Cour d'Appel · 1ère Chambre — 1 octobre 2024

Le copies exécutoires et conformes délivrées à 

PM/LZ











REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS



Minute n°

N° de rôle : N° RG 24/00037 - N° Portalis DBVG-V-B7I-EXES





COUR D'APPEL DE BESANÇON

1ère chambre civile et commerciale



ARRÊT DU 01 OCTOBRE 2024 





Décision déférée à la Cour : jugement du 20 décembre 2023 - RG N°22/00022 - JUGE DE L'EXECUTION DE MONTBELIARD 

Code affaire : 78F - Demande en nullité et/ou en mainlevée, en suspension ou en exécution d'une saisie mobilière





COMPOSITION DE LA COUR :



M. Michel WACHTER, Président de chambre.

M. Cédric SAUNIER et M. Philippe MAUREL Conseillers.



Greffier : Melle Leila ZAIT, Greffier, lors des débats et du prononcé de la décision.





DEBATS :



L'affaire a été examinée en audience publique du 25 juin 2024 tenue par M. Michel WACHTER, président de chambre, M. Cédric SAUNIER et M. Philippe MAUREL , conseillers et assistés de Melle Leila ZAIT, greffier.

Le rapport oral de l'affaire a été fait à l'audience avant les plaidoiries.





L'affaire oppose : 





PARTIES EN CAUSE :



APPELANTES



Madame [A] [J] 

ès-qualités de mandataire social de la SAS SBDF - RCS de DRAGUIGNAN n°520'098'187

sise [Adresse 5]



Représentée par Me Valentin RICHE, avocat au barreau de MONTBELIARD



S.E.L.A.R.L. DELORET-[G] 

prise en la personne de Me [X] [G] désigné à cet effet par jugement du 04/04/23

Sise [Adresse 4]



Représentée par Me Valentin RICHE, avocat au barreau de MONTBELIARD





ET :



INTIMÉS 



Monsieur [E] [D]

né le [Date naissance 3] 1950 à [Localité 11]

de nationalité française, demeurant [Adresse 7]



Représenté par Me Alexandre BERGELIN, avocat au barreau de MONTBELIARD



Madame [V] [H] épouse [D]

née le [Date naissance 2] 1949 à [Localité 10]

de nationalité française, demeurant [Adresse 7]



Représentée par Me Alexandre BERGELIN, avocat au barreau de MONTBELIARD





ARRÊT :





- CONTRADICTOIRE

- Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant préalablement été avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

- signé par M. Michel WACHTER, président de chambre et par Melle Leila ZAIT, greffier lors du prononcé.





*************





Par acte du 17 juin 1981, Mme [U] [L] a consenti à M. [T] un bail emphytéotique d'une durée de 26 ans composé de plusieurs parcelles situées sur la commune de [Localité 9]. 



Par acte du 11 août 1982, M. [T] a cédé ce bail, pour une partie du terrain, à M. [B] [J], aux droits duquel est venue Mme [A] [J], dont la durée a été prorogée à soixante ans à compter du 1er juillet 1982. Ce bail prévoyait la création et l'exploitation d'un camping caravaning, village de chalets de vacances, terrain de sport et de jeux, piscine et attraction diverses. 



Le 23 décembre 2012, Mme [A] [J] a conclu avec la SASU SBDF, dont elle est la présidente, un contrat de location-gérance. 



Le 23 novembre 2012, Mme [U] [L] a fait assigner Mme [A] [J] en paiement des loyers et résiliation du bail emphytéotique. 



Par acte authentique du 20 juin 2016, M. [E] [D] a acquis un droit au bail sur les parcelles n°[Cadastre 6] et n°[Cadastre 1] jusqu'au 1er janvier 2040. 



Par jugement du 5 mai 2017, le tribunal de grande instance de Draguignan a débouté Mme [U] [L] de ses demandes tendant à voir prononcer la résolution du bail emphytéotique. Par arrêt du 17 janvier 2019, la cour d'appel d'Aix en Provence a prononcé la résiliation du bail emphytéotique et a ordonné l'expulsion de Mme [A] [J] ainsi que de tous les occupants de son fait. 



Par un arrêt du 3 décembre 2020, la Cour de cassation a cassé et annulé l'arrêt du 17 janvier 2019 en toutes ses dispositions. 



Par un arrêt du 22 septembre 2022, sur renvoi de la Cour de cassation, la cour d'appel de Lyon a prononcé la résiliation du bail emphytéotique et a ordonné l'expulsion de Mme [A] [J] ainsi que de tous les occupants de son fait. 



Le 15 février 2022, la SASU SBDF a adressé par courrier recommandé, à M. [E] [D], une mise en demeure de payer la somme de 11 209 euros, pour des loyers impayés relatifs à la parcelle n°[Cadastre 6], ainsi qu'une mise en demeure à Mme [V] [D] de payer la somme de 18 413,10 euros pour des loyers impayés relatifs à la parcelle n°[Cadastre 8]. 



Le 17 novembre 2022, la SASU SBDF a fait pratiquer une saisie-attribution sur les comptes des demandeurs, au titre des loyers impayés, pour une somme supérieure à 30 000 euros. 



Par jugement du 6 décembre 2022, le tribunal de commerce de Draguignan a prononcé l'ouverture d'une procédure de redressement judiciaire au bénéfice de la SASU SBDF. La SELARL Deloret [G] a été désignée mandataire judiciaire. 



Le 16 décembre 2022, M. [E] et Mme [V] [D] ont assigné Me [X] [G] et Mme [A] [J] devant le juge de l'exécution afin d'obtenir la mainlevée de la saisie. Les défendeurs ont donné la mainlevée de la saisie. 



Le 8 mars 2023, une nouvelle saisie attribution a été pratiquée à la demande de Mme [A] [J] et la SASU SBDF pour les mêmes créances. 



Le 30 mars 2023 M. [E] et Mme [V] [D] ont assigné Me [X] [G] et Mme [A] [J] devant le juge de l'exécution du tribunal judiciaire de Montbéliard afin d'obtenir la mainlevée de cette saisie. 



Par jugement du 4 avril 2023, le tribunal de commerce de Draguignan a converti la procédure de redressement judiciaire de la SAU SBDF en liquidation judiciaire et désigné Me [X] [G] en qualité de liquidateur judiciaire. 



Suivant jugement en date du 20 décembre 2023, le juge de l'exécution du tribunal judiciaire de Montbéliard a : 

- prononcé la jonction des procédures n°22/00022 et 23/00008 ; 

- donné acte à Me [X] [G] de son intervention volontaire en tant que liquidateur de la société SBDF ; 

- donné acte à Mme [A] [J] de sa demande en intervention volontaire ; 

- constaté que la SASU SBDF a donné mainlevée de la saisie-attribution du 22 novembre 2022 ;

- ordonné la mainlevée de la saisie attribution du 8 mars 2023 pour la totalité de la somme saisie ;

- condamné in solidum Mme [A] [J] et Me [X] [G], es qualité de liquidateur de la SASU SBDF aux entiers dépens ; 

- condamné in solidum Mme [A] [J] et Me [X] [G], es qualité de liquidateur de la SASU SBDF à payer à M. [E] [D] et Mme [V] [D] la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; 

- rejeté toute demande plus ample ou contraire. 



Par déclaration enregistrée au greffe le 9 janvier 2024, Mme [A] [J] et Me [X] [G] ont interjeté appel du jugement rendu. Dans leurs dernières écritures en date du 12 février 2024, ils sollicitent l'infirmation partielle de la décision et demandent à la cour, statuant à nouveau de : 

A titre principal, 

- juger que Me [X] [G], ès qualité de liquidateur judiciaire de la société SBDF et Mme [J] sont fondés en leur exception d'inexécution ; 

- débouter Mme [V] [D] et M. [E] [D] de leur prétention en exception d'inexécution ; 







A titre subsidiaire, 

- débouter Mme [V] [D] et M. [E] [D] de leur prétention en exception d'inexécution en application du principe jurisprudentiel en la matière, outre qu'ils ne justifient pas d'une impossibilité totale d'utiliser la parcelle de terre ; 



A titre infiniment subsidiaire, 

- juger la force majeure caractérisée au bénéfice de Me [X] [G] ès-qualité de liquidateur juiciaire de la société SBDF et Mme [A] [J] et justifiant leur inexécution ; 



En tout état de cause, 

- déclarer que la saisie attribution pratiquée à l'encontre des consorts [D] le 8 mars 2023, a repris son plein et entier effet à hauteur de 11 863,32 euros, hors frais de saisie ; 

- débouter Mme [V] [D] et M. [E] [D] de toutes leurs demandes, fins et conclusions ; 

- condamner solidairement Mme [V] [D] et M. [E] [D] à payer à Me [X] [G], agissant en qualité de liquidateur judiciaire de la société SBDF et à Mme [A] [J] la somme de 3 000 euros chacun sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens. 



A l'appui de leurs prétentions, ils font valoir : 

- qu'aucune inexécution ne saurait être retenue à l'encontre des appelants entre le 17 janvier 2019 et le 3 décembre 2020, période pendant laquelle la société SBDF et Mme [A] [J] n'avaient aucun droit sur le site ; 

- que la décision fait grief aux appelants de ne pas avoir réalisé rétroactivement les prestations dues aux locataires, or cela était matériellement impossible ; 

- que le bail portait sur une parcelle de terre et précisait que la parcelle ne pouvait pas être utilisée à l'usage d'habitation, de sorte que la réglementation et la jurisprudence de l'exception d'inexécution au bénéfice du locataire en matière de logement n'était pas applicable en l'espèce ; 

- que la cession du droit au bail reçue en la forme authentique revêtue de la formule exécutoire est un titre exécutoire qui sert de fondement à la saisie-attribution ; 

- que le procès-verbal de saisie est conforme aux exigences de l'article R.211-1 du code des procédures civiles d'exécution et de la jurisprudence car il n'y a pas d'exigence de produire un décompte distinct des sommes réclamées qui détaille chacun des postes ; 

- que le titre contient les éléments permettant l'évaluation de la créance dans la mesure où le calcul est exposé ; 

- que lors du rétablissement des appelants dans leurs droits, par l'arrêt de la Cour de cassation du 3 décembre 2020, les intimés devaient exécuter leur obligation de régler les loyers ; 

- que l'inexécution des intimés de régler les loyers portant sur 3 années est suffisamment grave, de sorte que les appelants sont fondés à invoquer l'exception d'inexécution ; 

- que les intimés reprochent aux appelants des inexécutions portant sur des services annexes, de sorte que l'inexécution suffisamment grave susceptible de justifier l'absence de paiement des loyers n'est pas caractérisée ; 

- que l'inexécution partielle des obligations des appelants résulte du refus des intimés d'exécuter leur obligation de paiement des loyers car en raison d'un manque de trésorerie, les appelants se sont trouvés dans l'incapacité d'exécuter leurs obligations ; 

- que la jurisprudence refuse de principe de retenir l'exception d'inexécution en matière de baux, à l'exception du cas où le preneur est dans l'impossibilité de jouir des lieux loués, or les intimés ne rapportent pas la preuve de cette impossibilité ; 

- que la décision de la cour d'appel d'Aix-en-Provence du 17 janvier 2019 caractérise un événement échappant au contrôle des appelants et le critère de l'irrésistibilité résulte de l'effet exécutoire de la décision, de sorte que l'inexécution de leurs obligations ne peut pas être reprochée aux appelants qui étaient dans l'obligation de se conformer à la décision de la cour d'appel et par conséquent ne pouvaient plus intervenir sur le site en raison de la résiliation du bail emphytéotique et du prononcé de l'expulsion de Mme [A] [J]. 



En réponse, aux termes de leurs ultimes conclusions en date du 26 février 2024, M. [E] et Mme [V] [D] demandent à la cour de : 



- confirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu le 20 décembre 2023 par le juge de l'exécution de Montbéliard ; 

- condamner les appelants à régler à M. et Mme [D] la somme de 3 000 euros au titre des dispositions de l'article 700, outre les entiers dépens. 



Ils soutiennent, à cet égard, que : 

- En dépit des droits retrouvés à compter du 3 décembre 2020, les bailleurs n'ont pas remis le site en état afin de permettre aux locataires de bénéficier des infrastructures et services prévus dans leur contrat de bail. 

- Le Conseil d'Etat a précisé que les habitations légères de loisirs sont des constructions à usage d'habitation et les parcelles louées sont destinées à accueillir ce type d'habitation, de sorte que la législation relative aux logements décents est applicable. 

- La société SBDF n'a jamais respecté ses obligations car elle n'a jamais procédé à l'enlèvement des ordures ménagères, au défrichage et au nettoyage des parties communes ou des parcelles non attribuées, à l'entretien de la voirie et des diverses canalisations, au curage des caniveaux, à l'entretien des extincteurs, du service incendie, ainsi que l'éclairage public et des parties communes, ni à la fourniture des fluides, l'eau et l'électricité. 

- Le locataire est dans l'impossibilité de jouir des lieux loués en raison des fautes reprochées au bailleur, de sorte que l'exception d'inexécution est justifiée. 

- Les conditions de la force majeure, invoquée par les appelants, ne sont pas réunies car Mme [A] [J] a créée la situation dans laquelle elle a été placée à la suite de la décision de 2019. 



L'ordonnance de clôture a été rendue le 4 juin 2024. 





MOTIFS DE LA DECISION



Il y a lieu d'emblée de rappeler que le juge de l'exécution tient des dispositions de l'article L 213-6 du code de l'organisation judiciaire la compétence pour connaître les difficultés relatives aux titres exécutoires et des contestations qui s'élèvent à l'occasion de l'exécution forcée, même si elles portent sur le fond du droit.



En l'occurrence, le titre exécutoire servant de fondement aux poursuites en exécution forcée réside, ainsi que le mentionne le procès-verbal de saisie-attribution en date du 15 mars 2023, dans l'acte authentique en date du 25 octobre 1989 portant bail emphytéotique, dans un contrat de bail subséquent relatif au même objet en date des 19 juin 1997 et 21 juillet 1997. Ces actes formalisent un droit locatif substantiel générateur d'une créance de loyer périodique. Subséquemment, la titularité de ce droit a été transférée à deux reprises, une première fois suivant acte sous seing privé, en date du 23 décembre 2009 portant cession du droit au bail à un locataire gérant, d'une part, et à l'exploitant actuel par le biais d'un acte de cession du droit au bail régularisé par acte authentique en date du 20 juin 2016, d'autre part. Les titres générateurs de la créance objet de la procédure en exécution forcée résident donc dans le contrat de bail initial et l'acte de cession du droit au bail intervenu dans le courant de l'année 2016 donnant prise à la qualification d'opération de sous-location.



* * *



Il y a lieu, liminairement encore, de préciser la nature des obligations dérivant du bail emphytéotique. La référence expresse aux prescriptions des articles L. 451-1 et suivant du code rural, servant de siège au statut du bail de plus de 18 ans, est, de manière intrinsèque, insusceptible de définir la nature et l'étendue des droits et devoirs des parties.



Pour conclure au non-respect des obligations à la charge du bailleur, en l'occurrence le locataire-gérant et par transparence le bailleur en gérance, le premier juge s'est fondé sur les dispositions des articles 6 de la loi du 6 juillet 1989 et 2 du décret du 30 janvier 2002 relatif aux logements décents.



Toutefois, ces dispositions ne sont applicables qu'aux baux d'habitation, catégorie exclusive de celle concernée par le présent litige. Ainsi que le rappelle la cour d'appel de Lyon, dans son arrêt en date du 22 septembre 2022, l'immeuble affecté à des prestations de loisirs participe du champ de prévision des articles D. 331-1 et suivants du code de tourisme. De fait, les constructions édifiées sur le fonds dédié à cet usage sont des habitations légères de loisirs (HLL), au sens des dispositions de l'article R. 111-3 du code de l'urbanisme, qui peuvent être pérennes c'est à dire durablement arrimées au sol, mais aucune n'est destinée à une occupation permanente ce qui fait obstacle à l'application des règles propres aux locaux d'habitation, quand bien même les ouvrages seraient occupés de manière continue. En conséquence, les conditions d'habitabilité des habitations lègères sont définies par le code de l'urbanisme, le cahier des charges éventuel en cas de concession du fonds par une personne publique, ou encore par l'acte administratif d'autorisation délivrée par l'autorité préfectorale.



Il convient d'ajouter que la convention régularisée entre l'exploitant et l'usager peut être classifiée selon plusieurs catégories (contrat sui generis, contrat de dépôt, contrat de location, en fonction de l'objet du contrat et de l'étendue des obligations des parties), mais ne peut être soumise au régime spécifique des baux d'habitation.



Il s'ensuit que le dispositif législatif et règlementaire afférent aux locaux indécents n'est pas applicable aux fonds immobiliers régis par le code du tourisme et ne concerne donc que les baux d'habitation ( Cass. 3° Civ. 14 décembre 2023 n° 21-21.964).



Compte tenu de ces prémisses, il y a lieu de rechercher si l'exception d'inexécution excipée par la partie saisie est de nature à l'exonérer de ses propres obligations.



La créance alléguée, objet de la procédure en recouvrement forcé, correspond à l'impayé locatif, pour les deux parcelles sous-louées, pour la période comprise entre l'arrêt de la cour d'appel d'Aix en Provence en date du 17 janvier 2019 et l'arrêt de la Cour de cassation en date du 3 décembre 2020. En application de l'alinéa 1° de l'article 625 du code de procédure civile, la cassation de l'arrêt d'appel remet les parties en l'état où elles se trouvaient avant la décision des juges du fond. Il s'ensuit que, rétroactivement, les bailleurs ont recouvré l'ensemble de leurs droits locatifs et peuvent donc agir en recouvrement d'un solde débiteur de loyers.



* * *



Pour mettre en échec les prétentions des requérants, les preneurs à bail invoquent une exception d'inexécution tirée de l'inaccomplissement par le bailleur de l'obligation de délivrance inhérente à son statut. Si, en vertu de l'article 1728 du code civil, le locataire est tenu de payer le loyer exigible en contrepartie de la cession en jouissance de l'immeuble, cette obligation peut être neutralisée au constat d'une inexécution par le bailleur des devoirs de sa charge. Contrairement à ce que soutiennent les appelants, l'accueil du moyen n'est pas subordonné à la preuve d'une impossibilité absolue d'user de la chose louée. Il suffit d'un manquement du propriétaire à son obligation de délivrance, prévue à l'article 1719 du code précité, pour dispenser le preneur d'honorer ses engagements en application des dispositions de l'article 1219 du même code. Il n'est donc pas nécessaire de procéder au paiement des redevances locatives sur un compte séquestre puisque la défaillance du bailleur peut justifier l'abstention du preneur (Arrêt de principe en la matière Cass. 3° Civ 3 mai 2006 n° 05-12.995).



L'exception d'inexécution se déduit de l'examen comparé des obligations à la charge du preneur par rapport à celles qui incombent au bailleur. En l'occurrence, les mentions relatives aux obligations des parties insérées dans l'acte notarié de cession en date du 20 juin 2016, stipulent que:



'En attendant le raccordement au réseau public d'égout, il (le cessionnaire) fera exécuter à ses frais le curage du puits et la vidange de la fosse d'aisance (. . .).

Il (le cessionnaire) entretiendra les drains permettant l'évacuation des eaux usées (. . .).

Il devra faire installer à ses frais, un compteur d'eau, un compteur et un disjoncteur d'électricité ainsi que la pose de lignes électriques, conduites d'eau et réseau d'égout depuis la limite de la parcelle jusqu'à son habitation.

L'entretien, les réparations ou même les remplacements des installations, conduites d'eau, réseau d'égouts, lignes et poteaux électriques depuis la limite de la parcelle jusqu'à l'habitation légère de loisirs du preneur, servant à son alimentation et se trouvant sur la parcelle louée, seront entièrement et sous la responsabilité à la charge du preneur.

Le preneur devra souffrir et laisser faire les grosses réparations aux canalisations passant sous son emplacement (. . .).'



Force est de constater que la clause sus-reproduite comporte une contradiction dans les termes induisant de procéder à une interprétation de son sens et sa portée. En effet, il est fait explicitement référence à la distinction, classique en matière locative, entre les grosses et les menues réparations comme clef de répartition des obligations imparties respectivement au bailleur et au preneur. Concomitamment, il est stipulé un transfert de compétences du bailleur en direction du locataire en ce qui concerne l'ensemble des travaux de réparation des équipements et infrastructures installés sur le fonds loué.



Cette contrariété affectant ces dispositions conventionnelles impose de recourir à leur interprétation selon les modalités légalement prévues. Celles-ci résident dans les règles explicitées aux articles 1156 et suivants du code civil, dans leur version antérieure à l'ordonnance du 10 février 2016 entrée en vigueur le 1er octobre de la même année, dans la mesure où l'acte contractuel soumis à exégèse a été régularisé au mois de juin 2016.



L'article 1156 précise que le contrat s'interprète d'après la commune intention des parties. Il y a lieu, à cet égard, d'observer que celles-ci n'ont élevé aucune contestation quant au rôle et obligations respectives dérivant des termes de la convention locative. Il n'a ainsi pas été soutenu que le preneur avait manqué à ses obligations ni que les dégradations du fonds auraient été consécutives à pareil manquement.



En vertu de l'article 1158 du même code, les termes susceptibles de deux sens imposent de faire prévaloir celui qui convient le mieux à la matière du contrat. En l'espèce, l'attribution des grosses réparations (gros-oeuvre, installation et remplacement des équipements d'alimentation en fluide, ouvrages de soubassement...) est, de manière générale, un invariant des conventions locatives si bien que toute dérogation à ce principe, qui n'est pas d'ordre public, impose une clause spécifique et non-équivoque dans ce sens que n'illustre aucunement la clause interprétée. Cette option est, par ailleurs corroborée, par les prescriptions de l'article 1159 du même code qui soumet la résorption de toute ambiguité à la référence univoque aux règles d'usage.



Enfin, l'article 1162 indique que, dans le doute, le contrat s'interprète contre le créancier et en faveur du débiteur. En l'occurrence, même dans le contexte d'un contrat synallagmatique, le rôle de débiteur incombe au preneur qui est la partie poursuivie en recouvrement forcé. Il s'ensuit que c'est en sa faveur que l'interprétation doit être orientée.



Ainsi que l'a rappelé le premier juge, le bail cédé impartissait au bailleur l'obligation de procéder à l'enlèvement des ordures ménagères, le défrichage et le nettoyage des parties communes, à l'élagage des arbres, l'entretien de la voirie et diverses canalisations, le curage des caniveaux, l'entretien des exctincteurs et service incendie, ainsi que l'éclairage public des parties communes et le gardiennage. Le bail dont les intimés sont titulaires n'est que le reflet, par l'effet de la cession, de la physionomie originaire du corpus de droits et d'obligations résultant du contrat initial.





A cet égard, l'arrêt de la cour d'appel de Lyon, reprenant les procès-verbaux de constat d'huissier établis au mois d'août 2019 exposait que :





'En pleine saison touristique, l'accueil du parc était fermé, le réfrigirateur qui s'y trouvait avait la porte ouverte, l'aire de stationnement située devant le bungalow d'accueil était envahie par les herbes, il en allait de même de la maison du gardien, non occupée, et de la piscine dont un panneau sur le portillon annonçait qu'elle était fermée. Le restaurant du parc était également fermé. L'huissier n'a vu aucun engin destiné à l'entretien du parc aux environs du petit hangar servant d'atelier.

Lors du constat du 13 avril 2021, l'huissier relate que la maison du gardien est inoccupée, son jardin est parcouru d'herbes folles, le chalet d'accueil fermé et des végétaux déssechés stockés devant le grillage entourant la piscine affaissée coté route et l'eau du bassin est de couleur verdâtre.'



La cour rappelle également que l'huissier instrumentaire du constat a relevé que les factures d'eau et d'électricité demeuraient impayées.



Les procès-verbaux de constat de commissaire de justice établis en 2023, c'est à dire postérieurement à la période litigieuse et dépourvus, à ce titre, de portée probatoire reprennent, néanmoins, les mêmes observations.



Il suit des motifs qui précèdent que les manquements du bailleur aux devoirs de sa charge habilitent les preneurs à invoquer l'exception d'inexécution pour refuser d'accomplir leurs obligations de paiement.



* * *



Pour se déclarer quittes de toute obligation de délivrance et d'entretien, les appelants se prévalent d'un cas de force majeure, estimant qu'après avoir été déchus de tout titre locatif par l'effet de l'arrêt de la cour d'appel d'Aix en Provence rendu en 2019, ils n'étaient plus en mesure d'exercer une quelconque prérogative inhérente à leur statut.



Le moyen ne saurait, toutefois, être accueilli. En effet, autoriser l'un des partenaires contractuels à s'exonérer de toute obligation librement convenue, tout en exigeant, concomitamment, que celles de son partenaires soient exécutées entrainerait entre eux un déséquilibre significatif pour reprendre un vocabulaire propre au droit de la concurrence ou de la matière des clauses abusives.



En toute hypothèse, le force majeure, quand bien même le caractère irrésistible du manquement, en serait la composante majeure, est inopposable au locataire (Cass. 3° Civ 8 juin 2023 n° 21-18.608).



Il s'ensuit que le jugement critiqué sera confirmé en toutes ses dispositions.



Il serait inéquitable de laisser à la charge des intimés les frais exposés par eux dans le cadre de l'instance présente et non-compris dans les dépens, à hauteur de la somme de 1500 euros.





PAR CES MOTIFS



La cour statuant publiquement, contradictoirement et après en avoir délibéré conformément à la loi:



- Confirme en toutes ses dispositions le jugement déféré.



Y ajoutant :



- Condamne Me [X] [G], ès qualités, et Mme [A] [J], née [M], aux dépens d'appel ;



- Condamne Me [X] [G], ès qualités, et Mme [A] [J], née [M], à payer à M. [E] [D] et Mme [V] [D] la somme de 1500,00 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.





Le greffier, Le président,