Tribunal Judiciaire · Chambre 5/Section 1 — 9 octobre 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE
 de BOBIGNY


JUGEMENT CONTENTIEUX DU 09 OCTOBRE 2024


Chambre 5/Section 1
AFFAIRE: N° RG 23/11990 - N° Portalis DB3S-W-B7H-YRKG
N° de MINUTE : 24/01411

DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE LES CHALANDS II, [Adresse 2] [Localité 6], agissant poursuites et diligences de son syndic, la société 2ASC.
[Adresse 1]
[Localité 5]
représentée par Maître Thierry BAQUET de la SCP DROUX BAQUET, avocats au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 191

C/

DEFENDEURS

Madame [F] [H]
[Adresse 3]
[Localité 4]
non représentée

Monsieur [L] [H]
[Adresse 3]
[Localité 4]
non représenté



COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Charlotte THINAT, Présidente, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Zahra AIT, greffier.


DÉBATS

Audience publique du 11 Septembre 2024.



JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par Madame Charlotte THINAT, Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffier.


EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [L] [H] et Madame [F] [H] sont propriétaires des lots n°23 et 72 de la résidence Les Chalands II [Adresse 2] à [Localité 6] (93).
 
Par actes de commissaire de justice du 18 décembre 2023, le syndicat des copropriétaires de la résidence Les Chalands II [Adresse 2] à [Localité 6] (93), représenté par son syndic en exercice, la société 2ASC, a fait assigner Monsieur [L] [H] et Madame [F] [H] aux fins, notamment, de paiement d'arriéré de charges de copropriété et d’appels de fonds de travaux.

Aux termes de cette assignation, le syndicat des copropriétaires a demandé au tribunal judiciaire de Bobigny, la condamnation solidaire de Monsieur [L] [H] et Madame [F] [H] au paiement de :
- la somme de 11.630,31 € au titre des charges de copropriété impayés au 11 décembre 2023 (quatrième trimestre 2023 inclus), avec intérêts au taux légal à compter du 24 octobre 2023,
- la somme de 204 € au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 concernant les frais nécessaires engagés dans le cadre du recouvrement des charges impayées, avec intérêts au taux légal à compter du 24 octobre 2023,
- la somme de 2.000 € à titre de dommages intérêts pour résistance abusive,
- la somme de 2.000 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile, 
ainsi qu’aux entiers dépens, et rappeler que l'exécution provisoire de la décision à intervenir est de droit.

Au soutien de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires expose que Monsieur [L] [H] et Madame [F] [H], propriétaires de deux lots au sein de l’immeuble et par conséquent redevables à ce titre de charges de copropriété conformément à l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, ne règlent plus celles-ci régulièrement. Il fait valoir que le compte individuel de ces copropriétaires présente un solde débiteur au titre des charges et des frais nécessaires exposés pour le recouvrement selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Le syndicat des copropriétaires soutient que le non-paiement des charges de copropriété, occasionne un préjudice aux autres copropriétaires, direct et distinct des intérêts moratoires, et s’estime dès lors bien fondé à obtenir la condamnation solidaire de Monsieur [L] [H] et Madame [F] [H] au paiement des charges impayées ainsi qu'à des dommages et intérêts dès lors que la mise en demeure qui leur a été adressée est restée infructueuse.

Il est expressément renvoyé à cette assignation, valant conclusions, pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Bien que régulièrement cités, Monsieur [L] [H] et Madame [F] [H] n’ont pas constitué avocat.













L'affaire a été clôturée par ordonnance du 23 avril 2024 et fixée à l'audience du 11 septembre 2024. Elle a été mise en délibéré au 09 octobre 2024.

En application de l'article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.


MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande en paiement des charges de copropriété

En application de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien, à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

Les charges de copropriété sont engagées par la décision de l’assemblée des copropriétaires approuvant les comptes, chaque copropriétaire devenant alors débiteur de ces charges. L'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n'a pas, dans les délais prévus à l'article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 contesté la décision de l'assemblée générale ayant approuvé les comptes, n'est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

Cependant, la décision de l’assemblée générale ne vaut toutefois pas approbation du compte individuel de chaque copropriétaire, qui peut en demander rectification.

En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve.

En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.
En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats :
- la matrice cadastrale justifiant de la qualité de copropriétaire de Monsieur [L] [H] et Madame [F] [H];
- l’extrait du compte copropriétaire ;
- les procès-verbaux des assemblées générales des 16 juillet 2020, 25 janvier 2021, 27 mai 2021, 26 avril 2022 et 15 juin 2023 ayant voté les travaux et approuvé les comptes des exercices annuels 2019, 2020, 2021, 2022 ainsi que le budget prévisionnel 2023 dont découlent les charges réclamées ;
- les appels de fonds adressés aux copropriétaires,
- le contrat de syndic en vigueur du 27 mai 2021 au 26 mai 2024.













Au regard de ces éléments, le syndicat des copropriétaires démontre que sa demande en paiement de l'arriéré des charges de copropriété est bien fondée en son principe.

Toutefois, et comme il le précise lui-même, il convient de déduire les frais de contentieux et de recouvrement qui ne constituent pas des charges de copropriété, et font l'objet d'une condamnation distincte, soit en l'espèce la somme de 24 euros, correspondant au coût de la mise en demeure du 24 octobre 2023.

En l’absence de disposition légale, de justification de la qualité d'époux des défendeurs ou d'une stipulation contractuelle permettant de retenir la solidarité entre les deux copropriétaires des lots, qui ne se présume point, il n'y a pas lieu de prononcer une condamnation solidaire à leur encontre.

Il n’y a pas lieu à condamnation in solidum non plus, s’agissant d’une modalité d’exécution à l’égard des coauteurs d’un même dommage.

Ainsi, il convient de condamner Monsieur [L] [H] et Madame [F] [H] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 11.630,31 euros à titre d’arriéré de charges de copropriété selon décompte arrêté au 11 décembre 2023, appel provisionnel du 4ème trimestre 2023 inclus.

L'article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. L'intérêt au taux légal sera donc dû en l’espèce à compter de l'assignation, la somme due au 24 octobre 2023, date de la mise en demeure notifiée à Monsieur [L] [H] et Madame [F] [H], lui étant supérieure.


Sur la demande en paiement des frais nécessaires

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Toutefois, ne peuvent être retenus à ce titre les frais antérieurs à la première mise en demeure justifiée d’un accusé de réception, les frais couverts par les dépens, les frais pris en charge au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi que les frais non accompagnés de pièces justificatives suffisantes.

En l'espèce, il est sollicité la somme de 204 euros au titre de ces frais.

Le syndicat des copropriétaires justifie d'une mise en demeure de payer adressée selon les modalités requises par l'article 64 du décret du 17 mars 1967 le 24 octobre 2023, facturée 24 euros conformément au contrat de syndic. Il convient de faire droit à la demande.












Il convient en revanche de déduire les frais de « constitution de dossier avocat » du 11 décembre 2023 qui, bien que prévus par le contrat de syndic, mais uniquement en cas de diligences exceptionnelles, n’apparaissent pas nécessaires au recouvrement, à défaut de justification de diligences particulières ou inhabituelles.

En l’absence de disposition légale, de justification de la qualité d'époux des défendeurs ou d'une stipulation contractuelle permettant de retenir la solidarité entre les deux copropriétaires des lots, qui ne se présume point, il n'y a pas lieu de prononcer une condamnation solidaire à leur encontre.

Il n’y a pas lieu à condamnation in solidum non plus, s’agissant d’une modalité d’exécution à l’égard des coauteurs d’un même dommage.

Monsieur [L] [H] et Madame [F] [H] seront en conséquence condamnés au paiement de la somme de 24 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 concernant les frais nécessaires engagés dans le cadre du recouvrement des charges impayées, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation.


Sur la demande au titre des dommages-intérêts

Selon l'article 1231-6 du code civil, « Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire. »

En l'espèce, Monsieur [L] [H] et Madame [F] [H] payent irrégulièrement les charges de copropriété ; ce qui occasionne un préjudice certain pour la collectivité des copropriétaires en provoquant une désorganisation de la trésorerie, de nature à les contraindre à procéder à des avances en compensation.

En omettant de s'acquitter des charges dues et en laissant se constituer un arriéré d'un montant significatif, Monsieur [L] [H] et Madame [F] [H] ont en effet nécessairement perturbé la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété, qui ne peut pourvoir à l'entretien de l'immeuble et au paiement des fournisseurs sans l'encaissement à bonne date des charges appelées par le syndic.

Monsieur et Madame [H] étant coauteurs de ce dommage, il y a lieu de les condamner in solidum.

Il y a lieu en conséquence de condamner in solidum Monsieur [L] [H] et Madame [F] [H], sur le fondement de l'article 1231-6 du code civil, à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 800 euros à titre de dommages et intérêts.


Sur les demandes accessoires

Parties perdantes au sens de l'article 696 du code de procédure civile, Monsieur [L] [H] et Madame [F] [H] seront condamnés in solidum aux entiers dépens, en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, et à payer au syndicat demandeur la somme de 1.500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire est de droit et n’a pas lieu en l’espèce d’être écartée.









PAR CES MOTIFS,

Le tribunal,

CONDAMNE Monsieur [L] [H] et Madame [F] [H] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence Les Chalands II [Adresse 2] à [Localité 6] (93), représenté par son syndic en exercice, la société 2ASC, la somme de 11.630,31 euros au titre des charges de copropriété impayées au 11 décembre 2023 (quatrième trimestre 2023 inclus) et ce, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation ;

CONDAMNE Monsieur [L] [H] et Madame [F] [H] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence Les Chalands II [Adresse 2] à [Localité 6] (93), représenté par son syndic en exercice, la société 2ASC, la somme de 24 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 concernant les frais nécessaires engagés dans le cadre du recouvrement des charges impayées, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [L] [H] et Madame [F] [H] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence Les Chalands II [Adresse 2] à [Localité 6] (93), représenté par son syndic en exercice, la société 2ASC, la somme de 800 euros au titre de sa demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [L] [H] et Madame [F] [H] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence Les Chalands II [Adresse 2] à [Localité 6] (93), représenté par son syndic en exercice, la société 2ASC, la somme de 1.500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [L] [H] et Madame [F] [H] aux entiers dépens, en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Fait au Palais de Justice, le 09 octobre 2024

La minute de la présente décision a été signée par Madame Charlotte THINAT, Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffière.


LA GREFFIERE LA PRESIDENTE




Madame AIT Madame THINAT