Cour d'Appel · 1ère Chambre — 8 octobre 2024

Le copies exécutoires et conformes délivrées à 

ASW/FA











REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS



Minute n°

N° de rôle : N° RG 23/01093 - N° Portalis DBVG-V-B7H-EU6G





COUR D'APPEL DE BESANÇON

1ère chambre civile et commerciale



ARRÊT DU 08 OCTOBRE 2024 





Décision déférée à la Cour : jugement du 30 juin 2023 - RG N°21/00706 - TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE LONS LE SAUNIER 

Code affaire : 30Z - Autres demandes en matière de baux commerciaux





COMPOSITION DE LA COUR :



M. Michel WACHTER, Président de chambre.

Madame Bénédicte MANTEAUX et Mme Anne-Sophie WILLM, Conseillers.

Greffier : Mme Fabienne ARNOUX, Greffier, lors des débats et du prononcé de la décision.





DEBATS :



L'affaire a été examinée en audience publique du 02 juillet 2024 tenue par M. Michel WACHTER, président de chambre, Madame Bénédicte MANTEAUX et Mme Anne-Sophie WILLM, conseillers et assistés de Mme Fabienne ARNOUX, greffier.

Le rapport oral de l'affaire a été fait à l'audience avant les plaidoiries.







L'affaire oppose : 





PARTIES EN CAUSE :



APPELANTE





S.A.S. LA ROCHEFORTAINE Représenté par son représentant légal, domicilié es qualité 

audit siège

Sise [Adresse 95]

Inscrite au RCS de Lons le Saunier sous le numéro 479 044 091



Représentée par Me Florence ROBERT de la SELARL ROBERT & MORDEFROY, avocat au barreau de BESANCON, avocat postulant

Représentée par Me Marine PARMENTIER de la SELARL WOOG & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant







ET :



INTIMÉS 





Monsieur [OL] [S]

né le 20 Mars 1962 à [Localité 52] (55), de nationalité française, 

demeurant [Adresse 33]



Madame [AU] [KI] épouse [S]

née le 05 Mai 1961 à [Localité 52], de nationalité française, 

demeurant [Adresse 33]



Monsieur [K] [GW]

né le 08 Août 1979 à [Localité 63], de nationalité Finlandaise, 

demeurant [Adresse 79]



Madame [I] [CV] épouse [GW]

née le 30 Août 1979 à [Localité 88] (03), de nationalité française, 

demeurant [Adresse 79]



Madame [A] [H]

née le 17 Avril 1939 à [Localité 84] (CROATIE), 

demeurant [Adresse 16]



Monsieur [EV] [N]

né le 28 Avril 1951 à [Localité 50] (91), de nationalité française, 

demeurant [Adresse 10]



Monsieur [UB] [CT]

né le 24 Septembre 1970 à [Localité 100] (74), de nationalité française, 

demeurant [Adresse 17]



Monsieur [OL] [TT]

né le 05 Décembre 1961 à [Localité 76] (62), de nationalité française, 

demeurant [Adresse 38]



Madame [AX] [YV] épouse [TT]

née le 25 Février 1965 à [Localité 74] (59), 

demeurant [Adresse 38]



Monsieur [O] [RF]

né le 06 Mai 1969 à [Localité 82] (70), de nationalité française, 

demeurant [Adresse 30]



Madame [MK] [DJ] épouse [RF]

née le 23 Mars 1971 à [Localité 81] (39), de nationalité française,

demeurant [Adresse 30]



Monsieur [EZ] [PC]

né le 24 Avril 1965 à [Localité 89] (54), de nationalité française, 

demeurant [Adresse 24]



Madame [C] [RB] épouse [PC]

née le 14 Octobre 1977 à [Localité 89] (54), de nationalité française, 

demeurant [Adresse 24]





Monsieur [L] [LP]

né le 06 Juillet 1970 à [Localité 102] (93), de nationalité française, 

demeurant [Adresse 27]



Monsieur [EI] [DS]

né le 17 Décembre 1958 à [Localité 98], 

demeurant [Adresse 41]



Monsieur [KE] [XS] [NZ]

né le 13 Juin 1964 à [Localité 56] (25), de nationalité française, 

demeurant [Adresse 42]



Madame [RJ] [YA] épouse [XS] [NZ]

née le 18 Juillet 1962 à [Localité 68] (21), de nationalité française, 

demeurant [Adresse 42]



Monsieur [J] [U]

né le 21 Avril 1966 à [Localité 60] (39), 

demeurant [Adresse 13]



Madame [LU] [PG] épouse [U]

née le 16 Janvier 1975 à [Localité 60] (39), 

demeurant [Adresse 13]



Madame [GS] [LH] épouse [XN]

née le 30 Avril 1976 à [Localité 54], 

demeurant [Adresse 3]



Monsieur [VI] [UF]

né le 21 Mars 1964 à [Localité 55], 

demeurant [Adresse 6]



Madame [B] [XB] épouse [UF]

née le 12 Janvier 1966 à [Localité 72], 

demeurant [Adresse 6]



Monsieur [PT] [EA]

né le 23 Février 1968 à [Localité 81] (39), 

demeurant [Adresse 28]



Madame [HI] [TX]

née le 20 Novembre 1970 à [Localité 53], 

demeurant [Adresse 28]



Madame [MG] [DJ] veuve [XF]

née le 10 Avril 1954 à [Localité 99] (25), 

demeurant [Adresse 8]



Madame [HA] [HE]

née le 15 Avril 1973 à [Localité 73], 

demeurant [Adresse 32]



Monsieur [YM] [UN]

né le 11 Janvier 1954 à [Localité 93] (75), 

demeurant [Adresse 45]







Madame [SY] [IP] épouse [UN]

née le 30 Septembre 1956 à [Localité 59], 

demeurant [Adresse 45]



Monsieur [YM] [YE]

né le 14 Mars 1954 à [Localité 66], 

demeurant [Adresse 29]



Madame [R] [VA] épouse [YE]

née le 23 Septembre 1954 à [Localité 80], 

demeurant [Adresse 29]



Monsieur [DN] [DW]

né le 05 Avril 1962 à [Localité 92] (83), 

demeurant [Adresse 44]



Madame [MC] [BI] épouse [DW]

née le 04 Août 1963 à [Localité 68] (21), 

demeurant [Adresse 44]



Madame [AF] [DF]

née le 08 Décembre 1992 à [Localité 104], 

demeurant [Adresse 14]



Monsieur [Y] [KR]

né le 14 Juillet 1965 à [Localité 51] (15), 

demeurant [Adresse 37]



Monsieur [AP] [DB]

né le 06 Novembre 1945 à [Localité 64] (63),

demeurant [Adresse 2]



Madame [CX] [HV] épouse [DB]

née le 11 Novembre 1943 à [Localité 65], 

demeurant [Adresse 2]



Monsieur [ID] [TK]

né le 05 Février 1951 à [Localité 70], 

demeurant [Adresse 34]



Madame [PO] [O] épouse [TK]

née le 12 Décembre 1949 à [Localité 87], 

demeurant [Adresse 34]



Monsieur [L] [UW]

né le 02 Septembre 1966 à [Localité 78] (SUISSE), 

demeurant [Adresse 20]



Madame [E] [G] épouse [UW]

née le 10 Mars 1965 à [Localité 86] (25), 

demeurant [Adresse 20]



Monsieur [LD] [KM]

né le 02 Novembre 1961 à [Localité 62], 

demeurant [Adresse 22]







Madame [OP] [PK] épouse [KM]

née le 11 Août 1956 à [Localité 77], 

demeurant [Adresse 22]



Monsieur [SU] [TG]

né le 11 Octobre 1956 à [Localité 105], 

demeurant [Adresse 7]



Madame [HZ] [LY] épouse [TG]

née le 08 Janvier 1957 à [Localité 56] (25), 

demeurant [Adresse 7]



Madame [OP] [UJ] épouse [IL]

née le 10 Novembre 1959 à [Localité 61], 

demeurant [Adresse 26]



Madame [R] [HM] épouse [OH]

née le 25 Janvier 1954 à [Localité 49], 

demeurant [Adresse 9]



Monsieur [ID] [TC]

né le 17 Février 1955 à [Localité 83] (69), 

demeurant [Adresse 5]



Madame [EM] [T] épouse [TC]

née le 15 Décembre 1957 à [Localité 107], 

demeurant [Adresse 5]



Madame [P] [CO]

née le 20 Octobre 1963 à [Localité 47], 

demeurant [Adresse 31]



Monsieur [EV] [W]

né le 08 Mai 1961 à [Localité 97] (74), 

demeurant [Adresse 4]



Madame [TO] [PX] épouse [W]

née le 24 Avril 1965 à [Localité 97] (74), 

demeurant [Adresse 4]



Monsieur [EE] [OY] [D]

né le 15 Octobre 1943 à [Localité 96] (39), 

demeurant [Adresse 39]



Madame [WX] [XJ] épouse [OY] [D]

née le 22 Février 1943 à [Localité 71] (39), 

demeurant [Adresse 39]



Madame [YR] [F] veuve [CO]

née le 28 Février 1932 à [Localité 46], de nationalité française, 

demeurant [Adresse 21]



Monsieur [OL] [WK]

né le 28 Mars 1946 à [Localité 90], 

demeurant [Adresse 35]







Madame [HZ] [Z] épouse [WK]

née le 30 Novembre 1951 à [Localité 59], 

demeurant [Adresse 35]



Monsieur [KE] [MX]

né le 26 Mars 1966 à [Localité 91] (58), 

demeurant [Adresse 40]



Madame [GN] [HR] épouse [MX]

née le 19 Mars 1972 à [Localité 67], 

demeurant [Adresse 40]



Madame [WO] [KV] épouse [GF]

née le 26 Janvier 1956 à [Localité 101], 

demeurant [Adresse 11]



Madame [X] [FD]

née le 05 Septembre 1986 à [Localité 58], 

demeurant [Adresse 43]



Monsieur [KZ] [FD]

né le 03 Août 1988 à [Localité 57], 

demeurant [Adresse 15]



Monsieur [SU] [FD]

né le 14 Décembre 1957 à [Localité 103], 

demeurant [Adresse 25]



Madame [M] [US] épouse [FD]

née le 18 Juillet 1952 

demeurant [Adresse 25]



Monsieur [L] [OU]

né le 31 Janvier 1965 à [Localité 69] (39), 

demeurant [Adresse 1]



Madame [GJ] [ER] épouse [OU]

née le 21 Janvier 1966 à [Localité 69] (39), 

demeurant [Adresse 1]



Monsieur [KE] [V]

né le 19 Février 1957 à [Localité 106], 

demeurant [Adresse 36]



Madame [XW] [LL]

née le 27 Juillet 1956 à [Localité 85], 

demeurant [Adresse 36]



Monsieur [L] [YI]

né le 05 Septembre 1965 à [Localité 100] (74), 

demeurant [Adresse 19]



Madame [TO] [AI] épouse [YI]

née le 05 Septembre 1963 à [Localité 48] (74), 

demeurant [Adresse 19]







Monsieur [WT] [OD]

né le 06 Août 1966 à [Localité 75] (89), 

demeurant [Adresse 18]



MUTUELLE LA FRONTALIERE Représenté par son représentant légal en exercice, domicilié

audit siège

Sise [Adresse 12]

Siren numéro 421 110 305



S.A.R.L. LES GREENS Représentée par son représentant légal domicilié audit siège social

Sise [Adresse 23]

Inscrite au RCS de [Localité 81] sous le numéro 443 850 672



Représentés par Me Mickael COHEN de la SELEURL SELARLU CABINET COHEN, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

Représenté par Me Benjamin LEVY, avocat au barreau de BESANCON, avocat postulant





ARRÊT :





- CONTRADICTOIRE

- Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant préalablement été avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

- signé par M. Michel WACHTER, président de chambre et par Mme Fabienne ARNOUX, greffier lors du prononcé.





*************





EXPOSE DES FAITS, DE LA PROCEDURE ET DES PRETENTIONS



La SAS La Rochefortaine exploite la [Adresse 94], établissement d'hébergement pour personnes âgées dépendantes situé à [Localité 96]. 



Les intimés (ci-après les bailleurs) ont acquis, au sein de la [Adresse 94], des lots privatifs, et chacun a conclu un bail commercial avec la société La Rochefortaine afin de permettre à celle-ci d'exploiter la résidence.



Par courriers des 17 juin et 4 septembre 2020, la société La Rochefortaine a fait part aux bailleurs qu'elle tenait pour illicite la clause d'indexation du loyer contenue au contrat de bail, décidant ainsi de réduire le loyer pour l'avenir, et de se voir restituer, par voie de compensation, le trop-perçu sur les cinq dernières années.



Saisi par les bailleurs afin que le paiement du loyer soit repris au montant de la clause d'indexation du bail, le juge des référés du tribunal judiciaire de Lons le Saunier a, par ordonnance du 6 janvier 2021, fait droit à la demande.



Par actes des 17, 20, 21, 22, 23, 24, 27, 28 et 29 septembre 2021 et des 2, 3, 4, 7 et 14 novembre 2022, la société La Rochefortaine a fait assigner l'ensemble des bailleurs devant le tribunal judiciaire de Lons le Saunier pour faire juger non écrite la clause d'indexation stipulée dans chaque bail, de voir juger que le montant du loyer annuel ne peut excéder celui prévu dans le bail d'origine, et de condamner les bailleurs à lui restituer les sommes réclamées à titre de trop-perçu de loyer.







Par jugement rendu le 30 juin 2023, le tribunal a :



- débouté la SAS La Rochefortaine de l'intégralité de ses demandes,

- condamné la SAS La Rochefortaine à verser à chacun des défendeurs la somme de 200 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamné la SAS La Rochefortaine aux entiers dépens de l'instance qui seront recouvrés directement par la SELARLU Cabinet Cohen, avocat au barreau de Paris, en application de l'article 699 du code de procédure civile,

- débouté les parties du surplus de leurs demandes,

- rappelé que la décision est assortie de l'exécution provisoire de droit.



Pour parvenir à cette décision, le tribunal a notamment retenu :



Sur la demande de voir juger non écrite la clause litigieuse

- que les parties avaient librement décidé de pratiquer une augmentation forfaitaire annuelle du loyer, sans référence à un indice économique,

- que la clause litigieuse du bail instituait donc une augmentation forfaitaire du loyer annuel dû, indépendamment des prescriptions liées à la révision ou l'indexation,

- que le loyer prévu contractuellement n'était ainsi soumis à aucune variable et était parfaitement déterminable et prévisible puisqu'il était soumis à une augmentation annuelle de 2 %,

- que les dispositions légales du code monétaire et financier et du code de commerce dont se prévalait la société La Rochefortaine n'avaient pas vocation à s'appliquer,

- que les demandes étaient en conséquence rejetées.



-oOo-



Par acte du 19 juillet 2023, la société La Rochefortaine a interjeté appel du jugement en toutes ses dispositions.



Aux termes de ses dernières conclusions transmises le 26 juin 2024, elle demande à la cour :



- de débouter les intimés de l'ensemble de leurs demandes,

- de déclarer recevable et bien fondé l'appel régularisé par elle,

- d'infirmer le jugement rendu le 30 juin 2023 par le tribunal judiciaire de Lons le Saunier (RG n° 21/00706) en ce qu'il a statué par les chefs suivants :

. déboute la SAS La Rochefortaine de l'intégralité de ses demandes,

. condamne la SAS La Rochefortaine à verser à chacun des défendeurs la somme de deux cents euros (200 €) en application de l'article 700 du code de procédure civile,

. condamne la SAS La Rochefortaine aux entiers dépens de l'instance qui seront recouvrés directement par la SELARLU Cabinet Cohen, avocat au barreau de Paris, agissant par Maître Mickaël Cohen, en application de l'article 699 du code de procédure civile,

. déboute les parties du surplus de leurs demandes,

Statuant à nouveau,

- de réputer non écrite la clause d'indexation stipulée au sein de chaque bail conclu entre elle et les intimés,

En conséquence : 

- de condamner chacun des intimés à lui restituer, dans la limite de cinq ans, toute somme reçue à titre de loyer au-delà des montants ci-dessus, soit :

. condamner solidairement M. [J] [U] et Mme [LU] [U] au paiement de la somme de 8 217,29 euros au 30 juin 2024, correspondant au montant des loyers perçus au-delà du loyer nominal depuis le 3 novembre 2015 ; juger que cette somme sera majorée des intérêts légaux à compter du 3 novembre 2020 et à compter de la perception des loyers pour les excédents postérieurs,

. condamner la société Mutuelle La Frontalière au paiement de la somme de 16 434,57 euros au30 juin 2024, correspondant au montant des loyers perçus au-delà du loyer nominal depuis le 3 novembre 2015 ; juger que cette somme sera majorée des intérêts légaux à compter du 3 novembre 2020 et à compter de la perception des loyers pour les excédents postérieurs,

. condamner solidairement M. [EV] [W] et Mme [TO] [W] au paiement de la somme de 8 217,29 euros au 30 juin 2024, correspondant au montant des loyers perçus au-delà du loyer nominal depuis le 3 novembre 2015 ; juger que cette somme sera majorée des intérêts légaux à compter du 3 novembre 2020 et à compter de la perception des loyers pour les excédents postérieurs,

. condamner solidairement M. [KE] [V] et Mme [XW] [LL] au paiement de la somme de 8 217,29 euros au 30 juin 2024, correspondant au montant des loyers perçus au-delà du loyer nominal depuis le 3 novembre 2015 ; juger que cette somme sera majorée des intérêts légaux à compter du 3 novembre 2020 et à compter de la perception des loyers pour les excédents postérieurs,

. condamner solidairement M. [OL] [S] et Mme [IH] [S] au paiement de la somme de 8 217,29 euros au 30 juin 2024, correspondant au montant des loyers perçus au-delà du loyer nominal depuis le 3 novembre 2015 ; juger que cette somme sera majorée des intérêts légaux à compter du 3 novembre 2020 et à compter de la perception des loyers pour les excédents postérieurs ;

. condamner Mme [A] [H] au paiement de la somme de 16 434,57 euros au 30 juin 2024, correspondant au montant des loyers perçus au-delà du loyer nominal depuis le 3 novembre 2015 ; juger que cette somme sera majorée des intérêts légaux à compter du 3 novembre 2020 et à compter de la perception des loyers pour les excédents postérieurs,

. condamner M. [EV] [N] au paiement de la somme de 8 217,29 euros au 30 juin 2024, correspondant au montant des loyers perçus au-delà du loyer nominal depuis le 3 novembre 2015 ; juger que cette somme sera majorée des intérêts légaux à compter du 3 novembre 2020 et à compter de la perception des loyers pour les excédents postérieurs,

. condamner solidairement M. [OL] [TT] et Mme [AX] [TT] au paiement de la somme de 8 217,29 euros au 30 juin 2024, correspondant au montant des loyers perçus au-delà du loyer nominal depuis le 3 novembre 2015 ; juger que cette somme sera majorée des intérêts légaux à compter du 3 novembre 2020 et à compter de la perception des loyers pour les excédents postérieurs,

. condamner solidairement M. [EZ] [PC] et Mme [C] [PC] au paiement de la somme de 8 217,29 euros au 30 juin 2024, correspondant au montant des loyers perçus au-delà du loyer nominal depuis le 3 novembre 2015 ; juger que cette somme sera majorée des intérêts légaux à compter du 3 novembre 2020 et à compter de la perception des loyers pour les excédents postérieurs,

. condamner M. [L] [LP] au paiement de la somme de 8 217,29 euros au 30 juin 2024, correspondant au montant des loyers perçus au-delà du loyer nominal depuis le 3 novembre 2015 ; juger que cette somme sera majorée des intérêts légaux à compter du 3 novembre 2020 et à compter de la perception des loyers pour les excédents postérieurs,

. condamner M. [EI] [DS] au paiement de la somme de 16 434,57 euros au 30 juin 2024, correspondant au montant des loyers perçus au-delà du loyer nominal depuis le 3 novembre 2015 ; juger que cette somme sera majorée des intérêts légaux à compter du 3 novembre 2020 et à compter de la perception des loyers pour les excédents postérieurs ;

. condamner solidairement M. [KE] [XS]-[NZ] et Mme [RJ] [XS]-[NZ] au paiement de la somme de 8 217,29 euros au 30 juin 2024, correspondant au montant des loyers perçus au-delà du loyer nominal depuis le 3 novembre 2015 ; juger que cette somme sera majorée des intérêts légaux à compter du 3 novembre 2020 et à compter de la perception des loyers pour les excédents postérieurs,

. condamner solidairement M. [VI] [UF] et Mme [B] [UF] au paiement de la somme de 8 217,29 euros au 30 juin 2024, correspondant au montant des loyers perçus au-delà du loyer nominal depuis le 3 novembre 2015 ; juger que cette somme sera majorée des intérêts légaux à compter du 3 novembre 2020 et à compter de la perception des loyers pour les excédents postérieurs,

. condamner solidairement M. [PT] [EA] et Mme [HI] [TX] au paiement de la somme de 8 217,29 euros au 30 juin 2024, correspondant au montant des loyers perçus au-delà du loyer nominal depuis le 3 novembre 2015 ; juger que cette somme sera majorée des intérêts légaux à compter du 3 novembre 2020 et à compter de la perception des loyers pour les excédents postérieurs,

. condamner Mme [MG] [DJ] au paiement de la somme de 8 217,29 euros au 30 juin 2024, correspondant au montant des loyers perçus au-delà du loyer nominal depuis le 3 novembre 2015 ; juger que cette somme sera majorée des intérêts légaux à compter du 3 novembre 2020 et à compter de la perception des loyers pour les excédents postérieurs,

- condamner Mme [HA] [HE] au paiement de la somme de 8 217,29 euros au 30 juin 2024, correspondant au montant des loyers perçus au-delà du loyer nominal depuis le 3 novembre 2015 ; juger que cette somme sera majorée des intérêts légaux à compter du 3 novembre 2020 et à compter de la perception des loyers pour les excédents postérieurs,

. condamner solidairement M. [YM] [UN] et Mme [SY] [UN] au paiement de la somme de 8 217,29 euros au 30 juin 2024, correspondant au montant des loyers perçus au-delà du loyer nominal depuis le 3 novembre 2015 ; juger que cette somme sera majorée des intérêts légaux à compter du 3 novembre 2020 et à compter de la perception des loyers pour les excédents postérieurs,

. condamner solidairement M. [YM] [YE] et Mme [R] [YE] au paiement de la somme de 8 217,29 euros au 30 juin 2024, correspondant au montant des loyers perçus au-delà du loyer nominal depuis le 3 novembre 2015 ; juger que cette somme sera majorée des intérêts légaux à compter du 3 novembre 2020 et à compter de la perception des loyers pour les excédents postérieurs,

. condamner Mme [AF] [DF] au paiement de la somme de 8 217,29 euros au 30 juin 2024, correspondant au montant des loyers perçus au-delà du loyer nominal depuis le 3 novembre 2015 ; juger que cette somme sera majorée des intérêts légaux à compter du 3 novembre 2020 et à compter de la perception des loyers pour les excédents postérieurs,

. condamner M. [Y] [KR] au paiement de la somme de 8 217,29 euros au 30 juin 2024, correspondant au montant des loyers perçus au-delà du loyer nominal depuis le 3 novembre 2015 ; juger que cette somme sera majorée des intérêts légaux à compter du 3 novembre 2020 et à compter de la perception des loyers pour les excédents postérieurs,

. condamner solidairement M. [AP] [DB] et Mme [CX] [DB] au paiement de la somme de 8 217,29 euros au 30 juin 2024, correspondant au montant des loyers perçus au-delà du loyer nominal depuis le 3 novembre 2015 ; juger que cette somme sera majorée des intérêts légaux à compter du 3 novembre 2020 et à compter de la perception des loyers pour les excédents postérieurs,

. condamner solidairement M. [ID] [TK] et Mme [PO] [TK] au paiement de la somme de 8 217,29 euros au 30 juin 2024, correspondant au montant des loyers perçus au-delà du loyer nominal depuis le 3 novembre 2015 ; juger que cette somme sera majorée des intérêts légaux à compter du 3 novembre 2020 et à compter de la perception des loyers pour les excédents postérieurs,

. condamner solidairement M. [L] [UW] et Mme [E] [UW] au paiement de la somme de 8 217,29 euros au 30 juin 2024, correspondant au montant des loyers perçus au-delà du loyer nominal depuis le 3 novembre 2015 ; juger que cette somme sera majorée des intérêts légaux à compter du 3 novembre 2020 et à compter de la perception des loyers pour les excédents postérieurs,

. condamner solidairement M. [LD] [KM] et Mme [OP] [KM] au paiement de la somme de 8 217,29 euros au 30 juin 2024, correspondant au montant des loyers perçus au-delà du loyer nominal depuis le 3 novembre 2015 ; juger que cette somme sera majorée des intérêts légaux à compter du 3 novembre 2020 et à compter de la perception des loyers pour les excédents postérieurs,

. condamner solidairement M. [SU] [TG] et Mme [HZ] [TG] au paiement de la somme de 8 217,29 euros au 30 juin 2024, correspondant au montant des loyers perçus au-delà du loyer nominal depuis le 3 novembre 2015 ; juger que cette somme sera majorée des intérêts légaux à compter du 3 novembre 2020 et à compter de la perception des loyers pour les excédents postérieurs,

. condamner Mme [OP] [UJ] au paiement de la somme de 8 217,29 euros au 30 juin 2024, correspondant au montant des loyers perçus au-delà du loyer nominal depuis le 3 novembre 2015 ; juger que cette somme sera majorée des intérêts légaux à compter du 3 novembre 2020 et à compter de la perception des loyers pour les excédents postérieurs,

. condamner Mme [R] [HM] au paiement de la somme de 8 217,29 euros au 30 juin 2024, correspondant au montant des loyers perçus au-delà du loyer nominal depuis le 3 novembre 2015 ; juger que cette somme sera majorée des intérêts légaux à compter du 3 novembre 2020 et à compter de la perception des loyers pour les excédents postérieurs,

. condamner solidairement M. [ID] [TC] et Mme [EM] [TC] au paiement de la somme de 8 217,29 euros au 30 juin 2024, correspondant au montant des loyers perçus au-delà du loyer nominal depuis le 3 novembre 2015 ; juger que cette somme sera majorée des intérêts légaux à compter du 3 novembre 2020 et à compter de la perception des loyers pour les excédents postérieurs,

. condamner la société Les Greens au paiement de la somme de 8 217,29 euros au 30 juin 2024, correspondant au montant des loyers perçus au-delà du loyer nominal depuis le 3 novembre 2015 ; juger que cette somme sera majorée des intérêts légaux à compter du 3 novembre 2020 et à compter de la perception des loyers pour les excédents postérieurs,

. condamner Mme [P] [CO] au paiement de la somme de 8 217,29 euros au 30 juin 2024, correspondant au montant des loyers perçus au-delà du loyer nominal depuis le 3 novembre 2015 ; juger que cette somme sera majorée des intérêts légaux à compter du 3 novembre 2020 et à compter de la perception des loyers pour les excédents postérieurs,

. condamner solidairement M. [IU] [CO] et Mme [YR] [CO] au paiement de la somme de 16 434,57 euros au 30 juin 2024, correspondant au montant des loyers perçus au-delà du loyer nominal depuis le 3 novembre 2015 ; juger que cette somme sera majorée des intérêts légaux à compter du 3 novembre 2020 et à compter de la perception des loyers pour les excédents postérieurs,

. condamner solidairement M. [OL] [WK] et Mme [HZ] [WK] au paiement de la somme de 8 217,29 euros au 30 juin 2024, correspondant au montant des loyers perçus au-delà du loyer nominal depuis le 3 novembre 2015 ; juger que cette somme sera majorée des intérêts légaux à compter du 3 novembre 2020 et à compter de la perception des loyers pour les excédents postérieurs,

. condamner solidairement M. [KE] [MX] et Mme [GN] [MX] au paiement de la somme de 8 217,29 euros au 30 juin 2024, correspondant au montant des loyers perçus au-delà du loyer nominal depuis le 3 novembre 2015 ; juger que cette somme sera majorée des intérêts légaux à compter du 3 novembre 2020 et à compter de la perception des loyers pour les excédents postérieurs,

. condamner Mme [WO] [KV] au paiement de la somme 8 217,29 euros au 30 juin 2024, correspondant au montant des loyers perçus au-delà du loyer nominal depuis le 3 novembre 2015 ; juger que cette somme sera majorée des intérêts légaux à compter du 3 novembre 2020 et à compter de la perception des loyers pour les excédents postérieurs,

. condamner Mme [X] [FD] au paiement de la somme de 8 217,29 euros au 30 juin 2024, correspondant au montant des loyers perçus au-delà du loyer nominal depuis le 3 novembre 2015 ; juger que cette somme sera majorée des intérêts légaux à compter du 3 novembre 2020 et à compter de la perception des loyers pour les excédents postérieurs,

. condamner M. [KZ] [FD] au paiement de la somme de 8 217,29 euros au 30 juin 2024, correspondant au montant des loyers perçus au-delà du loyer nominal depuis le 3 novembre 2015 ; juger que cette somme sera majorée des intérêts légaux à compter du 3 novembre 2020 et à compter de la perception des loyers pour les excédents postérieurs,

. condamner solidairement M. [SU] [FD] et Mme [M] [FD] au paiement de la somme de 16 434,57 euros au 30 juin 2024, correspondant au montant des loyers perçus au-delà du loyer nominal depuis le 3 novembre 2015 ; juger que cette somme sera majorée des intérêts légaux à compter du 3 novembre 2020 et à compter de la perception des loyers pour les excédents postérieurs,

. condamner solidairement M. et Mme [OU] au paiement de la somme de 8 217,29 euros au 30 juin 2024, correspondant au montant des loyers perçus au-delà du loyer nominal depuis le 3 novembre 2015 ; juger que cette somme sera majorée des intérêts légaux à compter du 3 novembre 2020 et à compter de la perception des loyers pour les excédents postérieurs,

. condamner Mme [GS] [LH] au paiement de la somme de 8 217,29 euros au 30 juin 2024, correspondant au montant des loyers perçus au-delà du loyer nominal depuis le 21 octobre 2017 ; juger que cette somme sera majorée des intérêts légaux à compter de la présente assignation et à compter de la perception des loyers pour les excédents postérieurs,

. condamner M. [DN] [DW] et Mme [MC] [BI] au paiement de la somme de 8 217,29 euros au 30 juin 2024, correspondant au montant des loyers perçus au-delà du loyer nominal depuis le 21 octobre 2017 ; juger que cette somme sera majorée des intérêts légaux à compter de l'assignation et à compter de la perception des loyers pour les excédents postérieurs,

. condamner M. [EE] [OY] [D] et Mme [WX] [XJ] au paiement de la somme de 16 434,57 euros au 30 juin 2024, correspondant au montant des loyers perçus au-delà du loyer nominal depuis le 21 octobre 2017 ; juger que cette somme sera majorée des intérêts légaux 

à compter de la présente assignation et à compter de la perception des loyers pour les excédents postérieurs,

. condamner M. [L] [YI] et Mme [TO] [AI] au paiement de la somme de 8 217,29 euros au 30 juin 2024, correspondant au montant des loyers perçus au-delà du loyer nominal depuis le 21 octobre 2017 ; juger que cette somme sera majorée des intérêts légaux à compter de l'assignation et à compter de la perception des loyers pour les excédents postérieurs,

. condamner M. [WT] [OD] au paiement de la somme de 8 217,29 euros au 30 juin 2024, correspondant au montant des loyers perçus au-delà du loyer nominal depuis le 21 octobre 2017 ; juger que cette somme sera majorée des intérêts légaux à compter de la présente assignation et à compter de la perception des loyers pour les excédents postérieurs,

. condamner M. [K] [GW] et Mme [I] [CV] au paiement de la somme de 8 217,29 euros au 30 juin 2024, correspondant au montant des loyers perçus au-delà du loyer nominal depuis le 21 octobre 2017 ; juger que cette somme sera majorée des intérêts légaux à compter de la présente assignation et à compter de la perception des loyers pour les excédents postérieurs,

. condamner M. [UB] [CT] au paiement de la somme de 8 217,29 euros au 30 juin 2024, correspondant au montant des loyers perçus au-delà du loyer nominal depuis le 21 octobre 2017 ; juger que cette somme sera majorée des intérêts légaux à compter de la présente assignation et à compter de la perception des loyers pour les excédents postérieurs,

. condamner M. [O] [RF] et Mme [MK] [DJ] au paiement de la somme de 8 217,29 euros au 30 juin 2024, correspondant au montant des loyers perçus au-delà du loyer nominal depuis le 21 octobre 2017 ; juger que cette somme sera majorée des intérêts légaux à compter de la présente assignation et à compter de la perception des loyers pour les excédents postérieurs,

Subsidiairement :

- de condamner les parties à faire application du loyer nominal (loyer prévu dans le bail d'origine) à compter du 1er décembre 2024, la clause litigieuse n'ayant vocation à s'appliquer qu'au premier bail,

En toute hypothèse :

- de condamner in solidum les intimés à lui payer la somme de 10 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

- de condamner in solidum les intimés aux entiers dépens de première instance et d'appel,

- de juger que les dépens d'appel seront recouvrés par Maître Florence Robert conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile et condamner les intimés à due concurrence. 



-oOo-



Aux termes de leurs uniques conclusions transmises le 9 janvier 2024, les intimés demandent à la cour de :



- débouter la SAS La Rochefortaine de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

- confirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu le 30 juin 2023 par le tribunal judiciaire de Lons le Saunier (RG n°23/00093),

- condamner la SAS La Rochefortaine aux entiers dépens de l'instance,

- condamner la SAS La Rochefortaine à leur payer à chacun une somme de 800 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.





-oOo-





La clôture a été ordonnée le 11 juin 2024.



L'affaire a été appelée à l'audience du 2 juillet 2024.



Elle a été mise en délibéré au 8 octobre 2024.



Pour l'exposé complet des moyens et prétentions des parties, la cour se réfère aux conclusions susvisées, conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.











SUR CE, LA COUR



I. Sur la validité de la clause



La SAS La Rochefortaine fait valoir que la clause en litige a la nature d'une clause d'indexation et que le fait que l'indice mentionné soit constitué d'un taux fixe ne permet pas de la disqualifier. Elle conclut à son illicéité en soutenant que l'augmentation automatique et perpétuelle du loyer qu'elle prévoit a pour effet de décorréler le montant du loyer de l'évolution du prix de la prestation correspondante, à savoir la mise à disposition d'un local. Elle considère que l'application de la clause a donc pour effet de méconnaître l'interdiction de l'indexation automatique des prix posée par l'article L. 112-1 du code monétaire et financier. Elle explique par ailleurs qu'elle n'est pas la rédactrice des baux, qu'elle n'en a pas imposé les termes aux bailleurs, et conclut que la clause doit être réputée non écrite, de sorte que le bail doit être lu comme ne la comportant pas, ce qui implique que le seul montant de loyer que les bailleurs sont en droit d'appeler s'entend du nominal indiqué au bail. Subsidiairement, elle fait valoir que si la clause devait présenter la nature d'une clause de détermination du prix du loyer et/ou de bail à paliers, l'augmentation annuelle du loyer devrait alors être cantonnée au bail initial, de sorte que seul le loyer nominal s'appliquerait au lendemain de l'expiration du bail initial, soit à partir du 1er décembre 2024.





Les bailleurs s'opposent à la demande en soutenant que le pourcentage exprimé à la clause ne correspond pas à un indice, mais à un taux d'augmentation. Ils expliquent que la progressivité du loyer est ainsi indépendante de la révision triennale ou de la variation consécutive au jeu de l'indexation conventionnelle, de sorte que la régularité de la clause doit être appréhendée abstraction faite des normes qui régissent l'application des clauses d'échelle mobile. Ils font en conséquence valoir que la clause en litige n'est pas une clause d'indexation et qu'elle n'entre pas dans le champ d'application des articles L.112-1 et suivants du code monétaire et financier. Subsidiairement, ils s'opposent à la demande de remboursement en indiquant que les contrats de bail leur ont été imposés, que les clauses d'indexation ont été rédigées par la société La Rochefortaine, et que celle-ci a appliqué spontanément l'augmentation du loyer pendant plusieurs années.



Réponse de la cour :



Aux termes de l'article 1103 du code civil : 'Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.'



Par ailleurs, selon l'article L. 112-1 du code monétaire et financier : 'Sous réserve des dispositions du premier alinéa de l'article L. 112-2 et des articles L. 112-3, L. 112-3-1 et L. 112-4, l'indexation automatique des prix de biens ou de services est interdite.

Est réputée non écrite toute clause d'un contrat à exécution successive, et notamment des baux et locations de toute nature, prévoyant la prise en compte d'une période de variation de l'indice supérieure à la durée s'écoulant entre chaque révision.

Est interdite toute clause d'une convention portant sur un local d'habitation prévoyant une indexation fondée sur l'indice " loyers et charges " servant à la détermination des indices généraux des prix de détail. Il en est de même de toute clause prévoyant une indexation fondée sur le taux des majorations légales fixées en application de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948, à moins que le montant initial n'ait lui-même été fixé conformément aux dispositions de ladite loi et des textes pris pour son application.'



En l'espèce, il n'est pas contesté que les baux signés par les parties contiennent tous une clause intitulée 'Indexation' ainsi rédigée :









'Les parties conviennent expressément que :



* Le loyer sera réévalué au 1er janvier de chaque période triennale, au taux fixe de 2 % l'an, par année complète de loyer versé.

Il est précisé que ce taux a été déterminé par rapport au tarif des prestations des maisons de retraite publié par le Ministère de l'Economie et des Finances.

Cette réévaluation jouera de plein droit, sans qu'il soit besoin d'une notification préalable.

Le calcul de cette révision par le jeu de l'indexation se fera à l'initiative du bailleur.

Toutefois, il est expressément stipulé qu'à défaut pour le bailleur d'avoir procédé à l'échéance considérée au réajustement du loyer par suite de l'application de la présente clause, cette inaction ne pourra en aucun cas être interprétée par le preneur comme une renonciation à l'indexation par le bailleur.

Les parties reconnaissent que le taux retenu est en relation directe avec l'objet du contrat et avec l'activité du preneur.

Au cas où, pour quelque cause que ce soit, le tarif des prestations des maisons de retraite publié par le Ministère de l'Economie et des Finances ci-dessus choisi pour la révision du loyer cesserait d'être publié, cette révision serait faite en prenant pour base le tarif de remplacement et, à défaut, le nouvel indice I.L.C. (INDICE DES LOYERS COMMERCIAUX), par ailleurs seul indice applicable en cas de révision triennale.'



Il ressort de cette clause, librement décidée par les parties par rapport au tarif des prestations des maisons de retraite publié par le ministère de l'économie et des finances, que l'augmentation du loyer se fait de manière forfaitaire, sans référence à un indice économique.



La clause permet ainsi aux parties, dès l'origine du bail, de déterminer par avance le montant du loyer dû au premier janvier de chaque période triennale, sans dépendre de l'évolution d'un indice ou d'une variable, mais en l'augmentant forfaitairement de 2 %.



Ne contenant aucune variation indiciaire, la clause querellée n'est donc pas soumise aux prescriptions précitées du code monétaire et financier et elle n'est entachée d'aucune illégalité.



La Rochefortaine sera en conséquence déboutée de sa demande visant à juger réputée non écrite la clause d'indexation stipulée au sein de chaque bail conclu entre elle et les intimés et le jugement entrepris sera confirmé sur ce point.



II. Sur les demandes de restitution des sommes versées



Au regard de ce qui précède, la clause en litige étant valable, la société La Rochefortaine sera déboutée de sa demande de restitution des loyers et le jugement déféré sera confirmé sur ce point.



La SAS La Rochefortaine sera en outre déboutée de sa demande de condamnation à faire application du loyer nominal prévu dans le bail d'origine à compter du 1er décembre 2024, aucun élément n'étant produit de manière à permettre de qualifier les baux dont s'agit de baux à palier.



III. Sur les dépens et les frais irrépétibles



Le jugement sera confirmé sur les dépens et sur les frais irrépétibles.



La société La Rochefortaine sera condamnée aux dépens d'appel.



Elle sera en outre condamnée à payer à chacun des intimés la somme de 300 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, et elle sera déboutée de sa demande de ce chef.











PAR CES MOTIFS





La cour, statuant par arrêt contradictoire, après débats en audience publique et en avoir délibéré conformément à la loi,



CONFIRME, en toutes ses dispositions, le jugement rendu le 30 juin 2023 par le tribunal judiciaire de Lons le Saunier ;



DEBOUTE la SAS La Rochefortaine de sa demande de condamnation à faire application du loyer nominal prévu dans le bail d'origine à compter du 1er décembre 2024 ;



CONDAMNE la SAS La Rochefortaine aux dépens d'appel ;



CONDAMNE la SAS La Rochefortaine à payer à chacun des appelants la somme de 300 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;



DEBOUTE la SAS La Rochefortaine de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile.









Ledit arrêt a été signé par Michel Wachter, président de chambre, magistrat ayant participé au débats et Fabienne Arnoux, greffier.





Le greffier, Le président,