Tribunal Judiciaire · Chambre 22 / Proxi fond — 4 octobre 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY
[Adresse 8]
[Adresse 8]
[Adresse 8]
[Localité 6]

Téléphone : [XXXXXXXX02]
Télécopie : [XXXXXXXX01]
@ : [Courriel 7]





REFERENCES : N° RG 23/03778 - N° Portalis DB3S-W-B7H-YTFF

Minute : 24/01066







S.C.I. LES COQUELICOTS
Représentant : Me Sigride BANY, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : L258

 

C/


Monsieur [R] [T]










Exécutoire, copie, dossier
délivrés à :
Me BANY Sigride

Copie délivrée à :
M. [T]

Le


AUDIENCE CIVILE






Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal judiciaire en date du 04 Octobre 2024;

par Madame Elise CSAKVARY, en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Anne Marie ANTUNES, faisant fonction de greffier ;


Après débats à l'audience publique du 01 Juillet 2024 tenue sous la présidence de Madame Elise CSAKVARY, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Odile DULAC, greffier audiencier;



ENTRE DEMANDEUR :


S.C.I. LES COQUELICOTS, ayant son siège social [Adresse 3]

représentée par Maître Sigride BANY, avocat au barreau de PARIS



D'UNE PART


ET DÉFENDEUR :


Monsieur [R] [T], demeurant Chez madame [D] - [Adresse 4]

comparant en personne



D'AUTRE PART


EXPOSE DU LITIGE

Par contrat en date du 1er mars 2023, la société civile immobilière Les Coquelicots a donné à bail à M. [R] [T] un local à usage d'habitation et un emplacement de stationnement situés au [Adresse 5] à [Localité 9] (lots 13 et 49), pour un loyer mensuel de 1 150 euros et 150 euros de provision sur charges, outre un dépôt de garantie d'un montant de 2 300 euros.

Des loyers étant demeurés impayés, le 16 août 2023, la société civile immobilière Les Coquelicots a fait signifier un commandement de payer la somme en principal de 6 500 euros visant la clause résolutoire.

Elle a ensuite fait assigner M. [R] [T] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Bobigny par acte en date du 8 novembre 2023 pour obtenir la résiliation du contrat, l'expulsion et la condamnation au paiement.

Après un renvoi aux fins de mise en état, l'affaire a été appelée à l'audience du 1er juillet 2024.

A cette date, la société civile immobilière Les Coquelicots, représentée, se réfère à ses conclusions déposées à l'audience. Elle demande :
- à titre principal, la constatation de la résiliation de plein droit du bail d'habitation et, à titre subsidiaire, le prononcé de sa résolution judiciaire ;
- l'expulsion de M. [R] [T] ;
- le transport et la séquestration des meubles en tel lieu qu'il lui plaira, aux frais et aux risques du défendeur ;
- la suppression du bénéfice du délai de deux mois suivant la délivrance du commandement de quitter les lieux ;
- la suppression du bénéfice de la trêve hivernale ;
- et la condamnation de M. [R] [T] :
- au paiement de la somme actualisée de 17 685,46 euros, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,
- au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation de 1 300 euros,
- au paiement d'une somme de 2 500 euros au titre des frais irrépétibles
- et aux dépens, comprenant le coût du commandement.

Elle expose, sur le fondement de la loi du 6 juillet 1989, que le locataire ne s'est acquitté des loyers dus et qu'il sous-loue l'appartement, ce qui caractérise sa mauvaise foi. Elle s'oppose à l'octroi de délais de paiement. Elle précise que la gérante de la SCI souffre de problèmes de santé et qu'elle avait acheté ce bien pour bénéficier d'un complément de retraite. Elle conteste le vol d'affaires appartenant à son locataire.

M. [R] [T] comparaît. Il explique qu'il a dû rentrer au bled et qu'il s'est fait voler tous ses papiers dans la ligne 4, ce qui l'a empêché de régler les loyers. Il soutient que la propriétaire lui a volé des objets personnels et notamment son téléphone et son ordinateur. Il affirme qu'il n'existe aucune sous-location et que son frère, M. [O], habite les lieux. Il précise qu'il ne connaît pas M. [F] [H]. Il demande à ce que ses affaires lui soient rendues. Il explique qu'il souhaite quitter le logement au mois de septembre et sollicite des délais de paiement non suspensifs à hauteur de 300 euros par mois.

Aucun diagnostic social et financier n'a été reçu au greffe avant l'audience.

L'affaire a été mise en délibéré au 4 octobre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

I - Sur la demande de résiliation du bail

A - Sur la recevabilité de l'action

Une copie de l'assignation a été notifiée à la préfecture de la Seine-Saint-Denis par la voie électronique le 10 novembre 2023, soit plus de six semaines avant l'audience du 15 janvier 2024, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L'action est donc recevable.

B - Sur le bien fondé de la demande

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le bail conclu le 1er mars 2023 contient une clause résolutoire en son article 17 qui stipule que le contrat sera résilié à l'issue d'un délai de deux mois après la délivrance d'un commandement de payer infructueux. Un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 16 août 2023, pour la somme en principal de 6 500 euros, laissant un délai de de deux mois pour régler la somme due. Conformément aux dispositions de l'article 2 du code civil, la clause résolutoire du contrat précité ne peut être acquise qu'à l'issue du délai de deux mois prévu au contrat de bail.

Le commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu'il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail se sont trouvées réunies à la date du 17 octobre 2023.

L'expulsion de M. [R] [T] sera en conséquence ordonnée.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion. Il n'y a donc pas lieu d'ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent de surcroît purement hypothétiques à ce stade.

II - Sur les demandes de suppression du bénéfice de la trêve hivernale et du délai de deux mois suivant la délivrance du commandement de quitter les lieux

L'article L412-1 du code des procédures civiles d'exécution dispose que si l'expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois qui suit le commandement mais que ce délai ne s'applique pas lorsque le juge qui ordonne l'expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l'expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l'aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

En l'espèce, par sommation interpellative diligentée à l'adresse du bien loué le 6 juin 2024, le commissaire de justice a constaté que M. [F] [H] déclarait habiter à l'adresse du bien loué en réglant 850 euros par mois à M. [T] en espèces.

M. [T] n'apporte aucun élément de nature à contester les constatations du commissaire de justice et ne rapporte pas la preuve que son frère habite les lieux. Il apparaît donc que M. [T] sous-loue l'appartement loué en contrepartie de la perception de la somme de 850 euros par mois et ce, sans régler son propre loyer. Au surplus, la perte de ses papiers, non démontrée, n'explique pas l'absence de règlement du loyer pendant plus d'une année.

La mauvaise foi de M. [T] est donc constatée et le bénéfice du délai de deux mois pour quitter les lieux suivant la délivrance du commandement sera supprimé. 

L'article L412-6 du même code prévoit quant à lui qu'il est sursis à toute mesure d'expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu'au 31 mars de l'année suivante sauf lorsque la mesure d'expulsion a été prononcée en raison d'une introduction sans droit ni titre dans le domicile d'autrui à l'aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte. Le juge peut supprimer ou réduire le bénéfice du sursis hivernal lorsque les personnes dont l'expulsion a été ordonnée sont entrées dans tout autre lieu que le domicile à l'aide des procédés mentionnés au deuxième alinéa.

En l'espèce, la mauvaise foi d'un locataire ne permet pas la suppression du bénéfice de la trêve hivernale et il n'apparaît pas que M. [R] [T] s'est introduit dans les lieux loués à l'aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

En conséquence, la demande de suppression du bénéfice de la trêve hivernale sera rejetée.

III - Sur la demande de condamnation en paiement

L'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est tenu au paiement des loyers et des charges récupérables.

Le bailleur produit un décompte démontrant que M. [R] [T] reste lui devoir, déduction faite des frais (14,40 € x 2), la somme de 17 656,66 euros à la date du 13 juin 2024, échéance du mois de juin 2024 incluse.

M. [R] [T] n'apporte aucun élément de nature à contester ni le principe, ni le montant de la dette.

M. [R] [T] sera donc condamné au paiement de cette somme de 17 656,66 euros, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 6 500 euros à compter du commandement de payer du 16 août 2023, conformément aux dispositions de l'article 1231-6 du code civil.

Il sera également condamné au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation pour la période courant du 1er juillet 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d'occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l'occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer, conformément aux dispositions de l'article 1240 du code civil.

IV - Sur la demande de délais de paiement

L'article 1343-5 du code civil prévoit que " le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues ".

En l'espèce, M. [R] [T] ne présente aucun justificatif de sa situation personnelle, professionnelle, financière ou familiale. Il apparaît en outre qu'il sous-loue le bien loué et en tire des revenus.

En conséquence, sa demande aux fins de bénéficier de délais de paiement sera rejetée.

V - Sur la demande de restitution des affaires de M. [T]

Aux termes de l'article 1240 du code civil, " tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ". L'article 1353 du même code prévoit par ailleurs que celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver.

En l'espèce, M. [T] ne rapporte pas la preuve du vol de ses affaires.

En conséquence, sa demande aux fins de condamnation du bailleur à lui restituer ses affaires sera rejetée.

VI - Sur les mesures de fin de jugement

M. [R] [T], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Compte tenu des démarches judiciaires qu'a dû accomplir la société civile immobilière Les Coquelicots, M. [R] [T] sera condamné à lui payer une somme de 300 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort :

CONSTATE que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 1er mars 2023 entre la société civile immobilière Les Coquelicots et M. [R] [T] concernant le local à usage d'habitation et l'emplacement de stationnement situés au [Adresse 5] à [Localité 9] (lots 13 et 49) sont réunies à la date du 17 octobre 2023 ;

ORDONNE en conséquence à M. [R] [T] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du présent jugement ;

DIT qu'à défaut pour M. [R] [T] d'avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, la société civile immobilière Les Coquelicots pourra faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d'un serrurier et de la force publique ;

SUPPRIME le bénéfice du délai de deux mois prévu par l'article L412-1 du code des procédures civiles d'exécution ;

REJETTE la demande aux fins de suppression du bénéfice de la trêve hivernale prévue par l'article L412-6 du code des procédures civiles d'exécution ;

CONDAMNE M. [R] [T] à payer à la société civile immobilière Les Coquelicots la somme de 17 656,66 euros (décompte arrêté au 13 juin 2024, échéance du mois de juin 2024 incluse), avec intérêts au taux légal à compter du 16 août 2023 sur la somme de 6 500 euros et à compter du présent jugement pour le surplus ;

REJETTE la demande de délais de paiement formée par M. [R] [T] ;

CONDAMNE M. [R] [T] à verser à la société civile immobilière Les Coquelicots une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l'absence de résiliation du bail du 1er juillet 2024 jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire ;

REJETTE la demande de condamnation de la société civile immobilière Les Coquelicots à restituer les affaires de M. [R] [T] ;

DIT n'y avoir lieu à ordonner l'enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place ;

CONDAMNE M. [R] [T] à verser à la société civile immobilière Les Coquelicots une somme de 300 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [R] [T] aux dépens ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision.

Ainsi jugé et prononcé à Bobigny, par mise à disposition du jugement au greffe du Tribunal judiciaire, le 4 octobre 2024.

LE GREFFIER LE JUGE