Cour d'Appel · Chambre civile 1-2 — 8 octobre 2024

COUR D'APPEL

 DE 

VERSAILLES





Code nac : 51A



Chambre civile 1-2



ARRET N°



CONTRADICTOIRE



DU 08 OCTOBRE 2024



N° RG 23/01722 - N° Portalis DBV3-V-B7H-VXRV



AFFAIRE :



[L] [O]





C/

S.C.I. 45 RASPAIL 









Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 19 Janvier 2023 par le Juge des contentieux de la protection de [Localité 11]

N° chambre : 

N° Section : 

N° RG : 



Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le : 08/10/24

à : 



Me Elisabeth LOCOH





Me Martine DUPUIS



RÉPUBLIQUE FRANÇAISE



AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS



LE HUIT OCTOBRE DEUX MILLE VINGT QUATRE,

La cour d'appel de Versailles a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre : 



Monsieur [L] [O]

né le 20 Janvier 1989 à [Localité 9] (MAROC)

de nationalité Marocaine

[Adresse 2]

[Localité 6]



Représentant : Me Elisabeth LOCOH, Plaidant et Postulant, avocat au barreau de VAL D'OISE, vestiaire : 119





APPELANT

****************





S.C.I. 45 RASPAIL 

agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

N° SIRET : 831 87 9 2 75

[Adresse 4]

[Localité 5]



Représentant : Me Martine DUPUIS de la SELARL LX PARIS-VERSAILLES-REIMS, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 625 - N° du dossier 2371228 - 

Représentant : Me Vincent LOIR, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E0874





INTIMEE

****************





Composition de la cour :



L'affaire a été débattue à l'audience publique du 30 Avril 2024, Monsieur Philippe JAVELAS, président, ayant été entendu en son rapport, devant la cour composée de :



Monsieur Philippe JAVELAS, Président,

Monsieur Jean-Yves PINOY, Conseiller,

Madame Anne THIVELLIER, Conseillère,



qui en ont délibéré,



Greffière, lors des débats : Madame Julie FRIDEY

Greffière, lors du prononcé de la décision : Madame Céline KOC

EXPOSE DU LITIGE



Par acte sous seing privé du 13 juillet 2016, Mme [R] [S], aux droits de laquelle se trouve la société 45 [Adresse 10] suite à l'achat de l'immeuble par adjudication le 31 janvier 2020, a donné à bail à M. [L] [O] un appartement à usage d'habitation situé au 3ème étage porte droite au [Adresse 2] à [Localité 8], moyennant un loyer mensuel de 550 euros outre 50 euros de provision sur charges.



Par acte de commissaire de justice du 24 mars 2021, la société 45 [Adresse 10] a fait assigner son locataire devant le juge des contentieux de la protection aux fins, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, de voir :



- constater l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail, ou subsidiairement prononcer la résiliation du bail aux torts exclusifs de M. [O],



- ordonner l'expulsion immédiate et sans délais de M. [O] ainsi que de tout occupant de son chef des locaux sis [Adresse 2] à [Localité 8], au besoin avec le concours de la force publique et l'assistance d'un serrurier, et ce sous astreinte de 100 euros par mois à compter de la décision à intervenir,



- condamner M. [O] à lui payer la somme de 8 700,33 euros au titre de sa dette locative arrêtée au mois de mars inclus, avec intérêts au taux légal sur la somme de 6 382,82 euros à compter du 18 novembre 2020, date du commandement de payer, et de l'assignation pour le surplus,



- condamner M. [O] à lui payer la somme de 700 euros par mois, charges en sus, à titre d'indemnité d'occupation à compter du 18 janvier 2021, date de l'acquisition de la clause résolutoire, jusqu'à parfaite libération des lieux,



- débouter M. [O] de toutes ses demandes, 



- condamner M. [O] à lui payer la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens comprenant le commandement de payer.



Par jugement contradictoire du 19 janvier 2023, le juge des contentieux et de la protection du tribunal de proximité de Sannois a :



- débouté la société 45 [Adresse 10] de sa demande de résiliation du bail du 13 juillet 2016 portant sur l'appartement à usage d'habitation situé au 3ème étage porte droite au [Adresse 2] à [Localité 8],



- débouté la société [Adresse 1] de sa demande d'expulsion des lieux loués au 3ème étage porte droite au [Adresse 2] à [Localité 8],



- débouté la société 45 [Adresse 10] de sa demande d'indemnité d'occupation,



- débouté la société 45 [Adresse 10] de sa demande en paiement au titre de la dette locative,



- condamné M. [O] à payer à la société 45 [Adresse 10] la somme de 8 000 euros en exécution du protocole d'accord conclu entre les parties,



- ordonné, à défaut de libération spontanée des lieux par remise des clés au bailleur, l'expulsion de M. [O] et de tout occupant de son chef uniquement de l'appartement n°C1 au 1er étage du bâtiment côté rue sis [Adresse 2] à [Localité 8], au besoin avec l'aide de la force publique et ce, à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement de quitter les lieux conformément à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution,



- débouté la société 45 Raspail de sa demande d'astreinte,



- rappelé que le sort des meubles meublants est régi par les dispositions des articles L.433-1 et L.433- 2 du code des procédures civiles d'exécution,



- déclaré irrecevable car prescrite la demande de M. [O] en indemnisation au titre du trouble de jouissance,



- débouté M. [O] de sa demande tendant à son relogement par la société 45 [Adresse 10],



- débouté les parties de leurs demandes au titre des frais irrépétibles,



- débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,



-laissé à chaque partie la charge des dépens qu'elles engagent,



- rappelé que l'exécution provisoire est de droit.



Par déclaration déposée au greffe le 16 mars 2023, M. [O] a relevé appel de ce jugement. 



Par ordonnance d'incident en date du 22 février 2024, le conseiller de la mise en état a : 



- déclaré recevable la demande de radiation formée par la société 45 [Adresse 10],



- débouté la société 45 [Adresse 10] de la totalité de ses demandes,

- condamné la société 45 [Adresse 10] aux dépens de l'incident.



Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 27 novembre 2023, M. [O], appelant, demande à la cour de : 



- le déclarer recevable en son appel et l'y déclarer bien fondé, 



- infirmer le jugement rendu 19 janvier 2023 par le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Sannois :



*en ce qu'il l'a condamné à payer à la société 45 [Adresse 10] la somme de 8 000 euros en exécution du protocole d'accord conclu entre les parties, 



*en ce qu'il a déclaré irrecevable car prescrite sa demande en indemnisation au titre du trouble de jouissance,



*en ce qu'il l'a débouté de sa demande tendant à son relogement par la société 45 Raspail,



- confirmer le jugement rendu le 19 janvier 2023 par le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Sannois :





*en ce qu'il a débouté la société 45 [Adresse 10] de sa demande de résiliation du bail du 13 juillet 2016 portant sur l'appartement à usage d'habitation situé au 3ème étage porte droite au [Adresse 2] à [Localité 8],



*en ce qu'il a débouté la société 45 [Adresse 10] de sa demande d'expulsion et de condamnation à une astreinte,





*en ce qu'il a débouté la société 45 [Adresse 10] de la condamnation à toute autre somme au titre du protocole conclu entre les parties.



En conséquence, statuant à nouveau,



- déclarer recevable, car non prescrite, sa demande d'indemnisation au titre du trouble de jouissance résultant de l'indécence de son logement, 



- condamner, en conséquence, la société 45 [Adresse 10] à lui payer la somme de 22 200 euros à titre d'indemnisation du trouble de jouissance résultant de l'indécence du logement, 



- débouter la société 45 [Adresse 10] de sa demande de condamnation à la somme de 22 869 euros en exécution du protocole signé,



Ou, à titre subsidiaire,



- dire et juger que l'indemnité prévue dans le protocole est manifestement excessive et en modérer le montant en le ramenant à 1 500 euros,



- à défaut, lui accorder un échéancier de 24 mois pour régler la somme au paiement de laquelle il serait condamné en exécution du protocole conclu entre les parties,



- condamner la société 45 [Adresse 10] à lui payer la somme de 1 000 euros au titre de l'indemnité pour frais de déménagement prévue dans le protocole conclu entre les parties,



- ordonner à la société 45 [Adresse 10] de reloger et de lui consentir un bail dans un logement de type F3, avec Entrée, WC, Salle d'eau ou salle de bains, Séjour, 2 chambres, cuisine séparée, d'une superficie de 45 m2,



- débouter la société 45 [Adresse 10] de son appel incident visant à obtenir la résiliation du bail du 13 juillet 2016 à ses torts exclusifs,



- débouter la société 45 [Adresse 10] de sa demande d'expulsion,



- débouter la société 45 [Adresse 10] de sa condamnation à une astreinte,



- débouter la société 45 Raspail de sa demande de condamnation à une indemnité de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens,



- condamner la société 45 Raspail à lui payer, la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, 



- condamner la société 45 Raspail aux entiers dépens.



Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 25 août 2023, la société 45 Raspail, intimée ayant formé appel incident, demande à la cour de : 



- la dire recevable et bien fondée en ses demandes,



Y faisant droit,



- déclarer M. [O] irrecevable :



*en sa demande de condamnation à lui payer la somme de 1000 euros au titre de l'indemnité pour frais de déménagement,



*en sa demande de condamnation à lui payer la somme de 2000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,



*en sa demande de 24 mois de délais pour régler la somme au paiement laquelle il serait condamné en exécution du protocole conclu entre les parties,





- confirmer le jugement rendu 19 janvier 2023 par le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Sannois en ce qu'il a :



*déclaré irrecevable car prescrite la demande de M. [O] en indemnisation au titre du trouble de jouissance,



*débouté M. [O] de sa demande tendant à ce qu'elle le reloge,



*condamné M. [O] à lui payer une somme en exécution du protocole d'accord conclu entre les parties,



- infirmer le jugement rendu 19 janvier 2023 par le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Sannois en ce qu'il a :



*limité à 8 000 euros le montant de la somme qu'il a condamné M. [O] à lui payer en exécution du protocole d'accord conclu entre les parties,



*rejeté la demande de résiliation du bail du bail en date du 13 juillet 2016 et d'expulsion de M. [O],



* rejeté la demande d'astreinte,



Statuant à nouveau,



- débouter M. [O] de l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions,



- prononcer la résiliation du bail du 13 juillet 2016 aux torts exclusifs de M. [O],



- condamner M. [O] à lui payer la somme de 22 869,24 euros en exécution du protocole signé entre les parties,



- ordonner l'expulsion immédiate et sans délai de M. [O] ainsi que celle de tous occupants de son chef, des locaux sis [Adresse 3], soit de l'appartement situé au 3ème étage porte droite, du bâtiment sur cour de l'immeuble et occupé en vertu du bail du 13 juillet 2016 avec au besoin le concours de la force publique et l'assistance d'un serrurier et ce sous astreinte d'un montant de 500 euros par jour à compter de la décision à intervenir,



- condamner M. [O] à lui payer la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens de première instance et d'appel.



La clôture de l'instruction a été prononcée le 28 mars 2024. 



Conformément à l'article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens soutenus par les parties, la cour se réfère à leurs écritures et à la décision déférée. 



MOTIFS DE LA DÉCISION 



I) Sur la demande de résiliation du bail et d'expulsion de M. [O] 



Moyens des parties 



La bailleresse intimée fait grief au premier juge d'avoir rejeté la résiliation du bail qu'elle sollicitait motif pris de ce que le logement était inhabitable, de sorte que le locataire était bien fondé à opposer à son bailleur l'exception d'inexécution. 

À hauteur de cour, la bailleresse sollicite l'infirmation de ce chef du jugement déféré en développant les deux moyens suivants : 

- les parties ont conclu un protocole d'accord ayant force de loi en application des dispositions de l'article 1103 du code civil, prévoyant que M. [O] devait réintégrer le logement qu'il occupait après travaux et, du fait qu'il n'a pas respecté le protocole, le premier juge aurait dû faire droit aux demandes de résiliation et d'expulsion, 

- M. [O] n'occupait pas personnellement les locaux donnés à bail, comme la loi et son bail l'y contraignaient, même après que les travaux de réhabilitation eurent été réalisés. 



La bailleresse fait, en outre, grief au premier juge d'avoir rejeté l'astreinte dont elle entendait voir assortie la mesure d'expulsion et sollicite également l'infirmation de ce chef du jugement. 



M. [O] sollicite la confirmation du jugement déféré en ce qu'il a rejeté la demande de résiliation et d'expulsion de sa bailleresse, en faisant sienne la motivation retenue par le premier juge : il était bien fondé à opposer au bailleur l'exception d'inexécution en raison du caractère inhabitable des locaux, et le défaut d'occupation des lieux donnés à bail n'est pas démontré. 

M. [O] ajoute que son expulsion est impossible en application des dispositions de l'article 1719 du code civil, qui interdit toute expulsion d'un logement indécent. 



Réponse de la cour 



Il est constant que les parties ont conclu un protocole d'accord le 28 février 2022. 



Aux termes de cette transaction, qui a, entre les parties, force de loi et l'autorité de la chose jugée en dernier ressort, M. [O] s'est engagé à réintégrer le logement qui lui a été donné à bail à la fin de travaux de réhabilitation dont ce logement a fait l'objet, le protocole transactionnel précisant à cet égard : 

' M. [O] sera informé par courrier recommandé avec accusé de réception ou remis en main propre par la SCI [Adresse 1] de la date d'achèvement des travaux de mise aux normes de décence de l'appartement objet du bail conclu le 13 juillet 2016.

Il disposera alors d'un délai de dix jours à compte de la réception de ce courrier pour réintégrer son appartement. 

Passé ce délai, il sera redevable d'une indemnité de cent (100) euros par jour de retard, en sus du loyer dû en exécution du bail du 13 juillet 2016. La SCI [Adresse 1] pourra également, s'il refusait de réintégrer l'appartement objet du bail signé le 13 juillet 2016, poursuivre la résiliation du bail et obtenir son expulsion'. 



Il se déduit de ce libellé que, M. [O] n'ayant pas rejoint l'appartement qui lui avait été donné à bail dans un délai de dix jours après l'achèvement des travaux de rénovation qui est intervenu à la fin du mois d'août 2022, la bailleresse est en droit de solliciter la résiliation du bail sans, toutefois, que cette résiliation n'intervienne de plein droit, comme le soutient la SCI [Adresse 1]. 

La cour considère que, M. [O] ayant finalement réintégré son logement le 16 mars 2023, le non-respect du délai de dix jours qui lui était imparti pour ce faire est insuffisamment grave pour justifier la résiliation du bail. 

En outre, et comme l'a pertinemment relevé le premier juge, le défaut d'occupation personnelle et effective des lieux, au moins huit mois par an et à titre de résidence principale par M. [O] n'est pas démontré et ne peut se déduire de la production par le locataire de certificats médicaux établis au Maroc et en Espagne, d'un avis d'imposition à l'impôt sur le revenu établi en 2021 faisant apparaître une adresse de domiciliation différente de celle des lieux loués, ni même d'une photographie de la boîte aux lettres de M. [O] permettant de constater la présence de deux autres noms à côté de celui de M. [O]. 

Faute pour la bailleresse d'avoir fait constater par un commissaire de justice que le logement était occupé par une tierce personne, le moyen est inopérant. 

Par suite, la cour confirmera le jugement déféré en ce qu'il a débouté la bailleresse de ses demandes de résiliation du bail et d'expulsion de M. [O] du logement qui lui a été donné à bail le 13 juillet 2016.



II) Sur la demande de M. [O] en réparation de son préjudice de jouissance 



Moyens des parties 



M. [O] sollicite la condamnation de son bailleur à lui payer une indemnité de 22 200 euros en réparation du préjudice de jouissance subi en raison de l'indécence du logement, pour la période allant de la conclusion du bail, le 13 juillet 2016, jusqu'à la date d'achèvement des travaux de mise aux normes. 



M. [O] fait reproche au premier juge de l'avoir débouté de sa demande en paiement de dommages et intérêts en réparation de son préjudice de jouissance, motif pris de la prescription de sa demande. 



A hauteur de cour, M. [O], pour s'opposer à la prescription et obtenir l'infirmation de ce chef du jugement, développe les moyens suivants : 



- le point de départ de la prescription doit être fixé non pas au 12 juillet 2018, comme il a été retenu par le premier juge, mais au 20 février 2019, date à laquelle la mairie d'[Localité 7] a adressé une nouvelle lettre recommandée au mandataire du bailleur pour lui demander de remédier aux désordres affectant le logement, si bien que la demande indemnitaire formulée dans ses conclusions du 6 septembre 2021, n'est pas prescrite, 



- la prescription a été interrompue par le dépôt d'une demande d'aide juridictionnelle le 16 avril 2021.



La bailleresse de répliquer que : 



- la demande indemnitaire est irrecevable en raison du principe d'estoppel, M. [O] se contredisant au détriment de son bailleur, en sollicitant l'indemnisation de son préjudice de jouissance à compter de la date de conclusion du bail, tout en soutenant, pour échapper à la prescription, que ce même préjudice n'a commencé à courir qu'à compter du 20 février 2019,



- le préjudice de jouissance, qui tenait à l'absence de chauffage et de salle d'eau, a commencé à courir au jour de la signature du bail, soit le 13 juillet 2016, si bien que la demande indemnitaire est prescrite pour avoir été introduite postérieurement au 13 juillet 2019, et ce d'autant plus, qu'en considération du fait que, la procédure de première instance étant orale, l'interruption de la prescription n'a pu intervenir qu'au jour où les conclusions sollicitant l'indemnisation du préjudice de jouissance ont été soutenues à l'audience de plaidoirie, soit le 24 novembre 2022,



- la demande d'aide juridictionnelle du 16 avril 2021 n'a pu interrompre le cours de la prescription, dès lors que cette prescription était acquise, le 13 juillet 2019, et donc antérieurement au dépôt de la demande et qu'au surplus, le dépôt d'une demande d'aide juridictionnelle n'a pas d'effet interruptif de prescription mais seulement un effet suspensif, si bien que la prescription a recommencé à courir le 3 mai 2021, date à laquelle l'aide juridictionnelle a été accordée à M. [O], et que, compte tenu du temps passé entre le 18 juillet 2018 et le 16 avril 2021, M. [O] devait formuler sa demande avant le 5 août 2021, alors qu'il ne l'a formulée que le 6 septembre 2021 et, surtout, ne l'a soutenue oralement que le 24 novembre 2022.



Réponse de la cour 

 

Le principe de l' estoppel se définit comme le comportement procédural d'une partie, constitutif d'un changement de position en droit, de nature à induire l'autre partie en erreur sur ses intentions. Il est sanctionné par une fin de non-recevoir lorsque la contradiction porte sur des prétentions et s'opère au sein de la même instance.



Au cas d'espèce, M. [O] sollicite l'indemnisation de son préjudice de jouissance depuis la conclusion du bail, tout en soutenant que le point de départ de la prescription triennale doit être fixé à une date ultérieure à celle de l'entrée dans les lieux, en raison du fait que les désordres n'auraient été révélés au locataire que par un courrier adressé par la mairie d'[Localité 7] au bailleur et listant les non-conformités caractérisant l'indécence du logement, et se seraient aggravés postérieurement à cette date. 



Il n'y a pas de contradiction à solliciter le report du point de départ de la prescription en soutenant que le locataire n'a été en capacité d'agir que postérieurement à son entrée dans les lieux, tout en demandant que ce préjudice soit indemnisé depuis l'entrée dans les lieux, dès lors que son existence a été établie au moment de la conclusion du bail.



La fin de non-recevoir tirée de l'estoppel sera, par suite, rejetée. 



Cependant, le caractère indécent du logement étant principalement fondé sur l'absence de système de chauffage et de salle de bains, apparente dès la conclusion du bail, comme le fait valoir M. [O] lui-même, le point de départ de la prescription triennale doit être fixé au jour de la conclusion du bail, soit le 13 juillet 2016, M. [O], titulaire du droit, ayant connu ou dû connaître les faits lui permettant d'exercer ce droit dès cette date. 



Il s'ensuit que le locataire devait former sa demande indemnitaire avant le 13 juillet 2019.



Par suite, le moyen invoqué à hauteur de cour par M. [O] et tiré du caractère interruptif de prescription de la demande d'aide juridictionnelle déposée le 16 avril 2021, est inopérant, la prescription triennale étant acquise, avant que la demande ne fût déposée. 



En conséquence, le jugement querellé sera confirmé en ce qu'il a déclaré prescrite la demande de M. [O] en indemnisation de son préjudice de jouissance. 



III) Sur les sommes dues par M. [O] en exécution du protocole d'accord du 22 février 2022 et du bail conclu le 13 juillet 2016



Moyens des parties 



M. [O] fait grief au premier juge de l'avoir condamné à payer une somme de 8 000 euros pour n'avoir pas regagné son logement, dans les délais prévus par le protocole. 



Poursuivant l'infirmation de ce chef du jugement et le débouté de la SCI [Adresse 1] de sa demande en paiement, il fait valoir à hauteur de cour que l'inexécution du protocole n'est pas fautive dans la mesure où il est tombé malade et a dû accompagner au Maroc la dépouille mortelle de son cousin. 



A titre subsidiaire, il sollicite la réduction de la somme à payer à 1 500 euros en faisant valoir qu'il s'agit d'une clause pénale et que la somme demandée par la bailleresse en application de cette clause est manifestement excessive en considération du préjudice qu'elle subit, le logement prêté étant un F3, dont la valeur locative n'est pas tellement supérieure à celle du logement qui lui a été donné à bail, et dont le loyer s'élève actuellement à 588, 08 euros, outre une provision pour charges de 100 euros par mois. 



La société civile immobilière [Adresse 1] demande à la cour de condamner M. [O] à lui payer une somme totale de 22 869, 24 euros, correspondant à une indemnité journalière de 100 euros pour exécution tardive du protocole sur la période du 5 septembre 2022 au 13 mars 2023, soit une somme de 19 200 euros, à laquelle s'ajoute le loyer du logement qu'il aurait dû réintégrer sur la même période, calculé au prorata temporis pour un montant de 3 669, 24 euros. 



Elle fait valoir que la demande de réduction de l'indemnité prévue dans le protocole faite par M. [O] est irrecevable, sur le fondement de l'article 564 du code de procédure civile. 





Réponse de la cour 



Comme énoncé précédemment, le protocole d'accord passé entre les parties stipule : 



' M. [O] sera informé par courrier recommandé avec accusé de réception ou remis en main propre par la SCI [Adresse 1] de la date d'achèvement des travaux de mise aux normes de décence de l'appartement objet du bail conclu le 13 juillet 2016.



Il disposera alors d'un délai de dix jours à compte de la réception de ce courrier pour réintégrer son appartement. 



Passé ce délai, il sera redevable d'une indemnité de cent (100) euros par jour de retard, en sus du loyer dû en exécution du bail du 13 juillet 2016. La SCI [Adresse 1] pourra également, s'il refusait de réintégrer l'appartement objet du bail signé le 13 juillet 2016, poursuivre la résiliation du bail et obtenir son expulsion'. 



Il est constant que M. [O], informé par son bailleur dans les formes prévues par le protocole le 22 août 2022, que les travaux de rénovation de son logement seraient achevés le 1er septembre 2022, n'a réintégré son appartement que le 16 mars 2023. 



C'est à bon droit que le premier juge a écarté les 'justes motifs' invoqués par M. [O] - maladie, nécessité d'accompagné la dépouille mortelle de son cousin au Maroc - qui n'emportent pas davantage la conviction de la cour, aucune impossibilité médicale ou de quelque nature que ce soit de réintégrer les lieux n'étant établie et ne pouvant justifier une exécution aussi tardive des termes du protocole. 



M. [O] sollicite, à titre subsidiaire, la réduction de la clause pénale à la somme de 1 500 euros. 



Cette demande est, contrairement à ce que soutient la société intimée, recevable, dès lors que sont recevables, pour la première fois en cause d'appel, les demandes, dont le résultat est d'obtenir l'atténuation des effets de la condamnation prononcée sur le fondement de la demande originaire. 



Pareillement, sont recevables en cause d'appel, les demandes de nature à faire écarter la prétention à laquelle elle est opposée, même si le rejet n'est que partiel ( Cass. com., 17 juill. 1950).



Au cas d'espèce, la clause pénale, qui met à la charge de M. [O] une somme totale de 19 200 euros apparaît manifestement excessive eu égard au préjudice effectivement subi par le bailleur en considération du logement relais mis à disposition de M. [O], qui est un appartement de type F 3. 



C'est pourquoi le montant sera réduit à la somme de 10 000 euros. 



Il conviendra d'ajouter à cette somme, celle de 3 669, 24 euros correspondant au loyer dû pour le logement remis à neuf durant la période du 5 septembre au 16 mars 2023 et dont M. [O] n'a repris possession dans les délais prévus par le protocole.



En effet, le protocole d'accord, qui fait la loi des parties, prévoit concernant le logement mis à disposition :



' Il (M. [O]) conserve, pendant toute la durée de cette mise à disposition temporaire, son droit locatif sur l'appartement situé au 3ème étage, porte droite, du bâtiment sur cour de l'immeuble sis [Adresse 3], objet du bail signé le 13 juillet 2016, qu'il réintégrera, une fois les travaux de mise aux normes de décence achevés. En conséquence et pendant la période durant laquelle il occupera l'appartement mis à sa disposition à titre temporaire jusqu'à l'achèvement des travaux de mise aux normes de décence de l'appartement dont il est locataire (souligné par la cour), M. [L] [O] continuera à n'être redevable d'aucun loyer tant au titre de l'appartement dont il est locataire qu'au titre de l'appartement mis à sa disposition'.



Il s'ensuit que l'exonération du paiement des loyers de l'appartement donné à bail le 13 juillet 2016, dont bénéficiait M. [O] aux termes du protocole, a pris fin avec l'achèvement des travaux de mise aux normes de cet appartement, si bien que M. [O] est redevable des loyers pour cet appartement à compter du 5 septembre 2022.



M. [O] sera, par suite, condamné à payer à son bailleur, la somme totale de 13 669, 24 euros.



M. [O] sollicite un délai de paiement de 24 mois pour s'acquitter de cette somme. 



Toutefois, les revenus dont M. [O] fait état, soit 1 534 euros par mois, dont 526 euros au titre du RSA et environ 1 000 euros au titre de son activité d'auto-entrepreneur - ne démontrent pas sa capacité financière à pourvoir rembourser sa dette dans un délai de 24 mois tout en continuant à s'acquitter son loyer augmenté des charges courantes, qui s'élève à 688 euros par mois, charges comprises, le total mensuel correspondant au remboursement de la dette, augmenté du loyer courant charges comprises - 688 euros - étant trop important eu égard au montant des revenus de M. [O]. 



M. [O] sera, en conséquence, débouté de sa demande de délais. 



IV) Sur la demande de M. [O] visant à obtenir la somme de 1 000 euros au titre de ses frais de déménagement en application du protocole 



Le protocole prévoit le versement d'une somme de 1 000 euros à M. [O] en remboursement de ses frais de déménagement, lorsqu'il aura réintégré son logement. 



C'est en vain que la bailleresse intimée conclut à l'irrecevabilité de la demande, motif pris de sa nouveauté, l'article 564 du code de procédure civile admettant la recevabilité des prétentions, formulées pour la première fois, en appel, à l'effet de faire juger les questions nées de l'intervention d'un tiers ou de la révélation d'un fait, et M. [O] n'ayant pu réclamer l'indemnité de 1 000 euros en première instance, dès lors que le versement de cette indemnité n'était prévu qu'après réintégration de son logement initial, et que cette réintégration n'avait pas encore eu lieu, lorsque l'affaire a été examinée par le premier juge. 



Le protocole faisant la loi des parties comme il a été rappelé précédemment la demande de M. [O] sera accueillie. 





V) Sur la demande de relogement de M. [O] 



Moyens des parties 



M. [O] fait reproche au premier juge de l'avoir débouté de sa demande de relogement en raison du fait qu'elle était dépourvue de fondement juridique. 



Il renouvelle cette demande devant la cour, sur le fondement des dispositions de l'article 1103 du code civil, en faisant valoir que les travaux réalisés par la bailleresse ont modifié la configuration des lieux et qu'il lui est insupportable que la cuisine ne soit plus séparée du séjour.



La bailleresse intimée s'oppose à cette demande qu'elle juge extravagante en soulignant que les travaux entrepris nécessitaient des modifications dans l'agencement des lieux. 



Réponse de la cour 



L'article 1103 du code civil dispose : 



'Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits'





En l'espèce, les travaux réalisée par la bailleresse ne s'analysent pas comme une modification prohibée de la chose louée, dès lors qu'il s'agit de travaux de mise aux normes de décence imposés à la bailleresse, que ces travaux sont profitables au preneur, qu'ayant consisté notamment en la création d'une salle de bains, ils devaient nécessairement entraîner une modification de l'agencement des lieux, la surface de cette nouvelle pièce ne pouvant qu'être prise sur celle du logement, qu'enfin la création d'une cuisine ouverte sur le séjour, si elle ne correspond pas aux goûts de M. [O], n'apporte aucune altération grave à la consistance des lieux. 



Par suite, le jugement déféré sera confirmé en ce qu'il a débouté M. [O] de sa demande de relogement. 



VI) Sur les demandes accessoires 



M. [O], qui succombe pour l'essentiel, sera condamné aux dépens de la procédure d'appel, les dispositions du jugement déféré relatives aux dépens de première instance étant, par ailleurs, confirmées. 



M. [O] sera débouté de sa demande au titre des frais irrépétibles non compris dans les dépens, dès lors qu'il succombe et que cette demande n'est pas motivée. 



PAR CES MOTIFS 



La cour statuant contradictoirement et par mise à disposition au greffe 



Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions à l'exception de celle ayant condamné M. [L] [O] à payer à la société 45 Raspail une somme de 8 000 euros en exécution du protocole conclu entre les parties ; 



Statuant à nouveau de ce seul chef 



Condamne M. [L] [O] à payer à la société 45 Raspail une somme de 13 669,24 euros en application du protocole conclu par les parties et au titre des loyers impayés par M. [L] [O] ; 



Ajoutant au jugement entrepris 



Condamne la société 45 Raspail à payer à M. [L] [O] une indemnité de 1 000 euros en application du protocole conclu entre les parties ; 



Ordonne la compensation entre les créances respectives des parties ; 



Déboute M. [L] [O] de ses demandes ; 



Déboute la société 45 Raspail des demandes formées dans le cadre de son appel incident ; 



Condamne M. [L] [O] aux dépens de la procédure d'appel ; 



Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne M. [L] [O] à payer à la société 45 [Adresse 10] une indemnité de 4 000 euros. 





- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



- signé par Monsieur Philippe JAVELAS, Président et par Madame Céline KOC, Greffière, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.





La greffière, Le président,