Tribunal Judiciaire · 7ème CHAMBRE CIVILE — 8 octobre 2024

N° RG 24/01321 - N° Portalis DBX6-W-B7I-YYOJ

7EME CHAMBRE CIVILE
SUR LE FOND



TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE BORDEAUX
7EME CHAMBRE CIVILE

JUGEMENT DU 08 OCTOBRE 2024 
54G

N° RG 24/01321
N° Portalis DBX6-W-B7I-YYOJ

Minute n°2024/





AFFAIRE :

[H] [D]
C/
SAS PB INVESTISSEMENTS
[S] [F]




 





Grosse Délivrée 
le :
à 
SELAS SALVIAT + JULIEN- PIGNEUX + PUGET ET ASSOCIES

1 copie M. [N], expert judiciaire

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats et du délibéré :

Madame BOULNOIS, Vice-Président, statuant en Juge Unique,

Lors des débats et du prononcé : 

Monsieur ROUCHEYROLLES, Greffier,

DEBATS :

à l’audience publique du 02 Juillet 2024, l’affaire a été mise en délibéré au 08 Octobre 2024

JUGEMENT :

Réputé contradictoire
En premier ressort
Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe

DEMANDERESSE

Madame [H] [D]
née le 30 Août 1951 à [Localité 8] (OISE)
de nationalité Française
[Adresse 1]
[Localité 7]

représentée par Me Caroline SALVIAT de la SELAS SALVIAT + JULIEN-PIGNEUX + PUGET ET ASSOCIES, avocat au barreau de BORDEAUX

DÉFENDEURS

SAS PB INVESTISSEMENTS
[Adresse 2]
[Localité 4]

défaillante


Monsieur [S] [F]
né le 04 Juillet 1989
de nationalité Française
[Adresse 6]
[Localité 5]

défaillant

Par acte authentique de vente conditionnelle en date du 27 juillet 2017, Madame [H] [D] a acquis auprès de la SAS PB INVESTISSEMENTS, représentée par son président, Monsieur [S] [F], un garage dans un ensemble immobilier sis [Adresse 3], sous condition suspensive de création de trois lots de copropriété et d'élaboration d'un état descriptif de division par le vendeur. 

Par acte authentique du 12 octobre 2017, la vente a été conclue, le garage étant désigné comme le lot numéro 1 de la copropriété.

Suivant devis non daté, Madame [H] [D] a confié à la SAS PB INVESTISSEMENTS un «chantier [Adresse 3]» à [Localité 7] comprenant notamment le «changement de destination de garage en bureau/garage, constitution du dossier, réalisation de plans et démarches en Mairie», (spécifiquement pour un montant de 1 400 euros TTC ramené de manière manuscrite à 1 700 euros pour cette prestation), et des travaux comprenant la réalisation d'un réseau d'évacuation, la préparation du sol, l'électricité et la plomberie, la plâtrerie, la climatisation et la réalisation d'une verrière avec une serrure, le tout pour un montant affiché de 52 239 euros TTC, mais en réalité de 48 576 euros TTC.

Le 26 novembre 2019, INCITE, pour [Localité 7]-Métropole-Territoire, a écrit à Madame [D], lui reprochant que la menuiserie indiquée à la déclaration préalable de travaux ne correspondait pas à l'usage indiqué du local sur cette même déclaration préalable, déclaration préalable mentionnant la «création d'un atelier d'artiste et conservation d'un garage». Madame [D] a alors demandé des explications à la SAS PB INVESTISSEMENTS.

Le 11 mars 2022, Madame [D] a reçu un courrier de la Mairie de [Localité 7] lui notifiant un procès-verbal d'infraction en date du 04 octobre 2021 pour exécution de travaux non conformes à la déclaration préalable et en méconnaissance du plan local d'urbanisme.

Par courrier en date du 31 mars 2022, elle a mis en demeure la SAS PB INVESTISSEMENTS de lui rembourser les sommes dont elle s'était acquittée pour les travaux.

Sans réponse, elle a sollicité en référé l'organisation d'une expertise judiciaire. Il a été fait droit à sa demande et Monsieur [J] [N] a été désigné en qualité d'expert judiciaire. Il a rendu son rapport le 13 novembre 2023.

Suivant actes d'huissier signifiés les 13 et 15 février 2024, Madame [H] [D] a fait assigner au fond Monsieur [S] [F] et la SAS PB INVESTISSEMENTS, et demande au Tribunal de :

Vu l’article 1231-1 du Code Civil,
CONDAMNER solidairement Monsieur [F] et sa société, la société PB INVESTISSEMENT, à lui payer les sommes suivantes :
- 45 250 € en remboursement des travaux exécutés sans autorisation nécessitant d'être détruits,
- 5 950 € au titre des frais de maitre d'œuvre,
- 30 600 € au titre des travaux de remise en état en garage.
DIRE que ces sommes porteront intérêt conformément a la variation de l’indice BT01 de la construction a compter du 14 novembre 2023, date du dépôt du rapport d'expertise.
CONDAMNER en outre, sous la même solidarité les défendeurs à lui payer la somme de 20 000€ en réparation de son préjudice financier en remboursement des loyers non perçus.
LES CONDAMNER également a lui payer la somme de 5.000€ sur le fondement du préjudice moral et 10 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,
LES CONDAMNER aux entiers dépens de l'instance, en ce compris les frais d'expertise.

Monsieur [S] [F] et la SAS PB INVESTISSEMENTS n'ont pas constitué Avocat.

L'ordonnance de clôture a été rendue le 02 juillet 2024.


MOTIFS :

Conformément à l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, la juridiction peut néanmoins statuer sur le fond mais elle ne fait droit à la demande que si elle l'estime régulière, recevable et bien fondée.

En application de l'article 1217 du code civil, la partie envers laquelle l'engagement n'a pas été exécuté ou l'a été imparfaitement, peut :
refuser d'exécuter ou suspendre l'exécution de sa propre obligation ;
poursuivre l'exécution forcée en nature de l'obligation ;
obtenir une réduction du prix ;
provoquer la résolution du contrat ;
demander réparation des conséquences de l'inexécution.
Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s'y ajouter.

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L'article 1231-1 du code civil dispose que le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure, étant rappelé que ce recours de nature contractuelle impose de rapporter la preuve de l’existence d’un manquement contractuel, d'un préjudice et d'un lien causal. 

L'acte de vente conditionnelle mentionne l'achat d'un garage. Il y est également indiqué que le vendeur s'est engagé auprès de l'acquéreur à faire installer une arrivée d'eau avec évacuation, l'électricité avec un compteur individuel, la mise en place d'une porte de garage, d'un sol et d'une peinture murale pour le jour de la signature de l'acte définitif. Enfin, cet acte précise que le bien est à usage de garage et que «l'acquéreur déclare qu'il entend les affecter au même usage».

L'acte authentique de vente reprend la dénomination de garage concernant le bien. Il indique ensuite que «le vendeur déclare que le bien est actuellement à usage d'habitation. L'acquéreur entend conserver cet usage», ce qui paraît être une erreur, alors qu'en page 15 de l'acte, il est indiqué que le bien est affecté exclusivement à l'usage de parking et que l'ensemble des pièces jointes à l'acte (plan du lot, annexe DIA, déclaration d'intention d'aliéner, diagnostic), mentionnent un lot consistant dans un garage.

Il s'avère, tel que cela résulte des pièces produites et de l'expertise judiciaire, qu'une première déclaration préalable de travaux a été déposée le 05 mai 2017. Cette déclaration préalable a fait l'objet d'un «dossier d'incomplet» transmis le 04 janvier 2019 tel que cela ressort du mail du 21 octobre 2020 adressé par la DDTM à Madame [D]. L'expert judiciaire indique que cette déclaration préalable avait fait l'objet de prescriptions précises et notamment la réalisation d'un arc tendu habillé d'un parement pierre et non d'un linteau droit au-dessus du portail du garage, que l'ensemble des menuiseries sera en bois et de couleur claire à l'exception des portes de garage et d'entrée de couleur sombre et que les fenêtres comporteront 4 carreaux par vantail avec petits bois moulurés ou clipsés en extérieur du vitrage.

Une seconde déclaration préalable de travaux datée du 28 novembre 2017 a été déposée le 30 octobre 2019. L'expert judiciaire a relevé que dans ce document la superficie du garage indiquée est de 40 m² et que dans le plan projet du rez-de-chaussée, il est mentionné une surface de garage de 26,14 m² et une surface d'un local annexe «local vélo» de 5,95 m², ce qui ne correspond pas à la surface réelle du lot acheté.

La déclaration préalable déposée le 30 octobre 2019 mentionne en réalité une superficie de la parcelle cadastrale de 53,59 m² et la description suivante du projet après que la case «travaux ou changement de destination sur une construction existante ait été cochée : «conserver un garage, création d'un atelier d'artiste». L'atelier d'artiste envisagé est décrit comme ayant une surface de 13,77 m² et il est indiqué qu'une surface de 20,52 m² sera affectée au stationnement. Un plan est joint à la déclaration préalable sur lequel apparaissent une pièce dénommée «garage» et une pièce dénommée «atelier», les 2 étant séparées par une baie vitrée intérieure, outre un WC. Un dessin de la future façade est également joint, avec une porte remplaçant celle du garage, bleue, à 4 vantaux, un soubassement plein et trois rangées de carreaux au-dessus dans la hauteur et 4 dans la largeur.

Cette déclaration préalable a fait l'objet d'un arrêté de non-opposition le 10 décembre 2019 avec pour précision que «la porte de garage créée consistant en un ensemble menuisé en bois à 4 vantaux ouvrants composés de panneaux peints de couleur bleu foncé, ne sera vitrée uniquement qu'en partie haute de ladite porte à panneaux, sur une hauteur égale à 55 cm maximum et sur toute la largeur». 

L'expert judiciaire a indiqué que les travaux réalisés ne correspondaient pas à ceux indiqués sur la déclaration préalable. Il a en effet constaté que le local était aménagé «comme une surface commerciale» et comprenait une pièce principale d'environ 25 m² avec un sol en imitation parquet, outre un WC, et qu'en façade, l'ensemble menuiserie était en aluminium et qu'avait été installé un volet roulant. Les photographies qu'il a effectuées permettent en outre de constater que la menuiserie installée en façade ne comporte que 3 vantaux et pas de fenêtres à petits carreaux mais 3 fenêtres au-dessus du soubassement. L'expert judiciaire a précisé que cette menuiserie n'était pas conforme aux prescriptions de la Mairie. Il a en outre indiqué que la dalle béton et le parquet créaient une marche de 15 cm à l'entrée du local, ce qui n'était pas compatible avec un usage de garage. L'aménagement réalisé ne correspondait pas non plus au plan annexé à la déclaration préalable (une seule pièce de 24,75 m² au lieu d 'un garage et d'un atelier et le WC de 2,78 m² se trouvant à un emplacement différent).

Le procès-verbal d'infraction du 04 octobre 2021 confirme ces non-conformités. Les travaux réalisés y sont décrit comme non conformes à la déclaration préalable, notamment concernant l'installation d'un volet roulant, le changement de destination qui concerne au final l'ensemble de la surface et la non-conservation des 20,52 m² de garage, avec création d'une surface de plancher de 20,52 m² et la suppression d'une place de stationnement. Le procès-verbal mentionne l'obligation de reconstituer une place de stationnement.

Madame [D] ne peut faire grief à la SAS PB INVESTISSEMENTS d'avoir déposé des déclarations préalables en son nom dans la mesure où il était inclus dans la mission contractuelle de la société le «changement de destination de garage en bureau/garage, constitution du dossier, réalisation de plans et démarches en Mairie».

En outre, tel qu'elle le fait valoir et tel que le reprend l'expert judiciaire, il est inexact de prétendre qu'elle avait mandaté la société pour un changement total de destination du garage en bureau, le devis établi avec la SAS PB INVESTISSEMENTS mentionnant un «changement de destination de garage en bureau/garage».

Cependant, alors que précisément la SAS PB INVESTISSEMENTS avait pour mission de faire les démarches nécessaires aux fins d'obtention des autorisations pour ce «changement de destination de garage en bureau/garage», il s'avère qu'elle a déposé un dossier de déclaration préalable décrivant un projet qui ne correspond pas à la demande de Madame [D], le bureau s'étant transformé en «atelier d'artiste». En outre, les travaux réalisés par la SAS PB INVESTISSEMENTS ne respectent en rien la déclaration préalable et ses préconisations, que ce soit dans la destination des lieux, leur surface et leur aspect extérieur. La SAS PB INVESTISSEMENTS a ainsi manqué à ses obligations contractuelles envers Madame [D], en réalisant des démarches d'urbanisme qui ne correspondaient pas au projet initial et en ne les respectant pas ensuite. Elle a ainsi engagé sa responsabilité contractuelle et sera tenue à réparation du préjudice en résultant. 

En revanche, Madame [D] n'a pas contracté avec Monsieur [S] [F] et seule la responsabilité délictuelle de celui-ci peut être engagée. Or, celle-ci n'est pas recherchée, les demandes étant formulées sur le seul fondement de l'article 1231-1 du code civil. Ainsi, Madame [D] sera déboutée de ses demandes de condamnations in solidum à l'encontre de Monsieur [F].

Il n'est pas contesté, tel que l'indique l'expert judiciaire suite aux déclarations recueillies lors de la réunion d'expertise, que Madame [D] a payé à la SAS PB INVESTISSEMENTS une somme de 50 250 euros en règlement des travaux, quand bien même une partie des chèques n'a pas été émis à l'ordre de la société et une seule facture d'un montant de 28 025,80 euros est produite. 

L'expert judiciaire a indiqué que pour que le local soit en conformité, il était nécessaire soit de le remettre en état de garage, soit de déposer une demande de permis de construire pour changement de destination qui avait de grandes chances d'être refusée conformément au plan local d'urbanisme, et qu'en conséquence, Madame [D] ne pourra utiliser le local que comme garage ce qui implique la possibilité qu'un véhicule puisse y pénétrer sans obstacle alors qu'il y a une marche au sol. L'expert judiciaire a ajouté que l'ensemble des travaux devaient alors être déposés, que les alimentations électriques et le compteur d'eau devaient être modifiés et/ou déplacés, que le dallage d'origine en béton devait être reconstitué, que les pieds et tableaux de murs devaient être refaits après enlèvement des menuiseries extérieures et du volet roulant et qu'une porte de garage devait être réalisée et posée suivant les prescriptions de la déclaration préalable. Il a estimé que 90 % des travaux réalisés ne correspondaient pas «aux besoins» de Madame [D] pour un montant réglé de 45 250 euros et que seul pouvait être conservés les aménagements du local sanitaire, WC, lave main, tableau électrique et éclairage, soit un coût maximum de 5 000 euros. Il convient alors de condamner la SAS PB INVESTISSEMENTS à payer à Madame [D] la somme de 45 250 euros en réparation des conséquences de ses manquements contractuels, les travaux ayant été effectués en pure perte.

En outre, ces inexécutions contractuelles impliquent pour Madame [D] de payer un coût de démolition et un coût de remise en état. Sur la base du devis de la société MENUISERIE BAZIN qu'elle produit, l'expert judiciaire a considéré que le coût de la démolition était surévalué sans cependant proposer de chiffrage pour ce coût. Il convient en conséquence d'accorder à réparation des conséquences de l'inexécution la somme prévue au devis de 6 830 euros HT pour les frais de dépose et de démolition outre la somme de 1 400 euros pour la préparation du chantier. Il convient également d'accorder le coût de la réfection de la dalle béton de 3 900 euros HT et de la réfection des pieds de murs et raccord plafond pour un montant de 1 450 euros HT, la réfection de ces éléments étant nécessaires à la réparation intégrale du préjudice. Pour le surplus, l'indemnisation du coût de la réalisation de la porte et de sa mise en peinture sont inclus dans la somme déjà accordée ci-dessus au titre des inexécutions contractuelles de la SAS PB INVESTISSEMENTS, montant qui inclut le remboursement de la somme exposée par Madame [D] pour la réalisation de la porte. Ainsi pour les travaux de remise en état, la SAS PB INVESTISSEMENTS sera condamnée à payer à Madame [D] la somme de 13 580 euros HT, soit 14 938 euros TTC après application d'un taux de TVA de 10 % et elle sera déboutée du surplus de ses demandes à ce titre.

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Enfin, l'expert judiciaire a indiqué que pour la réalisation des travaux de mise en conformité, il était nécessaire de prévoir une mission de maîtrise d'œuvre, ce qui n'est pas remis en cause, alors en outre que la situation administrative doit être régularisée. Sur la base d'un devis produit par Madame [D], l'expert judiciaire a validé un coût de maîtrise d'oeuvre de 5 952 euros TTC, évaluation qui n'est pas non plus remise en cause. Il convient ainsi d'accorder à Madame [D] la somme demandée à ce titre de 5 950 euros.

Ces sommes seront indexées sur l’indice BT01 de la construction a compter du 14 novembre 2023, date du dépôt du rapport d'expertise et jusqu'au présent jugement.

Si Madame [D] fait valoir qu'elle a subi une perte financière car elle n'a pas pu louer le local que ce soit en garage ou bureau, elle ajoute que la SAS PB INVESTISSEMENTS s'était engagée à livrer un bureau alors que le devis mentionne bien un bureau/garage. En tout état de cause, elle ne produit aucun élément tendant à établir qu'elle a acquis le bien pour le louer et qu'elle a subi une perte financière de ce fait. Elle sera ainsi déboutée de sa demande à ce titre.

Elle fait en outre valoir qu'elle a subi un préjudice moral pour être «poursuivie dans le cadre d'un procès-verbal d'infraction qui a été dressé contre elle par les services de l'urbanisme» et parce que Monsieur [F] aurait imité sa signature sur les déclarations préalables. D'une part, il sera rappelé que la société avait reçu mandat de déposer les autorisations nécessaires et qu'aucun préjudice pour Madame [D] n'est démontré en résultant. D'autre part, elle ne rapporte la preuve d'aucune poursuite à son encontre suite au procès-verbal d'infraction, alors qu'elle fait le nécessaire pour se mettre en conformité. Ainsi, elle ne justifie d'aucune atteinte psychologique ou atteinte à ses sentiments d'affection, d'honneur ou de considération et sera déboutée de sa demande au titre d'un préjudice moral.

La SAS PB INVESTISSEMENTS, qui succombe, sera condamnée aux dépens, en ce compris les frais d'expertise judiciaire et, au titre de l'équité, à payer à Madame [D] la somme de 4 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

L'exécution provisoire, de droit aux termes de l'article 514 du code de procédure civile, sera rappelée.


PAR CES MOTIFS :

Le Tribunal,

CONDAMNE la SAS PB INVESTISSEMENTS, à payer à Madame [H] [D] les sommes de :
- 45 250 euros en réparation des travaux exécutés sans autorisation ;
- 14 938 euros en réparation des frais de remise en état ; 
- 5 950 euros au titre des frais de maîtrise d'œuvre,

ce avec indexation sur l’indice BT01 de la construction à compter du 14 novembre 2023 et jusqu'au présent jugement.

CONDAMNE la SAS PB INVESTISSEMENTS, à payer à Madame [H] [D] la somme de 4 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

DEBOUTE Madame [H] [D] du surplus de ses demandes.

CONDAMNE la SAS PB INVESTISSEMENTS aux dépens, en ce compris le coût de l''expertise judiciaire.

RAPPELLE que l'exécution provisoire est de droit.


La présente décision est signée par Madame BOULNOIS, Vice-Président, le Président, et par Monsieur ROUCHEYROLLES, Greffier.


LE GREFFIER LE PRESIDENT