Cour d'Appel · 1re chambre civile — 8 octobre 2024

[E] [J]



C/



SA AST GROUPE

















































































































expédition et copie exécutoire

délivrées aux avocats le











COUR D'APPEL DE DIJON



1ère Chambre Civile



ARRÊT DU 08 OCTOBRE 2024



N° RG 22/01154 - N° Portalis DBVF-V-B7G-GA5G



MINUTE N°



Décision déférée à la Cour : jugement du 12 septembre 2022, 

rendu par le tribunal judiciaire de Mâcon - RG : 21/125











APPELANT :



Monsieur [E] [J]

né le 23 Janvier 1985 à [Localité 8] (71)

domicilié :

[Adresse 1]

[Localité 5]



représenté par Me Cécile DENAVE, membre de la SELARL SIRAUDIN-DENAVE, avocat au barreau de MACON





INTIMÉE :



SA AST GROUPE, représentée par ses dirigeants en exercice domiciliés es qualité au siège :

[Adresse 6]

[Localité 4]



assistée de Me Stéphane BONNET, membre de la SELARL LEGA-CITE, avocat au barreau de LYON, plaidant, et représentée par Me Delphine BALDINI, avocat au barreau de DIJON, postulant, vestiaire : 104







COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 25 juin 2024 en audience publique, les parties ne s'y étant pas opposées, devant Viviane CAULLIREAU-FOREL, Président de Chambre, et Leslie CHARBONNIER, Conseiller. Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries lors du délibéré, la cour étant alors composée de :



Viviane CAULLIREAU-FOREL, Président de Chambre,

Leslie CHARBONNIER, Conseiller,

Bénédicte KUENTZ, Conseiller,



qui en ont délibéré.



GREFFIER LORS DES DÉBATS : Aurore VUILLEMOT,



DÉBATS : l'affaire a été mise en délibéré au 08 Octobre 2024,



ARRÊT : rendu contradictoirement,



PRONONCÉ : publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile,



SIGNÉ : par Viviane CAULLIREAU-FOREL, Président de Chambre, et par Aurore VUILLEMOT, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.





*****

FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES 



Selon contrat de construction de maison individuelle 'Top Duo', en date du 15 février 2016, la société AST Groupe s'est vu confier par M. [J] la construction d'une maison type Biloggia 3160 abritant deux maisons, d'une surface totale de 158,98 m², outre 21,28 m² de surfaces annexes, sur un terrain lui appartenant sis [Adresse 9] à [Localité 7] pour un prix de 188 251 euros TTC, outre 8 002 euros de travaux restant à la charge de M. [J]. 

Il était convenu un délai d'exécution des travaux de 16 mois à compter de la déclaration d'ouverture du chantier intervenue le 13 mars 2017 ; les parties s'accordent néanmoins sur le fait que la fin des travaux était prévue pour le 12 septembre 2018.



Parallèlement, selon promesses unilatérales de vente, M. [J] s'est engagé à céder chacune des deux maisons mitoyennes :

- d'une part à Mme [X] et M. [B] : cf acte authentique du 18 mai 2018 portant sur une maison à usage d'habitation mitoyenne, sise [Adresse 2] à [Localité 7] d'environ 83 m² habitable sur un terrain cadastré section BV numéro [Cadastre 3], avec une levée d'option devant intervenir au plus tard le 31 août 2018,

- d'autre part à Mme [S] et M. [F] : cf acte authentique du 21 juin 2018 portant sur une maison à usage d'habitation mitoyenne sise [Adresse 2] à [Localité 7] d'environ 83 m2 habitable sur un terrain cadastré section BV numéro [Cadastre 3], avec une levée d'option devant intervenir au plus tard le 30 septembre 2018. 

Le 4 avril 2019, Maître [P], notaire rédacteur des promesses de vente, a établi deux procès-verbaux de difficultés aux termes desquels il est indiqué que M. [J] ne peut procéder à la vente des biens compte tenu de leur inachèvement. 

Les parties se sont considérées libérées de leurs engagements respectifs. 



Mme [S] et M. [F] d'une part, et Mme [X] et M. [B] d'autre part, sont intervenus volontairement à la procédure de référé initiée par M. [J] contre la société AST Groupe.

Par ordonnance du 10 juin 2020, le juge des référés du tribunal judiciaire de Dijon a : 

- ordonné à la société AST Groupe de procéder à la livraison de la maison d'habitation sous astreinte,

- condamné la société AST Groupe à payer à M. [J] la somme de 23 154,75 euros à titre provisionnel, outre 62,75 euros par jour à compter du 13 septembre 2019 jusqu'au jour de la livraison ; 

- déclaré recevable l'intervention volontaire de Mme [S] et M. [F], d'une part, et Mme [X] et M. [B], d'autre part ; 

- dit n'y avoir lieu à référé sur la demande de provision sur dommages et intérêts des intervenants volontaires et de M. [J].



Un procès verbal de réception de la construction, avec réserves, a été signé le 15 juillet 2020, M. [J] étant accompagné d'un expert.



Par actes séparés du 8 février 2021, Mme [S] et M. [F] d'une part et Mme [X] et M. [B] d'autre part, ont fait citer M. [J] devant le tribunal judiciaire de Mâcon aux fins de le voir condamner à les indemniser de leurs préjudices. 



Par actes d'huissier en date du 18 mars 2021, M. [J] a appelé en la cause la société AST Groupe dans les deux procédures. 



Ces affaires ont fait l'objet d'une jonction. 





Par jugement du 12 septembre 2022, le tribunal judiciaire de Mâcon a : 

- condamné M. [J] à payer à Mme [S] et M. [F] les sommes suivantes : 

. 5 300,38 euros en réparation de leur préjudice matériel, 

. 3 000 euros chacun au titre de leur préjudice moral, 

- condamné M. [J] à payer à Mme [X] et M. [B] les sommes suivantes : 

. 5 000,09 euros en réparation de leur préjudice matériel,

. 3 000 euros chacun au titre de leur préjudice moral,

- débouté Mme [S], M. [F], Mme [X] et M. [B] du surplus de leurs demandes,



- débouté M. [J] de sa demande en paiement de nouvelles pénalités, 

- débouté M. [J] de sa demande d'indemnisation formée contre la société AST Groupe à hauteur de 100 000 euros,

- condamné la société AST Groupe à payer à M. [J] la somme de 3 000 euros en réparation de son préjudice moral, 



- débouté M. [J] de sa demande en garantie formée contre la société AST Groupe, 

- débouté les parties de toute demande plus ample ou contraire, 

- condamné M. [J] à payer à Mme [S] et M. [F] la somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamné M. [J] à payer à Mme [X] et M. [B] la somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamné M. [J] aux entiers dépens.





Par déclaration du 19 septembre 2022, M. [J] a relevé appel de cette décision, son recours étant exclusivement dirigé à l'encontre de la SA AST Group. 



Sur assignation de M. [J], selon jugement du 4 juillet 2023, le juge de l'exécution a condamné la société AST Groupe à lui payer la somme de 13 666,67 euros au titre de la liquidation de l'astreinte fixée par ordonnance de référé du 10 juin 2020.



' Selon conclusions notifiées le 22 septembre 2023, M. [J] demande à la cour, au visa des articles 1103, 1104, 1193, 1217 et 1231-1 du code civil dans leur nouvelle rédaction, L. 232-1 et suivants du code de la construction et de l'habitation, et L. 131-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, de :

- dire et juger son appel recevable et bien fondé, 

- infirmer le jugement dont appel en ce qu'il a fait application de la clause contractuelle ainsi rédigée : ' Si les parties sont d'accord pour constater l'achèvement au sens ci-dessus défini, que des réserves aient été ou non formulées, acceptées ou contredites il sera procédé à la remise des clés au Maitre de l'Ouvrage pour valoir livraison et prise de possession' 

- juger que la livraison du bien immobilier litigieux n'a pas eu lieu le 15 juillet 2020, 

- constater et à défaut juger que ladite clause contractuelle est abusive et illicite et la réputer non écrite, 



Par conséquent, 

- écarter l'application de la clause contractuelle abusive et illicite, 

- réformer ledit jugement en ce qu'il a considéré qu'aucune pénalité ne lui était due par la SA AST Groupe à compter du procès-verbal de réception, 



par conséquent, 

- condamner la SA AST Groupe à l'indemniser à hauteur de 62,75 euros par jour de retard à compter du 23 juin 2020 jusqu'au 13 octobre 2022 soit la somme de 51 250 euros, 

- juger que les certificats de conformité ne sont toujours pas délivrés et que la SA AST Groupe n'effectue aucune diligence pour y remédier,

- condamner la SA AST Groupe sous astreinte, au paiement de la somme de 100 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir jusqu'à la délivrance du certificat de conformité par les services de l'urbanisme de [Localité 7], 



- réformer le jugement en ce qu'il le déboute de sa demande de dommages et intérêts,

- dire et juger qu'il a subi un préjudice distinct du retard de livraison des maisons mais dont la SA AST groupe est entièrement responsable,

par conséquent, 

- condamner la SA AST Groupe à lui payer la somme de 25 435,42 euros au titre du remboursement de l'indemnisation dont il s'est acquitté auprès des consorts [F] [S] et [B] [X],

- condamner la SA AST Groupe à lui payer la somme de 57 820 euros au titre de la perte de ses loyers locatifs pour les deux maisons, 

- réformer le jugement en ce qu'il a condamné la SA AST Groupe à lui payer la somme de 3 000 euros au titre de son préjudice moral, 

par conséquent, 

- condamner la SA AST Groupe à lui payer la somme de 5 000 euros au titre de son préjudice moral,

- condamner la SA AST Groupe au paiement de la somme de 3 000 euros par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, 

- condamner la SA AST Groupe aux entiers dépens.



' Selon conclusions d'intimée et d'appel incident notifiées le 9 octobre 2023, la société AST Groupe demande à la cour, au visa des articles L. 231-1 et suivants du code de la construction et de l'habitation, 1150 ancien du code civil (devenu 1231-1 du code civil), et 1134 ancien du code civil (devenu 1231-1 du code civil), de :

- confirmer le jugement du tribunal judiciaire de Mâcon en ce qu'il a : 

. débouté M. [J] de sa demande en paiement de nouvelles pénalités ; 

. débouté M. [J] de sa demande d'indemnisation à hauteur de 100 000 euros,

. débouté M. [J] de sa demande en garantie formée à son encontre,

. condamné M. [J] aux entiers dépens,

 

- infirmer le jugement du tribunal judiciaire de Mâcon en ce qu'il l'a condamnée à payer à M. [J] la somme de 3 000 euros en réparation de son préjudice moral,



et statuant à nouveau, 



Sur la demande de fourniture de l'attestation de conformité sous astreinte, 

- à titre principal, déclarer la demande irrecevable, 

- à titre subsidiaire, rejeter toutes demandes, fins et prétentions de M. [J], 



Sur les pénalités de retard, 

- rejeter toutes demandes, fins et prétentions de M. [J],



Sur la réparation des préjudices, 

- à titre principal, déclarer les demandes irrecevables, 

- à titre subsidiaire, rejeter toutes demandes, fins et prétentions de M. [J], 



Sur le remboursement de l'indemnisation, 

- rejeter toutes demandes, fins et prétentions de M. [J], 

- condamner M. [J] à lui payer la somme de 5 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, 

- condamner le même aux entiers dépens de la présente instance. 



Conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé aux conclusions des parties pour un exposé complet de leurs moyens.



La clôture de l'instruction a été prononcée le 20 juin 2024.





SUR CE, LA COUR



I/ Sur l'étendue de l'appel



L'appel est limité aux relations entre M. [J] et le constructeur, la société AST Groupe.



Cette cour n'est donc pas saisie des demandes d'indemnisation des consorts [X]/[S] et [B]/[F] formées à l'encontre de M. [J].





II/ Sur la date de livraison de l'ouvrage et la demande de condamnation à de nouvelles pénalités de retard



En application de l'article L231-2 du code de la construction et de l'habitation, le contrat de construction de maison individuelle doit prévoir la date d'ouverture du chantier, le délai d'exécution des travaux et les pénalités prévues en cas de retard de livraison.



En vertu du contrat, les deux maisons devaient être livrées pour le 12 septembre 2018.



Le contrat liant la société AST Groupe à M. [J] prévoit, en son article 2.2.7, des pénalités en cas de retard dans l'achèvement de la construction équivalentes à 1/3000 du prix convenu aux conditions particulières.



Il précise dans son article 2.2.8 que 'la réception a pour effet de transférer la garde et l'usage de la construction au maître d'ouvrage. Elle est provoquée par le constructeur ou le maître d'ouvrage et est prononcée contradictoirement entre les parties: elle constitue la fin de la garantie de livraison et le départ de la garantie et des responsabilités prévues par les articles 1792 et suivants du code civil, et notamment la responsabilité décennale.

Le constructeur invitera le maître d'ouvrage à constater la réalité de l'achèvement à jour et heure fixes. A ce jour, il sera procédé contradictoirement à cette constatation et à l'établissement d'un procès verbal.

Si les parties sont d'accord pour constater l'achèvement au sens ci-dessus défini, que des réserves aient été ou non formulées, acceptées ou contredites il sera procédé à la remise des clés au maître d'ouvrage pour valoir livraison et prise de possession'.



Il est constant que M. [J] et la société AST Groupe ont procédé contradictoirement à la réception de l'ouvrage le 15 juillet 2020. 



L'ouvrage devant être livré au terme du contrat le 12 septembre 2018, M. [J] a obtenu en référé la condamnation provisionnelle du constructeur au paiement de la somme de 23 154,75 euros, outre 62,75 euros par jour à compter du 13 septembre 2019 jusqu'au jour de la livraison au titre des pénalités de retard.



Au soutien de sa demande en paiement de pénalités de retard au delà du 15 juillet 2020 et jusqu'au 13 octobre 2022, M. [J] fait valoir que le chantier a été receptionné dans le seul but de faire cesser les pénalités de retard alors que les maisons n'étaient pas habitables au sens de l'article L443-11 du code de la construction et de l'habitation et ne pouvaient être louées.

Il ajoute que si un certain nombre de désordres ont été repris, ceux résultant de la non conformité aux règles de l'urbanisme (défaut d'altimétrie) persistent.

Il précise que la clause susvisée qui assimile la réception, l'achèvement des travaux, la livraison et la prise de possession est abusive et créé un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat au sens de l'article L212-2 du code de la consommation de sorte que son application doit être écartée.



Il est de jurisprudence constante que la date à prendre en compte pour le calcul des pénalités de retard est la date de livraison et non la date de réception ou la date de levée des réserves.

La livraison peut être caractérisée, même en l'absence d'achèvement total de l'ouvrage, par la prise de possession. 



Il est rappelé que la livraison et la réception sont deux notions distinctes, la première étant un fait juridique tandis que la seconde est un acte juridique. L'une et l'autre peuvent parfois correspondre à la même date, mais il ne s'agit pour autant pas d'une règle. 



Il est aussi de jurisprudence constante qu'une maison individuelle n'est considérée comme livrée que lorsqu'elle est habitable et que le maître d'ouvrage en a pris possession.



En l'espèce, la clause contractuelle définissant la réception qui prévoit, comme le soutient l'appelant, un seul terme réunissant livraison, achèvement des travaux et réception n'est pas illicite pour ce seul motif en ce qu'elle ne crée aucune confusion sur ces notions, même si la réception peut intervenir le même jour que la réception, et qu'elle laisse le choix au maître d'ouvrage de refuser de recevoir l'ouvrage. 



Elle diffère des clauses invoquées par l'appelant qui, pour l'une, prévoit plusieurs termes possibles pour les pénalités de retard à la discrétion du constructeur et, pour l'autre, qui assimile la prise de possession à une réception de fait sans réserve, clauses qui ont été déclarées illicites comme créant un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au titre d'un contrat conclu entre un professionnel et un non-professionnel.



En conséquence, la clause contractuelle litigieuse doit trouver application.



La cour observe que lors de la réception de l'ouvrage prononcée avec réserves le 15 juillet 2020, le maître d'ouvrage était assisté d'un professionnel et les non façons et mal façons réservées ont fait l'objet d'une estimation.



Il se déduit à la fois du procès verbal de réception mentionnant la remise d'un porte clé AST Groupe et du courriel du 27 avril 2022 évoquant l'envoi de nouvelles clés, que les clés des maisons, objet du contrat de construction, ont été effectivement remises lors de la réception de l'ouvrage le 15 juillet 2020.



Contrairement à ce que soutient l'appelant, les désordres et non conformités renseignés au procès verbal de réception ne rendaient pas les maisons inhabitables au sens de l'annexe au code de la construction et de l'habitation, par renvoi de l'article R443-11 du code de la construction et de l'habitation instituant les normes d'habitabilité minimales en matière de vente de logements vendus par les organismes d'habitations à loyers modérés notamment concernant les maisons individuelles.



S'il est établi, par les pièces au dossier, que des traces d'enduit suite à rebouchage ont été laissées par le constructeur, sur les murs des maisons, à plusieurs endroits alors que les peintures, qui étaient à la charge du maître d'ouvrage, avaient été effectuées, la nécessité de remettre en peinture les murs n'empêchait pas la livraison des maisons, ce d'autant que les parties ont trouvé un accord afin que le constructeur indemnise ce dommage. 

Au demeurant, les traces d'enduit présentes sur des murs peints n'empêchaient pas l'occupation des lieux. De même, si les travaux de remise en peinture sont plus compliqués en présence d'occupants, ils ne sont pas impossibles.



L'absence de baignoires, pourtant parfaitement visible au moment de la réception, ne fait l'objet d'aucune réserve au procès verbal du 15 juillet 2020 de sorte que M. [J] ne peut plus utilement en faire état. 



Le fait que l'accès à l'une des maisons destinée à la location ne soit pas conforme aux normes pour les personnes à mobilité réduite ne la rend pas inhabitable pour les autres personnes.



Le fait que le seuil d'entrée soit côté droit trop haut de 3 cm par rapport au sol fini créant ainsi une marche, que côté gauche le seuil séjour-arrivée soit plus haut de 25 mm, et que le séjour soit plus haut de 22 mm par rapport au trait de niveau du garage, peut créer une gêne ; mais il ne rend pas pour autant les biens inhabitables.

Au demeurant, le maître d'ouvrage confirme que les désordres d'altimétrie n'ont pas été résolus alors que les biens sont pourtant effectivement loués depuis fin octobre 2022.



La non conformité aux règles d'urbanisme affectant le seuil du garage qui n'est pas à la hauteur du trottoir et présente une pente importante n'a pas été réservée et n'a pas empêché la prise de possession et l'habitation des maisons.



L'absence de délivrance du certificat de conformité est sans incidence sur le caractère habitable d'un immeuble.



Enfin, les autres non conformités alléguées et ayant fait l'objet de réserves, certes nombreuses, notamment le découpage d'une plaque de carrelage du sol, constituent soit des désordres purement esthétiques soit des non conformités qui n'ont pas pour effet de rendre les biens inhabitables.



En conséquence, alors que l'ouvrage a fait l'objet d'une réception avec l'assistance d'un professionnel le 15 juillet 2020, que les clés ont été remises le même jour et que les réserves formulées n'empêchaient pas l'utilisation des immeubles affectés à l'habitation, c'est à bon droit que les premiers juges ont considéré que la livraison de l'ouvrage avait eu lieu le même jour et que M. [J] ne pouvait prétendre à des pénalités de retard postérieurement à cette date au motif invoqué que les réserves n'avaient pas été levées.



Le jugement déféré est donc confirmé en ce qu'il a débouté M. [J] de sa demande de ce chef.





III/ Sur la demande de condamnation à une astreinte jusqu'à la délivrance du certificat de conformité



Selon l'article 564 du code de procédure civile, à peine d'irrecevabilité relevée d'office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n'est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l'intervention d'un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d'un fait.

 

Les articles 565 et 566 précisent que les prétentions ne sont pas nouvelles dès lors qu'elles tendent aux mêmes fins que celles soumises au premier juge, même si leur fondement juridique est différent et les parties ne peuvent ajouter aux prétentions soumises au premier juge que les demandes qui en sont l'accessoire, la conséquence ou le complément nécessaire.



L'appelant demande pour la première fois devant la cour de condamner la SA AST Groupe au paiement d'une astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir jusqu'à la délivrance du certificat de conformité par les services de l'urbanisme.



Or, cette demande qui vise à l'établissement de la conformité de la construction au regard des règles de l'urbanisme est sans lien avec l'instance initiale qui avait vocation à faire sanctionner le retard de la livraison de l'ouvrage et à obtenir des dommages-intérêts.



Elle n'est pas l'accessoire ni la conséquence ni le complément nécessaire de l'action initiale.



Cette demande est donc nouvelle de sorte qu'elle doit être déclarée irrevevable alors au demeurant que tel que le soutient l'intimée, il n'est pas possible de condamner une partie à une astreinte pour obtenir un document dont la délivrance relève de l'appréciation d'un tiers.





IV/ Sur la demande d'indemnisation liée au retard de livraison



1 - Sur la recevabilité



Les premiers juges ont reproché à M. [J] de ne pas détailler précisément son préjudice qu'il évaluait à 100 000 euros.



Devant la cour, M. [J] détaille son préjudice comme suit :

- pertes locatives à raison du retard de livraison à hauteur de 57 820 euros,

- les sommes qu'il a versées en exécution du jugement rendu le 12 septembre 2022 par le tribunal judiciaire de Macon aux acquéreurs évincés des maisons à hauteur de 25 435,42 euros.



Le fait d'avoir réduit sa demande d'indemnisation et de fonder cette dernière sur des motifs précis n'en fait pas une demande nouvelle devant la cour de sorte qu'elle est déclarée recevable.



2 - Sur le fond



La Cour de cassation juge que les pénalités de retard prévues à l'article R. 231-14 alinéa 1 du code de la construction et de l'habitation englobent la réparation du préjudice financier résultant du non-respect du délai d'exécution des travaux (3e Civ., 22 juin 2005, pourvoi n 04-12.674) et aussi le paiement des loyers pour l'appartement que les maîtres de l'ouvrage avaient continué à occuper en raison du retard apporté à la livraison de leur pavillon (3e Civ., 16 septembre 2014, pourvoi n 13-10.284).



Toutefois, elle juge aussi que ces mêmes pénalités ne sont pas exclusives de l'allocation de dommages-intérêts notamment pour : 

- réparer des dommages distincts de ceux réparés forfaitairement par les pénalités de retard (3e Civ., 28 mars 2007, pourvoi n 06-11.313, Bull. 2007, III, n 44), 

- le préjudice locatif subi du fait de l'impossibilité de louer l'immeuble construit (3e Civ., 13 juillet 2017, pourvoi n 16-19.135, 16-18.493),

- les demandes formées au titre du préjudice moral et des frais de régularisation administrative (3e Civ., 24 septembre 2014, pourvoi n 13-23.733).



a - Sur le préjudice financier personnel 



Il est constitué par une perte de loyers que M. [J] met en relation avec le retard de livraison imputé au constructeur. 

Sa demande d'indemnisation ne peut être appréciée que sur la période du 12 septembre 2018 au 15 juillet 2020, dès lors que la date de livraison a été fixée plus haut à cette dernière date. 



Si le contrat de construction précise que l'ouvrage est destiné à l'occupation personnelle, il résulte d'une décision de contestation de conformité du 2 septembre 2020 prononcée par le maire de [Localité 7] que le permis de construire déposé par le constructeur mentionnait deux logements destinés à l'habitation en tant que résidence principale et location.



La SA AST Groupe, qui a déposé le permis de construire, était donc informée de ce que l'un des deux logements était destiné à la location.



Aussi, en application des articles 1149 et 1150 du code civil, dans leur version antérieure à l'ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016, si le préjudice invoqué par M. [J] au titre du logement destiné à son habitation personnelle n'était pas prévisible dès lors qu'il n'était pas prévu que ce bien soit mis en location, il l'était parfaitement en ce qui concerne celui destiné à la location.



Il en résulte que M. [J] subit un préjudice consécutif au retard de la livraison du logement destiné à la location indépendant de celui réparé par l'allocation des pénalités de retard dès lors qu'il n'est pas contesté que le bien n'était pas habitable sur la période du 12 septembre 2018 au 15 juillet 2020, M. [J] n'en n'ayant pris possession qu'à cette dernière date.



M. [J] présente une demande indemnitaire au titre exclusivement des loyers perdus. 

Or, la cour estime que son préjudice se raisonne davantage en une perte de chance de pouvoir louer le bien et de percevoir des loyers. 

Ce point n'ayant pas été discuté entre les parties, la cour ordonne la réouverture des débats afin de respecter le principe de la contradiction.



b - Sur la demande de garantie



M. [J] demande la condamnation de la SA AST Groupe à lui payer les sommes (25 435,42 euros au total) qu'il a été amené à régler aux consorts [F]/[S], d'une part, et [B]/[X], d'autre part, en exécution du jugement rendu par le tribunal judiciaire de Macon le 12 septembre 2022.

Cette demande tend à la condamnation de la SA AST Groupe à garantir M. [J] des condamnations prononcées à son encontre par le premier juge. 



M. [J] indique que non seulement il a perdu toute chance de vendre les biens immobiliers à ces deux familles mais qu'en plus, il a dû indemniser celles-ci. 



Or, comme le fait observer l'intimée, M. [J] a fait preuve d'imprudence en consentant des promesses unilatérales de vente en mai et juin 2018 avec levées d'option au plus tard les 30 août et 30 septembre 2018 et ce sans condition suspensive liée à la réception de l'ouvrage et levée des réserves, alors que la date de livraison contactuelle des biens était prévue au 12 septembre 2018 et que l'appelant ne pouvait ignorer, lors des promesses de vente, que les logements ne pourraient pas être achevés en septembre 2018, compte tenu du retard déjà pris par le constructeur depuis l'ouverture des travaux en mars 2017. 



M. [J] ne peut donc valablement exciper de la faute du constructeur liée au retard de livraison pour solliciter sa garantie du chef de cette condamnation.



En tout état de cause, alors que le constructeur n'était pas informé de ce que M. [J] envisageait de vendre les biens, le préjudice allégué n'était pas prévisible au moment de la signature du contrat de sorte que la demande de M. [J] de ce chef ne peut pas prospérer.





V/ Sur le préjudice moral 



Si le lien entre le syndrome anxio-dépressif réationnel décrit au certificat du 1er mars 2021 ayant nécessité la prescription d'un traitement anti-dépresseur et le retard pris dans les travaux de construction n'est pas certain, il est indéniable que le retard de livraison des biens imputable au constructeur, les interventions incessantes que le maître d'ouvrage a dû effectuer pour faire avancer le chantier et les tracasseries administratives liées aux non conformités aux règles d'urbanisme ont nécessairement causé un préjudice moral à l'appelant que les premiers juges ont justement évalué à la somme de 3 000 euros de sorte que le jugement déféré est confirmé sur ce point.





PAR CES MOTIFS



La cour dans les limites de sa saisine,



Déclare irrecevable comme étant nouvelle la demande de condamnation de la société AST Groupe au paiement d'une astreinte, dans l'attente de l'attestation de conformité,



Déclare recevables les demandes d'indemnisation de M. [E] [J],



Confirme le jugement déféré en ce qu'il a :

- débouté M. [E] [J] de sa demande de nouvelles pénalités de retard, 

- débouté M. [E] [J] de sa demande en garantie formée contre la société AST Groupe,

- condamné la SA AST Groupe à lui payer la somme de 3 000 euros en réparation de son préjudice moral,



Sursoit à statuer sur le préjudice financier de M. [J], présenté comme une perte de loyers mais que la cour envisage comme une perte de chance de louer une seule des deux maisons sur la période du 12 septembre 2018 au 15 juillet 2020, 



Ordonne la réouverture des débats et le renvoi des parties devant le conseiller de la mise en état, les parties étant invitées à présenter leurs observations sur la nature et l'importance de ce préjudice :

- pour le 15 novembre 2024, s'agissant de M. [J]

- pour le 20 décembre 2024, s'agissant de la société AST Groupe



Réserve les dépens et l'application de l'article 700 du code de procédure civile. 



 

Le Greffier, Le Président,