Tribunal Judiciaire · Chambre 22 / Proxi fond — 4 octobre 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY
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REFERENCES : N° RG 24/00948 - N° Portalis DB3S-W-B7I-YYR4

Minute : 24/01077







Madame [P] [Z]
Représentant : Me Kelly MELLUL, avocat au barreau du VAL-DE-MARNE, vestiaire : PC 281

 

C/


OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE [Localité 7]
Représentant : Maître Marine PARMENTIER de la SELARL WOOG & ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : P283










Exécutoire, copie, dossier
délivrés à :
Me MELLUL Kelly

Copie délivrée à :
Me PARMENTIER Marine

Le


AUDIENCE CIVILE






Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal judiciaire en date du 04 Octobre 2024;

par Madame Elise CSAKVARY, en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Anne Marie ANTUNES, faisant fonction de greffier ;


Après débats à l'audience publique du 01 Juillet 2024 tenue sous la présidence de Madame Elise CSAKVARY, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Odile DULAC, greffier audiencier;


ENTRE DEMANDEUR :


Madame [P] [Z], demeurant [Adresse 8]

représentée par Maître Leslie HADIDA, substituant Maître Kelly MELLUL, avocat au barreau du VAL-DE-MARNE



D'UNE PART


ET DÉFENDEUR :


OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE [Localité 7], ayant son siège social [Adresse 3]

représenté par Maître Abla BENNANI, substituant Maître Marine PARMENTIER de la SELARL WOOG & ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS



D'AUTRE PART


EXPOSE DU LITIGE

Par contrat en date du 24 décembre 2018, l'établissement public Office public de l'Habitat de [Localité 7] (l'OPH de [Localité 7]) a donné à bail à Mme [P] [Z] un local à usage d'habitation situé [Adresse 8] à [Localité 7] ([Adresse 8]), en contrepartie d'un loyer mensuel de 475,99 euros hors charges, outre une provision mensuelle sur charge et un dépôt de garantie d'un montant de 468 euros. 

Par acte de commissaire de justice en date du 10 janvier 2024, Mme [Z] a fait assigner l'OPH de Drancy devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Bobigny, aux fins de : 
- condamnation à procéder, dans un délai de six mois à compter de la signification du jugement et sous astreinte de 100 euros par jour de retard : 
- aux réparations nécessaires pour remédier aux problèmes d'humidité et de moisissures et notamment à la révision de la VMC, au ramonage des conduits, aux détalonnages complémentaires des portes et à l'isolation bouchement des grilles naturelles basses, 
- à la réfection des murs et plafonds endommagés par les moisissures, 
- à la remise aux normes de l'installation électrique ; 
- condamnation à lui payer la somme de 3 000 euros au titre de son préjudice de jouissance ; 
- et condamnation à lui payer la somme de 1 000 euros au titre des frais irrépétibles ainsi qu'aux dépens.

Après un renvoi aux fins de mise en état, l'affaire a été appelée à l'audience du 1er juillet 2024. A cette date, Mme [Z], comparaît, représentée, et maintient les demandes contenues dans son assignation.

Elle fait valoir, sur le fondement des articles 1719 du code civil et 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002, que l'OPH de [Localité 7] a manqué à son obligation de délivrance d'un logement décent, le logement étant affecté par des moisissures et ne comportant pas d'installation électrique conforme, ce qui lui a causé un préjudice de jouissance. Elle précise que malgré ses demandes et la tenue d'une expertise, le bailleur n'est pas intervenu pour remédier à ces désordres, qu'elle procède régulièrement à l'aération du logement, que l'expert a bien constaté la présence d'une VMC dans le logement et que l'état du logement a aggravé son état de santé. Elle ajoute enfin que le bailleur ne s'est jamais déplacé. 

L'OPH de [Localité 7] comparaît, représenté. Il conclut au rejet de l'intégralité des demandes et sollicite la condamnation de Mme [Z] aux dépens et à lui payer la somme de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles. Il demande en outre à ce que l'exécution provisoire du jugement soit écartée. 

Pour s'opposer aux demandes de la locataire, il fait valoir que le logement dispose d'une ventilation naturelle et non d'une VMC, qu'il a procédé au rabotage des portes par un technicien, qu'il existe des grilles d'entrée d'air dans chacune des pièces, que les prises électriques ont été détériorés par la locataire elle-même et qu'aucun manquement à l'obligation de délivrance n'est donc caractérisé. Il ajoute que le logement a été donné à bail en bon état, qu'il n'est pas tenu d'installer une VMC, qu'une grille d'aération dans les WC doit être nettoyée par la locataire, que cette dernière n'a pas suffisamment aéré son logement, que le détalonnage des portes de l'ensemble de l'immeuble et des travaux de ventilation sont prévus dans le courant de l'année 2024 et que l'isolation des grilles naturelles serait de nature à aggraver la situation. Il soutient encore que le préjudice de jouissance invoqué n'est pas démontré dès lors que la locataire a continuellement habité les lieux depuis 2018. Enfin, au visa de l'article 524-1 du code de procédure civile, l'OPH de [Localité 7] soutient que l'exécution provisoire est incompatible avec la nature du litige.

L'affaire a été mise en délibéré au 4 octobre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

I - Sur la demande de condamnation à faire des travaux

L'article 6 de la loi numéro 89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé. Le bailleur est en outre obligé de délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation et d'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués. Le caractère décent du logement s'apprécie au regard des critères définis par l'article 2 du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002. Par ailleurs et en application de l'article 20-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, si le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l'article 6, le locataire peut demander au propriétaire sa mise en conformité sans qu'il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours. Le juge saisi par l'une ou l'autre des parties détermine, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution. Il peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu'à l'exécution de ces travaux. Le juge transmet au représentant de l'Etat dans le département l'ordonnance ou le jugement constatant que le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l'article 6. 

A - Sur la présence de moisissures 

L'article 2 6° du décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 prévoit que, pour être décent, le logement doit permettre une aération suffisante. Les dispositifs d'ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements doivent être en bon état et permettre un renouvellement de l'air et une évacuation de l'humidité adaptés aux besoins d'une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements. 

En l'espèce, le rapport d'intervention de la société France Détection daté du 16 février 2023, fait état de la présence de moisissures sur un mur du salon donnant sur l'extérieur et de l'existence d'un défaut de ventilation du fait du manque d'une bouche d'extraction dans la cuisine et d'une section de passage d'air insuffisante entre le revêtement du sol et le bas des portes. Il est également constaté, dans le séjour, la présence d'un pont thermique et d'un phénomène de point de rosée. Il n'est pas contesté, qu'ensuite de la réalisation de ce rapport, le bailleur a procédé au rabotage des portes au cours du mois de mars 2023. Néanmoins, il ressort du rapport d'expertise amiable dressé le 16 mai 2023 par le cabinet Lagersie à la demande de l'assureur de Mme [Z] et suite à une visite du logement le 11 mai 2023, que des moisissures subsistent dans le salon et que le logement souffre toujours d'un défaut de ventilation et d'isolation. L'expert indique qu'une révision de la VMC, un ramonage des conduits, un détalonnage complémentaire des portes, une isolation bouchement des grilles naturelles encore en fonctionnement et une remise en état des parements salis sont nécessaires. 

L'OPH de [Localité 7] ne produit aucun élément permettant de contredire utilement les constats réalisés par les professionnels intervenus dans le logement de Mme [Z]. Notamment, l'OPH de [Localité 7] ne fournit aucun état des lieux d'entrée, plan ou photographies du logement permettant d'établir précisément le mode de fonctionnement du système d'aération de l'immeuble et l'état des bouches de ventilation avant l'arrivée de Mme [Z] dans les lieux. Au contraire, il ressort des photographies incluses dans le rapport du cabinet Lagersie que le logement contient des grilles de ventilation naturelles, basses et hautes, mais également, à tout le moins, un extracteur électrique positionné dans la salle d'eau et une sortie de VMC sans bouche dans la cuisine. Il convient de préciser qu'il ne ressort pas des constatations des professionnels que le défaut de ventilation provient d'une absence de nettoyage des grilles d'aération ou une absence d'aération du logement par ses occupants. Enfin, l'OPH de [Localité 7] ne fournit aucune explication quant à son absence de réaction depuis le mois de mars 2023 malgré la mise en demeure de remédier aux désordres qu'il a reçue le 30 mai 2023. Par ailleurs, la réalisation prochaine de travaux d'installation de VMC et de détalonnage supplémentaire des portes au sein de l'immeuble loué, dont il n'est pas justifié, n'est pas de nature à exonérer le bailleur de son obligation de délivrance. 

Il est donc établi par les éléments précités que le logement loué ne permet pas une aération et une évacuation de l'humidité suffisantes en raison d'un système de ventilation inadapté. 


Dès lors, il y a lieu de condamner l'OPH de [Localité 7] à procéder aux travaux de réparations nécessaires pour remédier aux problèmes d'humidité affectant le logement loué à Mme [Z] ainsi qu'à la réfection des revêtements endommagés par les moisissures, comprenant, sauf meilleur accord entre les parties, une révision de la VMC, un ramonage des conduits, un détalonnage complémentaire des portes et une isolation bouchement des grilles naturelles d'aération, et ce, dans un délai de six mois à compter de la signification du présent jugement, sous astreinte de 100 euros par jour de retard. 

B - Sur la conformité de l'installation électrique 

L'article 2 5° du décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 prévoit que les réseaux et branchements d'électricité doivent être conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et en bon état d'usage et de fonctionnement. 

En l'espèce, Mme [Z] verse aux débats un devis établi par la société Solu Services France daté du 28 novembre 2023 qui relève les anomalies électriques suivantes au sein du logement loué : " plusieurs socles de prise d'alimentation non munis de la mise à terre ; plusieurs socles de prise sont inférieurs à la hauteur autorisée ; plusieurs socles de prise non munis de broche de terre ; plusieurs points d'alimentation pc non protégés fils à nu ; plusieurs interrupteurs non conformes à la réglementation ". Les photographies accompagnant le devis montrent des prises de courant sans mise à la terre, certaines avec interrupteur sur la prise elle-même, ainsi que des fils électriques nus et des prises basses.

Il n'est pas démontré que la locataire a dégradé les prises électriques, l'OPH de [Localité 7] ne produisant aucun élément permettant de s'assurer de l'état desdites prises à l'entrée de Mme [Z] dans le logement, notamment l'état des lieux d'entrée contradictoire dont il doit nécessairement disposer. Au surplus, l'absence de mise à la terre de certaines prises, visible sur les photographies, ne saurait être imputée à la locataire. 

Dès lors, l'OPH de [Localité 7] sera également condamné à remettre aux normes l'installation électrique du logement et ce, dans le délai de six mois à compter de la signification du présent jugement, sous astreinte de 100 euros par jour de retard.

Il sera par ailleurs constaté que le logement loué ne satisfait pas aux critères de décence prévus par le décret numéro 2002-120 du 30 janvier 2002 et le présent jugement sera donc transmis au représentant de l'Etat dans le département de la Seine-Saint-Denis. 

II - Sur la demande de réparation du préjudice de jouissance

En application de l'article 1217 du code civil, la partie à un contrat synallagmatique, envers laquelle l'engagement n'a point été exécuté peut, en plus de l'exécution forcée de la convention, demander réparation des conséquences de l'inexécution. L'obligation du bailleur d'assurer au preneur la jouissance paisible du logement est une obligation de résultat qui engage sa responsabilité, sauf à démontrer que le trouble empêchant une jouissance paisible trouve son origine dans un cas de force majeure ou une faute du preneur.

En l'espèce, les défauts constatés concernant la moisissure et l'humidité du logement ainsi que la dangerosité de l'installation électrique ont nécessairement causé un préjudice de jouissance à Mme [Z]. Ce préjudice peut être évalué à la somme de 3 000 euros, soit environ la moitié du montant du loyer hors charges pendant 12 mois. 

L'OPH de [Localité 7] sera donc condamné à payer à Mme [Z] la somme de 3 000 euros en réparation de son préjudice de jouissance. 

III - Sur les mesures de fin de jugement

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. En l'espèce, l'OPH de [Localité 7], qui succombe, sera condamné aux dépens de l'instance. 

En application de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à cette condamnation. En l'espèce, l'OPH de [Localité 7] sera condamné à payer à Mme [Z] la somme de 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

En application de l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. L'article 514-1 du même code dispose que le juge peut, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée, écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. En l'espèce, il ne ressort d'aucun élément versé aux débats que l'exécution provisoire serait incompatible avec la nature de l'affaire, le bailleur indiquant lui-même que des travaux de grande envergure sont déjà programmés. Il n'y a donc pas lieu de l'écarter.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort :

CONSTATE le caractère indécent du logement situé [Adresse 8] à [Localité 7] ([Adresse 8]) loué par l'établissement public Office public de l'Habitat de [Localité 7] à Mme [P] [Z] suivant contrat de bail en date du?24 décembre 2018 ;

DIT que le présent jugement sera en conséquence transmis au représentant de l'Etat dans le département de la Seine-Saint-Denis?;

CONDAMNE l'établissement public Office public de l'Habitat de [Localité 7] à procéder : 
- aux travaux de réparations nécessaires pour remédier aux problèmes d'humidité affectant le logement loué 
- à la réfection des revêtements endommagés par les moisissures 
- et à la remise aux normes l'installation électrique 
et ce, dans un délai de six mois à compter de la signification du présent jugement, sous astreinte de 100 euros par jour de retard ;

DIT que les travaux visant à remédier aux problèmes d'humidité devront comprendre, notamment, et sauf meilleur accord entre les parties, une révision de la VMC, un ramonage des conduits, un détalonnage complémentaire des portes et une isolation bouchement des grilles naturelles d'aération ;

CONDAMNE l'établissement public Office public de l'Habitat de [Localité 7] à payer à Mme [P] [Z] la somme de 3 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice de jouissance ;

CONDAMNE l'établissement public Office public de l'Habitat de [Localité 7] à payer à Mme [P] [Z] la somme de 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; 

CONDAMNE l'établissement public Office public de l'Habitat de [Localité 7] aux dépens ; 

DIT n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire de droit.

Ainsi jugé et prononcé à Bobigny, par mise à disposition du jugement au greffe du Tribunal judiciaire, le 4 octobre 2024.


LA GREFFIERE LA JUGE