Cour d'Appel · Chambre 1-1 — 8 octobre 2024

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-1



ARRÊT AU FOND 

DU 08 OCTOBRE 2024



N° 2024/ 304









Rôle N° RG 23/11204 - N° Portalis DBVB-V-B7H-BL2QN







[C] [R] [H] épouse [N]

[D] [Y] [N]





C/



[T] [A] [P]

S.C.I. AVVA





















Copie exécutoire délivrée 

le :

à :

 Me Laura RUGGIRELLO 

Me Jean-louis BERNARDI 













Décision déférée à la Cour :



Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de DRAGUIGNAN en date du 09 Juin 2023 enregistré (e) au répertoire général sous le n° 20/05905.





APPELANTS



Madame [C] [R] [H] épouse [N]

née le 10 Septembre 1945 à [Localité 7]

de nationalité Française, demeurant [Adresse 11] [Adresse 12] - [Localité 8]



Monsieur [D] [Y] [N]

né le 02 Juin 1945 à [Localité 13]

de nationalité Française, demeurant [Adresse 11] [Adresse 12] - [Localité 8]



Tous deux représentés et assistés par Me Laura RUGGIRELLO de la SELARL CABINET HAWADIER-RUGGIRELLO, avocat au barreau de DRAGUIGNAN





INTIMES



Monsieur [T] [A] [P]

né le 13 Septembre 1981 à [Localité 5], 

demeurant [Adresse 1] - [Localité 4]



S.C.I. AVVA, demeurant [Adresse 9] - [Localité 2]



Tous deux représentés par Me Jean-louis BERNARDI de la SCP BERNARDI, avocat au barreau de DRAGUIGNAN







*-*-*-*-*





COMPOSITION DE LA COUR





L'affaire a été débattue le 03 Septembre 2024 en audience publique. Conformément à l'article 804 du code de procédure civile, Mme OUVREL, conseillère, a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries.



La Cour était composée de : 



Madame Elisabeth TOULOUSE, Présidente de chambre

Madame Catherine OUVREL, Conseillère

Madame Fabienne ALLARD, Conseillère







qui en ont délibéré.



Greffier lors des débats : Madame Céline LITTERI.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 08 Octobre 2024.







ARRÊT



Contradictoire,



Prononcé par mise à disposition au greffe le 08 Octobre 2024,



Signé par Madame Elisabeth TOULOUSE, Présidente de chambre et Madame Céline LITTERI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



***







EXPOSÉ DU LITIGE 



Par acte du 10 décembre 2019, Mme [C] [H] épouse [N] et M. [D] [N], acquéreurs, ont conclu un compromis de vente avec la SCI Avva, venderesse, portant sur un bien immobilier situé à [Localité 8] au prix de 500 000 euros nets vendeurs, prévoyant la réitération de l'acte authentique le 29 février 2020, ainsi qu'une clause pénale d'un montant de 50 000 euros. Un dépôt de garantie d'un montant de 25 000 euros a été versé entre les mains du notaire. 



Après un report de la date de réitération par acte authentique, les parties ont été convoquées devant le notaire pour le 29 juin 2020, mais la venderesse, la SCI Avva, n'a pas comparu, et le notaire a dressé un procès-verbal de carence. 



Par assignation du 22 septembre 2020, Mme [H] épouse [N] et M. [N] ont fait citer la SCI Avva et M. [T]-[A] [P], son gérant, devant le tribunal judiciaire de Draguignan afin de voir déclarer la vente parfaite et les voir condamnés à leur verser des dommages et intérêts. 



Par jugement rendu le 9 juin 2023, cette juridiction a :

- prononcé la nullité des procès-verbaux d'assemblées générales de la SCI Avva du 23 octobre 2019 et du 1er décembre 2019,

- débouté la SCI Avva et M. [T]-[A] [P] de leur demande de nullité du compromis de vente du 10 décembre 2019,





- constaté que la vente était parfaite entre la SCI Avva, d'une part, et M. [N] et Mme [H] épouse [N], d'autre part, et devrait être réitérée dans le mois suivant la signification du jugement,

- dit qu'à défaut de réitération dans le délai susvisé, le jugement vaudrait vente, par la SCI Avva à M. [N] et Mme [H] épouse [N], et pourrait être publié à la publicité foncière pour le bien situé dans un ensemble immobilier à [Localité 8], [Adresse 6] et [Adresse 12] [Adresse 11],

- débouté M. [N] et Mme [H] épouse [N] de la demande relative à la clause pénale,

- condamné M. [N] et Mme [H] épouse [N] à verser à la SCI Avva les sommes suivantes :

' 2 600 euros au titre du loyer dû pour les mois de novembre 2019 et décembre 2019,

' 1 300 euros par mois depuis le 1er janvier 2023 jusqu'à la réitération de la vente par acte authentique,

sans préjudice du compte entre les parties qui sera établi par le notaire rédacteur pour toute la période du 1er novembre 2019 à la date de la réitération de la vente par acte authentique, de toutes les dépenses exposées par M. [N] et Mme [H] épouse [N] qui auraient été dues par le propriétaire, la SCI Avva,

- dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, 

- condamné chacune des parties au paiement de la moitié des dépens de l'instance qui seront recouvrés,

- rejeté le surplus des demandes.



Pour prononcer la nullité des procès-verbaux d'assemblée générale de la SCI Avva, le tribunal a considéré que les deux délibérations du 23 octobre 2019 et du 1er décembre 2019 comportaient des objets illicites puisque M. [X] [P], qui s'y trouvait désigné comme mandataire de la société et son gérant, était interdit, alors, de diriger, gérer, administrer ou contrôler directement ou indirectement toute personne morale, par l'effet d'un jugement du tribunal de commerce de Chambéry du 30 novembre 2015, assorti de l'exécution provisoire, et ne pouvait donc se voir attribuer aucun des pouvoirs résultant de ces délibérations. Il a également jugé que les délibérations faisaient grief à la société ou à M. [T]-[A] [P], associé, dont la signature sur les procès-verbaux ne correspondait pas à celle présente sur ses documents d'identité ou était inexistante. 

Pour rejeter la demande de nullité du compromis de vente, le tribunal a considéré que l'exception de l'article 1844-16 du code civil ne pouvait s'appliquer à l'espèce, et que la nullité de la délibération du 23 octobre 2019 n'était donc pas opposable aux époux [N]. Il a en effet jugé que ces derniers ne se trouvaient pas être de mauvaise foi, ceux-ci ayant pu présumer la validité de la procuration donnée à un clerc de notaire habilité par une délibération comportant la signature pour trois associés, tels que la SCI en comportait. Aussi, malgré la nullité des délibérations et des actes illicites accomplis par M. [X] [P] au nom de la SCI Avva, il a estimé que celle-ci ne peut emporter la nullité du compromis au détriment des acquéreurs de bonne foi. 

Pour considérer la vente comme parfaite, sur le fondement de l'article 1589 du code civil, le tribunal a relevé la rencontre des volontés des parties et le règlement par les époux [N] le 24 février 2020 de la majeure partie du prix de vente et des frais, soit 531 200 euros. 

Pour rejeter la demande des époux [N] de condamnation au paiement du montant de la clause pénale à titre de dommages et intérêts, le tribunal a relevé que les époux [N] n'établissaient pas avoir mis en demeure la SCI Avva de s'acquitter de la pénalité comme le prévoient l'article 1231-5 du code civil et une clause contractuelle du compromis de vente. De plus, il a considéré que le principe du non cumul des demandes d'exécution du contrat et de condamnation à la pénalité institué par l'ancien article 1229 du code civil demeurait et faisait obstacle à l'application de la clause au regard de la constatation de la perfection de la vente. 

Pour condamner les époux [N] au paiement d'une indemnité d'occupation, le tribunal a considéré qu'il résultait de la promesse de vente la volonté commune des parties de fixer la date à laquelle les époux [N] deviendraient propriétaires au jour de la signature de l'acte authentique, avec réalisation d'un compte entre elles au titre de la location. Il a retenu qu'un bail saisonnier avait été signé entre les parties pour permettre aux époux [N] d'occuper le bien moyennant le paiement d'un loyer de 1 300 euros entre le 1er octobre 2019 et le 31 décembre 2019. Il a observé que les époux [N] se sont maintenus dans les lieux depuis lors. Le tribunal a relevé que l'occupation du bien d'autrui donne lieu au paiement d'une indemnité d'occupation équivalente à un loyer, et a estimé les époux [N] redevables d'une telle somme sur la période entre le 1er janvier 2020 et le 1er janvier 2023, ainsi que postérieurement jusqu'à l'entrée en propriété par la réitération de l'acte authentique, le tout sous réserve des comptes à faire entre les parties. 





Par déclaration transmise au greffe le 29 août 2023, Mme [H] épouse [N] et M. [N] ont relevé appel de cette décision en ce qu'elle les a :

- débouté de leur demande relative à la clause pénale,

- condamné à verser à la SCI Avva les sommes suivantes :

' 2 600 euros au titre du loyer dû pour les mois de novembre 2019 et décembre 2019,

' 1 300 euros par mois depuis le 1er janvier 2023 jusqu'à la réitération de la vente par acte authentique,

sans préjudice du compte entre les parties qui sera établi par le notaire rédacteur pour toute la période du 1er novembre 2019 à la date de la réitération de la vente par acte authentique, de tous les dépens exposées par eux qui auraient incombé au propriétaire, la SCI Avva,

- dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, 

- condamné chacune des parties au paiement de la moitié des dépens de l'instance qui seront recouvrés,

- rejeté le surplus des demandes.



Par dernières conclusions transmises le 1er août 2024, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, au visa des articles 1104, 1196, 1235-1, 1582 et 1583 du code civil, Mme [C] [H] épouse [N] et M. [D] [N] sollicitent de la cour qu'elle :

' réforme le jugement rendu le 9 juin 2023 en ce qu'il les a : 

- débouté de leur demande relative à la clause pénale,

- condamné à verser à la SCI Avva les sommes suivantes :

' 2 600 euros au titre du loyer dû pour les mois de novembre 2019 et décembre 2019,

' 1 300 euros par mois depuis le 1er janvier 2023 jusqu'à la réitération de la vente par acte authentique,

sans préjudice du compte entre les parties qui sera établi par le notaire rédacteur pour toute la période du 1er novembre 2019 à la date de la réitération de la vente par acte authentique, de toutes les dépens exposées par eux qui auraient incombé au propriétaire, la SCI Avva,

- dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, 

- condamné chacune des parties au paiement de la moitié des dépens de l'instance qui seront recouvrés,

- rejeté le surplus des demandes.



Statuant à nouveau :

' juge que la vente est parfaite au 24 février 2020,

' condamne solidairement la SCI Avva et M. [T]-[A] [P] au paiement de la somme de 50 000 euros à titre de dommages et intérêts prévus conventionnellement,

' ordonne la compensation des sommes avec le prix de vente du bien immobilier dont le caractère parfait a été reconnu par le jugement déféré à la cour,

Sur l'appel incident :

' juge que l'autorité de la chose jugée relative à la nullité du procès-verbal du 29 octobre 2019 ne leur est pas opposable, 

' déboute la SCI Avva et M. [T]-[A] [P] de leur demande tendant à faire juger que le compromis est nul,

' déboute la SCI Avva et M. [T]-[A] [P] de leur demande de condamnation au paiement d'une indemnité d'occupation,

' juge que le notaire fera le compte entre les parties au titre des charges exposées,

' condamne solidairement la SCI Avva et M. [T]-[A] [P] au paiement de la somme de 7 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

' condamne la SCI Avva et M. [P] aux entiers dépens de première instance et d'appel. 











Les époux [N] soutiennent que le jugement du 9 juin 2023 n'a pas autorité de la chose jugée à leur égard en ce qu'il a prononcé la nullité des procès-verbaux d'assemblées générales de la SCI Avva du 23 octobre 2019 et du 1er décembre 2019 puisqu'ils n'ont pas qualité ni intérêt pour agir contre des décisions prises entre associés d'une SCI. 



Les époux [N] font valoir qu'en vertu de la jurisprudence, les procès-verbaux d'assemblées générales de la SCI Avva du 23 octobre 2019 et du 1er décembre 2019 ne leur sont pas opposables. De plus, ils considèrent que l'article 1844-16 du code civil ne peut permettre aux associés de se prévaloir de la nullité des procès-verbaux à leur égard, et donc de celle du compromis de vente, puisque cette disposition concerne un cas de vice de consentement. Or, en l'espèce, les appelants soutiennent qu'il s'agit uniquement d'une absence de consentement qui ne pourrait être invoquée que dans le cadre d'une procédure entre les associés et la SCI, M. [T]-[A] [P] affirmant ne pas avoir été mis au courant de la vente et arguant de l'utilisation frauduleuse de sa signature. Ils ajoutent que M. [T]-[A] [P] a toujours indiqué être d'accord avec la vente et ses conditions, tout en soutenant ne pas en avoir été informé, et donc ne pas y avoir consenti. 



Les appelants font valoir que différents actes ont été envoyés à la SCI Avva, et notamment une convocation en vue de la réitération de son consentement avec mise en demeure de s'y rendre, et considèrent qu'il s'agit de mises en demeure permettant l'application de la clause pénale. En tout état de cause, ils soutiennent que la clause contractuelle ne prévoit pas la nécessité d'une mise en demeure régulière pour s'appliquer. 

De plus, les époux [N] font valoir que la jurisprudence relève que la clause pénale s'applique du seul fait d'une inexécution imputable au débiteur de l'obligation, et, qu'en l'espèce, c'est le refus du représentant de la SCI Avva qui a entraîné l'absence de réitération de la vente. 

Les époux [N] soutiennent qu'en application d'une clause contractuelle du compromis de vente qui le prévoit, ils ont la possibilité de poursuivre l'exécution forcée de la vente et de solliciter une indemnisation au titre de la clause pénale, le principe du non-cumul des deux actions ne se trouvant pas être d'ordre public. 



Les appelants contestent enfin, leur condamnation au paiement d'une indemnité d'occupation. 

D'une part, ils font valoir que la vente est parfaite en application des articles 1583 et 1196 du code civil à compter du 24 février 2020, date à laquelle ils ont versé le prix de vente et les frais afférents dans la comptabilité du notaire. Les époux [N] relèvent qu'ils possèdent donc l'usufruit du bien depuis cette date ce qui rend inapplicable le versement d'une indemnité d'occupation.

D'autre part, ils soutiennent qu'en vertu de l'article 1104 du code civil, les conventions doivent s'exécuter de bonne foi et que le paiement d'une indemnité d'occupation se heurte à ce principe. Ils relèvent en effet qu'ils ont exécuté leurs propres obligations notamment le paiement du loyer jusqu'à la date de signature prévue, le retard dans la réitération de l'acte authentique ne résultant ainsi que des agissements de la SCI Avva. 



Par dernières conclusions transmises le 15 juillet 2024, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, au visa des articles 1128, 1221-5, 1844, 1844-10 et 1844-16 du code civil, la SCI Avva et M. [T]-[A] [P] sollicitent de la cour qu'elle :

' confirme le jugement rendu le 9 juin 2023 par le tribunal judiciaire de Draguignan en ce qu'il a débouté M. [N] et Mme [H] épouse [N] de leur demande relative à la clause pénale,

' infirme ledit jugement en ce qu'il :

- les a débouté de leur demande de nullité du compromis de vente du 10 décembre 2019,

- a constaté que la vente est parfaite entre la SCI Avva, d'une part, et M. [N] et Mme [H] épouse [N], d'autre part, et devra être réitérée dans le mois suivant la signification du jugement,

- a dit qu'à défaut de réitération dans le délai susvisé, le jugement vaudra vente par la SCI Avva à M. [N] et Mme [H] épouse [N] et pourra être publié à la publicité foncière pour le bien situé dans un ensemble immobilier à [Localité 8], [Adresse 6] et [Adresse 12] [Adresse 11],







- a condamné M. [N] et Mme [H] épouse [N] à verser à la SCI Avva les sommes suivantes :

' 2 600 euros au titre du loyer dû pour les mois de novembre 2019 et décembre 2019,







' 1 300 euros par mois depuis le 1er janvier 2023 jusqu'à la réitération de la vente par acte authentique,



sans préjudice du compte entre les parties qui sera établi par le notaire rédacteur pour toute la période du 1er novembre 2019 à la date de la réitération de la vente par acte authentique, de toutes les dépens exposées par M. [N] et Mme [H] épouse [N] qui auraient incombé au propriétaire, la SCI Avva,

- a dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, 

- a condamné chacune des parties au paiement de la moitié des dépens de l'instance qui seront recouvrés,

- a rejeté le surplus des demandes.



Et statuant à nouveau :

À titre principal : 

' prononce la nullité du compromis de vente signé entre eux et Mme [H] épouse [N] le 10 décembre 2019,

' rejette la demande de M. [N] et Mme [H] épouse [N] tendant à obtenir le paiement de la clause de pénalité d'un montant de 50 000 euros et toute autre demande,

À titre subsidiaire : 

' réduise le montant de la stipulation de pénalité figurant au compromis du 10 décembre 2019 au montant de 1 euro,

En tout état de cause : 

' condamne M. [N] et Mme [H] épouse [N] au paiement de la somme de 2 600 euros au titre des loyers ou indemnités d'occupation du 1er novembre 2019 au 1er janvier 2020,

' condamne M. [N] et Mme [H] épouse [N] à payer à la SCI Avva, représentée par M. [T]-[A] [P], la somme de 63 700 euros au titre de l'indemnité d'occupation, jusqu'au 1er février 2024, du bien immobilier sis [Adresse 12], [Adresse 11], [Localité 8], propriété de la SCI Avva due depuis le 1er janvier 2020, et la somme mensuelle de 1 300 euros jusqu'à la libération effective des lieux ou la conclusion de la vente par acte authentique,

' condamne M. [N] et Mme [H] épouse [N] à payer à la SCI Avva, représentée par M. [T]-[A] [P], les sommes de :

' 833 euros au titre des taxes d'ordures ménagères depuis 2021 et à parfaire,

' 5 200 euros au titre des charges locatives depuis octobre 2019 et à parfaire,

' si la cour venait à considérer que la vente entre la SCI Avva, d'une part, et M. [N] et Mme [H] épouse [N], d'autre part, est parfaite, il conviendra de condamner ces derniers à payer à la SCI Avva les sommes de : 

' 5 095 euros à parfaire en remboursement des taxes foncières,

' 7 660, 62 euros à parfaire en remboursement des charges de copropriété,

' déboute M. [N] et Mme [H] épouse [N] de l'ensemble de leurs demandes,

' déboute tous demandeurs contraires aux présentes,

' condamne M. [N] et Mme [H] épouse [N] à payer à M. [T]-[A] [P] la somme de 7 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile pour la procédure en première instance ainsi qu'aux entiers dépens de cette dernière. 



Les intimés font valoir qu'en l'absence d'appel sur le chef du jugement ayant prononcé la nullité des procès-verbaux d'assemblées générales de la SCI Avva du 23 octobre 2019 et du 1er décembre 2019, la décision a autorité de la chose jugée sur ce point. 













La SCI Avva et M. [T]-[A] [P] soutiennent que l'exception de l'article 1844-16 du code civil s'applique à l'espèce ce qui rend opposable, même aux tiers de bonne foi, la nullité des procès-verbaux et induit la nullité du compromis de vente. 

D'une part, en l'état de l'incapacité de la SCI Avva à contracter puisque M. [X] [P] ne disposait pas du pouvoir de représenter la société lorsqu'il a signé le procès-verbal désignant les personnes ayant le pouvoir de représenter la société lors de la vente.











D'autre part, au regard du vice du consentement de M. [T]-[A] [P], constitué selon lui par une absence de consentement, qui affirme n'avoir signé ni les procès-verbaux litigieux, ni le contrat de location ou le compromis de vente régularisés avec les époux [N] alors même qu'il se trouve être le réel gérant de la société. 



Les intimés soutiennent que la vente ne peut être parfaite au regard de la seconde condition de validité d'un contrat définie par l'article 1128 du code civil, non remplie en l'espèce en l'absence de capacité de contracter de la SCI Avva. 



Les intimés font valoir que le contrat de bail conclu avec les époux [N] a pris fin au 1er janvier 2020 et qu'ils se sont donc maintenu dans les lieux sans bail et sans titre de propriété depuis le mois de mars 2020, soit 46 mois, et estiment dès lors qu'ils sont redevables d'une somme de 1 300 euros mensuels à titre d'indemnité d'occupation, soit une somme totale de 59 800 euros à parfaire. 

De plus, les intimés considèrent que les époux [N] se sont comportés en propriétaires durant ces années et sont donc redevables des taxes foncières et charges de copropriété que la SCI Avva a réglé à leur place. 



La SCI Avva et M. [T]-[A] [P] soutiennent que la clause pénale n'est pas applicable en l'espèce.

D'une part, ils font valoir que pour qu'elle soit mise en oeuvre, à la fois l'article 1231-5 du code civil et une clause contractuelle du compromis de vente exigent l'envoi d'une mise en demeure. Or, ils soutiennent que les documents reçus et notamment la sommation de comparaître du 3 mars 2020 ne sont pas présentés comme des mises en demeures, et ne contiennent pas les mentions nécessaires pour être considérés comme tel. 

D'autre part, ils font valoir qu'il existe un principe ne permettant pas le cumul de l'exécution de la vente et le paiement de la clause pénale qui ne les autorise pas à la réclamer. Les intimés font valoir qu'en outre, si cette clause était analysée en une indemnité réparatoire liée à la non exécution fautive d'une partie, les époux [N] devraient rapporter la preuve de l'existence d'une telle faute commise par eux. 



Enfin, la SCI Avva et M. [T]-[A] [P] réclament, subsidiairement, la réduction de la clause pénale à un euro symbolique en application de l'article 1231-5 du code civil au regard des circonstances de l'espèce, arguant de l'absence de consentement légal à la promesse de vente de la part de la SCI Avva et de la jouissance du bien par les époux [N] depuis le 1er octobre 2019 sans aucune contrepartie. 





L'instruction de l'affaire a été close par ordonnance en date du 6 août 2024.





MOTIFS DE LA DÉCISION



Sur la demande relative à la nullité des procès-verbaux d'assemblée générale de la SCI Avva, notamment celui du 29 octobre 2019



Sur le principe de cette nullité et l'autorité de chose jugée attachée à la décision entreprise 



Par application de l'article 562 du code de procédure civile, l'appel défère à la cour la connaissance des chefs de jugement qu'il critique expressément et de ceux qui en dépendent.



La SCI Avva est une société familiale composée de trois associés, M. [T]-[A] [P], et ses parents, M. [X] [P] et son épouse.



Aux termes du jugement du tribunal de commerce de Chambéry du 30 novembre 2015, il a été fait interdiction à M. [X] [P] de diriger, gérer, administrer ou contrôler directement ou indirectement toute personne morale pendant cinq ans, avec exécution provisoire. 





Selon procès-verbal d'assemblée générale de la SCI Avva du 23 octobre 2019, il a été décidé du principe de la vente du bien situé à [Localité 8] avec pouvoir de représentation confié à un clerc de notaire pour la formalisation des actes. Selon procès-verbal d'assemblée générale de la même SCI du 1er décembre 2019, la démission de M. [T]-[A] [P] de son rôle de gérant de la dite SCI a été actée et M. [X] [P] a été désigné gérant.



Le jugement du tribunal judiciaire de Draguignan du 9 juin 2023 a prononcé la nullité des procès-verbaux d'assemblées générales de la SCI Avva du 23 octobre 2019 et du 1er décembre 2019.



Dans leur déclaration d'appel du 29 août 2023, les époux [N] n'ont pas visé ce chef de décision, leur recours ne critiquant donc pas cette partie de la décision du premier juge. De même, la SCI Avva et M. [T]-[A] [P] n'ont formé aucun appel incident à ce titre. 



Aussi, il y a lieu de relever que ce chef de décision est définitif, et que la cour n'est saisie d'aucune remise en cause de cette nullité prononcée, de sorte qu'il ne lui appartient pas de se prononcer à cet égard. 



La question qui se pose désormais à la cour n'est pas celle de l'autorité de chose jugée nécessairement attachée à ce chef de la décision, mais est celle de l'opposabilité, ou non, à Mme [C] [H] épouse [N] et M. [D] [N] de la nullité de ces deux procès-verbaux.



Sur l'opposabilité de cette nullité aux époux [N] et ses conséquences



En application de l'article 1844-16 du code civil, ni la société ni les associés ne peuvent se prévaloir d'une nullité à l'égard des tiers de bonne foi. Cependant, la nullité résultant de l'incapacité ou de l'un des vices du consentement est opposable, même aux tiers, par l'incapable et ses représentants légaux, ou par l'associé dont le consentement a été surpris par erreur, dol ou violence.



Les intimés invoquent l'incapacité de la SCI Avva à contracter, à raison de l'absence de pouvoir de représentation valable de M. [X] [P] à agir en son nom dans le cadre de la vente du bien en cause, ainsi que l'absence de consentement de M. [T]-[A] [P], associé de la SCI, qui constituerait un vice du consentement, n'ayant signé ni les procès-verbaux litigieux, ni le compromis de vente avec les époux [N], alors qu'il était le réel gérant de la SCI. Ils en déduisent que la nullité des procès-verbaux d'assemblées générales de M. [T]-[A] [P] est opposable aux époux [N], bien que tiers de bonne foi. 



En effet, la bonne foi des appelants est acquise dès lors qu'il n'est aucunement démontré qu'ils aient pu remettre en cause les termes des procès-verbaux d'assemblées générales dont ils ont eu connaissance et dans lesquels M. [X] [P] s'est présenté comme étant le représentant de M. [T]-[A] [P], procès-verbaux apparemment signés par trois associés, éléments correspondants aux données issues de l'extrait Kbis de la SCI Avva communiqué. Lors du compromis de vente, la SCI Avva était représentée par un clerc de notaire, de sorte que Mme [C] [H] épouse [N] et M. [D] [N] n'ont eu, alors, aucun moyen de remettre en cause la validité de l'intervention de M. [X] [P] pour le compte de la SCI Avva sur la base du procès-verbal du 23 octobre 2019 apparemment régulier. Or, dans cette délibération, annexée au compromis, il est indiqué que les associés, à l'unanimité requise, décident de vendre le bien en cause et donnent pouvoir à un clerc de notaire pour les représenter dans ce cadre. Les appelants ont donc légitimement pu croire à la validité d'une telle procuration, signée par trois associés et répondant à l'exigence d'unanimité requise par l'article 20 des statuts de la SCI Avva, conformément à l'extrait Kbis également produit. Il n'est pas démontré que les appelants aient pu avoir connaissance et conscience des manoeuvres de M. [X] [P]. 



Au demeurant, les intimés ne contestent pas, en appel, la bonne foi des appelants dans le cadre de ce compromis de vente. 



Il est de jurisprudence constante que seul l'associé incapable ou dont le consentement a été surpris par erreur, dol ou violence peut se prévaloir de la nullité de l'acte à l'encontre des tiers. 



Or, en l'occurrence, ce n'est pas l'incapacité de M. [T]-[A] [P] qui est en cause, ce dernier n'étant atteint d'aucune incapacité d'exercer en tant que gérant d'une société, ni d'aucune mesure de protection juridique, mais c'est celle de la SCI Avva qui est mise en avant, ce qui est inopérant pour invoquer l'exception de l'article 1844-16 du code civil à l'égard des tiers de bonne foi, cette incapacité n'intervenant que dans le cadre des rapports entre les associés de la SCI et à son égard.



Par ailleurs, M. [T]-[A] [P] soutient qu'il n'a pas consenti à la vente, faute de signature par lui-même des procès-verbaux annulés, ainsi que du compromis de vente du 10 décembre 2019. Il se prévaut donc d'une absence de consentement de sa part à la vente envisagée du bien appartenant à la SCI Avva dont il était le gérant. Cette absence de consentement ressort là encore des rapports entre associés, en interne à la SCI, mais ne caractérise aucunement un vice du consentement de M. [T]-[A] [P] par erreur, dol ou violence, qui suppose un consentement donné, mais trompé ou extorqué. Là encore, les conditions de l'exception de l'article 1844-16 du code civil ne sont pas réunies. 



Dans ces conditions, le principe demeure et la nullité des procès-verbaux d'assemblées générales de la SCI Avva des 23 octobre 2019 et 1er décembre 2019, certes acquise, n'est pas opposable à Mme [C] [H] épouse [N] et M. [D] [N]. 



En l'absence de nullité de ces procès-verbaux opposables aux acquéreurs, aucune cause de nullité du compromis de vente signé devant le notaire le 10 décembre 2019 n'est avérée, ni même invoquée. Il convient donc de confirmer la décision entreprise en ce qu'elle a débouté la SCI Avva et M. [T]-[A] [P] de leur demande de nullité du dit compromis.



Sur le caractère parfait de la vente 



En vertu de l'article 1583 du Code civil, la vente est parfaite entre les parties, et la propriété est acquise de droit à l'acheteur à l'égard du vendeur, dès qu'on est convenu de la chose et du prix, quoique la chose n'ait pas encore été livrée ni le prix payé.



Par application de l'article 1589 du Code civil, la promesse de vente vaut vente, lorsqu'il y a consentement réciproque des deux parties sur la chose et sur le prix.



En l'occurrence, dans leur lettre d'intention d'achat du 28 septembre 2019, valable jusqu'au 29 septembre 2019 à 20 heures, les époux [N] se sont engagés à acquérir l'appartement de la SCI Avva situé [Adresse 12], [Adresse 11], [Localité 8], au prix de 500 000 euros et ont posé trois conditions : 

- location par eux du bien à compter du 1er octobre 2019 au prix de 1 300 euros par mois, jusqu'à réitération de la vente par acte authentique,

- signature de l'avant-contrat le 20 octobre au plus tard,

- signature de l'acte authentique le 10 décembre 2019 au plus tard. 



Aux termes du compromis de vente sous signature privée, mais conservé chez le notaire de Draguignan, en date du 10 décembre 2019, Mme [C] [H] épouse [N] et M. [D] [N], d'une part, et, la SCI Avva, d'autre part, se sont accordés pour que les premiers acquièrent de la seconde le bien de [Localité 8], à usage d'habitation, au prix de 500 000 euros comprenant l'appartement, le garage et les meubles meublants. Au paragraphe 'propriété jouissance', les parties ont indiqué que 'l'acquéreur sera propriétaire du bien à compter du jour de la réalisation de la vente par acte authentique, étant observé qu'il en est actuellement locataire depuis le 1er octobre 2019. Le contrat de location résulte du bail saisonnier en date du 1er octobre 2019 pour se terminer le 31 décembre 2019 moyennant un loyer mensuel de 1 300 euros par mois. Il sera effectué au plus tard au jour de la réitération authentique de la vente un compte entre vendeur et acquéreur au titre de la location existant entre eux'.

Le compromis prévoyait que la réitération de l'acte authentique devait intervenir au plus tard le 29 février 2020, date reportée ensuite au 18 mars 2020, puis, au 29 juin 2020. Il était en outre stipulé que des commissions de négociation devaient être payées à deux agences immobilières par les acquéreurs pour une somme totale de 20 000 euros. Il était provisionné la somme de 36600 euros au titre des frais de l'acte notarié à réitérer. 



En outre, un dépôt de garantie de 25 000 euros a été stipulé et séquestré effectivement chez le notaire par les acquéreurs dans les jours qui ont suivi la signature du compromis (justificatif du 19 décembre 2019 pour la somme de 25 400 euros).



Par citation par acte de commissaire de justice du 16 juin 2020, le gérant de la SCI Avva a été convoqué devant le notaire mais ne s'est pas présenté, de sorte que la réitération de la vente en la forme authentique n'a pas eu lieu, un procès-verbal de carence étant dressé le 29 juin 2020.



A la lecture du justificatif de l'étude notariale de maître [I], chargé de la réitération de l'acte, il ressort que par virement du 24 février 2020, Mme [C] [H] épouse [N] et M. [D] [N] ont versé la somme de 531 200 euros, correspondant au solde du prix de vente à hauteur de 475 000 euros, des commissions d'agence à hauteur de 20 000 euros et des frais de vente provisionnés à hauteur de 36 200 euros. 



Ces éléments démontrent qu'à la date du 24 février 2020, les époux [N] s'étaient acquittés du paiement de l'intégralité du prix de vente du bien à revenir à la venderesse, ainsi que de l'intégralité des frais. 



Ainsi, il appert que l'accord des parties sur la chose et sur le prix résulte du compromis de vente du 10 décembre 2019 et est effectif depuis le 24 février 2020, date à laquelle la vente doit être déclarée parfaite. En effet, il ne saurait y avoir report du transfert de propriété à la réitération de la vente sous la forme notariée sous peine de violation des dispositions légales sus-visées, et, alors que cette réitération n'a pas eu lieu du seul fait de la venderesse tandis que les acheteurs s'étaient alors acquittés de l'intégralité des obligations mises à leur charge. Toute clause de réserve de propriété, qui constitue une sûreté, n'a plus lieu d'être à compter de cette date à raison du complet paiement du prix. 



La vente est donc parfaite concernant le bien litigieux à la date du 24 février 2020 ; il convient de dire que l'arrêt vaut vente et devra être publié à la publicité foncière ainsi que mentionné au dispositif de la présente décision. 



La décision entreprise sera donc réformée en ce qu'elle n'a pas spécifié la date de la vente et a prévu une possible réitération volontaire de celle-ci, à défaut de laquelle le jugement vaudrait lui-même vente. 



Sur la demande en paiement de la clause pénale à titre de dommages et intérêts



Par application de l'article 1217 du code civil, la partie envers laquelle l'engagement n'a pas été exécuté, ou l'a été imparfaitement, peut :

- refuser d'exécuter ou suspendre l'exécution de sa propre obligation ;

- poursuivre l'exécution forcée en nature de l'obligation ;

- obtenir une réduction du prix ;

- provoquer la résolution du contrat ;

- demander réparation des conséquences de l'inexécution.

Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s'y ajouter.











En vertu de l'article 1231-5 du code civil, lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l'exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l'autre partie une somme plus forte ni moindre. Néanmoins, le juge peut, même d'office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire. Lorsque l'engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d'office, à proportion de l'intérêt que l'exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l'application de l'alinéa précédent. Toute stipulation contraire aux deux alinéas précédents est réputée non écrite. Sauf inexécution définitive, la pénalité n'est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure.



En page 8 du compromis de vente du 10 décembre 2019, les époux [N] et la SCI Avva ont convenu 'qu'au cas où, toutes les conditions relatives à l'exécution (du compromis) étant remplies, l'une des parties ne régulariserait pas l'acte authentique et ne satisferait pas ainsi aux obligations alors exigibles, elle devra verser à l'autre partie la somme de 50 000 euros à titre de dommages et intérêts, conformément aux dispositions de l'article 1231-5 du code civil'. Il était en outre prévu que cette pénalité pouvait être modérée ou augmentée par le juge si elle était manifestement excessive ou dérisoire. Il était expressément stipulé que : 

-'sauf inexécution définitive, la peine n'est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure.

- la stipulation de pénalité ne peut priver, dans la même hypothèse, chacune des parties de la possibilité de poursuivre l'autre en exécution de la vente'.



Il est acquis que la vente n'a pas été réitérée du fait de la SCI Avva. 



Néanmoins, il résulte de la rédaction de la stipulation contractuelle ci-dessus reprise, tout comme de la lettre de l'article 1231-5 du code civil, que la mise en oeuvre de la clause pénale suppose une mise en demeure du débiteur de cette obligation.



Ainsi, pour obtenir le paiement d'une somme à ce titre, les appelants doivent justifier d'une mise en demeure de la SCI Avva qui s'entend, non pas seulement d'une mise en demeure ayant pour objet la seule réitération de la vente en la forme authentique, mais d'une mise en demeure stipulant expressément leur intention de mettre en oeuvre une telle sanction en cas de défaillance de la SCI Avva. 



Certes, par lettres recommandées avec accusé réception du 3 mars 2020, maître [I], notaire, au nom des époux [N], a mis en demeure la SCI Avva et M. [X] [P] de réitérer la vente sous peine d'engagement d'une procédure judiciaire aux fins de voir déclarer la vente parfaite. Cette mise en demeure avec rappel des obligations de la venderesse au titre de la réitération de la vente en la forme authentique a été de nouveau adressée à la SCI Avva, représentée par son gérant M. [T]-[A] [P], par sommation délivrée par commissaire de justice le 16 juin 2020. Cet acte fait sommation à la SCI Avva de venir signer l'acte authentique et, 'à défaut, de répondre de toutes les conséquences juridiques et financières en découlant'. Ces mises en demeure sont visées dans le procès-verbal de carence dressé le 29 juin 2020 par maître [I]. 



Cependant, si elles visent le compromis de vente et les engagements pris par les parties au titre du paiement du prix et des frais, et au titre de la réitération de la vente en la forme authentique, plusieurs fois reportée, elles ne comprennent nullement le rappel exprès des dispositions relatives à la clause pénale, ni ne font état de l'intention des époux [N] d'en demander le paiement à la SCI Avva, à raison de la non réitération de la vente de son fait. Les termes généraux de la sommation du 16 juin 2020 ne valent pas mise en demeure de l'intimée d'avoir à s'acquitter de la somme de 50 000 euros en exécution de la clause pénale en cas de défaillance.



Dès lors, les appelants ne justifient d'aucune mise en demeure des intimés relativement à la mise en oeuvre de la clause pénale, celle-ci étant une condition d'octroi d'une telle pénalité. Pour ce seul motif, il ne peut être satisfait à la demande des appelants.















C'est donc à juste titre que le premier juge a rejeté cette prétention de Mme [C] [H] épouse [N] et M. [D] [N] ; la décision entreprise sera confirmée à ce titre.



Sur la demande en paiement des loyers et indemnités d'occupation 



Il résulte des développements ci-dessus que la vente est parfaite entre les parties à compter du 24 février 2020 ; dès lors, c'est à cette date qu'il y a lieu de considérer le transfert de propriété et le transfert des risques afférents à la chose. Jusqu'à cette date, la SCI Avva était propriétaire du bien, les époux [N] le devenant ensuite.



Aux termes de la lettre d'intention d'achat des appelants, en date du 28 septembre 2019, il était stipulé une condition particulière tenant en la location du bien objet de la vente par les époux [N] à compter du 1er octobre 2019, au prix de 1 300 euros par mois, et jusqu'à la réitération de la vente en la forme authentique. 



Le 1er octobre 2019 a été conclu un contrat de location de locaux meublés entre la SCI Avva et les époux [N] pour la période d'octobre à décembre 2019 pour un montant mensuel de 1 300 euros. 



Selon procès-verbal de remise dressé par le syndic de la copropriété dont dépend l'appartement, les époux [N] ont pris effectivement possession des télécommandes et vigick permettant l'accès à la copropriété et au garage le 15 octobre 2019.



Compte tenu de la volonté commune des parties, exprimée clairement et dépourvue d'ambiguïté sur ce point, il appert que les parties avaient convenu que Mme [C] [H] épouse [N] et M. [D] [N] règlent à la SCI Avva la somme mensuelle de 1 300 € à compter du 1er octobre 2019, d'abord au titre d'un loyer en exécution du bail souscrit jusqu'au 31 décembre 2019, puis, à titre d'indemnité d'occupation, jusqu'à ce que le caractère parfait de la vente soit acquis. Celui-ci l'est au 24 février 2020.



Aussi, Mme [C] [H] épouse [N] et M. [D] [N] sont redevables envers la SCI Avva de la somme de 3 900 euros pour la période du 1er octobre 2019 au 31 décembre 2019, puis de la somme de 2 600 euros au titre des mois de janvier et février 2020.



Il résulte d'un courrier transmis en recommandé avec accusé réception par M. [T]-[A] [P] au nom de la SCI Avva aux époux [N] le 4 août 2020 que les intimés ont admis le versement par les acquéreurs de la somme de 1 300 euros au titre du loyer du mois d'octobre 2019, en sus du dépôt de garantie à hauteur de 1 300 euros également.



Les époux [N] admettent devoir la somme de 2 600 euros au titre de l'indemnité d'occupation des mois de janvier et février 2020, et, leur notaire a indiqué par mail du 11 mai 2020 avoir cette somme en comptabilité. Pour autant, elle n'a pas été versée à la SCI Avva, de sorte qu'elle reste due. 



Il n'est produit aucun justificatif au titre du paiement des loyers de novembre et décembre 2019, le dépôt de garantie n'ayant pas vocation à valoir paiement du loyer, sauf meilleur accord des parties à ce titre.



Ainsi, il convient de condamner Mme [C] [H] épouse [N] et M. [D] [N] à payer à la SCI Avva la somme de 2 600 euros au titre des loyers de novembre et décembre 2019, la décision entreprise étant confirmée à ce titre. En outre, il convient d'ajouter à la décision entreprise, qui a omis de statuer dans son dispositif à ce titre, et de les condamner à payer à la SCI Avva la somme de 2 600 euros au titre de l'indemnité d'occupation de janvier et février 2020. La décision contestée est infirmée en ce qu'elle porte condamnation au paiement d'une indemnité d'occupation pour la période postérieure, et notamment après le 1er janvier 2023, aucune indemnité de cet ordre n'étant due par les acquéreurs, propriétaires, depuis le 24 février 2020, du bien qu'ils occupent.









Sur la demande en paiement de divers frais 



La SCI Avva sollicite le paiement par les époux [N] de diverses sommes. 



S'agissant des charges locatives qu'elle réclame à hauteur de 100 euros par mois du 1er octobre 2019 au 1er février 2024, soit 5 200 euros au total, il apparaît que cette demande est sans fondement dès lors que les époux [N] ont été locataires pendant trois mois de la SCI Avva, dans le cadre d'un bail ne prévoyant qu'un loyer mensuel de 1 300 euros. Aucune somme supplémentaire n'apparaît fondée pour cette période. De même, s'agissant de la période postérieure, c'est une indemnité d'occupation qui est due et non un loyer, de sorte qu'aucune provision sur charges locatives n'est justifiée. Cette prétention doit être écartée.



S'agissant de la taxe sur les ordures ménagères, elle est incluse dans la taxe foncière, de sorte qu'elle ne peut donner lieu à double paiement. 

La SCI Avva justifie effectivement s'être acquittée du paiement de la taxe foncière relativement au bien en cause au titre des années 2021, 2022 et 2023 à hauteur de 5 095 euros au total. Cette somme doit être prise en charge par les propriétaires du bien, de sorte qu'il convient de condamner Mme [C] [H] épouse [N] et M. [D] [N] à rembourser cette somme à la SCI Avva.







S'agissant des charges de copropriété, elles sont effectivement à la charge du propriétaire du bien, donc incombent à la SCI Avva jusqu'au 24 février 2020 et aux époux [N] depuis cette date. Des pièces versées, il résulte que la SCI Avva a été destinataire des appels de fonds correspondant aux charges courantes de la copropriété gérée par l'agence immobilière Fratellimo en qualité de syndic. Il en ressort également qu'il existait un solde débiteur à hauteur de 8 607,67 euros au détriment de la SCI Avva. Au 19 décembre 2023, il appert que le paiement du solde à payer de 10 284,08 euros a été sollicité auprès de la SCI Avva. Celle-ci ne justifie cependant pas du paiement d'une quelconque somme à ce titre, de sorte que les charges de copropriété demeurent une dette que la copropriété détient et dont elle est en droit de réclamer le paiement. 

Faute pour la SCI Avva de justifier s'être elle-même acquittée des sommes dues auprès de la copropriété, elle ne peut en demander le paiement à Mme [C] [H] épouse [N] et M. [D] [N] ; elle sera déboutée de sa demande à ce titre. 



La décision entreprise sera réformée et complétée pour tenir compte de ces dispositions.





Sur l'article 700 du code de procédure civile et les dépens



La SCI Avva et M. [T]-[A] [P] qui succombent au litige, supporteront in solidum les dépens de première instance et d'appel, la décision entreprise étant réformée à ce titre. En outre, il y a lieu de les condamner in solidum au paiement d'une indemnité de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, en considération de l'équité et de la situation économique respectives des parties.





PAR CES MOTIFS





La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, en matière civile, en dernier ressort, et dans les limites de l'appel,



Confirme le jugement entrepris en ce qu'il a : 

- débouté la SCI Avva et M. [T]-[A] [P] de leur demande de nullité du compromis de vente du 10 décembre 2019,

- débouté M. [N] et Mme [H] épouse [N] de la demande relative à la clause pénale,









- condamné M. [N] et Mme [H] épouse [N] à verser à la SCI Avva la somme de 2 600 euros au titre du loyer dû pour les mois de novembre 2019 et décembre 2019,

- dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, 



Infirme le jugement entrepris en toutes ses autres dispositions soumises à la cour, 



Statuant à nouveau des chefs infirmés et y ajoutant : 



Déclare parfaite à la date du 24 janvier 2020, la vente consentie, au prix de 500 000 € nets vendeurs, lors du compromis de vente du 10 décembre 2019 entre, d'une part, la SCI Avva, et, d'autre part, Mme [C] [H] épouse [N] et M. [D] [N], portant sur l'immeuble situé dans un ensemble immobilier à [Localité 8], [Adresse 6] et [Adresse 12] [Adresse 11], cadastré AN [Cadastre 3] [Adresse 10], pour une surface de 2 ha 2l ares 94 centiares, et correspondants aux lots de copropriétés suivants :



' lot numéro 2186 : au quatrième étage la propriété exclusive et particulière d'un appartement

à droite comprenant salle de séjour, une cuisine, trois chambres dont deux réunies, salle de bains, WC avec lavabo, patio

et les 125/27 920èmes des parties communes générales,



' lot numéro 51 l5: un box numéro 79 et les 8/31300èmes des parties communes générales,



étant précisé que par suite de modifications internes à l'appartement la désignation de celui-ci est la suivante : hall d'entrée avec placard, WC, séjour cuisine, buanderie, deux chambres, deux salles de bains, dressing, bureau, et patio, 



et que les meubles suivants sont également vendus :

' plaque induction Siemens d'une valeur de 500 euros

' lave-vaisselle d'une valeur de 400 euros

' réfrigérateur General Electrics d'une valeur de 3500 euros

' four Scholtes d'une valeur de 600 euros

' hotte Ariston d'une valeur de 300 euros,



Dit que la présente décision vaut vente aux conditions ci-dessus reprises,

 

Ordonne la publicité de l'arrêt au bureau de publicité foncière dont dépend l'immeuble, 



Condamne Mme [C] [H] épouse [N] et M. [D] [N] à payer à la SCI Avva :

- 2 600 euros au titre des loyers de novembre et décembre 2019,

- 2 600 euros au titre de l'indemnité d'occupation des mois de janvier et février 2020,

- 5 095 euros au titre de la taxe foncière relative au bien vendu pour les années 2021, 2022 et 2023, celle-ci comprenant la taxe sur les ordures ménagères,



Déboute la SCI Avva et M. [T]-[A] [P] de leur demande en paiement par Mme [C] [H] épouse [N] et M. [D] [N] d'un indemnité d'occupation pour la période postérieure au 24 février 2020,



Déboute la SCI Avva et M. [T]-[A] [P] de leurs demandes en paiement de la somme de 5 200 euros au titre des charges locatives, de la somme de 7 660,62 euros au titre des charges de copropriété, ainsi que d'une somme supplémentaire de 833 € au titre de la taxe sur les ordures ménagères,



Condamne in solidum la SCI Avva et M. [T]-[A] [P] à payer à Mme [C] [H] épouse [N] et M. [D] [N] la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,













Déboute la SCI Avva et M. [T]-[A] [P] de leur demande sur ce même fondement, 



Condamne in solidum la SCI Avva et M. [T]-[A] [P] au paiement des dépens de première instance et d'appel. 







LE GREFFIER LE PRESIDENT