Tribunal Judiciaire · Chambre 5/Section 1 — 9 octobre 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE
 de BOBIGNY

 
JUGEMENT CONTENTIEUX DU 09 OCTOBRE 2024


Chambre 5/Section 1
AFFAIRE: N° RG 24/00192 - N° Portalis DB3S-W-B7I-YPXL
N° de MINUTE : 24/01416

DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE DU [Adresse 2], représenté par la SELARL [O] ET ASSOCIES, administrateurs judiciaires, nommé à cette fonction suivant ordonnance rendue par le tribunal de grande instance de Bobigny en date du 06 mai 2025 et régulièrement renouvelée suivant ordonnance du 06 avril 2023.
[Adresse 1]
[Localité 3]
représentée par Me Jean claude GUIBERE, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 001
(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2023/001460 du 11/08/2023 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de BOBIGNY)

C/

DEFENDEUR

Monsieur [F] [I] [U]
[Adresse 2]
[Localité 4]
non représenté



COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Charlotte THINAT, Présidente, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Zahra AIT, greffier.


DÉBATS

Audience publique du 11 Septembre 2024.




JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par Madame Charlotte THINAT, Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffier.


EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [F] [I] [U] est propriétaire du lot n°7 de l'ensemble immobilier sis [Adresse 2] [Localité 4] (93).
 
Par acte de commissaire de justice du 28 décembre 2023, le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier sis [Adresse 2] [Localité 4], représenté par son administrateur provisoire, la SELARL [O] & ASSOCIES, prise en la personne de Maître [G] [O], administrateur judiciaire, nommée à cette fonction par ordonnance du président du tribunal de grande instance de Bobigny du 11 octobre 2017, régulièrement renouvelée depuis lors, a fait assigner Monsieur [F] [I] [U] aux fins, notamment, de paiement d'arriéré de charges de copropriété et d’appels de fonds de travaux.

Aux termes de cette assignation, le syndicat des copropriétaires a demandé au tribunal judiciaire de Bobigny de :

Recevoir le Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 2], pris en la personne de son Administrateur provisoire, la SELARL [O] & Associés, en son exploit introductif d'instance et de le dire bien fondé.

Y faisant droit,

Condamner Monsieur [U] au paiement de la somme de 13.554,69 € suivant décompte arrêté au 4 Décembre 2023, avec intérêts de droit à compter du 23 Novembre 2022, date de la première mise en demeure et intérêts de droit, pour le surplus, à compter de la présente assignation.

Condamner Monsieur [U] au paiement, au profit de la SELARL [O] & Associés, ès qualité d'Administrateur Judiciaire du Syndicat des Copropriétaires sus énoncé, de :
- 1 500 € à titre de dommages et intérêts, compte tenu de son attitude
- 30 € au titre des mises en demeure
- 14 € au titre de la demande de renseignements sommaires urgents
- 17 € au titre de la commande du titre de propriété

Ordonner l'exécution provisoire de la décision à intervenir nonobstant appel et sans caution.

Au soutien de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires expose que Monsieur [F] [I] [U], propriétaire d'un lot au sein de l’immeuble et par conséquent redevable à ce titre de charges de copropriété conformément à l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, ne règle plus celles-ci régulièrement. Il fait valoir que le compte individuel de ce copropriétaire présente un solde débiteur au titre des charges et des frais nécessaires exposés pour le recouvrement selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Le syndicat des copropriétaires soutient que le non-paiement des charges de copropriété, occasionne un préjudice aux autres copropriétaires, direct et distinct des intérêts moratoires, et s’estime dès lors bien fondé à obtenir la condamnation de Monsieur [F] [I] [U] au paiement des charges impayées ainsi qu'à des dommages et intérêts dès lors que la mise en demeure qui leur a été adressée est restée infructueuse. 







Il est expressément renvoyé à cette assignation, valant conclusions, pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Bien que régulièrement cité, Monsieur [F] [I] [U] n’a pas constitué avocat.

L'affaire a été clôturée par ordonnance du 23 avril 2024 et fixée à l'audience du 11 septembre 2024. Elle a été mise en délibéré au 09 octobre 2024.

En application de l'article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.


MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande en paiement des charges de copropriété

En application de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien, à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

Les charges de copropriété sont engagées par la décision de l’assemblée des copropriétaires approuvant les comptes, chaque copropriétaire devenant alors débiteur de ces charges. L'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n'a pas, dans les délais prévus à l'article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 contesté la décision de l'assemblée générale ayant approuvé les comptes, n'est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

Cependant, la décision de l’assemblée générale ne vaut toutefois pas approbation du compte individuel de chaque copropriétaire, qui peut en demander rectification.

En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve.

En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.
En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats :
- la matrice cadastrale justifiant de la qualité de copropriétaire de Monsieur [F] [I] [U];
- l’extrait du compte copropriétaire ;
- les décisions de l'administrateur provisoire ayant approuvé les comptes des exercices annuels 2018, 2019, 2020, 2021, 2022 et 2023 ainsi que l'approbation des comptes travaux “DIAGNOSTIC ARCHITECTE”, “INSPECTION CANALISATION”, REPARATION PROVISOIRE TOITURE” “ETUDE ARCHITECTE” dont découlent les charges réclamées ;
- les appels de fonds adressés au copropriétaire,
- l'ordonnance de désignation de l'administrateur provisoire du 06 mars 2018, sur le fondement de l'article 29-1 de la loi du 10 juillet 1965 et en continuation de l'ordonnance de désignation du 11 octobre 2017 sur le fondement de l'article 47 du décret du 17 mars 1967, ainsi que les ordonnances de prorogations prises depuis lors.


Au regard de ces éléments, le syndicat des copropriétaires démontre que sa demande en paiement de l'arriéré des charges de copropriété est bien fondée en son principe.

Toutefois, le relevé de compte établi au 28 septembre 2023, et dont le solde est repris au relevé de compte établi le 04 décembre 2023, fait mention de sommes entrant dans les causes du jugement rendu par le tribunal d'instance de Pantin le 14 janvier 2019 et qui ne peuvent dès lors être valablement reprises dans le cadre de la présente procédure. Le jugement du tribunal d'instance de Pantin ayant prononcé la condamnation de Monsieur [U] au paiement de la somme de 4.294,22 euros au titre de l'arriéré de charges pour la période du 1er janvier 2016 au 17 juillet 2018, seules les sommes appelées à compter du 18 juillet 2018 pourront être prises en compte au titre de la présente procédure. Le décompte doit donc être considéré comme débutant au 1er octobre 2018, date d'appel de la somme de 23,82 euros au titre de « FONDS TRAVAUX ARTICLE 14-2 II ».

De surcroît, les paiements effectués par Monsieur [U] s'imputant par priorité sur les dettes les plus anciennes en application des dispositions de l'article 1342-10 du code civil, faute d'indications contraires, il convient de constater que les causes du jugement du 14 janvier 2019 au titre des charges impayées ont été réglées par les versements des 15 février 2019 à hauteur de 1.000 euros, 20 mars 2019 à hauteur de 250 euros, 26 mars 2019 à hauteur de 1.905,70 euros et 26 mars 2019 à hauteur de 1.138,52 euros.

Il convient enfin de déduire les frais de contentieux et de recouvrement qui ne constituent pas des charges de copropriété, soit en l'espèce, les frais du 14 janvier 2019 au titre de « JUGEMENT DU 14/01/2019 D.I. » à hauteur de 300 euros et au titre de « JUGEMENT DU 14/01/2019 ARTICLE » à hauteur de 400 euros, ainsi que les frais au titre de « [O] MISE EN DEMEURE » du 23 novembre 2022 à hauteur de 5,57 euros.

Dès lors, les extraits de compte versés, ainsi que les appels de fonds transmis en justification de ceux-ci, font apparaître pour la période du 1er octobre 2018 au 04 décembre 2023 que le total des sommes appelées au titre des charges a été de 71.466,07 euros tandis que le total des sommes versées au crédit du compte sur cette même période a été de 58.616,95 euros.
 
Ainsi, il convient de condamner Monsieur [F] [I] [U] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 12.849,12 euros à titre d’arriéré de charges de copropriété pour la période du 1er octobre 2018 au 04 décembre 2023, appel provisionnel du 4ème trimestre 2023 inclus.

L'article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. L'intérêt au taux légal sera donc dû en l’espèce à compter du 23 novembre 2022, date de la mise en demeure notifiée à Monsieur [F] [I] [U], sur la somme de 8.222,84 euros et à compter de l'assignation pour le surplus.


Sur la demande en paiement des frais nécessaires

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Toutefois, ne peuvent être retenus à ce titre les frais antérieurs à la première mise en demeure justifiée d’un accusé de réception, les frais couverts par les dépens, les frais pris en charge au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi que les frais non accompagnés de pièces justificatives suffisantes.






En l'espèce, il est sollicité la somme de 61 euros au titre de ces frais.


Le syndicat des copropriétaires ne justifie d'aucune mise en demeure de payer adressée selon les modalités requises par l'article 64 du décret du 17 mars 1967 avant sa mise en demeure du 23 novembre 2022.

Il est sollicité la somme de 30 euros au titre de deux mises en demeure. Cependant, outre le fait que seule la mise en demeure du 23 novembre 2022 est justifiée en procédure, celle-ci a été facturée 5,57 euros à Monsieur [U], ainsi que le démontre l'extrait de compte versé en pièce n°5. Dès lors, en l'absence de tout autre élément, il convient de faire droit à la demande mais uniquement à hauteur de 5,57 euros.

Il y a lieu également de retenir les frais de demande de renseignements sommaires urgents à hauteur de 14 euros ainsi que les frais de commande de titre de propriété à hauteur de 17 euros dont il est justifié en procédure.

Monsieur [F] [I] [U] sera en conséquence condamné au paiement de la somme de 36,57 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 concernant les frais nécessaires engagés dans le cadre du recouvrement des charges impayées.


Sur la demande au titre des dommages-intérêts

Selon l'article 1231-6 du code civil, « Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire. »

En l'espèce, il apparaît que Monsieur [F] [I] [U] a déjà fait l'objet d'une condamnation au paiement de charges de copropriété impayées selon jugement du tribunal d’instance de Pantin du 14 janvier 2019. Dès lors, en continuant de s'abstenir du paiement de l'intégralité de ses charges, alors qu’il a été suffisamment éclairé par les motifs du jugement susvisé, il a occasionné un préjudice certain à la copropriété, en provoquant une désorganisation de la trésorerie de nature à contraindre les autres copropriétaires à procéder à des avances en compensation.

En omettant de s'acquitter des charges dues et en laissant se constituer un arriéré d'un montant significatif, Monsieur [F] [I] [U] a en effet nécessairement perturbé la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété, qui ne peut pourvoir à l'entretien de l'immeuble et au paiement des fournisseurs sans l'encaissement à bonne date des charges appelées par le syndic.

Il y a lieu en conséquence de condamner Monsieur [F] [I] [U], sur le fondement de l'article 1231-6 du code civil, à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts.


Sur les demandes accessoires

Partie perdante au sens de l'article 696 du code de procédure civile, Monsieur [F] [I] [U] sera condamné aux entiers dépens, en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire est de droit et n’a pas lieu en l’espèce d’être écartée.










PAR CES MOTIFS,

Le tribunal,

CONDAMNE Monsieur [F] [I] [U] à payer au syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier sis [Adresse 2] à [Localité 4], représenté par son administrateur provisoire, la SELARL [O] & ASSOCIES, prise en la personne de Maître [G] [O], administrateur judiciaire, nommée à cette fonction par ordonnance du président du tribunal de grande instance de Bobigny du 06 mai 2015, régulièrement renouvelée depuis lors, la somme de 12.849,12 euros à titre d’arriéré de charges de copropriété pour la période du 1er octobre 2018 au 04 décembre 2023, appel provisionnel du 4ème trimestre 2023 inclus et ce, avec intérêts au taux légal à compter du 23 novembre 2022 sur la somme de 8.222,84 euros et à compter de l'assignation pour le surplus ;

CONDAMNE Monsieur [F] [I] [U] à payer au syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier sis [Adresse 2] à [Localité 4], représenté par son administrateur provisoire, la SELARL [O] & ASSOCIES, prise en la personne de Maître [G] [O], administrateur judiciaire, nommée à cette fonction par ordonnance du président du tribunal de grande instance de Bobigny du 06 mai 2015, régulièrement renouvelée depuis lors, la somme de 36,57 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 concernant les frais nécessaires engagés dans le cadre du recouvrement des charges impayées ;

CONDAMNE Monsieur [F] [I] [U] à payer au syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier sis [Adresse 2] à [Localité 4], représenté par son administrateur provisoire, la SELARL [O] & ASSOCIES, prise en la personne de Maître [G] [O], administrateur judiciaire, nommée à cette fonction par ordonnance du président du tribunal de grande instance de Bobigny du 06 mai 2015, régulièrement renouvelée depuis lors, la somme de 500 euros au titre de sa demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNE Monsieur [F] [I] [U] aux entiers dépens, en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Fait au Palais de Justice, le 09 octobre 2024

La minute de la présente décision a été signée par Madame Charlotte THINAT, Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffière.


LA GREFFIERE LA PRESIDENTE




Madame AIT Madame THINAT