Tribunal Judiciaire · Chambre 5/Section 1 — 9 octobre 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE
 de BOBIGNY

 
JUGEMENT CONTENTIEUX DU 09 OCTOBRE 2024


Chambre 5/Section 1
AFFAIRE: N° RG 24/00553 - N° Portalis DB3S-W-B7I-YUWM
N° de MINUTE : 24/01410

DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA [Adresse 6] SISE [Adresse 3], représenté par son syndic de copropriété en exercice, la Société CABINET BETTI, SARL.
[Adresse 2]
[Localité 5]
représentée par Maître Anne BAUDOIN de la SCP EVODROIT, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : A0381

C/

DEFENDEUR

S.C.I. MESO
[Adresse 1]
[Localité 4]
non représentée



COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Charlotte THINAT, Présidente, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Zahra AIT, greffier.


DÉBATS

Audience publique du 11 Septembre 2024.


JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par Madame Charlotte THINAT, Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffier.



EXPOSE DU LITIGE

La S.C.I. MESO est propriétaire des lots n°14 et 15 de la [Adresse 6] sise [Adresse 3] à [Localité 7] (93).
 
Par acte d’huissier de justice du 10 janvier 2024, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6] sise [Adresse 3] à [Localité 7] (93), représenté par son syndic en exercice, la société CABINET BETTI, a fait assigner la S.C.I. MESO aux fins, notamment, de paiement d'arriéré de charges de copropriété et d’appels de fonds de travaux.

Aux termes de cette assignation, le syndicat des copropriétaires a demandé au tribunal judiciaire de Bobigny, la condamnation de la S.C.I. MESO au paiement de :
- la somme de 18.943,95 € au titre des charges de copropriété impayées avec intérêts au taux légal à compter de la sommation de payer du 24 novembre 2023 sur la somme de 18.351,20 € et à compter de l'assignation pour le surplus,
- la somme de 1.000 € à titre de dommages intérêts pour résistance abusive,
- la somme de 2.000 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile, 
ainsi qu’aux entiers dépens. Il a également sollicité qu'il soit rappelé que l'exécution provisoire de la décision à intervenir était de droit.

Au soutien de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires expose que la S.C.I. MESO, propriétaire de deux lots au sein de l’immeuble et par conséquent redevable à ce titre de charges de copropriété conformément à l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, ne règle plus celles-ci régulièrement. Il fait valoir que le compte individuel de ce copropriétaire présente un solde débiteur au titre des charges et des frais nécessaires exposés pour le recouvrement selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Le syndicat des copropriétaires soutient que le non-paiement des charges de copropriété, occasionne un préjudice aux autres copropriétaires, direct et distinct des intérêts moratoires, et s’estime dès lors bien fondé à obtenir la condamnation de la S.C.I. MESO au paiement des charges impayées ainsi qu'à des dommages et intérêts dès lors que la mise en demeure qui lui a été adressée est restée infructueuse. Il précise que la S.C.I. MESO a déjà fait l'objet d'une condamnation en paiement de charges impayées par le tribunal d'instance de Saint-Denis du 05 avril 2019.

Il est expressément renvoyé à cette assignation, valant conclusions, pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Bien que régulièrement cité, la S.C.I. MESO n’a pas constitué avocat.

L'affaire a été clôturée par ordonnance du 30 avril 2024 et fixée à l'audience du 11 septembre 2024. Elle a été mise en délibéré au 09 octobre 2024.

En application de l'article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.


MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande en paiement des charges de copropriété

En application de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien, à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

Les charges de copropriété sont engagées par la décision de l’assemblée des copropriétaires approuvant les comptes, chaque copropriétaire devenant alors débiteur de ces charges. L'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n'a pas, dans les délais prévus à l'article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 contesté la décision de l'assemblée générale ayant approuvé les comptes, n'est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

Cependant, la décision de l’assemblée générale ne vaut toutefois pas approbation du compte individuel de chaque copropriétaire, qui peut en demander rectification.

En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve.

En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.
En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats :
- la matrice cadastrale justifiant de la qualité de copropriétaire de la S.C.I. MESO;
- l’extrait du compte copropriétaire ;
- les procès-verbaux des assemblées générales des 3 septembre 2021, 28 juillet 2022 et 13 juin 2023 ayant voté les travaux et approuvé les comptes des exercices annuels 2020 et 2021 ainsi que les budgets prévisionnels 2022 et 2023 dont découlent les charges réclamées ;
- les appels de fonds adressés au copropriétaire,
- le contrat de syndic en vigueur du 14 juin 2023 au 30 juin 2024.

Au regard de ces éléments, le syndicat des copropriétaires démontre que sa demande en paiement de l'arriéré des charges de copropriété est bien fondée en son principe.

Toutefois, il convient de déduire les frais de contentieux et de recouvrement qui ne constituent pas des charges de copropriété, et font l'objet d'une condamnation distincte, soit en l'espèce les sommes suivantes :
12 euros de frais de relance appelés le 11 mars 2022,60 euros de frais de mise en demeure appelés le 17 novembre 2022,35 euros de frais de relance et accord amiable appelés le 20 décembre 2022,141 euros de frais « honoraires dossier huissier » appelés le 20 novembre 2023,525 euros de frais « honoraires suivi impayés » appelés le 11 décembre 2023. 
Ainsi, il convient de condamner la S.C.I. MESO à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 18.170,95 euros à titre d’arriéré de charges de copropriété selon décompte arrêté au 14 décembre 2023, appel provisionnel du 4ème trimestre 2023 inclus.

L'article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. L'intérêt au taux légal sera donc dû en l’espèce à compter du 24 novembre 2023, date de la sommation de payer valant mise en demeure notifiée à la S.C.I. MESO, sur la somme de 18.170,95 euros.


Sur la demande en paiement des frais nécessaires

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.
Toutefois, ne peuvent être retenus à ce titre les frais antérieurs à la première mise en demeure justifiée d’un accusé de réception, les frais couverts par les dépens, les frais pris en charge au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi que les frais non accompagnés de pièces justificatives suffisantes.

En l'espèce, s'il n'est pas sollicité en tant que telle de condamnation au paiement des frais nécessaires en application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, il y a lieu de constater, au vu de la somme sollicitée au titre des charges impayées, que celle-ci inclut lesdits frais, ainsi que le démontre l'extrait de compte transmis. Il sera donc considéré que le syndicat des copropriétaires sollicite la somme de 773 euros au titre des frais susvisés.

Le syndicat des copropriétaires ne justifie cependant d'aucune mise en demeure de payer adressée selon les modalités requises par l'article 64 du décret du 17 mars 1967 avant sa sommation de payer, valant mise en demeure, du 24 novembre 2023.

Il est dès lors mal fondé à solliciter la prise en charge par le seul copropriétaire défendeur des frais de recouvrement exposés avant cette date ; soit en l'espèce les frais de relance appelés le 11 mars 2022 à hauteur de 12 euros, ceux de mise en demeure appelés le 17 novembre 2022 à hauteur de 60 euros, ceux de relance et accord amiable appelés le 20 décembre 2022 à hauteur de 35 euros et ceux de « honoraires dossier huissier » appelés le 20 novembre 2023 à hauteur de141 euros.

Il convient également de déduire les frais de « honoraires suivi impayé 2023» , d'un coût de 525 euros, qui ne sont pas prévus par le contrat de syndic comme relevant de frais pouvant être imputables au seul copropriétaire concerné au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 et qui, de fait, relève de la gestion courante du syndic.

Il convient dès lors de rejeter la demande au titre des frais nécessaires au recouvrement.


Sur la demande au titre des dommages-intérêts

Selon l'article 1231-6 du code civil, « Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire. »

En l'espèce, il apparaît que la S.C.I. MESO a déjà fait l'objet d'une condamnation au paiement de charges de copropriété impayées selon jugement du tribunal d’instance de Saint-Denis du 05 avril 2019. Dès lors, en continuant de s'abstenir du paiement de l'intégralité de ses charges, alors qu’elle a été suffisamment éclairée par les motifs du jugement susvisé, elle a occasionné un préjudice certain à la copropriété, en provoquant une désorganisation de la trésorerie de nature à contraindre les autres copropriétaires à procéder à des avances en compensation.

En omettant de s'acquitter des charges dues et en laissant se constituer un arriéré d'un montant significatif, la S.C.I. MESO a en effet nécessairement perturbé la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété, qui ne peut pourvoir à l'entretien de l'immeuble et au paiement des fournisseurs sans l'encaissement à bonne date des charges appelées par le syndic.

Il y a lieu en conséquence de condamner la S.C.I. MESO, sur le fondement de l'article 1231-6 du code civil, à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 800 euros à titre de dommages et intérêts.


Sur les demandes accessoires

Partie perdante au sens de l'article 696 du code de procédure civile, la S.C.I. MESO sera condamnée aux entiers dépens, dont distraction au profit de la SCP EVODROIT, en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile. Faute de justifier des frais relatifs à un commandement ainsi que d'une inscription d'hypothèque, de tels frais ne peuvent être à ce stade spécifiquement inclus dans la condamnation aux dépens.

La S.C.I. MESO sera également condamnée à payer au syndicat demandeur la somme de 1.500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire est de droit et n’a pas lieu en l’espèce d’être écartée.


PAR CES MOTIFS,

Le tribunal,

CONDAMNE la S.C.I. MESO à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6] sise [Adresse 3] à [Localité 7] (93), représenté par son syndic en exercice, la société CABINET BETTI, la somme de 18.170,95 euros à titre d’arriéré de charges de copropriété selon décompte arrêté au 14 décembre 2023, appel provisionnel du 4ème trimestre 2023 inclus et ce, avec intérêts au taux légal à compter 24 novembre 2023 ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6] sise [Adresse 3] à [Localité 7] (93), représenté par son syndic en exercice, la société CABINET BETTI, de sa demande au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

CONDAMNE la S.C.I. MESO à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6] sise [Adresse 3] à [Localité 7] (93), représenté par son syndic en exercice, la société CABINET BETTI, la somme de 800 euros au titre de sa demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNE la S.C.I. MESO à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6] sise [Adresse 3] à [Localité 7] (93), représenté par son syndic en exercice, la société CABINET BETTI, la somme de 1.500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la S.C.I. MESO aux entiers dépens, dont distraction au profit de la SCP EVODROIT, en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Fait au Palais de Justice, le 09 octobre 2024

La minute de la présente décision a été signée par Madame Charlotte THINAT, Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffière.


LA GREFFIERE LA PRESIDENTE




Madame AIT Madame THINAT