Tribunal Judiciaire · Chambre 5/Section 1 — 9 octobre 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE
 de BOBIGNY


JUGEMENT CONTENTIEUX DU 09 OCTOBRE 2024


Chambre 5/Section 1
AFFAIRE: N° RG 21/07765 - N° Portalis DB3S-W-B7F-VPD2
N° de MINUTE : 24/01424

DEMANDEUR

Association GENERATION AVENIR
[Adresse 1]
[Localité 3]
représentée par Me Bénédicte BERTIN, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 204

C/

DEFENDEUR

S.A.R.L. HADOU
[Adresse 2]
[Localité 3]
représentée par Me Béatrice DE PUYBAUDET, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C1361



COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Charlotte THINAT, Présidente, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Zahra AIT, greffier.


DÉBATS

Audience publique du 19 Juin 2024.


JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, par Madame Charlotte THINAT, Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffier.



EXPOSE DU LITIGE 

Par jugement d'adjudication du 16 octobre 2018, l'association GENERATION AVENIR a acquis un bien immobilier situé [Adresse 2] à [Localité 4], ayant appartenu à Monsieur [X] [Z] et Madame [V] [M]. 

En amont de la procédure d'adjudication, le 2 mars 2009, la SARL HADOU a conclu avec Monsieur [X] [Z] et Madame [V] [M] un bail commercial pour une durée de 9 ans, sur des locaux situés en rez-de-chaussée avec accès sur rue de cet ensemble immobilier, afin d'exercer l'activité de boulangerie pâtisserie et ce, moyennant un loyer annuel de 18.000 euros HT HC.

A l'occasion de la réalisation d'un constat par huissier de justice les 6 et 11 décembre 2018 à la demande de l'association GENERATION AVENIR, a été remis par la SARL HADOU un bail commercial de 3 6 9 années entières à compter du 1er avril 2015 moyennant un loyer annuel de 6 000 euros HT et HC, payable mensuellement. 

Le 25 septembre 2020, l'association GENERATION AVENIR a fait délivrer, par acte d'huissier de justice, à la SARL HADOU un congé avec refus de renouvellement et offre d'indemnité d'éviction à hauteur de 12.000 euros, à effet au 31 mars 2021.

Par exploit d'huissier en date du 5 août 2021, l'association association GENERATION AVENIR a fait assigner devant le tribunal judiciaire de Bobigny la SARL HADOU, prise en la personne de son gérant Monsieur [K] [Z] aux fins de valider le congé délivré à la SARL HADOU, d'ordonner son expulsion et celles de tous occupants de son chef et de fixer l'indemnité d'occupation ainsi que l'indemnité d'éviction.

Le 16 février 2022, le juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Bobigny a ordonné la communication de l'enregistrement comptable des loyers de 2014 à 2018.

Par jugement du 29 mars 2023, le tribunal judiciaire de céans a :

- Constaté l'existence d'un bail commercial du 2 mars 2009 conclu entre la SARL HADOU et Monsieur [X] [Z] et Madame [V] [M] ;
- Déclaré nul le bail du 1er avril 2015 ;
- Constaté la reconduction tacite du bail du 2 mars 2009 :
- Constaté la validité du congé délivré le 25 septembre 2020 mettant fin au bail le 31 mars 2021 ;
- Déclaré que le bailleur était redevable d'une indemnité d'éviction ;
- Déclaré que la SARL HADOU avait droit au maintien dans les lieux jusqu'au paiement de l'indemnité d'éviction ;
- Fixé l'indemnité d'occupation due par le preneur depuis le 1er avril 2010 au montant du loyer ;
- Avant dire droit, ordonné une mesure d'expertise aux fins de détermination du montant de l'indemnité d'éviction, d'apprécier si l'éviction entrainera la perte du fond ou son transfert, de déterminer le montant de l'indemnité due par le locataire par l'occupation des lieux, à compter du 1er avril 2010 jusqu'à leur libération effective, de déterminer si les travaux réalisés par la SARL HADOU dans les lieux loués ont vocation à être indemnisé au titre des indemnités accessoires ou s'ils relèvent de frais réalisés en lieu et place du bailleur,
- Désigné Monsieur [P] [D], expert près la cour d'appel de Paris, pour procéder aux opérations d'expertise.

Le dispositif du jugement du 29 mars 2023 a été rectifié, par jugement du 21 juin 2023, l'indemnité d'occupation fixée au montant du loyer étant due à compter du 1er avril 2021 et non à compter du 1er avril 2010.





L'expert a remis son rapport le 3 novembre 2023.

La clôture de l'instruction est intervenue le 21 mars 2024 par ordonnance du même jour.


PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Au terme de ses dernières conclusions signifiées par RPVA le 12 mars 2024, l'association GENERATION AVENIR a sollicité du tribunal de :
- Ordonner l'expulsion de la SARL HADOU ;
- Condamner la SARL HADOU à lui verser 27.550 euros au titre des loyers et charges de novembre 2018 arriérés à fin mars 2021 outre les intérêts depuis la sommation de payer;
- Fixer le montant de l'indemnité d'occupation à 1.500 euros par mois, 
- En conséquence ;
o Condamner la SARL HADOU au paiement de l'indemnité d'occupation depuis le 1er avril 2021 jusqu'au jour de la libération des lieux ;
o En l'état, condamner la SARL HADOU au paiement de 28.518 euros au titre de l'arriéré de l'indemnité d'occupation du 1er avril 2021 au 30 novembre 2023 ;

A titre subsidiaire :
- Débouter la SARL HADOU de toutes ses demandes ;
- Fixer l'indemnité d'éviction à 12.000 euros, subsidiairement à 31.000 euros ;
- Fixer les frais de déménagement à 4.000 euros ;
- Fixer l'indemnité de réemploi à 500 euros ;
- Dire n'y avoir lieu à fixer l'indemnité de frais administratif ;
- Fixer le trouble commercial à 437 euros ;
Sur l'indexation :
- Condamner la SARL HADOU au paiement de 3.733,49 euros au titre du rappel de l'indexation de loyer depuis le mois de novembre 2018 jusqu'au 31 mars 2021 ;
- Dire que l'indexation sera appliquée sur l'indemnité d'occupation et en tant que de besoin, condamner la SARL HADOU au paiement des sommes dues au titre du rappel, fixées à 1 euros à titre provisionnel ;
Sur la compensation :
- Ordonner la compensation entre les sommes dues respectivement entre les parties ;
- Autoriser le bailleur à ne consigner que la différence entre les sommes dues par le preneur et les indemnités qu'il lui devra au titre de l'éviction ;
- Le dispenser de consignation en cas de solde créditeur en sa faveur ;

En tout état de cause :
- Condamner la SARL HADOU au paiement de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- Condamner la SARL HADOU aux entiers dépens, incluant les honoraires d'expertise de 4 000 euros ;
- Ordonner l'exécution provisoire de la décision à intervenir.


Au soutien de sa demande d'expulsion de la SARL HADOU, l'association GENERATION AVENIR se fonde sur les articles L145-18 et L145-14 du code du commerce, expliquant avoir un projet de construction d'un établissement scolaire nécessitant la démolition totale des bâtiments existants. L'association GENERATION AVENIR ajoute que le tribunal a déjà constaté, le 29 mars 2023, la validité du congé délivré le 25 septembre 2020 mettant fin au bail le 31 mars 2021.

Concernant les différentes indemnités sollicitées, L'association GENERATION AVENIR demande à écarter les chiffres retenus par l'expert et à prendre en compte les circonstances particulières : l'établissement d'un faux bail en 2015, la comptabilité approximative et le gonflement des résultats.

Au soutien de sa demande au titre l'indemnité d'éviction, l'association GENERATION AVENIR se fonde sur les articles L145-14 et suivants du code du commerce. 
L'association GENERATION AVENIR propose la somme de 12.000 euros prenant en compte les résultats des exercices jusqu'à la saisie immobilière qui ont été négatifs, l'activité faiblement déficitaire voire déficitaire jusqu'à l'adjudication, la faible rémunération pouvant être dégagée pour le gérant et le fait que le loyer n'est que partiellement payé. La somme de 12.000 euros se justifie en appliquant le calcul correspondant à 35% du chiffre d'affaires moyen des 5 années antérieures au congé, permettant de retenir la situation financière réelle de la société. 

Sur le droit au bail, l'association GENERATION AVENIR explique que le bail de 2009 est le seul valable, qu'il a expiré en mars 2018 et que le preneur est uniquement en prolongation de bail ce qui ne lui permet aucune cession de droit au bail.

Sur la valeur du fond, l'association GENERATION AVENIR soutient que l'expert aurait dû retenir un taux de 45% du chiffre d'affaires moyen des trois derniers exercices en excluant les éléments corporels tels que le matériel et le mobilier que le preneur entend emporter. Il ajoute que le taux retenu à 65 % prend en compte une augmentation du chiffre d'affaires résultant non pas d'un fort potentiel mais d'un montage artificiel, l'activité n'augmentant qu'à partir de 2017, date de la procédure de saisie immobilière.
Subsidiairement, l'association GENERATION AVENIR sollicite de retenir un taux maximum de 54% du chiffre d'affaires moyen, soit 31.000 euros (57 509 x 54%), taux moyen pour ce type d'activité à [Localité 4].

Sur l'indemnité de déménagement, l'association GENERATION AVENIR conteste la réalité du devis produit qui correspond au déménagement d'un appartement ou d'un bureau et non d'un fonds de commerce. L'association GENERATION AVENIR soutient que le montant retenu ne peut être supérieur à 4.000 euros en raison du matériel vétuste et en l'absence de preuve de la réalité de la nouvelle installation du preneur.

Sur l'indemnité de remploi, l'association GENERATION AVENIR fait valoir que le preneur ne produit aucune pièce témoignant de la réalité des frais exposés pour retrouver un nouveau fond. Cette indemnité doit être chiffrée selon elle, pour le principe, à 500 euros.

Sur les frais divers et administratifs, l'association GENERATION AVENIR considère qu'ils ne sont pas justifiés et ne doivent donc pas être retenus.

Sur l'indemnité pour trouble commercial, l'association GENERATION AVENIR explique qu'elle ne peut être à hauteur d'un mois de la masse salariale en raison de l'absence de réalité de ce salariat. Le seul contrat de travail signé fourni prévoit un salaire qui ne correspond pas au paiement par mois découvert sur l'exercice 2022. Seule la somme de 437 euros, correspondant à 10% de la somme versée au gérant en 2022, peut donc selon elle être retenue.

Au soutien de ses demandes en paiement,

A titre liminaire, l'association GENERATION AVENIR soutient qu'il existe une créance résultant du jugement du 29 mars 2023, corrigé par le jugement du 21 juin 2023, reprenant le montant du bail contractuel de laquelle sont déduits les paiements reçus sur la base de 550 euros par mois. Concernant les loyers et charges, elle explique qu'il existe ainsi une dette locative de 27 550 euros de novembre 2018 à fin mars 2021.

Concernant l'indemnité d'occupation, l'association GENERATION AVENIR considère l'estimation de l'expert sous-évaluée, en deçà des prix pratiqués couramment, ne retenant que la référence du prix au m² la plus basse. L'association souligne la nécessité de prendre en compte le loyer fixé par les parties, la situation des lieux qui présente une bonne commercialité, le trouble causé par le maintien dans les lieux du preneur consistant en un arrêt du chantier depuis plusieurs mois, la prise en charge de la sécurisation des lieux et le retard de l'exécution du projet scolaire. L'association GENERATION AVENIR sollicite la fixation de l'indemnité d'occupation à hauteur du loyer fixé en 2009. Elle estime ainsi la dette depuis la fin du bail à novembre 2023 à hauteur de 28.518 euros.

Concernant l'indexation, l'association GENERATION AVENIR rappelle que le contrat de 2009 la prévoit et l'évalue à 3 733,49 euros. Elle ajoute qu'elle s'applique à l'indemnité d'occupation dans les mêmes conditions et s'élève à 1 euros à titre provisionnel.

Au soutien de sa demande de compensation, l'association GENERATION AVENIR se fonde sur l'article 1347 du code civil et explique qu'elle est nécessaire pour éviter qu'au départ du preneur, elle ne puisse recouvrir aucune somme en raison de la dissolution ou l'insolvabilité de la SARL HADOU dont l'essentiel des mouvements comptables est en espèces.
Il est expressément renvoyé à ces conclusions pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens, conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.


Au terme de ses dernières conclusions signifiées par RPVA le 20 février 2024, la société HADOU a sollicité du tribunal de :
- Rejeter l'ensemble des demandes de l'association sauf en ce qu'elle a pris acte du principe du paiement d'une indemnité d'éviction ;
- Condamner l'association GENERATION AVENIR à lui payer la somme de 86.278 euros au titre de l'indemnité d'éviction globale assortie du taux d'intérêt légal à compter du jugement à intervenir et comprenant :
o 63.260 euros au titre de l'indemnité d'éviction en principal ;
o 6.326 euros au titre de l'indemnité de réemploi ;
o 2.000 euros au titre des frais divers et administratifs ;
o 4.792 euros au titre du trouble commercial ;
o 9.900 euros au titre des frais de déménagement ;
- Fixer à la somme de 7.128 euros par an HC HT l'indemnité d'occupation à compter du 1er avril 2021 et jusqu'à la libération effective des lieux après versement de l'indemnité d'éviction ;
- Dire que la SARL HADOU pourra se maintenir dans les lieux jusqu'au paiement de l'intégralité de l'indemnité d'éviction ;
- Ecarter l'exécution provisoire du jugement à intervenir ;
- Condamner l'association GENERATION AVENIR à lui payer la somme de 5.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- Condamner l'association GENERATION AVENIR aux entiers dépens de l'instance.

Au soutien de sa demande de rejet de la demande d'expulsion, la SARL HADOU rappelle que le tribunal a déjà jugé, se fondant sur l'article L145-28 du code du commerce, qu'elle a le droit au maintien dans les lieux jusqu'au paiement intégral de l'indemnité d'éviction et que ce maintien est également prévu dans le congé délivré par l'association GENERATION AVENIR.

Au soutien de sa demande concernant l'indemnité d'éviction, la SARL HADOU se fondent sur les articles L145-14 et L145-28 du code du commerce. 

Sur l'indemnité d'éviction en principal, la SARL HADOU soutient qu'elle vise à réparer le préjudice direct et certain consécutif au non renouvellement du bail et qu'en cas d'impossibilité de réinstallation, elle doit correspondre à la valeur de remplacement du fonds, soit à la valeur du droit au bail si elle est supérieure. Elle ajoute que l'éviction entraine dans son cas la perte de son fonds de commerce. Elle précise que la méthode de calcul de l'indemnité d'éviction en principal consiste à appliquer au chiffre d'affaires HT (chiffre moyen des trois dernières années) un pourcentage tiré d'un barème établi représentant, en matière de fonds de commerce de boulangerie-pâtisserie, entre 55% et 140%. Elle sollicite en l'espèce de retenir le coefficient de 110 % CA HT correspondant à la moyenne des prix de vente dans le secteur et permettant de calculer l'indemnité à hauteur de 63.260 (57 509 x 110%).

Elle ajoute que la seconde méthode consiste à mesurer le droit au bail correspondant à l'écart mesuré entre la valeur locative de marché des locaux et le loyer contractuel des mêmes locaux dans l'hypothèse d'un renouvellement de droit au bail. Elle estime la valeur du droit au bail à 27.540 euros. 

Elle retient donc l'indemnité d'éviction à hauteur de 63.260 euros, la valeur du fond ne pouvant être inférieure à celle du droit au bail.

En réponse à l'association GENERATION AVENIR, la SARL HADOU explique qu'elle a évalué trop faiblement l'indemnité sur la seule base de la valeur du fonds de commerce, sans considérer la valeur du droit au bail et en prenant les exercices comptables 2015 à 2022 à la place des trois derniers comme il en est l'usage.

Sur l'indemnité de remploi, la SARL HADOU soutient qu'elle vise à couvrir les frais de mutation, de négociation et de recherche d'un nouveau fonds de commerce ou d'un nouveau droit au bail et qu'elle s'élève à 10% de l'indemnité principale, soit 6.326 euros.

Sur les frais divers et administratifs, la SARL HADOU indique qu'il s'agit des frais administratifs engendrés par le déménagement et notamment les frais de publicité inhérents au transfert de l'entreprise ainsi que les frais juridiques découlant du transfert du siège social. 

Sur l'indemnité pour trouble commercial, la SARL HADOU fait valoir qu'elle vise à couvrir le préjudice financier causé par la perturbation commerciale née de l'éviction et est calculée, au regard de la capacité bénéficiaire du locataire, à hauteur d'un mois du chiffre d'affaires moyen, soit 4.792 euros.

Sur les frais de déménagement, la SARL HADOU rappelle qu'elle a produit un devis à hauteur de 9.000 euros dans le cadre des opérations d'expertise.

Au soutien de sa demande de fixation de l'indemnité d'occupation, la SARL HADOU accepte le montant fixé par l'expert à hauteur de 7.128 euros par an.

Au soutien de sa demande au titre de l'exécution provisoire, la SARL HADOU soutient que son éventuelle expulsion est incompatible avec une exécution provisoire et le principe de double de degré de juridiction. Elle ajoute que la nature et la gravité des enjeux justifient d'écarter l'exécution provisoire.
Il est expressément renvoyé à ces conclusions pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens, conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.


DISCUSSION

I. Sur la demande d'expulsion de l'association GENERATION AVENIR à l'encontre de la SARL HADOU

L'article L411-1 du code des procédures civiles d'exécution prévoit " sauf disposition spéciale, l'expulsion d'un immeuble ou d'un lieu habité ne peut être poursuivie qu'en vertu d'une décision de justice ou d'un procès-verbal de conciliation exécutoire et après signification d'un commandement d'avoir à libérer les locaux ".

L'article L145-18 du code du commerce dispose : " le bailleur a le droit de refuser le renouvellement du bail pour construire ou reconstruire l'immeuble existant, à charge de payer au locataire évincé l'indemnité d'éviction prévue à l'article L. 145-14 ".

L'article 145-28 du code du commerce précise : " aucun locataire pouvant prétendre à une indemnité d'éviction ne peut être obligé de quitter les lieux avant de l'avoir reçue. Jusqu'au paiement de cette indemnité, il a droit au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du contrat de bail expiré. Toutefois, l'indemnité d'occupation est déterminée conformément aux dispositions des sections 6 et 7, compte tenu de tous éléments d'appréciation ".

En l'espèce, le jugement du 29 mars 2023 a constaté la validité du congé délivré le 25 septembre 2020 mettant fin au bail le 31 mars 2021. Aucune indemnité d'éviction n'a été fixée jusqu'à ce jour, aucun paiement n'a pu être, de ce fait, effectué, justifiant le maintien dans les lieux de la SARL HADOU. L'association GENERATION AVENIR ne précise pas de date d'expulsion souhaitée.


Au regard du permis de construction accordé le 10 janvier 2022 et des photographies des démolitions témoignant du début du chantier, il parait nécessaire que la SARL HADOU, informée depuis le jugement de novembre 2023 de la validité du congé, libère les lieux dans un bref délai à la réception de l'indemnité d'éviction.

En conséquence, la SARL HADOU devra quitter les lieux dans le délai d'un mois à compter de la réception du paiement en son entier de l'indemnité d'éviction fixée par le présent jugement.

A défaut, son expulsion sera ordonnée et ce, dans les termes du dispositif.


II. Sur la demande de condamnation en paiement au titre des loyers et charges de l'association GENERATION AVENIR à l'encontre de la SARL HADOU

En application de l'article 9 du code de procédure civile et de l'article 1353 du code civil, il appartient au bailleur qui sollicite la condamnation du locataire au paiement de loyers, charges et accessoires de produire les pièces justificatives permettant au tribunal de constater et de vérifier, outre l'existence de l'obligation du locataire, l'exactitude des sommes réclamées.

L'article 1231-7 du code civil prévoit : " En toute matière, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal même en l'absence de demande ou de disposition spéciale du jugement. Sauf disposition contraire de la loi, ces intérêts courent à compter du prononcé du jugement à moins que le juge n'en décide autrement ".

En l'espèce, le jugement du 29 mars 2023 a annulé le bail commercial du 1er avril 2015 et a constaté l'existence du bail conclu le 2 mars 2009 ainsi que sa reconduction tacite du 2 mars 2019. Il est constaté par ce même jugement, au regard de la transmission de la copie des pages manquantes de ce bail par Madame [M] et du grand livre des tiers, que le loyer a été fixé à 18 000 euros annuels hors taxes hors charges ; montant non contesté par les parties. Ainsi, la SARL HADOU était tenue du paiement d'un loyer de 1 500 euros mensuel hors taxes hors charges jusqu'au 31 mars 2021, date de fin du bail. 

Il ressort du " compte loyer local commercial " produit par l'association GENERATION AVENIR qu'entre novembre 2018 et mars 2021, la SARL HADOU a cumulé une dette à hauteur de 27 750 euros au titre uniquement des loyers. Il apparait qu'elle a versé uniquement 550 euros par mois en raison de l'application du bail du 1er avril 2015 désormais annulé. 

Par acte de commissaire de justice du 15 juin 2023, l'association GENERATION AVENIR a sommé la SARL HADOU de régler la somme de 27 750 euros au titre de l'arriéré de loyer hors charge. La SARL HADOU n'apporte aucun élément concernant le paiement éventuel de cette somme.

En conséquence, la SARL HADOU sera condamnée au paiement de la somme de 27 750 euros à l'association GENERATION AVENIR au titre des arriérés de loyers dus au titre de la période de novembre 2018 au 31 mars 2021, outre les intérêts au taux légal à compter de la sommation de payer du 15 juin 2023.

Sur la demande de condamnation en paiement au titre de l'indexation de l'association GENERATION AVENIR à l'encontre de la SARL HADOU

L'article L145-39 du code de commerce dispose : 

" En outre, et par dérogation à l'article L. 145-38, si le bail est assorti d'une clause d'échelle mobile, la révision peut être demandée chaque fois que, par le jeu de cette clause, le loyer se trouve augmenté ou diminué de plus d'un quart par rapport au prix précédemment fixé contractuellement ou par décision judiciaire. La variation de loyer qui découle de cette révision ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l'année précédente ".


En l'espèce, il ressort de la copie des quatre pages manquantes du bail commercial conclu le 2 mars 2009 transmise par Madame [M] l'existence d'une clause d'indexation. L'article VII du bail commercial prévoit que les parties conviennent d'annexer le loyer tous les ans et que l'indexation s'appliquera selon l'évolution de l'indice trimestriel du coût de la construction (ILC) publié par l'INSEE. 

Toutefois, l'association GENERATION AVENIR sollicite le montant de 3 733,49 euros au titre de l'indexation sans expliciter ce montant, ni l'indice initial retenu ou son calcul. De surcroît, l'application de la formule habituelle " nouveau loyer = Loyer actuel x (Nouvel ILC/ ILC du même trimestre de l'année précédente) " chaque trimestre entre 2018 et 2021 ne permet pas d'obtenir le montant sollicité mais un montant supérieur. Enfin, il y a lieu de relever que l'association GENERATION AVENIR n'a jamais effectué de rappel au titre de l'indexation du loyer antérieurement à la présente procédure et ce, alors qu'elle a fait signifier à la SARL HADOU un commandement de payer le 04 février 2019 et une sommation de payer le 15 juin 2023 portant tous deux notamment sur le recouvrement des loyers impayés.

Au regard de ces éléments, la demande au titre de l'indexation sera rejetée.


III. Sur la demande de condamnation en paiement au titre de l'indemnité d'occupation de l'association GENERATION AVENIR à l'encontre de la SARL HADOU

Sur la fixation de l'indemnité d'occupation

L'article L145-28 du code du commerce prévoit que l'indemnité d'occupation est déterminée conformément aux dispositions des sections 6 et 7, compte tenu de tous éléments d'appréciation.

Ainsi, l'indemnité d'occupation se détermine sur la base d'une valeur locative, correspondant au montant pour lequel un bien pourrait être raisonnablement loué, d'après cinq critères définis à l'article L145-33 du code du commerce (caractéristique du local, destination, obligation des parties, facteurs locaux de commercialité et les prix couramment pratiqués dans le voisinage).
 
L'indemnité d'occupation a un double caractère, compensatoire et indemnitaire. Elle constitue la contrepartie de l'occupation des lieux et elle doit également permettre la réparation du préjudice subi par le propriétaire du bien.

En l'espèce, l'expert judiciaire évalue la surface du commerce à environ 70 m² correspondant à environ 20m² pour la boutique, 4m² pour l'espace vestiaire/sanitaire et 46 m² pour l'espace fournil et fixe ainsi la surface pondérée de 39,60m², ce qui n'est pas contesté par les parties. En revanche, le montant de 200 euros par m² s'avère minoré par rapport au montant résultant du loyer du bail du 2 mars 2009.

Il ressort en effet du rapport d'expertise judiciaire que les locaux se situent dans un emplacement de médiocre commercialité, qu'il doit être tenu compte du caractère alimentaire du commerce, de la configuration des locaux adaptée pour l'activité avec une boutique à effet d'enseigne banal et des loyers pratiqués en boutique à [Localité 4].

Par ailleurs, la valeur locative du local en 2021 ne peut correspondre au loyer prévu dans un bail datant de 2009 et pour lequel l'expert judiciaire précise qu'il est surestimé. En effet, le montant du loyer issu du bail de 2009 présente un niveau comparable aux loyers de marché relevés dans le centre-ville de [Localité 4] alors même qu'il ressort à la fois de l'expertise judiciaire et du procès-verbal de description par huissier de justice du 20 décembre 2017 qu'il n'existe pas d'autres commerces dans la zone où se trouve le local étudié, cette zone étant principalement pavillonnaire et cet emplacement étant excentré du centre-ville. Ainsi la comparaison avec le loyer de commerces situés en centre-ville commerçant n'est pas appropriée.



Ainsi, Monsieur [D] rappelle que le loyer a été fixé par le bail du 2 mars 2009 à la somme de 18.000 euros par an, hors taxes et hors charges et ce, pour une surface pondérée de 39,60 m²P, soit 454,54 euros/m²P que l'expert a arrondi à 455 euros/m²P. Or les nouvelles locations en centre-ville, s'échelonnent de 398 euros/m²P à 640 euros/m²P. L'expert retient en conséquence une valeur locative de marché de 7.920 euros par an hors taxes et hors charges selon le calcul 200 euros x 39,60 M²P.

Si la réalité du projet de réhabilitation des locaux en établissement scolaire par l'association GENERATION AVENIR ressort à la fois du projet d'architecte, du permis de construire et de la déclaration d'ouverture de chantier produits, aucun élément n'est apporté par elle sur l'arrêt du chantier en raison du maintien de la SARL HADOU dans ses locaux, ni sur les frais relatifs à la sécurisation des lieux du chantier, permettant d'évaluer un préjudice.

Enfin, les références soumises par la bailleresse ne peuvent être prises en compte, ces dernières portant sur des commerces situés à moins de 500 mètres du centre-ville de [Localité 4]. Seul le commerce La Tradition Gourmande se trouve à plus de 2,5 kilomètres dudit centre. Cependant, celui-ci étant dans une zone dotée de commerces et à 270 mètres de la station Porte [Localité 4] de la ligne 13 du métropolitain, il ne peut être comparé au local étudié.

En conséquence, le montant de l'indemnité d'occupation sera fixé à 7 128 euros par an, telle qu'évalué par l'expert au regard de la valeur locative des locaux (7 920 euros) et de l'application d'un abattement de précarité de 10%. 

La SARL HADOU sera donc condamnée au paiement d'une indemnité d'occupation d'un montant annuel de 7 128 euros annuel depuis le 1er avril 2021 et ce, jusqu'à la libération effective des lieux par la remise des clefs. 

Au regard des sommes d'ores et déjà versées par la SARL HADOU au titre de l'indemnité d'occupation, soit la somme totale de 19.526 euros au 30 novembre 2023, d'un montant supérieur aux sommes dues à ce titre, la somme due pour la période du 1er avril 2021 au 30 novembre 2023 étant de 19.008 euros, il n'y a pas lieu de la condamner au paiement d'un arriéré. L'association GENERATION AVENIR sera en conséquence déboutée de sa demande de condamnation du preneur au paiement de la somme de 28.518 euros au titre d'un tel arriéré.

Sur l'indexation

Faute pour l'association GENERATION AVENIR de préciser le premier indice retenu et d'expliciter la somme de 1 euro au titre du rappel de l'indexation, qui n'apparaît de surcroît pas justifiée en l'espèce, la demande sera rejetée. 


IV. Sur la demande de condamnation en paiement au titre de l'indemnité d'éviction de la SARL HADOU à l'encontre de l'association GENERATION AVENIR

L'article L145-14 du code de commerce dispose : 

" Le bailleur peut refuser le renouvellement du bail. Toutefois, le bailleur doit, sauf exceptions prévues aux articles L. 145-17 et suivants, payer au locataire évincé une indemnité dite d'éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement. Cette indemnité comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre ".

Sur l'indemnité d'éviction en principal

En l'espèce, l'indemnité d'éviction en principal consiste en la valeur du fonds de commerce constituée par la valeur la plus élevée entre la valeur du droit au bail et la valeur marchande du fond.

Aux termes de son rapport d'expertise, Monsieur [D] retient la valeur marchande du fond comme indemnité d'éviction en principal, en raison de l'absence de valeur du droit au bail, le montant du loyer du bail étant supérieur à la valeur locative du marché. 

L'expert propose ainsi la valeur marchande du fonds à partir de la méthode du chiffre d'affaires, en retenant 65% du chiffre d'affaires moyen HT des trois derniers exercices 2022, 2022, 2020.

Toutefois, il apparait, d'une part, que les taux (entre 48 et 57% du CA) issus des exemples tirés du BODACC par l'expert judiciaire pour des fonds de boulangerie-pâtisserie à des emplacements commercialement secondaires sont tous inférieurs au taux retenu par l'expert pour le local objet de la présente procédure (65%). Par ailleurs, il apparait que l'une des justifications à ce taux consiste en la hausse de plus de 33% du chiffre d'affaires alors même qu'il est précisé que le preneur ne donne aucune explication sur cette hausse soudaine du chiffre d'affaires et que l'expert précise lui-même " sous réserve de la production des comptes 2023 ", qui n'a pas été faite.

De plus, il apparait que la SARL HADOU n'a pas fourni d'élément concernant le respect des mises aux normes et la réalisation des recommandations intimées par la mairie de [Localité 4] à la suite du contrôle sanitaire effectué le 7 janvier 2021.

Ainsi, les points faibles du fonds de travail paraissent plus importants que ceux listés par l'expert judiciaire. Il convient, en conséquence de retenir le taux de 60% du chiffre d'affaires moyen.

Par ailleurs, la prise en compte des trois derniers exercices pour calculer le chiffre d'affaires moyen parait pertinente en ce que, d'une part la hausse soudaine du chiffre d'affaire sans preuve de continuité est déjà comptabilisée dans les points faibles du fonds de travail, d'autre part il ressort de l'expertise judiciaire et des pièces comptables produites que le chiffre d'affaire entre 2018 et 2021 demeure stable, ainsi la seule année 2022 ne faisant évoluer que relativement le chiffre d'affaire moyen.

Enfin, il n'est apporté aucun élément justifiant d'exclure les éléments corporels du taux retenu. Il n'est en effet pas démontré par l'association GENERATION AVENIR que la SARL HADOU entend conserver l'ensemble du matériel et du mobilier se trouvant dans le local. Le devis de déménagement transmis par la SARL HADOU s'avère ne pas correspondre puisqu'il fait état d'un commerce de bureau et vise des items relatifs à un déménagement d'appartement.

En conséquence, le taux d'éviction en principal sera fixé à 60% de 57 509, soit 37 380, 85 euros, arrondi à 37 381 euros.

Sur l'indemnité de remploi

L'expert judiciaire fixe le calcul de l'indemnité de remploi à 10% de l'indemnité principale, correspondant aux frais d'agence pour acheter un droit au bail ou fonds de commerce et au frais fiscaux. 

Le pourcentage du chiffre d'affaires retenu correspondant au taux courant retenu dans ce type de situation, et faute pour la SARL HADOU et l'association GENERATION AVENIR d'apporter des éléments complémentaires, l'indemnité de remploi sera fixée à la somme de 3 738,10 euros (10% de 37 381 euros) arrondi à 3 738 euros.

Sur les frais divers et administratifs

Les frais administratifs sont inhérents au transfert de siège social d'une entreprise ainsi qu'au frais administratifs en découlant.

Ils seront fixés à hauteur de 2 000 euros.






Sur les frais de déménagement

La SARL HADOU produit un devis de déménagement à hauteur de 9 900 euros. Or, ce devis ne permet pas d'attester de la réalité des frais sollicités. En effet, il vise le déménagement d'un bureau, sur la période d'octobre/novembre 2023 sans préciser d'adresse de déchargement. Bien qu'il ne soit pas encore possible pour la SARL de proposer d'adresse de déchargement, le devis parait élevé au regard de l'absence total de détail du montant sollicité et sans ajustement prévu en fonction de la destination. Par ailleurs, la valeur totale du mobilier est estimée à 50 000 euros sans aucune précision sur la quantité et la nature du mobilier considéré.

Si le coût d'un déménagement d'une entreprise est inévitable, seules les photographies ainsi que la liste dressée par le rapport de l'expert judiciaire (four, diviseuse, pétrins, laminoir, frigidaire, deux chambres froides, rangements) permettent de témoigner de la quantité de matériel à l'intérieur des locaux, sans qu'il soit précisé par le preneur si ces objets seront conservés.

En conséquence, les frais de déménagement seront fixés à 5 000 euros.

Sur le trouble commercial

Cette indemnité compense la perte de temps générée par l'éviction, soit le moindre investissement dans le commerce et le temps de la recherche d'un nouvel emplacement.

L'expert précise que ce poste se valorise soit par l'excédent brut moyen qui est en l'espèce faible ou négatif, soit d'après la masse salariale retenue. Il estime donc le trouble commercial à un mois de masse salariale en 2022 soit 3 000 euros (36985/12).

Il ressort en effet du grand livre des tiers - salarié - 2022 l'existence de trois salariés pour une masse salariale totale (salaire + charge) de 36 985 euros. 

L'association GENERATION AVENIR ne produit aucun élément permettant de remettre en cause le montant retenu par l'expert judiciaire. Parallèlement, la SARL HADOU ne justifie pas de la pertinence du calcul correspondant à un mois de chiffre d'affaires et ce, d'autant qu'elle n'apporte aucun élément permettant d'expliquer l'augmentation très notable du chiffre d'affaires en 2022 (+33%). 

L'indemnisation du trouble commercial sera dès lors fixée à 3 000 euros.

En conséquence, l'association GENERATION AVENIR sera condamnée au paiement d'une indemnité d'éviction à hauteur de 51 119 euros (3000 + 5000 + 2000 + 3 738 + 37 381 euros).


V. Sur la demande de compensation des sommes dues de l'association GENERATION AVENIR

L'article 1347 du code civil définit la compensation comme l'extinction simultanée d'obligations réciproques entre deux personnes et précise qu'elle s'opère, sous réserve d'être invoquée, à due concurrence, à la date où ses conditions se trouvent réunies.

En l'espèce, à la date du jugement, l'association GENERATION AVENIR est débitrice d'une somme de 51 119 euros au titre de l'indemnité d'éviction envers la SARL HADOU tandis que la SARL HADOU est débitrice de la somme de 27 750 euros au titre des arriérés de loyers.

Les conditions de certitude, d'exigibilité et liquidité des créances à compenser sont donc réunies.

Toutefois, concernant l'indemnité d'occupation due par la SARL HADOU, celle-ci n'est pas certaine et exigible, le montant de 7 128 euros par an ayant vocation à s'appliquer jusqu'à la libération effective des lieux au plus tard un mois après le versement de l'indemnité d'éviction. La compensation n'est donc pas possible sur cette somme.

En conséquence, la compensation entre la créance de l'association GENERATION AVENIR au titre des arriérés de loyer à hauteur 27 750 euros avec la créance de la SARL HADOU au titre de l'indemnité d'éviction à hauteur de 51 119 euros sera ordonnée.

Le bailleur sera autorisé à ne consigner que la différence entre les sommes dues par le preneur au titre des arriérés de loyers et l'indemnité d'éviction qu'il lui devra, soit en l'espèce la somme de 23 369 euros.

L'article 1231-7 du code civil dispose qu'en toute matière, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal même en l'absence de demande ou de disposition spéciale du jugement. Sauf disposition contraire de la loi, ces intérêts courent à compter du prononcé du jugement à moins que le juge n'en décide autrement. L'intérêt au taux légal sera donc dû en l'espèce à compter du prononcé du présent jugement.

VI. Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

Sur les dépens

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

En l'espèce, l'association GENERATION AVENIR et la SARL HADOU, succombant chacune partiellement dans le cadre de la présente procédure seront condamnées conjointement aux entiers dépens de l'instance, en ceux compris le coût de l'expertise judiciaire.

Sur la demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation.

En l'espèce, l'association GENERATION AVENIR et la SARL HADOU n'étant pas condamnées aux dépens et succombant chacune pour partie dans leurs prétentions, leurs demandes au titre de l'article 700 du code de procédure civile seront rejetées.

Sur l'exécution provisoire

Aux termes de l'article 514 du code de procédure civile dans sa rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 applicable à l'espèce, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

En l'espèce, il ressort du jugement que l'expulsion n'est ordonnée qu'à compter du paiement de l'indemnité d'éviction en son entier et que par ailleurs, la SARL HADOU est informée de la validité du congé depuis le mois de novembre 2023. En conséquence, compte tenu de l'absence de motif dérogatoire, il sera rappelé que la présente décision est exécutoire de plein droit par provision.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, 

DIT que la SARL HADOU devra quitter les lieux situés [Adresse 2] à [Localité 4] dans le délai d'un mois à compter de la réception du paiement du montant en son entier de l'indemnité d'éviction calculée après compensation des créances ;

DIT que faute pour la SARL HADOU de quitter les lieux dans le délai indiqué et celui-ci passé, l'association GENERATION AVENIR pourra faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef avec le concours de la force publique et l'assistance d'un serrurier si besoin est ;

RAPPELLE qu'en ce cas, le sort des meubles trouvés dans les lieux est régi par l'article L.433-1 du code des procédures civiles d'exécution,

CONDAMNE la SARL HADOU à payer de la somme de 27 750 euros à l'association GENERATION AVENIR au titre des arriérés de loyers de novembre 2018 au 31 mars 2021 outre les intérêts au taux légal à compter de la sommation de payer du 15 juin 2023 ;

REJETTE la demande de condamnation en paiement au titre de l'indexation de l'arriéré de loyer de l'association GENERATION AVENIR ;

CONDAMNE la SARL HADOU à payer la somme de 7 128 euros annuels au titre de l'indemnité d'occupation à l'association GENERATION AVENIR depuis le 1er avril 2021 jusqu'à la libération effective des lieux ;

REJETTE la demande au titre d'un arriéré d'indemnité d'occupation de l'association GENERATION AVENIR ;

REJETTE la demande d'indexation de l'indemnité d'occupation de l'association GENERATION AVENIR ;

CONDAMNE l'association GENERATION AVENIR à payer la somme de 51 119 euros à la SARL HADOU au titre de l'indemnité d'éviction ;

ORDONNE la compensation entre la créance de l'association GENERATION AVENIR au titre des arriérés de loyer à hauteur 27 750 euros et la créance de la SARL HADOU au titre de l'indemnité d'éviction à hauteur de 51 119 euros ;

En conséquence, 
AUTORISE l'association GENERATION AVENIR à ne consigner que la différence entre les sommes dues au titre des arriérés de loyers par la SARL HADOU et les sommes dues par elle au titre de l'indemnité d'éviction, soit la somme de 23 369 euros outre les intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

CONDAMNE conjointement l'association GENERATION AVENIR et la SARL HADOU, aux entiers dépens de l'instance ;

REJETTE la demande l'association GENERATION AVENIR au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE la demande de la SARL HADOU au titre de l'article 700 du code de procédure civile;

REJETTE les demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que l'exécution provisoire est de droit.

Fait au Palais de Justice, le 09 octobre 2024

La minute de la présente décision a été signée par Madame Charlotte THINAT, Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffière.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE



Madame AIT Madame THINAT