Tribunal Judiciaire · Chambre 22 / Proxi fond — 4 octobre 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY
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REFERENCES : N° RG 24/04332 - N° Portalis DB3S-W-B7I-ZJUI

Minute : 24/01086







Société CDC HABITAT
Représentant : Me Gaëlle LE DEUN, avocat au barreau du VAL D’OISE, vestiaire : 33

 

C/


Monsieur [C] [Z]
Madame [Y] [Z]










Exécutoire, copie, dossier
délivrés à :
Me LE DEUN Gaëlle

Copie délivrée à :
M. et Mme [Z]

Le


AUDIENCE CIVILE






Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal judiciaire en date du 04 Octobre 2024;

par Madame Elise CSAKVARY, en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Anne Marie ANTUNES, faisant fonction de greffier ;


Après débats à l'audience publique du 01 Juillet 2024 tenue sous la présidence de Madame Elise CSAKVARY, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Odile DULAC, greffier audiencier;



ENTRE DEMANDEUR :


Société CDC HABITAT, ayant son siège social [Adresse 3]

représentée par Maître Gaëlle LE DEUN, avocat au barreau du VAL D’OISE



D'UNE PART


ET DÉFENDEURS :


Monsieur [C] [Z], demeurant [Adresse 4]

comparant en personne

Madame [Y] [Z], demeurant [Adresse 4]

non comparante, ni représentée



D'AUTRE PART


EXPOSE DU LITIGE

Par contrats en date du 15 juillet 2020, la société anonyme CDC Habitat a donné à bail à M. [C] [Z] et Mme [Y] [Z] un local à usage d'habitation et un emplacement de stationnement situés au [Adresse 5] à [Localité 6] ([Adresse 9]), pour des loyers mensuels de de 784,78 et 60 euros, outre une provision mensuelle sur charges et des dépôts de garantie d'un montant de 784,78 et 60 euros.

Des loyers étant demeurés impayés, le 19 décembre 2023, la société anonyme CDC Habitat a fait signifier un commandement de payer la somme en principal de 2 168 euros visant la clause résolutoire.

Elle a ensuite fait assigner M. [C] [Z] et Mme [Y] [Z] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Bobigny par actes en date des 5 et 18 avril 2024 pour obtenir la résiliation du contrat, l'expulsion et la condamnation au paiement.

L'affaire a été appelée à l'audience du 1er juillet 2024.

A cette date, la société anonyme CDC Habitat, représentée, se réfère à son assignation du 18 avril 2024. Elle demande :
- à titre principal, la constatation de la résiliation de plein droit du bail d'habitation et, à titre subsidiaire, le prononcé de sa résolution judiciaire ;
- l'expulsion de M. [C] [Z] et Mme [Y] [Z] ;
- le transport et la séquestration des meubles en tel lieu qu'il lui plaira, aux frais et aux risques du défendeur ;
- et la condamnation de M. [C] [Z] et Mme [Y] [Z] :
- au paiement de la somme actualisée de 5 661,96 euros,
- au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation,
- au paiement de la somme de 800 euros à titre de dommages et intérêts,
- au paiement d'une somme de 800 euros au titre des frais irrépétibles
- et aux dépens.

Elle expose, sur le fondement des articles 18 du décret du 11 mars 2015, 544 du code civil, 24 de la loi du 6 juillet 1989 et 1224 et suivants du code civil, que les locataires ne se sont pas acquittés des loyers dus. Elle ajoute que les locataires opposent une résistance abusive et qu'elle doit continuer à entretenir l'immeuble. Elle s'oppose à l'octroi de délais de paiement.

Citée à l'étude du commissaire de justice, Mme [Y] [Z] ne comparaît pas.

M. [C] [Z] comparaît. Il explique qu'il souffre de problèmes de santé, qu'il perçoit une rémunération de 3 000 euros par mois et que son dernier virement de 842 euros a été effectué le 29 juin 2024. Il demande à pouvoir se maintenir dans les lieux en reprenant le paiement du loyer courant, outre le règlement de la totalité de l'arriéré avant le 1er octobre 2024.

Aucun diagnostic social et financier n'a été reçu au greffe avant l'audience.

L'affaire a été mise en délibéré au 4 octobre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Il résulte de l'article 472 du code de procédure civile qu'au cas où le défendeur ne comparaît pas, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

I - Sur la demande de résiliation du bail

A - Sur la recevabilité de l'action

Une copie de l'assignation a été notifiée à la préfecture de la Seine-Saint-Denis par la voie électronique le 24 avril 2024, soit plus de six semaines avant l'audience du 1er juillet 2024, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la société anonyme CDC Habitat justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par voie postale le 15 décembre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation du 18 avril 2024, conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L'action est donc recevable.

B - Sur le bien fondé de la demande

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le bail conclu le 15 juillet 2020 contient une clause résolutoire en son article 7 qui stipule que le contrat sera résilié à l'issue d'un délai de deux mois après la délivrance d'un commandement de payer infructueux. Un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 19 décembre 2023, pour la somme en principal de 2 168 euros, laissant un délai de de deux mois pour régler la somme due. Conformément aux dispositions de l'article 2 du code civil, la clause résolutoire du contrat précité ne peut être acquise qu'à l'issue du délai de deux mois prévu au contrat de bail.

Le commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu'il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail se sont trouvées réunies à la date du 20 février 2024.

II - Sur la demande de condamnation en paiement

L'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est tenu au paiement des loyers et des charges récupérables.

Le bailleur produit un décompte démontrant que M. [C] [Z] et Mme [Y] [Z] restent lui devoir, après soustraction des frais de poursuite (180,99 €), la somme de 5 661,96 euros à la date du 21 juin 2024, échéance du mois de juillet 2024 incluse, sous réserve des versements postérieurs et/ou non pris en compte dans le décompte.

Le bail conclu le 15 juillet 2020 contient une clause de solidarité en son article 8.

M. [C] [Z] et Mme [Y] [Z] seront donc solidairement condamnés au paiement de cette somme de 5 661,96 euros.

III - Sur les délais de paiement

L'article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que " le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative ". L'article 24 VII de la loi précitée dispose en outre que " lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet ".

En l'espèce, il ressort du décompte produit aux débats que les locataires ont repris le paiement du loyer courant. Compte tenu de ces éléments et des propositions de règlements formulées à l'audience, M. [C] [Z] et Mme [Y] [Z] seront autorisés à se libérer du montant de leur dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

Les effets de la clause résolutoire étant suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, les demandes relatives à l'expulsion, au transport et à la séquestration des meubles deviennent sans objet.

En revanche, si les locataires ne respectent pas pas les délais accordés ou ne règlent pas le loyer courant à la date convenue, la totalité des sommes dues deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire sera réputée acquise. Les défendeurs devront quitter les lieux sans délai et à défaut d'exécution volontaire, la partie demanderesse sera autorisée à faire procéder à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec l'assistance éventuelle de la force publique ou d'un serrurier.

En outre, dans l'hypothèse où les défendeurs ne respecteraient pas les délais, et en vertu de l'article 1240 du code civil, ils devront indemniser la propriétaire du fait de leur occupation illicite des lieux, de nature à causer à cette dernière un préjudice résultant de la perte des loyers et de l'indisponibilité des lieux, par le versement d'une indemnité d'occupation mensuelle équivalente au montant du loyer et des charges dûment justifiées, à compter du 1er août 2024 jusqu'à leur départ définitif des lieux.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion. Il n'y a donc pas lieu d'ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent de surcroît purement hypothétiques à ce stade.

 IV - Sur la demande de réparation du préjudice

Aux termes de l'article 1240 du code civil, " tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ".

En l'espèce, le demandeur ne rapporte la preuve d'aucun préjudice distinct de l'absence de paiement de l'arriéré locatif, déjà suffisamment réparé par la condamnation à le régler.

En conséquence, la demande sera rejetée.

V - Sur les mesures de fin de jugement

M. [C] [Z] et Mme [Y] [Z], partie perdante, supporteront in solidum la charge des dépens.

Il n'apparaît pas inéquitable de laisser à la charge de la société anonyme CDC Habitat les frais non compris dans les dépens qu'elle a exposés dans le cadre de la présente instance. Il convient donc de rejeter la demande formulée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort :

CONSTATE que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 15 juillet 2020 entre la société anonyme CDC Habitat et M. [C] [Z] et Mme [Y] [Z] concernant le local à usage d'habitation et l'emplacement de stationnement situés au [Adresse 5] à [Localité 6] ([Adresse 9]) sont réunies à la date du 20 février 2024 ;

CONDAMNE solidairement M. [C] [Z] et Mme [Y] [Z] à payer à la société anonyme CDC Habitat la somme de 5 661,96 euros (décompte arrêté au 21 juin 2024, échéance du mois de juillet 2024 incluse) ;

AUTORISE M. [C] [Z] et Mme [Y] [Z] à s'acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en plusieurs mensualités qui devront être versées avant le 1er octobre 2024 ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l'exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais été acquise ;

DIT qu'en revanche, toute mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l'arriéré, restée impayée sept jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :
* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;
* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;
* qu'à défaut pour M. [C] [Z] et Mme [Y] [Z] d'avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d'un commandement de quitter les lieux, la société anonyme CDC Habitat puisse faire procéder à leur expulsion ainsi qu'à celle de tous les occupants de leur chef, avec le concours d'un serrurier et de la force publique si besoin est ;
*que M. [C] [Z] et Mme [Y] [Z] soient condamnés in solidum à verser à la société anonyme CDC Habitat une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l'absence de résiliation du bail, à compter du 1er août 2024 et jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire ;

DEBOUTE la société anonyme CDC Habitat de sa demande de réparation du préjudice ;

DIT n'y avoir lieu à ordonner l'enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place ;

REJETTE la demande présentée au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum M. [C] [Z] et Mme [Y] [Z] aux dépens ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision.

Ainsi jugé et prononcé à Bobigny, par mise à disposition du jugement au greffe du Tribunal judiciaire, le 4 octobre 2024.

LE GREFFIER LE JUGE