Tribunal Judiciaire · Service des référés — 9 octobre 2024

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE PARIS


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N° RG 24/53361 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4UYA

N° : 11

Assignation du :
07 Mai 2024

[1]

[1] 2 Copies exécutoires
délivrées le:


ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ 
rendue le 09 octobre 2024



par Rachel LE COTTY, 1ère vice-présidente au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Pascale GARAVEL, Greffier. 
DEMANDEURS

Monsieur [X] [E]
[Adresse 8]
[Localité 5]

Monsieur [U] [E]
[Adresse 8]
[Localité 5]

Monsieur [N] [E]
[Adresse 1]
[Localité 4]

Monsieur [K] [E]
[Adresse 3]
[Localité 6]

Monsieur [C] [E]
[Adresse 2]
[Localité 7]

Monsieur [R] [E]
[Adresse 2]
[Localité 7]

représentés par Maître Eric AUDINEAU de l’AARPI AUDINEAU GUITTON, avocats au barreau de PARIS - #D0502





DEFENDERESSE

La société BIVOLIS S.A.S. 
[Adresse 2]
[Localité 7]

représentée par Me Maud EGLOFF-CAHEN, avocat au barreau de PARIS - #C1757


DÉBATS

A l’audience du 11 Septembre 2024, tenue publiquement, présidée par Rachel LE COTTY, 1ère vice-présidente, assistée de Pascale GARAVEL, Greffier, 

Nous, Président, 

Après avoir entendu les conseils des parties,

Par contrat du 10 mai 2021, « l’indivision [E] » a consenti un bail commercial à la société Bivolis portant sur un local situé [Adresse 2], moyennant le paiement d'un loyer annuel principal de 22.800 euros, payable trimestriellement.

Par acte du 30 janvier 2024, MM. [X], [U], [N], [K], [C] [E] et Mme [R] [E] (les consorts [E]) ont fait délivrer au preneur un commandement de payer la somme de 31.051,12 euros en principal, visant la clause résolutoire stipulée au contrat de bail.

Se prévalant de l'acquisition de la clause résolutoire, les consorts [E] ont, par acte du 7 mai 2024, assigné la société Bivolis devant le président du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, aux fins de voir :

constater l'acquisition de la clause résolutoire et ordonner l'expulsion de la défenderesse et celle de tous occupants de son chef des lieux loués avec le concours de la force publique si besoin est et sous astreinte ;condamner la défenderesse au paiement de la somme provisionnelle de 29.173,28 euros au titre des loyers et charges impayés au 25 avril 2024, terme du 2ème trimestre inclus, avec intérêts au taux légal à compter du commandement sur la somme de 31.051,12 euros et de l’assignation sur le surplus ;ordonner la capitalisation des intérêts à compter de l’assignation ;condamner la défenderesse au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle équivalente au loyer majoré des charges locatives jusqu'à la libération des locaux ;la condamner au paiement d'une somme de 3.000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ;la condamner au paiement d’une somme de 2.000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement, les frais de signification de l’assignation, de signification et d’exécution de l’ordonnance ainsi que l’émolument de recouvrement du commissaire de justice en application de l’article A 444-32 du code de commerce.
A l'audience de renvoi, les demandeurs actualisent la dette locative à la somme de 19.338,24 euros au 6 septembre 2024 mais font état d’un virement de 2.000 euros reçu la veille de l’audience et non comptabilisé.

Par conclusions remises et développées à l’audience, la société Bivolis demande au juge des référés de :

fixer le montant de sa dette à la somme de 17.338,24 euros au 11 septembre 2024 ;lui accorder un délai de douze mois pour s’en acquitter avec suspension des effets de la clause résolutoire ;à titre subsidiaire, condamner les demandeurs à lui rembourser le dépôt de garantie ;en tout état de cause, débouter les demandeurs de toutes leurs demandes, y compris au titre des frais irrépétibles.
Les demandeurs ont été invités à produire en cours de délibéré une note confirmant, le cas échéant, le virement de 2.000 euros que la locataire disait avoir effectué peu avant l’audience.

Par note en délibéré reçue le 23 septembre 2024, le conseil des consorts [E] a confirmé la bonne réception dudit virement de 2.000 euros, ramenant ainsi la dette locative au 16 septembre 2024 à 17.338,24 euros, échéance du 3ème trimestre 2024 inclus.

Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens, il est renvoyé à l'acte introductif d'instance ainsi qu’aux écritures des parties.

MOTIFS

Sur la demande principale

Aux termes de l'article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

En application de ce texte, il entre dans les pouvoirs du juge des référés, même en l’absence d’urgence, de constater la résiliation de plein droit d'un contrat de bail en application d'une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en oeuvre régulièrement, en l’absence de toute contestation sérieuse de la validité de cette clause, et, par suite, d’ordonner l’expulsion de l’occupant, dont l’obligation de libérer les lieux n’est pas sérieusement contestable.

En outre, le maintien de l’occupant dans les lieux sans droit ni titre par suite du constat de la résiliation du bail constitue un trouble manifestement illicite qu’il appartient au juge des référés de faire cesser.


Aux termes de l'article L. 145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

En l'espèce, le bail commercial contient une clause résolutoire au visa de laquelle un commandement de payer a été délivré à la locataire le 30 janvier 2024 à hauteur de la somme de 31.051,12 euros.

Il n’est pas contesté que celle-ci n’a pas réglé les causes du commandement dans le délai d’un mois qui lui était imparti.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire du bail sont donc réunies au 29 février 2024.

Cependant, la locataire a, depuis lors, repris le paiement des loyers courants et commencé à apurer sa dette qui a diminué pour s’élever désormais à la somme de 17.338,24 euros, après déduction du dernier virement de 2.000 euros dont la bonne réception a été confirmée en cours de délibéré.

Sa demande de délais de paiement de douze mois sera donc accueillie, avec suspension des effets de la clause résolutoire, dans les conditions prévues par l’article L. 145-41 du code de commerce précité.

Il lui est rappelé qu’à défaut de règlement d’une seule échéance ou du loyer courant et des charges et taxes à leur date prévue, le solde sera immédiatement exigible et la clause résolutoire retrouvera son plein effet, avec toutes conséquences de droit, dont l’expulsion de la locataire avec le concours de la force publique si nécessaire.

Elle sera alors tenue au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle jusqu’à libération effective des lieux, égale au montant du loyer, augmenté des charges et taxes afférents, qu’elle aurait dû payer si le bail n’avait pas été résilié.

Le montant non sérieusement contestable de l’arriéré locatif s’élevant à 17.338,24 euros au 16 septembre 2024, échéance du 3ème trimestre 2024 incluse, la locataire sera condamnée à son paiement.

En application de l'article 1343-5 du code civil et au regard des délais de paiement accordés, le taux d’intérêt légal sera appliqué à la dette à compter du commandement de payer, sans capitalisation.







Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive

Aucune résistance abusive ne peut être reprochée à la locataire, qui fait des efforts réels de paiement en dépit de ses difficultés financières.

La demande de dommages et intérêts pour résistance abusive sera donc rejetée.

Sur les frais et dépens

La partie défenderesse, partie perdante, sera condamnée aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer mais non l’émolument de recouvrement du commissaire de justice en application de l’article A 444-32 du code de commerce, ni les frais d’exécution, lesquels sont à la charge du débiteur en application de l’article L. 111-8 du code des procédures civiles d’exécution mais ne constituent pas des dépens. 

Il n'apparaît pas inéquitable, au regard de ses difficultés de trésorerie, de dispenser la défenderesse de toute indemnité sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.


PAR CES MOTIFS

Nous, juge des référés, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

Renvoyons les parties à se pourvoir au fond ainsi qu'elles en aviseront, mais dès à présent par provision,

Constatons que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire stipulée au contrat de bail sont réunies ;

Condamnons la société Bivolis à verser à MM. [X], [U], [N], [K], [C] [E] et Mme [R] [E] la somme de 17.338,24 euros titre de provision à valoir sur la dette locative échue au 16 septembre 2024, échéance du 3ème trimestre 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 30 janvier 2024 ;

Autorisons la société Bivolis à s’acquitter de cette somme en 11 mensualités de 1.444 euros et une 12ème réglant le solde, la première devant intervenir avant le 15 du mois suivant le mois de signification de la présente décision et les suivantes avant le 15 de chaque mois, ces mensualités s’ajoutant aux loyer et charges courants ;

Suspendons les effets de la clause résolutoire pendant le cours de ces délais et disons qu’elle sera réputée n'avoir jamais joué si la société Bivolis se libère de sa dette dans ce délai et si les loyers courants augmentés des charges et taxes afférents sont payés pendant le cours de ce délai dans les conditions fixées par le bail commercial ; 

Disons qu'à défaut de paiement d’une seule des mensualités à bonne date dans les conditions ci-dessus fixées ou du loyer courant augmenté des charges et taxes afférents à leur échéance : 

la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible ; la clause résolutoire reprendra son plein effet ; faute de départ volontaire des lieux loués, il pourra être procédé à l'expulsion de la société Bivolis et de tous occupants de son chef des locaux situés [Adresse 2], avec le concours de la force publique si nécessaire mais sans astreinte ;le sort des meubles trouvés sur place sera régi par les articles L. 433-1 et suivants, R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;la société Bivolis sera condamnée, jusqu’à la libération effective des lieux, à payer aux consorts [E] une indemnité d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer, augmenté des charges et taxes afférents, qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi ;
Rejetons la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive formée par les demandeurs ;

Rejetons les autres demandes des parties ;

Condamnons la société Bivolis aux dépens, incluant le coût du commandement de payer ;

Rejetons la demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

Rappelons que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l'exécution provisoire.


Fait à Paris le 09 octobre 2024

Le Greffier, Le Président,



Pascale GARAVEL Rachel LE COTTY