Cour d'Appel · 1ère Chambre — 8 octobre 2024

HP/SL





COUR D'APPEL de CHAMBÉRY





Chambre civile - Première section 



Arrêt du Mardi 08 Octobre 2024 



 

N° RG 23/01379 - N° Portalis DBVY-V-B7H-HKSD



Décision attaquée : Ordonnance du Président du TJ de CHAMBERY en date du 05 Septembre 2023





Appelante



S.A.S. INSTANT IMMO, dont le siège social est situé [Adresse 3]



Représentée par la SCP GIRARD-MADOUX ET ASSOCIES, avocats postulants au barreau de CHAMBERY

Représentée par la SCP RGM, avocats plaidants au barreau de LYON









Intimée



S.C.I. LAB IMMO, dont le siège social est situé [Adresse 2]



Représentée par Me Emeric BOUSSAID, avocat au barreau de CHAMBERY







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Date de l'ordonnance de clôture : 22 Avril 2024



Date des plaidoiries tenues en audience publique : 21 mai 2024 



Date de mise à disposition : 08 octobre 2024 







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Composition de la cour :



Audience publique des débats, tenue en double rapporteur, sans opposition des avocats, par Mme Myriam REAIDY, Conseillère, en remplacement de Mme Hélène PIRAT, Présidente de Chambre régulièrement empêchée, qui a entendu les plaidoiries, en présence de M. Guillaume SAUVAGE, Conseiller, avec l'assistance de Sylvie LAVAL, Greffier,



Et lors du délibéré, par :



- Mme Hélène PIRAT, Présidente, 



- Mme Myriam REAIDY, Conseillère,



- M. Guillaume SAUVAGE, Conseiller, 





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Faits et procédure





La société Instant Immo est propriétaire d'un local d'activités, lots n°33 et 49, au sein d'un immeuble placé sous le statut de la copropriété, sis [Adresse 3] à [Localité 4].



La SCI Lab Immo est, quant à elle, propriétaire du lot n° 32, dans la même copropriété. 



Dans le cadre de travaux de rénovation, la Sci Lab Immo a créé une ouverture avec une fenêtre oscillo-battante donnant sur la cour privative du lot n°33, sans autorisation de la copropriété. Par courrier du 3 janvier 2023, la société Instant Immo a vainement mis en demeure la Sci Lab Immo de supprimer cette ouverture, puis l'a assignée, par exploit d'huissier du 22 mars 2023, devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Chambéry notamment aux fins de faire cesser ce trouble.



Par ordonnance du 5 septembre 2023, la présidente du tribunal judiciaire de Chambéry a :



- Dit n'y avoir lieu à surseoir à statuer ;



- Enjoint aux parties de rencontrer le médiateur qui sera désigné par Savoie Amiable - [Adresse 5] Tel [XXXXXXXX01] - [Courriel 6] ' qui informera les parties sur le principe, les modalités et le but d'une médiation ;



- Dit que Savoie Amiable informera le juge des référés du nom du médiateur qui sera chargé de la séance d'information qui pourra avoir lieu en visioconférence, comme de la date de celle-ci, 



- Rappelé que la présence de toutes les parties à cette réunion est obligatoire, en application des dispositions de l'article 22-1 de la loi du 8 février 1995, modifié par l'article 3 de la loi du 23 mars 2019, la présence des conseils, auxquels il peut être donné mandat pour prendre position sur l'instauration d'une médiation, étant possible ;



- Rappelé que la séance d'information est gratuite ; 



- Débouté la société Instant Immo de sa demande tendant à voir la Sci Lab Immo contrainte à remettre en état les lieux ;



- Débouté la Sci Lab Immo de sa demande tendant à voir la SAS Instant Immo contrainte à remettre en état les lieux ;



- Débouté la société Instant Immo et la Sci Lab Immo de leurs demandes respectives sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;



- Dit que la société Instant Immo et la Sci Lab Immo conservent chacune la charge de ses dépens.





Au visa principalement des motifs suivants :




Compte tenu de la nature du litige, des échanges entre les parties et de la configuration des lieux, il convient d'enjoindre aux parties de rencontrer un médiateur et d'enjoindre à chacune des parties d'assister à une séance d'information sur la médiation ; 





L'ouverture faite donne sur une cour dont la société Instant Immo affirme mais n'établit pas qu'elle serait autrement qu'à l'abandon de sorte qu'une remise en état des lieux avec suppression de la menuiserie et reconstruction du mur serait contraire à la nécessité de respecter un principe de proportionnalité entre la gravité de l'atteinte et le but poursuivi ;





La société Instant Immo a fait des travaux de peinture sur des menuiseries et équipements en façade en violation du règlement de copropriété mais la remise en état serait contraire à la nécessité de respecter un principe de proportionnalité entre la gravité de l'atteinte et le but poursuivi.








Par déclaration au greffe du 22 septembre 2023, la société Instant Immo a interjeté appel de la décision en toutes ses dispositions. 









Prétentions et moyens des parties





Par dernières écritures du 4 janvier 2024, régulièrement notifiées par voie de communication électronique, la société Instant Immo sollicite l'infirmation de la décision et demande à la cour de :



- Réformer l'ordonnance, sauf en ce qu'elle a débouté la Sci Lab Immo de sa demande de remise en état ; 



Statuant à nouveau, 



- Rejeter la demande de la Sci Lab Immo formée au titre de son appel incident, de la voir condamner à la remise en état des menuiseries extérieures, sous astreinte, du fait de son caractère manifestement excessif, disproportionné et infondé ;



A titre principal, 



- Constater que le mur sur lequel a été créé la fenêtre, sans autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires, est une partie commune ; 



- Juger que les travaux effectués par la Sci Lab Immo, été effectués sans autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires sont constitutifs d'un trouble manifestement illicite qu'il convient de faire cesser ;



A titre subsidiaire, 



- Juger que les travaux effectués par la Sci Lab Immo lui causent un trouble anormal de voisinage et sont constitutifs d'un trouble manifestement illicite qu'il convient de faire cesser ; 



En tout état de cause, 



- Condamner la Sci Lab Immo, sous astreinte de 500 euros par jour de retard, à l'expiration d'un délai de 15 jours après signification de la décision à intervenir, à la dépose complète des travaux irrégulièrement réalisés et à la remise en état des parties communes affectées par lesdits travaux, causant un trouble manifestement illicite ; 



- Condamner la Sci Lab Immo à lui payer, la somme de 6 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile : 



- Condamner la même aux entiers dépens de l'instance. 











Par dernières écritures du 4 décembre 2023, régulièrement notifiées par voie de communication électronique, la Sci Lab Immo, sollicite de la cour de :



- Juger recevable mais mal fondé l'appel interjeté par la société Instant Immo à l'encontre de l'ordonnance entreprise ;



- Confirmer en toutes les dispositions de cette ordonnance sauf en ce qu'elle l'a déboutée de sa demande de remise en état de la façade sous astreinte ;



Quoi qu'il en soit, à titre principal,



- Juger que le mur sur lequel a été édifié la fenêtre est une partie privative ;



- Juger que la création de cette fenêtre ne trouble en rien le droit de propriété de la société Instant Immo et ne constitue pas un trouble anormal de voisinage 



- Débouter la société Instant Immo de sa demande de démolition et de remise en état sous astreinte du mur sur lequel a été mis en 'uvre la fenêtre ;



- Juger que la société Instant Immo ne justifie en rien un quelconque trouble anormal de voisinage émanant d'elle ;



- Rejeter l'intégralité des demandes régularisée par la société Instant Immo à son encontre dans le cadre de la présente procédure en appel ;



Au titre de l'appel incident, 



- Réformer l'ordonnance en ce qu'elle l'a débouté de sa demande de remise en état de la façade sous astreinte ; 



Statuant à nouveau, 



- Juger que la société Instant Immo a mis en 'uvre des peintures sur les menuiseries extérieures sans autorisation de la copropriété ;



- Condamner la société Instant Immo à remettre en état les menuiseries extérieures dans leur état d'origine avant les travaux de peinture de couleur verte et ce sous astreinte de 200 euros par jour de retard à compter du huitième jour suivant la signification de la décision à intervenir ;



En tout état de cause,




Condamner la société Instant Immo à lui payer la somme de 2 500 euros au titre de disposition de l'article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens de l'instance. 








Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des prétentions des parties, la cour se réfère à leurs conclusions visées par le greffe et développées lors de l'audience ainsi qu'à la décision entreprise.



Une ordonnance en date du 22 avril 2024 a clôturé l'instruction de la procédure. L'affaire a été plaidée à l'audience du 21 mai 2024.











MOTIFS ET DÉCISION







I - Sur l'injonction faite de rencontrer un médiateur à titre informatif, obstacle à une décision sur le fond





Aux termes de l'article 127-1 du code de procédure civile, 'A défaut d'avoir recueilli l'accord des parties prévu à l'article 131-1, le juge peut leur enjoindre de rencontrer, dans un délai qu'il détermine, un médiateur chargé de les informer de l'objet et du déroulement d'une mesure de médiation. Cette décision est une mesure d'administration judiciaire'. Cette mesure est une mesure d'administration judiciaire non susceptible d'appel et peut être prononcée, alors que le juge statue au fond. Les dispositions de l'article 131-10 qui prévoit : 'le juge peut mettre fin, à tout moment, à la médiation sur demande d'une partie ou à l'initiative du médiateur.

Le juge peut également y mettre fin d'office lorsque le bon déroulement de la médiation apparaît compromis ou lorsqu'elle est devenue sans objet.

Dans tous les cas, l'affaire doit être préalablement rappelée à une audience à laquelle les parties sont convoquées à la diligence du greffe par lettre recommandée avec demande d'avis de réception.

A cette audience, le juge, s'il met fin à la mission du médiateur, peut poursuivre l'instance. Le médiateur est informé de la décision.

Devant la Cour de cassation, l'affaire est appelée à la date d'audience fixée par le président de la formation à laquelle elle a initialement été distribuée' invoquées par la société Instant Immo ne sont pas applicables en l'espèce puisqu'aucune mesure de médiation n'a été ordonnée, étant précisé au surplus que les termes 'dans tous les cas' renvoie aux cas dans lesquels la médiation prend fin visés précédemment.



En conséquence, contrairement à ce que soutient la société Instant Immo, la présidente du tribunal, juge des référés, était légitime à statuer au fond sur les prétentions qui lui étaient soumises nonobstant cette injonction de rencontrer un médiateur.



En outre, la société Instant Immo n'a tiré aucune conséquence sur ce moyen puisqu'elle ne l'a pas formalisé par une prétention dans le dispositif de ses écritures, qui seul saisit la cour.







II - Sur l'existence d'un trouble manifestement illicite résultant de travaux irréguliers effectués par les parties





Aux termes de l'article 835 al 1 du code de procédure civile, 'Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite'.



Le juge des référés apprécie souverainement la mesure à mettre en oeuvre pour faire cesser le trouble manifestement illicite mais doit s'assurer que la mesure ordonnée ne constitue pas une atteinte disproportionnée aux droits garantis par la Convention de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales.



Aux termes de l'article 25b de la loi du 10 juillet 1965, 'Ne sont adoptées qu'à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant a)...

b) L'autorisation donnée à certains copropriétaires d'effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble, et conformes à la destination de celui-ci ;'



Le règlement de copropriété reprend, page 22 IV 'Quorum -Majorité', exactement les termes de cet article avec la condition du quorum. Par ailleurs, ce même règlement prévoit 



- que chaque copropriétaire peut user librement des parties communes notamment à condition de ne pas faire obstacle aux droits des copropriétaires et sous réserve des limitations stipulées ;



- que toute installation d'enseigne, réclame, panneau ou affiche quelconque sur la façade des bâtiments est strictement interdite. Toutefois les copropriétaires ou occupants des magasins situés au rez de chaussée pourront aposer une enseigne à la condition expresse d'obtenir préalablement une autorisation du syndic de copropriété.... ... ni porter porter atteinte à l'harmonie de l'immeuble ;



- que les portes d'entrée des appartements, les fenêtres et fermetures extérieures, ne pourront, même en ce qui concerne leur peinture être modifiés, si ce n'est avec l'autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires.



Enfin comme l'a rappelé le juge de première instance, le réglement de copropriété définit les parties communes comme celles qui ne sont pas affectées à l'usage exclusif d'un copropriétaire déterminé et il précise qu'elles comprennent notamment (...) Les fondations, les gros muirs de façade et de refend, les murs pignons mitoyens ou non, les parties privatives étant celles réservées à l'usage exclusif de chaque copropriétaire. Toutefois, ces parties privatives ne comprennent pas les gros murs et les refends et toute cloison qui sépare deux lots laquelle est mitoyenne, mais elles comprennent notamment les menuiseries extérieures, y compris les volets à lames, les persiennes, les rideaux roulants.







1 - S'agissant des travaux effectués par la Sci Lab Immo





Il n'est pas contesté que la Sci Lab Immo ait implanté une fenêtre oscillante battante avec ouverture à l'intérieur, d'une longueur de 80 cm et d'une largeur de 45 cm dans le mur qui donne sur la cour intérieure privative de la société Instant Immo. Après cette création et malgré l'opposition immédiate de la société Instant Immo après un message adressé par la Sci le 7 décembre 2022, indiquant que les travaux commenceraient le lendemain, opposition réitérée par courrier d'avocat le 3 janvier 2023, la Sci Lab Immo a sollicité une régularisation de la situation par assemblée générale des copropriétaires par courrier du 16 juin 2023.



Aucune assemblée générale n'a régularisé la situation et certains des copropriétaires ont pu faire des attestations indiquant leur opposition à cette création de fenêtre.



Le caractère de partie commune du mur dans lequel l'ouverture a été pratiquée, est contrairement à ce que soutient la Sci Lab Immo, une partie commune : en effet, il s'agit d'un mur pignon extérieur d'une partie de l'immeuble. Il importe peu que ce mur ne soit pas construit en entier dans les mêmes matériaux, puisqu'il est en partie composé de moellons et en partie de pierres. Sans doute une porte a-t-elle existé à ce niveau, permettant un accès entre la cave du lot 32 et la cour intérieure du lot 33 et les autres lots ou parties communes ce qui peut conduire à s'interroger d'ailleurs sur un usage exclusivement privatif et elle n'existe plus depuis longtemps puisque si la date de son rebouchage est inconnue, elle l'a été avant 1997 selon attestation de M. [R] des 19 juin 2023 et 3 janvier 2024. En tout état de cause, le mur ne constitue désormais qu'un seul élément qui est un bien commun dans son entier. 



En conséquence, la Sci Labo Immo aurait dû obtenir l'autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires et ce d'autant plus que l'ouverture pratiquée donnait sur une cour privative dont le copropriétaire était hostile à cette création. En effet et contrairement à ce qu'indique à nouveau la Sci Lab Immo, la fenêtre créée, même située en hauteur de mur, permet d'avoir une vue sur la cour privative et la fenêtre du lot 33 qui donne sur cette cour, comme le démontrent les photographies des lieux versées par les parties aux débats.



Le trouble manifestement illicite causé à la copropriété sur une partie commune, soit un élément de structure, et en même temps à un copropriétaire sur une partie privative est constitué, peu important au demeurant, concernant la cour privative, son état d'entretien.



Ainsi, la remise en état du mur par l'enlèvement de la fenêtre et le rebouchage du trou laissé, compte tenu notamment des dimensions de la fenêtre, n'engendre pas des travaux conséquents et respecte le principe de proportionnalité compte tenu de la gravité de l'atteinte au droit de la copropriété dans le seul but de satisfaire un intérêt privé.



En conséquence, la décision entreprise sera infirmée et la Sci Lab Immo sera condamnée à la remise en état des lieux dans un délai de six mois à compter de la signification de la décision, sous astreinte de 100 euros par jour de retard passé ce délai.







2 - S'agissant des travaux effectués par la société Instant Immo





La société Instant Immo a repeint la devanture de son agence, au rez-de-chaussée de la copropriété, à la couleur de son enseigne Cotrim, vert foncé. Le règlement de copropriété prévoit effectivement comme susvisé l'autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires pour la peinture des menuiseries extérieures et une autorisation expresse préalable du syndic pour la pose d'une enseigne et l'obligation de ne pas porter atteinte à l'harmonie de l'immeuble.



La Sci Lab Immo produit des photographies de la devanture du commerce occupé par la société Instant Immob. Cette devanture a été de couleur jaune vif avec une enseigne Immobilière Galaxy, de couleur grise avec une enseigne Clair Immo et enfin, de couleur verte foncé avec l'enseigne Cotrim.



Il n'est pas contesté que la société Instant Immo a repeint la devanture de son commerce en vert foncé sans obtenir d'autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires, de sorte qu'elle a enfreint le réglement de copropriété ce qui est de nature à causer un trouble manifestement illicite. Toutefois, la couleur choisie ne porte pas atteinte à l'harmonie de la façade de l'immeuble contrairement peut-être à une couleur précédente. 



Par ailleurs, la peinture sur une devanture, qui n'est pas une partie commune mais privative, ne porte pas atteinte aux éléments de gros oeuvre de l'immeuble et concoure même à l'entretien des menuiseries extérieures de la façade de l'immeuble donnant directement sur la rue, sans dégrader son harmonie. En outre, cette couleur répond à un impératif commercial puisqu'elle est le code marketing de l'agence immobilière.



En conséquence, au vu de ces éléments, et étant aussi précisé que la Sci Lab Immo a contesté le changement de couleur de la devanture de l'agence immobilière a priori exécutée courant 2022, en réaction, devant le juge des référés après avoir été assignée, une remise en état serait contraire à la nécessité de respecter un principe de proportionnalité entre la gravité de l'atteinte aux droits de la copropriété et le but poursuivi, de sorte que c'est à bon droit que le premier juge a débouté la Sci Labo Immo de ses prétentions.



III - Sur les mesures accessoires





Succombant, la Sci Lab Immo sera condamnée aux dépens de première instance et d'appel et déboutée de sa demande d'indemnité procédurale. 



L'équité commande de faire droit à la demande d'indemnité procédurale de la société Instant Immo à hauteur de 2 000 euros.









PAR CES MOTIFS





La cour, statuant publiquement, contradictoirement et après en avoir délibéré conformément à la loi,



Confirme l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a débouté la Sci Lab Immo de l'ensemble de ses prétentions,



Infirme l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a débouté la société Instant Immob de l'ensemble de ses prétentions,



Statuant à nouveau des chefs infirmés,



Condamne la Sci Lab Immo à la remise en état des lieux (enlèvement de la fenêtre apposée dans le mur bordant la cour privative de la société Instant Immo et rebouchage du mur à l'emplacement de la fenêtre enlevée) dans un délai de six mois à compter de la signification de la décision, sous astreinte de 100 euros par jour de retard passé ce délai,



Condamne la Sci Lab Immo aux dépens de première instance et d'appel,



Déboute la Sci Lab Immo de sa demande d'indemnité procédurale en cause d'appel,



Condamne la Sci Lab Immo à payer une indemnité procédurale à la société Instant Immo d'un montant de 2 000 euros. 







Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile, 



et signé par Hélène PIRAT, Présidente et Sylvie LAVAL, Greffier.





Le Greffier, La Présidente,

























Copie délivrée le 08 octobre 2024 

à 

la SCP GIRARD-MADOUX ET ASSOCIES

Me Emeric BOUSSAID











Copie exécutoire délivrée le 08 octobre 2024 

à 

la SCP GIRARD-MADOUX ET ASSOCIES