 septembre 2022 à minuit.



Certes, les époux [F] justifient avoir réglé le 5 septembre 2022 l'échéance de juin 2022, mais celle de juillet 2022 n'a été réglée que le 7 septembre suivant, soit après expiration du délai de trente jours qui leur était imparti.



L'acte de vente du 29 novembre 2020 stipule, page 6, que 'toute offre ultérieure de paiement des sommes dues n'aura aucun effet passé le délai d'un mois après délivrance du commandement de payer visant la clause résolutoire'.



En conséquence, lorsqu'il a assigné par acte du 26 septembre 2022, M. [W] avait un intérêt né et actuel à agir afin de voir constater l'acquisition de la clause résolutoire, peu important que sa demande soit, ou non, fondée.



Sur l'application de la clause résolutoire 



Lorsque le prix de vente est constitué, même pour partie d'une rente viagère, l'article 1978 du code civil prévoit que le seul défaut de paiement des arrérages de la rente n'autorise point celui en faveur de qui elle est constituée, à demander le remboursement du capital, ou à rentrer dans le fonds par lui aliéné : il n'a que le droit de saisir et de faire vendre les biens de son débiteur et de faire ordonner ou consentir, sur le produit de la vente, l'emploi d'une somme suffisante pour le service des arrérages.

Il est donc de principe que si le prix de la vente consiste dans une rente viagère, le vendeur impayé n'a pas le droit de demander en justice la résolution de la vente, et peut seulement demander l'exécution forcée en faisant vendre en justice le bien, le produit de la vente étant affecté au service des arrérages. 



Cependant, l'article 1978 du code civil n'interdit pas aux contractants de stipuler une clause résolutoire dérogeant au principe, sous réserve qu'elle soit dépourvue d'ambiguïté et exprime ainsi la volonté commune des parties de mettre fin de plein droit au contrat.



Pour être efficace, cette clause doit être invoquée de bonne foi par le vendeur et être précédée d'une mise en demeure.



Par ailleurs, pour que le vendeur puisse prétendre à la résolution, le prix convenu doit être exigible et il est considéré comme non payé dès lors que le règlement n'est pas intervenu de manière strictement conforme aux prévisions du contrat.

Il importe peu qu'une partie seulement du prix, même faible, soit due ou qu'aucune faute, autre que le non paiement, ne soit reprochée à l'acheteur.



Le paiement effectué avec retard est donc assimilable au défaut de paiement.



En l'espèce, le contrat de vente du 29 décembre 2020 stipule une clause résolutoire en cas de non paiement dans les délais des arrérages de la rente viagère. Il contient également une clause résolutoire en cas de non paiement dans les délais convenus des échéances à terme du bouquet.



La clause résolutoire en cas de non paiement des arrérages de la rente est dénuée d'ambiguïté quant à l'intention des parties de faire échapper la résolution à l'arbitrage du juge, puisqu'elle stipule que : 'par dérogation à l'article 1978 du code civil, il est expressément convenu qu'à défaut de paiement à leur échéance d'un terme de la rente viagère constituée et trente jours après un commandement de payer adressé par une lettre recommandée ou par exploit d'huissier au débirentier à l'adresse indiquée en tête des présentes, contenant déclaration par le vendeur de son intention de se prévaloir du bénéfice de cette clause, et restée sans effet, la présente vente sera résolue de plein droit, nonobstant l'offre postérieure des arrérages'.



La clause étant stipulée au profit exclusif du vendeur, celui-ci est en droit d'en solliciter l'application plutôt que d'exiger l'exécution forcée du contrat.



En revanche, le vendeur ne pouvant prétendre légitimement au paiement du prix s'il n'a pas lui-même satisfait aux obligations mises à sa charge par le contrat, l'acheteur est fondé à retenir le prix en opposant une exception d'inexécution, à condition toutefois que celle-ci repose sur des raisons sérieuses.



En l'espèce, M. [W] a fait délivrer aux époux [F] plusieurs commandements de payer, dont un, le 4 août 2022, visant la clause résolutoire au titre de l'absence de règlement à échéance des arrérages de la rente viagère des mois de juin et juillet 2022.



C'est sur ce commandement de payer que la demande afin de voir constater le jeu, automatique, de la clause résolutoire, est fondée.



En conséquence, il appartient à la cour de rechercher si ce commandement de payer a été délivré dans les conditions fixées par l'acte de vente et d'en déterminer les effets.



L'acte a été délivré le 4 août 2022, au domicile des acheteurs. Il leur impartissait un délai de trente jours, conformément à la clause contractuelle, pour régulariser le paiement des échéances de la rente des mois de juin et juillet 2022.



Conformément à ce qui a été exposé plus haut, le délai imparti aux époux [F] pour régulariser l'impayé a expiré le 5 septembre 2022 à minuit.



Or, si les causes de ce commandement de payer ont été partiellement régularisées avant l'expiration du délai, les époux [F] n'en ont réglé la totalité que le 7 septembre 2022, soit après l'expiration du délai qui leur était imparti.



Pour échapper aux conséquences de ce retard de paiement, les époux [F] soutiennent, d'une part que le commandement de payer n'est pas régulier en ce qu'il ne reproduit pas les termes de la clause résolutoire, d'autre part que M. [W] a mis en oeuvre la clause résolutoire de mauvaise foi.



Sur le premier point, le commandement délivré aux époux [F] le 4 août 2022 indique en première page : 'nous vous déclarons qu'à défaut de satisfaire au présent commandement dans le délai de trente jours précité, le requérant entend se prévaloir de la clause intitulée 'convention relative à la vente', en page 8 et 'réserve de privilège et action résolutoire', en page 10 de l'acte authentique susvisé dont une copie est annexée au présent acte'. 

Le dernier feuillet de l'acte mentionne qu'il comporte cinq feuillets.

 

Le premier feuillet comporte les mentions relatives à la date de signification et à l'identité des destinataires, ainsi que celles relatives au commandement avec usage de la clause résolutoire. 

Le deuxième feuillet correspond au décompte des sommes dues. 

Le troisième feuillet correspond aux page 7 (recto) et 8 (verso) de l'acte de vente. 

Le quatrième feuillet correspond aux pages 9 (recto) et 10 (verso) de l'acte de vente. 

Le cinquième feuillet est afférent aux modalités de remise de l'acte.



Par conséquent, l'acte contient bien les cinq feuillets auxquels il envoie. 

La clause résolutoire est reproduite dans son intégralité dans le verso du feuillet 3, correspondant à la page 8 de l'acte de vente et au verso du feuillet 4, correspondant à la page 10 de l'acte de vente.



En conséquence, aucune irrégularité ne peut être retenue à ce titre.



Sur le second point, il appartient à celui qui s'oppose au jeu automatique de la clause résolutoire de rapporter la preuve de la mauvaise foi qu'il invoque.



En l'espèce, les époux [F] soutiennent que M. [W] n'a pas respecté ses obligations contractuelles, et, notamment, qu'ils ont rencontré de nombreuses difficultés avec le bien acquis.









Cependant, les pièces produites aux débats révèlent que les retards de paiement ont commencé dès janvier 2021, soit le mois qui a suivi la vente, puisque cette échéance n'a pas été réglée en totalité, contraignant M. [W] à adresser aux époux [F] deux courriers recommandés de mise en demeure les 29 mars et 31 mai.



D'autres impayés se sont ensuite régulièrement produits, sans que M. [W], même s'il a délivré des commandements de payer, se prévale de la clause résolutoire, ce qui démontre que son intention initiale n'était pas d'obtenir la résolution du contrat.



S'agissant du manquement à l'obligation de délivrance qui lui est imputé, s'il n'est pas contesté que les panneaux photovoltaïques qui équipent le bien immobilier dysfonctionnaient et que la résolution du contrat afférent à ceux-ci n'a été obtenue qu'un an environ après la vente, les époux [F] n'expliquent pas en quoi ces dysfonctionnements sont à l'origine de leur propre carence dans le paiement du prix de vente.



Par ailleurs, ils ne justifient pas avoir entamé, avant le mois d'août 2022, la moindre action en justice à l'encontre de M. [W] pour inexécution de ses obligations contractuelles et, en tout état de cause, n'ont entamé aucune démarche en ce sens dans le délai de trente jours qui leur était imparti par le commandement de payer du 4 août 2022.

 

La saisine d'un conciliateur ne saurait à elle seule consacrer la preuve de la mauvaise foi de M. [W], qui s'en est tenu à l'exécution des clauses du contrat conclu entre les parties, lesquelles imposaient aux acheteurs de régler les échéances de la rente d'avance et le premier jour de chaque mois.



Par ailleurs, il résulte des pièces produites aux débats que les difficultés rencontrées par les acheteurs au sujet de l'immeuble ont été réglées plus de six mois avant la délivrance du commandement de payer visant la clause résolutoire.



Aucune mauvaise foi dans la mise en oeuvre de la clause résolutoire ne saurait donc utilement être imputée à M. [W].



En conséquence, c'est à juste titre que le tribunal, constatant que les conditions de la clause résolutoire visée dans le commandement de payer délivré par acte du 4 août 2022 étaient remplies, a constaté le jeu, automatique, de cette clause et la résolution du contrat au 5 septembre 2022.





Sur l'expulsion



La restitution de la chose vendue après résolution du contrat a lieu en nature. S'agissant d'un immeuble, les acheteurs en ont l'usage dès le transfert de propriété et il importe peu qu'ils ne l'occupent pas personnellement.



En conséquence, faute pour les époux [F] de justifier de la restitution des clefs de l'immeuble à ce jour, la décision doit être confirmée en ce qu'elle a ordonné leur expulsion.



Sur l'indemnité d'occupation



L'article 1352-3 du code civil prévoit que la restitution d'un immeuble après résolution du contrat de vente inclut les fruits et la valeur de la jouissance que la chose a procurés. La valeur de la jouissance qui est l'équivalent économique des fruits que la chose aurait pu produire, est évaluée par le juge au jour où il se prononce. 



En l'espèce, M. [W] demande la confirmation du jugement en ce qu'il a condamné les époux [F] à lui payer une indemnité d'occupation à compter du 5 septembre 2022 afin de compenser la privation de jouissance du bien immobilier jusqu'à restitution.



L'indemnité d'occupation a pour vocation d'indemniser le vendeur de la valeur de jouissance du bien. Elle ne saurait donc être calculée à partir du montant des arrérages de la rente viagère dont les modalités de fixation sont étrangères à la valeur de jouissance du bien.



M. [W] produit un avis de valeur locative du bien, établi par la société 'Je loue ici' le 2 avril 2024, dont il résulte que celle-ci doit être évaluée entre 5 600 et 5 900 euros au regard du nombre de pièces, de l'adresse, de la surface et 'compte tenu du marché immobilier actuel et sous réserve que des expertises légales ne fassent apparaître de servitude d'engagement contractuel ou l'existence d'éléments pouvait compromettre la santé du bâti ou de ses occupants, ayant une incidence en plus ou en moins sur la détermination du prix de location'.



Cet avis a été établi sans visite préalable du bien et les précautions de langage de son rédacteur ('il me semble que vous puissiez espérer un loyer mensuel dans une fourchette de prix allant de 5 600 à 5900 euros ') ne permettent pas de retenir, sans autre élément la corroborant, la fourchette ainsi établie.



Les époux [F] produisent une estimation de la société Era immobilier, établie le 2 août 2023, dont les pages 12, 13 et 14 font ressortir une valeur locative estimée allant de 2 200 euros à 3 500 euros compte tenu du nombre de pièces, de l'adresse, de la surface et des équipements. Cet avis prend en considération plusieurs points forts tels que la superficie, l'existence d'une piscine et d'une terrasse, la qualité des prestations, l'exposition de l'immeuble et une vue dégagée, mais également plusieurs points faibles tels que l'existence de niveaux, un accès principal par le niveau des chambres et un jardin en restanque.



Ils produisent un deuxième avis de valeur établi le 3 août 2023 par la société Inter-Immo qui retient une valeur locative de 2 500 euros, compte tenu de la surface, du nombre de pièces, de la superficie du terrain, des équipements, notamment un garage double et de la piscine.



Ces deux avis de valeur ont également été établis à partir d'un descriptif du bien immobilier, sans visite sur place.



Aucun des trois avis de valeur produits ne contient de référence concrète à la valeur locative des biens équivalents situés dans le même secteur.



Aucune pièce n'est produite pour démontrer que la valeur des biens immobiliers dans la région de [Localité 5] a connu une variation significative entre l'été 2023 et le mois d'avril 2024.



L'avis de valeur produit par M. [W] ne prend pas en considération les points faibles du bien immobilier qui ont été rappelés sur ci-dessus. Cette estimation ne saurait donc être retenue pour fixer la valeur locative du bien entre 5 600 et 5 900 euros.



La valeur locative d'un immeuble est déterminée par une multitude de facteurs, parmi lesquels la valeur du marché local (comparaison avec des propriétés similaires louées dans la même zone géographique), l'estimation du coût de reconstruction à neuf moins la dépréciation, la valeur des terrains nus corrigée par l'ajout de la valeur de construction, l'état du bien, ses caractéristiques mais également la réglementation locale. 



Au regard des trois avis de valeur produits, la cour est en mesure, en tenant compte de l'ensemble des éléments permettant de valoriser l'immeuble, mais également de ceux de nature à en diminuer la valeur sur le marché locatif, de retenir une valeur locative moyenne de 3 500 euros.



En conséquence, les époux [F] doivent être condamnés à payer à M. [W] une indemnité d'occupation de 3 500 euros par mois à compter du 5 septembre 2022, jusqu'à restitution des clefs de l'immeuble.



Sur le devenir des sommes versées en exécution du contrat 



La résolution de la vente par l'effet d'une clause résolutoire emporte anéantissement rétroactif du contrat, qui doit être considéré comme n'ayant jamais existé, ainsi que des restitutions réciproques qui en sont les conséquences légales. 



L'acheteur doit rendre l'immeuble et le vendeur restituer le prix.



L'alinéa 2 de l'article 1229 du code civil dispose que lorsque les prestations échangées ne pouvaient trouver leur utilité que par l'exécution complète du contrat résolu, les parties doivent restituer l'intégralité de ce qu'elles se sont procuré l'une à l'autre. Lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l'exécution réciproque du contrat, il n'y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n'ayant pas reçu sa contrepartie ; dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation. 



Selon l'alinéa 3 du même texte, les restitutions ont lieu dans les conditions prévues aux articles 1352 à 1352-9.



En cas de résolution d'un contrat à utilité globale, les prestations échangées doivent être restituées alors que les prestations à venir sont éteintes sous réserve des dispositions de l'article 1230 du code civil.



Le contrat de vente avec constitution d'une rente viagère n'est pas un contrat à exécution successive mais un contrat à exécution instantanée puisqu'il opère transfert de la propriété dès sa conclusion, quand bien même une partie du prix est convertie en rente viagère payable mensuellement.



En conséquence, en cas de vente viagère, le bouquet, correspondant à la part du prix payée comptant lors de la signature du contrat, doit être restitué, de même, s'il n'en est pas disposé autrement, les arrérages de la rente qui ont été perçus.



En l'espèce, l'acte de vente en dispose autrement puisqu'il stipule, page 8 dans le paragraphe 'convention relative à la vente', qu'en cas de résolution de la vente, 'tous les embellissements et améliorations qui auraient été faits à l'immeuble ainsi que la somme stipulée au comptant des présentes et tous les termes et arrérages touchés par le vendeur lui demeureront acquis de plein droit, à titre d'indemnité, sans qu'il puisse être exercé aucun recours ni répétition quelconque contre lui de ce chef'. 



Les parties ont donc expressément prévu que la somme payée comptant (soit 37 187 euros), ainsi que les termes et arrérages 'touchés' seraient, de plein droit laissés au vendeur à titre de dommages-intérêts.



Le terme 'touchés' renvoie aux sommes échues au jour de la résolution du contrat.



Il doit en être déduit, s'agissant du bouquet, dès lors que la clause résolutoire se réfère à 'la somme stipulée au comptant' et aux 'termes touchés', qu'aucune distinction ne doit être opérée entre les sommes dues en fonction des différentes dates de paiement prévues par l'acte, sous réserves qu'elles soient échues au jour de la résolution du contrat.



S'agissant de la rente, il résulte de l'acte de vente que l'ensemble des sommes échues au 5 septembre 2022 demeurent acquises au vendeur.



En conséquence, les époux [F] ayant réglé les arrérages de la rente du 1er janvier 2021 au 31 octobre 2022, ne sont pas fondés à en solliciter la restitution. Quant au bouquet, ayant réglé la somme totale de (37 187 euros + 62 813 euros + 100 000 euros), ils ne sont pas davantage fondés à en réclamer la restitution.



Compte tenu de ses termes, cette clause s'analyse en une clause pénale.



Par conséquent, M. [W] n'a pas à justifier d'un préjudice pour obtenir que ces sommes lui demeurent acquises.



Par ailleurs, la clause pénale survit à l'extinction du contrat par résolution.



En application de l'article 1231-5 du code civil, lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l'exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l'autre partie une somme plus forte ni moindre. Néanmoins, le juge peut, même d'office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire. 



Les dommages-intérêts ainsi stipulés s'analysent en une pénalité évaluée forfaitairement, ayant pour vocation de sanctionner le manquement par une partie à ses obligations.



La réduction des obligations résultant d'une clause pénale manifestement excessive constitue une simple faculté, le juge n'étant pas tenu, lorsqu'il fait application pure et simple de la convention, de motiver spécialement la décision par laquelle il refuse de modifier le montant de la «peine» forfaitairement prévue par le contrat.



En l'espèce, les incidents de paiement se sont produits dans les tous premiers mois de la vente. M. [W], qui avait choisi une vente en viager afin de bénéficier de revenus réguliers, a été contraint de délivrer plusieurs commandements de payer, puis de revendiquer l'application de la clause résolutoire et d'attendre plus de deux ans avant d'obtenir une décision au fond exécutoire. 

Par ailleurs, aux termes de la clause, le vendeur ne conserve pas l'intégralité du prix.



L'indemnité convenue entre les parties afin de régler les conséquences dommageables de l'inexécution par les acheteurs de leurs obligations, n'est donc pas manifestement excessive.



Elle doit, en conséquence, être mise en oeuvre, sans qu'il soit justifié de la modérer.



Le jugement sera donc infirmé en ce qu'il a condamné M. [W] à restituer aux époux [F] la somme de 162 813 euros et il n'y a pas lieu d'ordonner la restitution de toutes les sommes reçues par M. [W] en exécution du contrat de vente.



Sur la demande de dommages-intérêts 



En sus de l'indemnisation assurée par la clause pénale, M. [W] sollicite 20 000 euros à titre de dommages-intérêts.



Si le vendeur peut prétendre à des dommages et intérêts pour le préjudice que lui cause la résolution de la vente, lorsque le défaut de paiement est fautif, il ne peut, compte tenu des termes de l'article 1231-5 du code civil ci dessus rappelés, réclamer une somme plus forte que celle stipulée au contrat, quand bien même celle-ci ne couvrirait pas tous ses dommages, sauf pour un préjudice distinct de celui qui est réparé forfaitairement par la clause pénale.



Dans ce cas, il appartient au créancier de rapporter la preuve du préjudice distinct dont il a souffert.



En l'espèce, les dommages-intérêts complémentaires sont sollicités au titre d'un préjudice moral, en ce que l'inexécution par les époux [F] de leurs obligations a causé à M. [W] de nombreux tracas, notamment matériels, en le contraignant à prendre des décisions économiques qu'il n'avait pas envisagées initialement (notamment la vente de son véhicule et le rachat d'un contrat d'assurance) et psychiques.



S'agissant des dommages matériels dont il se prévaut, il n'est établi par aucun élément probant que la vente de son véhicule et le rachat du contrat d'assurance sont la conséquence directe des impayés dont il a souffert.



Par ailleurs, si les tracas induits par la nécessité d'engager une procédure contre ses acheteurs ne peuvent être contestés, ils s'induisent de l'inexécution du contrat elle-même, dont les conséquences dommageables ont été forfaitairement évaluées au travers de la clause pénale, étant observé que celle-ci ne précise pas la nature, matérielle ou morale, du préjudice qu'elle répare.



En conséquence, M. [W] ne justifie pas d'un préjudice distinct de celui déjà réparé par la clause pénale.



C'est donc à juste titre que le tribunal l'a débouté de sa demande de dommages-intérêts complémentaires.







Sur les dépens et frais irrépétibles



Les dispositions du jugement relatives aux dépens et aux frais irrépétibles sont confirmées.



Les époux [F], qui succombent dans leurs prétentions, supporteront la charge des entiers dépens d'appel et ne sont pas fondés à solliciter une indemnité au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

 

L'équité justifie d'allouer à M. [W] une indemnité de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles exposés devant la cour.



Par ces motifs,



La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire et en dernier ressort



Confirme le jugement en ce qu'il a rejeté la fin de non-recevoir soulevée par les époux [F], tirée du défaut d'intérêt à agir de M. [W] et déclaré celui-ci recevable en ses demandes, constaté que la clause résolutoire visée au commandement de payer délivré le 4 août 2022 a produit tous ses effets à compter du 5 septembre 2022, date à laquelle la résolution du contrat de vente en viager conclu le 29 décembre 2020 est intervenue de plein droit, ordonné la publication du jugement au service de la publicité foncière compétent et l'expulsion des époux [F], ainsi que de tous occupants de leur chef, de l'immeuble sis [Adresse 3] dans le délai de deux mois à compter de la signification du jugement, si besoin avec l'assistance de la force publique, débouté M. [W] de sa demande de dommages et intérêts en réparation de son préjudice matériel et moral, condamné les époux [F], in solidum, aux entiers dépens et à payer à M. [W] la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civil, tout en les déboutant de leur demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile;



L'infirme en ce qu'il a condamné les époux [F], in solidum, à payer à M. [W] la somme mensuelle de 5 958 euros à titre d'indemnité d'occupation, à compter du 5 septembre 2022 et jusqu'à parfaite libération des lieux, et condamné M. [W] à restituer aux époux [F] la somme de 162 813 euros correspondant aux deux premiers versements effectués au titre de la 'partie du prix payable à terme' ;



Statuant à nouveau sur les points infirmés et y ajoutant, 



Condamne M. [Z] [F] et Mme [M] [P], solidairement, à payer à M. [C] [W] la somme mensuelle de 3 500 euros à titre d'indemnité d'occupation, à compter du 5 septembre 2022 et jusqu'à parfaite libération des lieux sis [Adresse 3] ;



Dit que les arrérages échues de la rente, ainsi que la partie du prix payable comptant et les termes échus du bouquet, soit la somme de 200 000 euros, demeurent acquis à M. [C] [W] au titre de la clause pénale ;



Dit n'y avoir lieu à modération de la clause pénale ;



Déboute M. [Z] [F] et Mme [M] [P] de leur demande de restitution des termes échus du prix de vente ;



Condamne solidairement M. [Z] [F] et Mme [M] [P] aux entiers dépens d'appel et accorde aux avocats, qui en ont fait la demande, le bénéfice de l'article 699 du code de procédure civile ;



Déboute M. [Z] [F] et Mme [M] [P] de leur demande en application de l'article 700 du code de procédure civile, au titre des frais irrépétibles qu'ils ont exposés devant la cour ;













Condamne solidairement M. [Z] [F] et Mme [M] [P] à payer à M. [C] [W] une indemnité de 3 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, au titre des frais exposés en appel.





LE GREFFIER LE PRESIDENT