Tribunal Judiciaire · Chambre 5/Section 1 — 9 octobre 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE
 de BOBIGNY 
 

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 09 OCTOBRE 2024


Chambre 5/Section 1
AFFAIRE: N° RG 24/00047 - N° Portalis DB3S-W-B7I-YTL5
N° de MINUTE : 24/01415

DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 1], représenté par son syndic coopératif pris en la personne de Monsieur [G] [H], y demeurant en cette qualité.
[Adresse 1]
[Localité 2]
représentée par Me Florence FAURE-GEORS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E 1892

C/

DEFENDEUR

Monsieur [J] [I]
[Adresse 1]
[Localité 2]
non représenté


COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Charlotte THINAT, Présidente, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Zahra AIT, greffier.


DÉBATS

Audience publique du 11 Septembre 2024.


JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par Madame Charlotte THINAT, Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffier.



EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [J] [I] est propriétaire des lots n°3 et 9 de l'immeuble sis [Adresse 1]).
 
Par acte de commissaire de justice du 29 décembre 2023, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] (93), représenté par son syndic coopératif pris en la personne de Monsieur [G] [H], a fait assigner Monsieur [J] [I] aux fins, notamment, de paiement d'arriéré de charges de copropriété et d’appels de fonds de travaux.

Aux termes de cette assignation, le syndicat des copropriétaires a demandé au tribunal judiciaire de Bobigny de :

Dire recevable et bien fondé le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1], représenté par son syndic en fonctions, Monsieur [G] [H]

Condamner Monsieur [J] [I] a payer au syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic en fonctions, Monsieur [G] [H], les sommes suivantes :
- 9345,50 euros concernant les charges dues pour la période du 1er janvier 2019 au 1er octobre 2023, inclus, et ce suivant arrêté de comptes certifié conforme en date du 1er octobre 2023, assortie des intérêts légaux ;
- 196,21 euros au titre des frais contentieux en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;
- 2.000 euros a titre de dommages et intérêts ;
- 3.000 euros au titre de l'indemnité de l'artic1e 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens, les frais d’inscription d’hypothèque légale ou judiciaire et tous autres découlant de la présente instance,
Ordonner la capitalisation des intérêts prévue par l'article 1343-2 du Code civil,

Au soutien de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires expose que Monsieur [J] [I], propriétaire de lots au sein de l’immeuble et par conséquent redevable à ce titre de charges de copropriété conformément à l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, ne règle plus celles-ci régulièrement. Il fait valoir que le compte individuel de ce copropriétaire présente un solde débiteur au titre des charges et des frais nécessaires exposés pour le recouvrement selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Le syndicat des copropriétaires soutient que le non-paiement des charges de copropriété, occasionne un préjudice aux autres copropriétaires, direct et distinct des intérêts moratoires, et s’estime dès lors bien fondé à obtenir la condamnation de Monsieur [J] [I] au paiement des charges impayées ainsi qu'à des dommages et intérêts dès lors que la mise en demeure qui lui a été adressée est restée infructueuse. 

Il est expressément renvoyé à cette assignation, valant conclusions, pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Bien que régulièrement cité, Monsieur [J] [I] n’a pas constitué avocat.

L'affaire a été clôturée par ordonnance du 30 avril 2024 et fixée à l'audience du 11 septembre 2024. Elle a été mise en délibéré au 09 octobre 2024.

En application de l'article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.







MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande en paiement des charges de copropriété

En application de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien, à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

Les charges de copropriété sont engagées par la décision de l’assemblée des copropriétaires approuvant les comptes, chaque copropriétaire devenant alors débiteur de ces charges. L'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n'a pas, dans les délais prévus à l'article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 contesté la décision de l'assemblée générale ayant approuvé les comptes, n'est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

Cependant, la décision de l’assemblée générale ne vaut toutefois pas approbation du compte individuel de chaque copropriétaire, qui peut en demander rectification.

En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve.

En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.
En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats :
- la matrice cadastrale justifiant de la qualité de copropriétaire de Monsieur [J] [I];
- l’extrait du compte copropriétaire ;
- les procès-verbaux des assemblées générales des 06 juin 2019, 11 juillet 2020, 04 février 2022 et 24 juin 2023 ayant voté les travaux et approuvé les comptes des exercices annuels 2019, 2020 et 2021 ainsi que les budgets prévisionnels 2022 et 2023 dont découlent les charges réclamées ;
- les appels de fonds adressés au copropriétaire.

Au regard de ces éléments, le syndicat des copropriétaires démontre que sa demande en paiement de l'arriéré des charges de copropriété est bien fondée en son principe et justifie qu'entre le 1er janvier 2019 et le 1er octobre 2023, l'ensemble des sommes appelées au titre des lots 3 et 9 de Monsieur [I] a représenté un total de 12.343,14 euros tandis que l'ensemble des sommes figurant au crédit de son compte copropriétaire sur cette même période représente un total de 2.997,64 euros.
 
Ainsi, il convient de condamner Monsieur [J] [I] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 9.345,50 euros à titre d’arriéré de charges de copropriété selon décompte arrêté au 1er octobre 2023, appel provisionnel du 4ème trimestre 2023 inclus.

L'article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. L'intérêt au taux légal sera donc dû en l’espèce à compter de l'assignation, valant mise en demeure.






Sur la capitalisation des intérêts

Aux termes de l'article 1343-2 du code civil, les intérêts échus des capitaux peuvent produire des intérêts, ou par une demande judiciaire, ou par une convention spéciale, pourvu que, soit dans la demande, soit dans la convention, il s'agisse d'intérêts dus au moins pour une année entière .

Il convient dès lors, conformément à la demande et compte tenu des circonstances du litige, d’ordonner la capitalisation des intérêts dus pour une année entière.


Sur la demande en paiement des frais nécessaires

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Toutefois, ne peuvent être retenus à ce titre les frais antérieurs à la première mise en demeure justifiée d’un accusé de réception, les frais couverts par les dépens, les frais pris en charge au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi que les frais non accompagnés de pièces justificatives suffisantes.

En l'espèce, il est sollicité la somme de 196,21 euros au titre de ces frais.

Le syndicat des copropriétaires ne justifie cependant d'aucune mise en demeure de payer adressée selon les modalités requises par l'article 64 du décret du 17 mars 1967. Il est dès lors mal fondé à solliciter la prise en charge par le seul copropriétaire défendeur des frais de recouvrement exposés.

Il convient dès lors de rejeter la demande au titre des frais nécessaires au recouvrement.


Sur la demande au titre des dommages-intérêts

Selon l'article 1231-6 du code civil, « Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire. »

En l'espèce, Monsieur [J] [I] ne paye pas ses charges de copropriété ; ce qui occasionne un préjudice certain pour la collectivité des copropriétaires en provoquant une désorganisation de la trésorerie, de nature à les contraindre à procéder à des avances en compensation. Il n'a ainsi effectué aucun versement entre le 1er janvier 2019 et le 1er octobre 2023, l'ensemble des sommes figurant au crédit de son compte propriétaire au titre de cette période résultant de régularisations dudit compte.

Or, en omettant de s'acquitter des charges dues et en laissant se constituer un arriéré d'un montant significatif, Monsieur [J] [I] a nécessairement perturbé la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété, qui ne peut pourvoir à l'entretien de l'immeuble et au paiement des fournisseurs sans l'encaissement à bonne date des charges appelées par le syndic.

Il y a lieu en conséquence de condamner Monsieur [J] [I], sur le fondement de l'article 1231-6 du code civil, à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1.000 euros à titre de dommages et intérêts.





Sur les demandes accessoires

Partie perdante au sens de l'article 696 du code de procédure civile, Monsieur [J] [I] sera condamné aux entiers dépens. Il n'y a pas lieu en revanche d'inclure dans cette condamnation aux dépens des frais, tels que des frais d'hypothèque légale ou judiciaire, ces derniers ne constituant pas des dépens au sens de l’article 698 du code de procédure civile, n’étant pas indispensables à la présente procédure. Ils ne sont de surcroît pas justifiés en procédure.

Monsieur [I] sera également condamné à payer au syndicat demandeur la somme de 1.500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire est de droit et n’a pas lieu en l’espèce d’être écartée.


PAR CES MOTIFS,

Le tribunal,

CONDAMNE Monsieur [J] [I] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1]), représenté par son syndic coopératif pris en la personne de Monsieur [G] [H], la somme de 9.345,50 euros à titre d’arriéré de charges de copropriété selon décompte arrêté au 1er octobre 2023, appel provisionnel du 4ème trimestre 2023 inclus et ce, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts dus au moins pour une année entière ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] (93), représenté par son syndic coopératif pris en la personne de Monsieur [G] [H], de sa demande au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

CONDAMNE Monsieur [J] [I] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] (93), représenté par son syndic coopératif pris en la personne de Monsieur [G] [H], la somme de 1.000 euros au titre de sa demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNE Monsieur [J] [I] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1]), représenté par son syndic coopératif pris en la personne de Monsieur [G] [H], la somme de 1.500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [J] [I] aux entiers dépens, en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

REJETTE les demandes plus amples ou contraires.

Fait au Palais de Justice, le 09 octobre 2024

La minute de la présente décision a été signée par Madame Charlotte THINAT, Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffière.


LA GREFFIERE LA PRESIDENTE




Madame AIT Madame THINAT