Tribunal Judiciaire · Chambre 22 / Proxi fond — 4 octobre 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY
Immeuble [8] - Hall A
[Adresse 3]
[Adresse 3]
[Localité 6]

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Télécopie : [XXXXXXXX01]
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REFERENCES : N° RG 24/00983 - N° Portalis DB3S-W-B7I-YYX7

Minute : 24/01079







Etablissement public OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE [Localité 10] - GRAND [Localité 9] EST
Représentant : Maître Anne SEVIN de la SCP MARTINS SEVIN, avocats au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : PB 05

 

C/


Madame [G] [P]










Exécutoire, copie, dossier
délivrés à :
Me SEVIN Anne

Copie délivrée à :
Mme [P] [G]

Le


AUDIENCE CIVILE






Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal judiciaire en date du 04 Octobre 2024;

par Madame Elise CSAKVARY, en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Anne Marie ANTUNES, faisant fonction de greffier ;


Après débats à l'audience publique du 01 Juillet 2024 tenue sous la présidence de Madame Elise CSAKVARY, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Odile DULAC, greffier audiencier;



ENTRE DEMANDEUR :


Etablissement public OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE [Localité 10] - GRAND [Localité 9] EST, ayant son siège social [Adresse 4]

représenté par Maître Anne SEVIN, membre de la SCP MARTINS SEVIN, avocats au barreau de SEINE-SAINT-DENIS



D'UNE PART


ET DÉFENDEUR :


Madame [G] [P], demeurant [Adresse 5]

non comparante, ni représentée



D'AUTRE PART


EXPOSE DU LITIGE

Par contrats en date des 29 octobre 2021 et 8 juin 2023, l'établissement public Office public de l'Habitat de [Localité 10] - Grand [Localité 9] Est a donné à bail à Mme [G] [P] un local à usage d'habitation et un emplacement de stationnement situés au [Adresse 5] à [Localité 10] (escalier 1, étage 3, appartement 304, emplacement de stationnement 0030/91/0032), pour des loyers mensuels de de 295,69 et 41,34 euros, outre des provisions mensuelles sur charges et des dépôts de garantie.

Des loyers étant demeurés impayés, le 25 septembre 2023, l'établissement public Office public de l'Habitat de [Localité 10] - Grand [Localité 9] Est a fait signifier un commandement de payer la somme en principal de 2 077,71 euros visant la clause résolutoire.

Il a ensuite fait assigner Mme [G] [P] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Bobigny par acte en date du 16 janvier 2024 pour obtenir la résiliation du contrat, l'expulsion et la condamnation au paiement.

Après un renvoi aux fins de mise en état, l'affaire a été appelée à l'audience du 1er juillet 2024.

A cette date, l'établissement public Office public de l'Habitat de [Localité 10] - Grand [Localité 9] Est, représentée, se réfère à son assignation. Il demande :
- la constatation de la résiliation de plein droit du bail d'habitation ;
- le prononcé de la résiliation du contrat de location de l'emplacement de stationnement ;
- l'expulsion de Mme [G] [P], sous astreinte de 50 euros par jour de retard ;
- le transport et la séquestration des meubles en tel lieu qu'il lui plaira, aux frais et aux risques du défendeur ;
- et la condamnation de Mme [G] [P] :
- au paiement de la somme actualisée de 5 719,60 euros, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer et de l'assignation,
- au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation,
- au paiement d'une somme de 1 000 euros au titre des frais irrépétibles
- et aux dépens.

Il expose, sur le fondement des articles 7 et 24 de la loi du 6 juillet 1989 et 1217 et suivants du code civil, que la locataire ne s'est pas acquittée des loyers dus. Il précise n'avoir reçu aucun règlement depuis le mois d'avril. Il s'oppose à l'octroi de délais de paiement en l'absence de reprise des paiements.

Mme [G] [P] a comparu à l'audience du 18 mars 2024 lors de laquelle elle a sollicité des délais de paiement suspensifs à hauteur de 50 euros mensuels. Elle ne s'est pas présentée à l'audience du 1er juillet 2024.

Aucun diagnostic social et financier n'a été reçu au greffe avant l'audience.

L'affaire a été mise en délibéré au 4 octobre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

I - Sur la demande de résiliation des baux

A - Sur la recevabilité de l'action

Une copie de l'assignation a été notifiée à la préfecture de la Seine-Saint-Denis par la voie électronique le 16 janvier 2024, soit plus de six semaines avant l'audience du 18 mars 2024, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, l'établissement public Office public de l'Habitat de [Localité 10] - Grand [Localité 9] Est justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives également par la voie électronique le 5 janvier 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation du 16 janvier 2024, conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L'action est donc recevable.

B - Sur le bien fondé de la demande

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le bail conclu le 29 octobre 2021 contient une clause résolutoire en son article 4.4 qui stipule que le contrat sera résilié à l'issue d'un délai de deux mois après la délivrance d'un commandement de payer infructueux. Un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 25 septembre 2023, pour la somme en principal de 2 077,71 euros, laissant un délai de de deux mois pour régler la somme due. Conformément aux dispositions de l'article 2 du code civil, la clause résolutoire du contrat précité ne peut être acquise qu'à l'issue du délai de deux mois prévu au contrat de bail.

Le commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu'il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail se sont trouvées réunies à la date du 26 novembre 2023.

Par ailleurs, l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 oblige le locataire à payer le loyer et les charges au terme convenu. Il est également obligé de s'assurer contre les risques dont il doit en répondre en sa qualité de locataire et d'en justifier, lors de la remise des clés ainsi que chaque année à la demande du bailleur. Or, aux termes des dispositions de l'article 1224 du code civil, la résiliation du contrat peut être judiciairement prononcée en cas d'inexécution suffisamment grave d'une obligation contractuelle. Le paiement des loyers est une obligation essentielle du contrat de bail.

En l'espèce, le décompte produit aux débats démontre que Mme [G] [P] n'a payé aucune échéance contractuelle au titre du contrat de location de l'emplacement de stationnement conclu le 8 juin 2023 depuis le 8 avril 2024.

L'inexécution constatée est suffisamment grave pour justifier le prononcé de la résiliation du contrat.

L'expulsion de Mme [G] [P] sera en conséquence ordonnée.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion. Il n'y a donc pas lieu d'ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent de surcroît purement hypothétiques à ce stade.

II - Sur la demande de condamnation en paiement

L'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est tenu au paiement des loyers et des charges récupérables.

Le bailleur produit un décompte démontrant que Mme [G] [P] reste lui devoir, après soustraction des frais de poursuite et des sommes non justifiées (179,39€ + 134,01€ + 191,61€ + 75,24€ + 33,09€), la somme de 5 106,26 euros à la date du 30 juin 2024, échéance du mois de juin 2024 incluse.

Mme [G] [P] sera donc condamnée au paiement de cette somme de 5 106,26 euros, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 1 777,77 euros, exigible à compter du commandement de payer du 25 septembre 2023 et sur la somme de 501,78 euros (2 713,50€ - 2 077,71€ - 134,01€) exigible à compter de l'assignation du 16 janvier 2024, conformément aux dispositions de l'article 1231-6 du code civil.

Elle sera également condamnée au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation pour la période courant du 1er juillet 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d'occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l'occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer, conformément aux dispositions de l'article 1240 du code civil.

III - Sur les délais de paiement

L'article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que " le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative ". L'article 24 VII de la loi précitée dispose en outre que " lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet ".

En l'espèce, Mme [G] [P] n'a pas repris le paiement du loyer courant et n'a pas comparu à la dernière audience.

Compte tenu de ces éléments, sa demande de délais de paiement sera rejetée.

IV - Sur les mesures de fin de jugement

Mme [G] [P], partie perdante, supportera la charge des dépens. La charge des frais d'exécution forcée est régie par les dispositions de l'article L111-8 du code des procédures civiles d'exécution et il n'appartient pas au juge du fond, en-dehors de toute contestation, de statuer par avance sur le sort de ces frais.


Il n'apparaît pas inéquitable de laisser à la charge de l'établissement public Office public de l'Habitat de [Localité 10] - Grand [Localité 9] Est les frais non compris dans les dépens qu'elle a exposés dans le cadre de la présente instance. Il convient donc de rejeter la demande formulée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort :

CONSTATE que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 29 octobre 2021 entre l'établissement public Office public de l'Habitat de [Localité 10] - Grand [Localité 9] Est et Mme [G] [P] concernant le local à usage d'habitation situé au [Adresse 5] à [Localité 10] (escalier 1, étage 3, appartement 304) sont réunies à la date du 26 novembre 2023 ;

PRONONCE la résiliation judiciaire du bail conclu le 8 juin 2023 entre l'établissement public Office public de l'Habitat de [Localité 10] - Grand [Localité 9] Est et Mme [G] [P] concernant l'emplacement de stationnement situé au [Adresse 5] à [Localité 10] (emplacement de stationnement 0030/91/0032) ;

ORDONNE en conséquence à Mme [G] [P] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du présent jugement ;

DIT qu'à défaut pour Mme [G] [P] d'avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, l'établissement public Office public de l'Habitat de [Localité 10] - Grand [Localité 9] Est pourra, deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d'un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNE Mme [G] [P] à payer à l'établissement public Office public de l'Habitat de [Localité 10] - Grand [Localité 9] Est la somme de 5 106,26 euros (décompte arrêté au 30 juin 2024, échéance du mois de juin 2024 incluse), avec intérêts au taux légal à compter du 25 septembre 2023 sur la somme de 1 777,77 euros, à compter du 16 janvier 2024 sur la somme de 501,78 euros et à compter du présent jugement pour le surplus ;

REJETTE la demande de délais de paiement formée par Mme [G] [P] ;

CONDAMNE Mme [G] [P] à verser à l'établissement public Office public de l'Habitat de [Localité 10] - Grand [Localité 9] Est une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l'absence de résiliation du bail du 1er juillet 2024 jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire ;

DIT n'y avoir lieu à ordonner l'enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place ;

REJETTE la demande présentée au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Mme [G] [P] aux dépens ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision.

Ainsi jugé et prononcé à Bobigny, par mise à disposition du jugement au greffe du Tribunal judiciaire, le 4 octobre 2024.

LE GREFFIER LE JUGE