Tribunal Judiciaire · Chambre 5/Section 1 — 9 octobre 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE
 de BOBIGNY


JUGEMENT CONTENTIEUX DU 09 OCTOBRE 2024


Chambre 5/Section 1
AFFAIRE: N° RG 24/00622 - N° Portalis DB3S-W-B7I-YJVC
N° de MINUTE : 24/01412


DEMANDEURS

Madame [R] [E]
[Adresse 1]
[Localité 3]
représentée par Me Bruno ALLALI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : G0055

Monsieur [W] [E]
[Adresse 4]
[Localité 3]
représenté par Me Bruno ALLALI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : G0055

C/

DEFENDEUR

S.A.R.L. AHRAM VOYAGES FRANCE
[Adresse 2]
[Localité 5]
non représentée



COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Charlotte THINAT, Présidente, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Zahra AIT, greffier.


DÉBATS

Audience publique du 19 Juin 2024.






JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par Madame Charlotte THINAT, Presidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffier.


EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE


Par acte sous seing privé en date du 05 juillet 2019, Madame [R] [E] et Monsieur [W] [E], ont donné à bail à la S.A.R.L. AHRAM VOYAGES FRANCE, divers locaux à usage commercial, sis [Adresse 2] à [Localité 5] (93), pour une durée de 9 années à compter du 1er août 2019, moyennant un loyer annuel de 8.828,00 € HT HC, payable mensuellement et à terme à échoir.

Par exploit en date du 26 juillet 2022, les époux [E] ont fait signifier à la S.A.R.L. AHRAM VOYAGES FRANCE un commandement de payer visant la clause résolutoire aux fins de s'acquitter, dans un délai d’un mois, d’un arriéré locatif de 3.839,79 € TTC arrêté au 28 juin 2022 inclus, outre le coût du commandement.

Par exploit d’huissier délivré le 22 novembre 2022, Madame [R] [E] et Monsieur [W] [E] a fait assigner la S.A.R.L. AHRAM VOYAGES FRANCE devant le tribunal judiciaire de Bobigny aux fins à titre principal de voir constater l'acquisition de la clause résolutoire. La société AHRAM VOYAGES FRANCE ayant toutefois payé sa dette, ils se sont désistés de leur instance.

Un nouveau commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié à la société AHRAM VOYAGES FRANCE le 21 juin 2023 et ce, afin d'obtenir le paiement de la somme de 1.800,03 euros au titre des loyers et charges dues selon décompte arrêté au 13 juin 2023.

Par exploit d'huissier délivré le 17 janvier 2024, Madame [R] [E] et Monsieur [W] [E] ont fait assigner la S.A.R.L. AHRAM VOYAGES FRANCE devant le tribunal judiciaire de Bobigny afin de :

-Recevoir Madame [R] [E] et Monsieur [W] [E] en leur action et déclarer leurs
demandes bien fondées ;

A titre principal :

-Constater l'acquisition de la clause résolutoire au 22/07/2023;
-Ordonner l'expulsion de la SARL AHRAM VOYAGES FRANCE et de tous occupants de son chef des locaux dont s'agit, sans délai et ce, avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier si besoin est;
-Dire qu'il pourra être procédé à la séquestration des meubles garnissant les locaux dans tel garde meubles qu'il plaira aux requérants et ce, aux frais de la défenderesse ;

A titre subsidiaire :

-Prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail commercial signé le 05/07/2019 entre Madame [R] [E] et Monsieur [W] [E] d'une part, et la SARL AHRAM VOYAGES FRANCE d'autre part ;
-Ordonner l'expulsion de la SARL AHRAM VOYAGES FRANCE et de tous occupants de son chef des locaux dont s'agit, sans délai et ce, avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier si besoin est;





-Dire qu'il pourra être procédé à la séquestration des meubles garnissant les locaux dans tel garde
meubles qu'il plaira aux requérants et ce, aux frais de la défenderesse;

En tout état de cause :
-Condamner la SARL AHRAM VOYAGES FRANCE à payer à Madame [R] [E] et Monsieur [W] [E] la somme de 5.951,96 € au titre des loyers et charges dus au 08/12/2023, avec intérêt au taux légal depuis le commandement de payer visant la clause résolutoire en date du 21/06/2023 ;
-Condamner la SARL AHRAM VOYAGES FRANCE à payer à Madame [R] [E] et Monsieur [W] [E] une indemnité d'occupation mensuelle forfaitaire égale au double du loyer contractuel, hors charges, à compter du 22/07/2023 jusqu'à la libération effective des lieux et remise des clés, étant précisé que tout mois commencé sera dû en intégralité ;
-Condamner la SARL AHRAM VOYAGES FRANCE à payer à Madame [R] [E] et Monsieur [W] [E] la somme de 595,19 € au titre de la clause pénale ;
-Condamner la SARL AHRAM VOYAGES FRANCE à payer à Madame [R] [E] et Monsieur [W] [E] la somme de 2.000,00 € au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile ;
-Condamner la SARL AHRAM VOYAGES FRANCE aux dépens incluant le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire du 21/06/2023.

Au soutien de leurs prétentions, ils invoquent l'article L145-1 du code de commerce ainsi que les articles 1728, 1741, 1224 et 1227 du code civil et les articles 515, 696 et 700 du code de procédure civile, et font principalement valoir que :

l'article XV du bail du 05 juillet 2019 prévoit qu'à défaut du paiement à son échéance de toutes sommes dues au titre du bail, ledit bail sera résolu de plein droit, un mois après une mise en demeure restée infructueuse, si bon semble au bailleur,le commandement de payer signifié le 21 juin 2023 n'ayant pas été suivi d'effet dans le délai d'un mois, la clause résolutoire se trouve donc acquise à compter du 22 juillet 2023,la société AHRAM VOYAGES FRANCE étant depuis occupante sans droit ni titre, elle doit être expulsée des locaux, de même que tous occupants de son chef,s'il n'était pas fait droit à ces demandes, il y aurait lieu de prononcer la résiliation judiciaire du contrat, puisque le preneur ne paye pas régulièrement ses loyers et charges, et d'ordonner de facto son expulsion,au 08 décembre 2023, la société AHRAM VOYAGES FRANCE était débitrice de la somme de 5.951,96 euros au titre des loyers et charges impayés ; il convient donc de la condamner au paiement de cette somme,elle est également redevable d'une indemnité d'occupation. Or le contrat de bail prévoit en son article XVII que le maintien dans les lieux donnera lieu au paiement par le preneur d'une telle indemnité sur la base du double du loyer global de la dernière année de location,il y a donc lieu de condamner le preneur au paiement à compter du 22 juillet 2023 d'une indemnité d'occupation mensuelle forfaitaire égale au double du loyer contractuel, hors charges et ce, jusqu'à libération effective des locaux,l'article XVI du bail prévoyant une clause pénale, la société AHRAM VOYAGES FRANCE devra être condamnée au paiement de la somme de 595,19 euros en application de cette clause (5.951,96 x 10%).
Il est expressément renvoyé à cette assignation, valant conclusions, pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.







Bien que régulièrement citée, la S.A.R.L. AHRAM VOYAGES FRANCE n’a pas constitué avocat.

En application de l’article 473 du code de procédure civile, le présent jugement sera réputé contradictoire.

*

L'ordonnance de clôture a été rendue le 21 mars 2024, et l'affaire a été appelée à l'audience de plaidoiries (juge unique) du 19 juin 2024. Elle a été mise en délibéré au 09 octobre 2024, date à laquelle la décision a été rendue par mise à disposition au greffe.




MOTIFS DE LA DECISION

1 - Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Selon les dispositions de l’article L.145-41 du Code de commerce toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit à peine de nullité mentionner ce délai.

Aux termes de l'article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.


En l’espèce, le contrat de bail commercial contient bien une clause résolutoire en son article XV, selon laquelle « Il est expressément convenu qu'à défaut de paiement à son échéance de toutes sommes dues en vertu du présent bail, qu'il s'agisse des loyers et/ou indemnités d'occupation. ou des accessoires. tels que charges, taxes, pénalités, intérêts, frais de poursuite, comme à défaut de paiement de tous arriérés dus par suite d'indexation, de révision ou de renouvellement. ou en cas d'inexécution d'une seule des conditions du bail, un mois après une mise en demeure restée infructueuse, le présent bail sera résilié de plein droit, si bon semble au bailleur. même dans le cas de paiement ou d'exécution postérieurs à l'expiration du délai du mois.
Il suffira d'une simple ordonnance rendue par le magistrat des référés auquel les parties attribuent en tant que de besoin expressément compétence. prescrivant l'expulsion du preneur, pour poursuivre cette dernière.
En telle hypothèse. le dépôt de garantie restera acquis au bailleur sans préjudice de son droit à tous dommages et intérêts. »

Le commandement de payer délivré le 21 juin 2023 par exploit d’huissier à destination de la société AHRAM VOYAGES FRANCE vise expressément ladite clause ainsi que le délai d’un mois laissé au preneur pour régler, en principal, la somme de 1.800,30 euros au titre des « dette locative arrêtée au 13/06/2023 suivant décompte ci-après ». De surcroît, il ressort des pièces du dossier, au travers de l’extrait de compte du preneur que celui-ci a bien failli à ses obligations contractuelles de paiement du loyer à son échéance ou celui de certaines charges. Il n’existe donc pas d’irrégularité formelle pouvant conduire à la non-reconnaissance de l’acquisition de la clause résolutoire.

En conséquence, la société AHRAM VOYAGES FRANCE ne s'étant pas acquittée des sommes dues dans le délai d'un mois, le tribunal constate que la clause résolutoire du bail du 05 juillet 2019 est acquise à compter du 21 juillet 2023 à 24h00 et que le bail est résilié de plein droit depuis cette date. L'expulsion de la société AHRAM VOYAGES FRANCE et de tous occupants de son chef des locaux litigieux sera ordonnée dans les termes du dispositif.





2 – Sur les sommes dues au titre des loyers et charges impayés

Aux termes de l'article 1728 du code civil, le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

Le bail commercial conclu entre les époux [E] et la société AHRAM VOYAGES FRANCE prévoit en son article IV un loyer annuel en principal d’un montant de 8.328,00 euros, auquel s’ajoutent, aux termes de l'article VII dudit bail, « les charges de police, de ville et de voirie dont les locataires sont ordinairement tenus » ainsi que « les taxes locatives, notamment la taxe sur les ordures ménagères, la contribution économique territoriale et tous autres impôts à la charge des locataires ». L’article VI dudit bail prévoit que le loyer sera indexé en fonction de la variation de l'indice choisi par les parties (ILC) publié à l'Insee et ce, de plein droit chaque année à la date anniversaire de la prise d'effet du bail.

Le décompte joint au commandement de payer délivré le 21 juin 2023 vise une dette locative d’un montant de 1.800,30 euros, arrêtée au 13 juin 2023, au titre des loyers et charges impayés. Le relevé de compte qui y est joint distingue de façon claire et précise les différentes sommes dues ainsi que l’évolution de la dette du preneur.

L’assignation délivrée le 17 janvier 2024 à la société AHRAM VOYAGES FRANCE fait apparaître un arriéré locatif, à la date du 08 décembre 2023, d’un montant de 5.951,96 euros, échéance du mois de décembre 2023 incluse.

En tout état de cause, il ressort de l'extrait de compte pour la période du 1er janvier 2023 au 08 décembre 2023 que les loyers et charges impayés correspondent au montant effectivement réclamé par le bailleur. La société AHRAM VOYAGES FRANCE sera en conséquence condamnée à payer la somme de 5.951,96 euros aux époux [E], au titre des loyers, charges et taxes dus au 08 décembre 2023, outre intérêt au taux légal, en application de l'article 1231-7 du code civil, à compter du présent jugement.


3 - Sur l’indemnité d’occupation

Sur le fondement de l’article 1240 du Code civil, lorsque le preneur se maintient dans le local commercial alors qu’il n’a plus aucun droit en ce sens, le bailleur doit bénéficier d’une indemnité d’occupation ayant un caractère compensatoire et indemnitaire en raison de la faute commise par l’occupant. Cette indemnité représente la valeur locative du bien concerné mais peut lui être supérieure puisqu’elle couvre l’ensemble des préjudices subis par le bailleur du fait de cette occupation indue.

Aux termes de l'article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.


En l'espèce, la clause résolutoire du bail ayant lié la société AHRAM VOYAGES FRANCE est définitivement acquise au 21 juillet 2023 à 24h00. Occupante des lieux sans droit ni titre depuis le 22 juillet 2023, elle doit être en conséquence condamnée au paiement d'une indemnité d'occupation jusqu'à libération complète des lieux par la remise des clefs.

L'indemnité d'occupation, en raison de sa nature mixte, indemnité et compensatoire, constitue une dette de jouissance qui doit correspondre à la valeur équitable des lieux et assure, en outre, la réparation du préjudice résultat d'une occupation sans bail. Les bailleurs sollicitent l'application des dispositions de l'article XVII du bail qui prévoit la fixation de cette indemnité sur la base du double du loyer global de la dernière année de location. La société AHRAM VOYAGES FRANCE s'étant engagée au paiement d'une telle somme lors de la conclusion du bail, l’indemnité d’occupation sera fixée au double du montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail.


4 - Sur la clause pénale

Aux termes de l'article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L'article XVI du bail prévoit une clause pénale selon laquelle « A défaut de paiement à leur échéance. de toutes sommes dues en vertu du présent bail, huit jours après une simple lettre recommandée demeurée sans suite, les sommes dues seront automatiquement majorées de 10 %, ladite majoration restant indépendante d'un intérêt de retard conventionnellement fixe au taux de base bancaire majoré de trois points et de l'obligation pour le preneur de régler l'intégralité des honoraires et frais de procédure, en ce compris les frais de commandement et de recettes. »

Les époux [E] sollicite la condamnation de la société AHRAM VOYAGES FRANCE au paiement de la somme de 595,19 euros à ce titre, cette dernière étant redevable au 08 décembre 2023 de la somme de 5.951,96 euros au titre de son arriéré de loyers et de charges.

Cependant, il n'est pas justifié en procédure de l'envoi d'une lettre recommandée au preneur réclamant le paiement de cette somme, telle que prévue à l'article XVI susvisé. Les époux [E] seront en conséquence déboutés de leur demande au titre de la clause pénale.


5 - Sur les demandes accessoires

- Sur les dépens

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

la S.A.R.L. AHRAM VOYAGES FRANCE, succombant à l’instance, sera condamnée au paiement des entiers dépens, qui comprendront le coût du commandement de payer du 21 juin 2023.


- Sur les frais irrépétibles

En application de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation.

En l'espèce, il convient de condamner la S.A.R.L. AHRAM VOYAGES FRANCE au paiement de la somme de 1.500,00 euros au titre des frais irrépétibles exposés par Madame [R] [E] et Monsieur [W] [E].


- Sur l’exécution provisoire

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Aux termes de l'article 514-1 du code de procédure civile, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou en partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. 

En l'espèce, il n'y pas lieu d’écarter l’exécution provisoire.



PAR CES MOTIFS,


Le tribunal,

Constate l'acquisition, à la date du 21 juillet 2023 à 24h00, de la clause résolutoire insérée au bail du 05 juillet 2019 liant Madame [R] [E] et Monsieur [W] [E] et la S.A.R.L. AHRAM VOYAGES FRANCE sur les lieux sis [Adresse 2] à [Localité 5] (93) ;

Dit que la S.A.R.L. AHRAM VOYAGES FRANCE, devenue occupante sans droit ni titre, devra libérer de sa personne et de ses biens ainsi que de tous occupants de son chef les lieux occupés sis [Adresse 2] à [Localité 5] (93), à l'expiration d'un délai de deux mois à compter de la signification de la présente décision ;

Dit que faute pour la S.A.R.L. AHRAM VOYAGES FRANCE de quitter les lieux dans le délai indiqué et celui-ci passé, Madame [R] [E] et Monsieur [W] [E] pourront faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef avec le concours de la force publique et l'assistance d'un serrurier si besoin est ;

Rappelle que le sort des meubles trouvés dans les lieux est régi par l'article L.433-1 du code des procédures civiles d'exécution,

Condamne la S.A.R.L. AHRAM VOYAGES FRANCE à payer à Madame [R] [E] et Monsieur [W] [E] du 22 juillet 2023, jusqu'à la libération des lieux par la remise des clefs, une indemnité d’occupation égale au double du montant du loyer qui aurait été exigible en cas de poursuite du bail, majoré des charges, taxes et accessoires ;

Condamne la S.A.R.L. AHRAM VOYAGES FRANCE à payer à Madame [R] [E] et Monsieur [W] [E] la somme de 5.951,96 euros, au titre des loyers, charges et taxes dus au 08 décembre 2023, échéance du mois de décembre 2023 incluse, et ce, avec intérêts au taux légal à compter du jugement ;

Déboute Madame [R] [E] et Monsieur [W] [E] de leur demande de condamnation de la S.A.R.L. AHRAM VOYAGES FRANCE au paiement de la somme de 595,19 euros au titre de la clause pénale ;

Condamne la S.A.R.L. AHRAM VOYAGES FRANCE à payer à Madame [R] [E] et Monsieur [W] [E] la somme de 1. 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Condamne la S.A.R.L. AHRAM VOYAGES FRANCE aux entiers dépens, qui comprendront le coût du commandement de payer du 21 juin 2023.

Fait au Palais de Justice, le 09 octobre 2024

La minute de la présente décision a été signée par Madame Charlotte THINAT, Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffière.


LA GREFFIERE LA PRESIDENTE




Madame AIT Madame THINAT