Tribunal Judiciaire · Chambre 22 / Proxi fond — 4 octobre 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY
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REFERENCES : N° RG 23/00654 - N° Portalis DB3S-W-B7H-XUHF

Minute : 24/01063







OPH EST ENSEMBLE HABITAT
Représentant : M. [L] [M] [U] (Juriste) muni d’un pouvoir spécial

 

C/


Monsieur [R] [E]
Représentant : Me Mario GONZALEZ, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : R228
Madame [Y] [E]
Représentant : Me Géraldine SITTINGER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : J083










Exécutoire, copie, dossier
délivrés à :
OPH EST ENSEMBLE HABITAT

Copie, dossier délivrée à :
Me Mario GONZALEZ
Me Géraldine SITTINGER

Le


AUDIENCE CIVILE






Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal judiciaire en date du 04 Octobre 2024 ;

par Madame Elise CSAKVARY, en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Anne Marie ANTUNES, faisant fonction de greffier ;


Après débats à l'audience publique du 01 Juillet 2024 tenue sous la présidence de Madame Elise CSAKVARY, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Odile DULAC, greffier audiencier;



ENTRE DEMANDEUR :


OPH EST ENSEMBLE HABITAT, ayant son siège social [Adresse 4]

représenté par Monsieur [L] [M] [U] (Juriste), muni d’un pouvoir spécial



D'UNE PART


ET DÉFENDEURS :


Monsieur [R] [E], demeurant [Adresse 5]

représenté par Maître Mario GONZALEZ, avocat au barreau de PARIS

Madame [Y] [E], demeurant [Adresse 3]

(bénéficie de l’aide juridictionnelle suivant décision du BAJ du 5 février 2024)

représentée par Maître Géraldine SITTINGER, avocat au barreau de PARIS



D'AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

L'établissement public Office public de l'habitat Est Ensemble Habitat, venant aux droits de l'Office public de l'habitat [Localité 9] Habitat, a donné à bail à Mme [F] [E] un local à usage d'habitation situé au [Adresse 11] à [Localité 9] ([Adresse 11] pour un loyer hors charge de 346,12 euros.

Mme [F] [E] est décédée le [Date décès 6] 2021.

Par acte en date d'huissier en date du 21 avril 2023, l'établissement public Office public de l'habitat Est Ensemble Habitat a fait assigner M. [R] [E] et Mme [Y] [E] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Bobigny aux fins d'expulsion et de paiement d'une indemnité d'occupation.

Après quatre renvois aux fins de mise en état, l'affaire a été appelée à l'audience du 1er juillet 2024.

A cette date, l'établissement public Office public de l'habitat Est Ensemble Habitat comparaît, représenté par M. [L] [M] [U], muni d'un pouvoir. Il se réfère à son assignation et demande la condamnation solidaire de M. [R] [E] et Mme [Y] [E] au paiement :
- de la somme actualisée de 8 643,54 euros,
- de la somme de 500 euros au titre des frais irrépétibles 
- et des dépens, comprenant le coût de la sommation et de l'assignation.

Au soutien de ses demandes, l'établissement public Office public de l'habitat Est Ensemble Habitat fait valoir, sur le fondement des articles 14 et 40 de la loi du 6 juillet 1989, que M. [R] [E] et Mme [Y] [E] occupent le logement sans droit ni titre depuis le décès de leur mère, locataire en titre dès lors qu'ils ne remplissent pas les conditions de transfert du bail. Il précise que le logement a été restitué mais qu'une indemnité d'occupation reste due. Il s'oppose à l'octroi de délais.

Mme [Y] [E] comparaît, représentée. Elle se réfère à ses conclusions et pièces déposées à l'audience et sollicite :
- à titre principal, l'irrecevabilité des demandes présentées par l'établissement public Office public de l'habitat Est Ensemble Habitat ;
- à titre subsidiaire, le prononcé de la résiliation du bail à la date du 28 août 2021 et l'irrecevabilité des demandes formées à son encontre par l'établissement public Office public de l'habitat Est Ensemble Habitat ;
- à titre infiniment subsidiaire, la révision dans de plus justes proportions du montant de l'indemnité d'occupation, sa condamnation à régler un tiers de cette créance et la compensation avec les sommes réglées entre les mois de septembre 2021 et avril 2022 ;
- et, en tout état de cause, la condamnation de l'établissement public Office public de l'habitat Est Ensemble Habitat à payer à Maître Géraldine Sittinger la somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 37 de la loi du 10 juillet 1991.

Elle soutient, sur le fondement des articles 14 de la loi du 6 juillet 1989 et 771 et suivants du code civil, qu'il n'est pas démontré qu'elle a occupé le logement de sa mère postérieurement au décès de cette dernière et que, le transfert du bail du 25 septembre 2015 ayant été refusé, le bailleur devait agir contre les ayants droits. Elle ajoute qu'aucun texte ne prévoit de délai pour libérer le logement, que le troisième fils de la locataire n'a pas été assigné et qu'elle ne peut être condamnée qu'à hauteur de sa quote-part dans la succession. Elle fait enfin valoir que l'indemnité d'occupation a été réglée pendant 8 mois après le décès de la locataire par M. [R] [E] et qu'il n'a été répondu à sa demande de transfert de bail que 9 mois après la présentation de cette demande.

M. [R] [E] comparaît, représenté et se réfère à ses conclusions et pièces déposées à l'audience. Il demande :
- l'irrecevabilité des demandes formées par l'établissement public Office public de l'habitat Est Ensemble Habitat à son encontre ;
- la condamnation de l'établissement public Office public de l'habitat Est Ensemble Habitat à lui payer la somme de 1 500 euros au titre des frais irrépétibles ainsi qu'aux dépens.

Il fait valoir, sur le fondement des articles 31, 32 et 122 du code de procédure civile, que Mme [Y] [E] a effectué une demande de transfert du bail à leurs deux profits alors qu'il est locataire d'un appartement à [Localité 12] depuis 2014 et qu'elle a continué à occuper le bien malgré le refus opposé par le bailleur sans régler de loyers. Il précise qu'il n'a jamais occupé l'appartement anciennement loué à sa mère.

L'affaire a été mise en délibéré au 4 octobre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

I - Sur la demande de prononcé de la résiliation du bail

L'article 14 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que le contrat de location est résilié de plein droit par le décès du locataire ou par l'abandon du domicile par ce dernier.

En l'espèce, il ressort des pièces versées aux débats qu'un contrat été conclu le 5 juillet 2017 entre Mme [F] [E] et l'établissement public Office public de l'habitat Est Ensemble Habitat aux fins de prise à bail d'un logement situé au [Adresse 11] à [Localité 9] ([Adresse 11] à effet au 25 septembre 2015. Il n'est pas contesté que ce contrat a été résilié suite au décès de Mme [F] [E] le [Date décès 6] 2021. En outre, il n'est pas contesté que le logement a été restitué le 12 septembre 2023.

Ainsi, la demande aux fins de prononcé de la résiliation du bail, dépourvue d'objet, sera rejetée.

II - Sur la demande de condamnation au paiement d'une indemnité d'occupation

A - Sur la recevabilité de la demande

L'article 122 du code civil prévoit que constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

En l'espèce, l'établissement public Office public de l'habitat Est Ensemble Habitat allègue que M. [R] [E] et Mme [Y] [E] ont occupé le logement de leur mère depuis le décès de cette dernière et jusqu'au 12 septembre 2023.

Dès lors, sa demande aux fins de condamnation à une indemnité d'occupation formée à leur encontre sera déclarée recevable.

B - Sur le bien-fondé de la demande

Il ressort de l'article 1240 du code civil que l'occupant sans droit ni titre qui se maintient dans les lieux est tenu, envers le propriétaire, du paiement à son profit d'une indemnité d'occupation équivalent au préjudice subi par lui.

En l'espèce, M. [R] [E] rapporte la preuve qu'il est locataire d'un logement à [Localité 12] depuis 2014 pour lequel il s'acquitte régulièrement des charges. Par ailleurs, le courrier non signé et non daté reçu par le bailleur aux termes duquel M. [R] [E] a sollicité le transfert du bail au profit de Mme [Y] [E] et au sien n'est pas suffisant pour rapporter la preuve que M. [R] [E] a occupé le logement situé au [Adresse 11] à [Localité 9] ([Adresse 11] suite au décès de sa mère dès lors qu'il conteste être avoir sollicité ce transfert et que la simple production de ce document ne permet pas de certifier que M. [E] en est l'auteur ou que M. [E] occupait les lieux à la date de la demande. De la même façon, la délivrance de l'assignation du 21 avril 2023 et de la sommation du 14 juin 2022 à M. [R] [E] à l'étude du commissaire de justice à l'adresse du bien précédemment loué ne suffit pas à établir que M. [R] [E] occupait réellement les lieux dès lors que les procès-verbaux établis par le commissaire de justice précisent seulement que le nom du destinataire figure sur la boîte aux lettres et l'interphone alors que le nom de famille M. [E] est précisément le même que celui de l'ancienne locataire et de Mme [Y] [E]. Ainsi, l'établissement public Office public de l'habitat Est Ensemble Habitat ne rapporte pas la preuve que M. [R] [E] a occupé le logement situé au [Adresse 11] à [Localité 9] ([Adresse 11] depuis le décès de Mme [F] [E].

En conséquence, la demande en paiement d'une indemnité d'occupation formée à l'encontre de M. [R] [E] sera rejetée.

Par ailleurs, il ressort du questionnaire d'enquête d'occupation prérempli et adressé à Mme [F] [E] le 11 février 2020 que Mme [Y] [E] est mentionnée en qualité d'occupante du logement. En outre, Mme [Y] [E] a rempli un avis de congé du logement le 22 juillet 2023 qu'elle a transmis au bailleur. Enfin et surtout, par mail adressé au bailleur le 10 juillet 2023, Mme [Y] [E] a confirmé une date de sortie des lieux fixée au 12 septembre 2023, indiqué que son affaire sera jugée le 11 septembre et fait valoir que la juge prononcera son expulsion à cette date sauf si elle lui accorde des délais. Elle précise qu'elle partira avant si elle le peut. Ce mail atteste de l'occupation des lieux par Mme [Y] [E] postérieurement au décès de sa mère. Cette dernière évoque en effet son expulsion, ce qui ne correspond pas à la situation d'un héritier souhaitant rendre les clés. Elle indique en outre qu'elle partira avant si elle le peut, ce qui ne correspond pas à la situation d'une personne qui dispose d'un autre logement. A ce titre, l'attestation d'hébergement de Mme [E] à titre gratuit depuis le 14 juin 2022 établie par Mme [K] [G] ne suffit pas à rapporter la preuve que Mme [Y] [E] est effectivement hébergée chez Mme [G] depuis cette date dès lors que cette attestation est contredite par les éléments précités produits aux débats par le bailleur et qu'aucun autre élément de preuve ne corrobore la réalité de cette cohabitation. En outre, il ressort du contrat de bail produit par l'établissement public Office public de l'habitat Est Ensemble Habitat que Mme [Y] [E] est titulaire d'un contrat de bail pour un logement situé à [Localité 9] à effet au 22 juin 2023, soit un mois avant sa demande de congé. La quasi-concomitance entre l'obtention de ce logement et la libération de celui situé au [Adresse 11] à [Localité 9] ([Adresse 11] est cohérente avec le fait que Mme [Y] [E] a occupé le logement précité jusqu'au 12 septembre 2023. Enfin, il sera souligné que Mme [Y] [E] allègue que M. [R] [E] s'est acquitté du montant des indemnités d'occupation pendant 8 mois à compter du décès de sa mère, sans le démontrer, tout en sollicitant la compensation de ces sommes avec la créance qui pourrait lui être imputée.

Ainsi, il est bien rapporté la preuve que Mme [Y] [E] a occupé le logement situé au [Adresse 11] à [Localité 9] ([Adresse 11] depuis le décès de sa mère. Sa présence dans les lieux depuis le [Date décès 6] 2021, alors que celle-ci n'a aucun droit sur le logement occupé, constitue une faute de nature civile. Ce maintien dans les lieux empêche, en effet, le preneur de donner son bien à bail et de bénéficier du paiement d'un loyer, au moins équivalent au montant qui était payé par l'ancienne locataire. Le logement étant occupé par Mme [Y] [E], les ayant droits de Mme [F] [E] ne sauraient être tenus, en cette qualité, au paiement d'une indemnité d'occupation dans le cadre de la succession. Par ailleurs, il importe peu que le bailleur ait répondu tardivement à la demande de transfert du bail dès lors que le logement a effectivement été occupé par Mme [Y] [E] pendant la période d'instruction de la demande et postérieurement à celle-ci. Enfin, Mme [E] ne rapporte pas la preuve du paiement de la somme de 4 851,46 euros.

Le montant de l'indemnité d'occupation due par Mme [Y] [E] est équivalent à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail.

Selon le décompte produit par le bailleur et arrêté au 1er juillet 2024, Mme [Y] [E] lui doit à ce titre la somme de 8 643,54 euros, échéance du mois de septembre 2023 incluse et calculée au prorata de l'occupation réelle du logement.

Mme [Y] [E] sera donc condamnée au paiement de cette somme.

III - Sur la demande de délais de paiement

L'article 1343-5 du code civil prévoit que " le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues ".

En l'espèce, la situation de Mme [Y] [E] ne lui permet pas de s'acquitter de la totalité de sa dette en un seul versement.

Compte tenu de ces éléments, elle sera autorisée à se libérer du montant de sa dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

IV - Sur les mesures de fin de jugement

Le défendeur, qui succombe, supportera les dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile, comprenant le coût de l'assignation. Il n'y a pas lieu d'intégrer dans les dépens le coût d'actes non prescrits par la loi.

Il n'apparaît pas inéquitable de laisser à la charge de l'établissement public Office public de l'habitat Est Ensemble Habitat et de M. [R] [E] les frais non compris dans les dépens qu'ils ont exposés dans le cadre de la présente instance. Il convient donc de rejeter les demandes formées au titre des frais irrépétibles.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort :

REJETTE la demande de prononcé de la résiliation du bail ;

DECLARE recevable la demande de condamnation au paiement d'une indemnité d'occupation formée à l'encontre de M. [R] [E] et Mme [Y] [E] ;

REJETTE la demande de condamnation de M. [R] [E] au paiement d'une indemnité d'occupation ;

CONDAMNE Mme [Y] [E] à payer à l'établissement public Office public de l'habitat Est Ensemble Habitat la somme de 8 643,54 euros, selon décompte arrêté au 1er juillet 2024, échéance du mois de septembre 2023 incluse ;

AUTORISE Mme [Y] [E] à s'acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 23 mensualités de 370 euros chacune et une 24ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 20 de chaque mois et pour la première fois le 20 du mois suivant la signification du présent jugement ;

DIT que toute mensualité restée impayée sept jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

REJETTE les demandes présentées au titre des frais irrépétibles ;

CONDAMNE Mme [Y] [E] aux dépens ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de l'exécution provisoire de droit.

Ainsi jugé et prononcé à Bobigny, par mise à disposition du jugement au greffe du Tribunal judiciaire le 4 octobre 2024.


LE GREFFIER LE JUGE