Tribunal Judiciaire · Service des référés — 9 octobre 2024

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE PARIS


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N° RG 24/52360 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4K3L

N° : 10

Assignation du :
18 et 22 Mars 2024
[1]

[1] 3 Copies exécutoires
délivrées le:


ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ 
rendue le 09 octobre 2024



par Rachel LE COTTY, 1ère vice-présidente au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Pascale GARAVEL, Greffier. 
DEMANDEUR

Le Syndicat des Copropriétaires de l’ensemble immobilier du [Adresse 3] à [Localité 6] représenté par son Syndic, le Cabinet MICHAU S.A.
[Adresse 2]
[Localité 6]

représenté par Me Philippe GABURRO, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS - #BOB 98

DEFENDERESSES

La société VERCINGETORIX S.C.I.
[Adresse 4]
[Localité 1]

représentée par Me Charles MOREL, avocat au barreau de PARIS - #E0169

La société DON YOKU S.A.R.L. 
[Adresse 3]
[Localité 6]

représentée par Me Gaëtan DMYTROW, avocat au barreau de PARIS - #C2478

DÉBATS

A l’audience du 11 Septembre 2024, tenue publiquement, présidée par Rachel LE COTTY, 1ère vice-présidente, assistée de Pascale GARAVEL, Greffier, 



Nous, Président, 

Après avoir entendu les conseils des parties,

EXPOSE DU LITIGE

La SCI Vercingetorix est propriétaire de locaux commerciaux (lots n° 1, 2 et 3) au rez-de-chaussée d’un immeuble situé [Adresse 3] et soumis au statut de la copropriété.

Le lot n° 2 est exploité par la société Don Yoku, qui y exerce une activité de restauration japonaise en vertu d’un bail commercial du 5 novembre 2018.

Reprochant à la SCI Vercingetorix et à sa locataire la réalisation de travaux sans autorisation de l'assemblée générale, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 6], après vaines mises en demeure a, par actes des 18 et 22 mars 2024, assigné la SCI Vercingetorix et la société Don Yoku devant le président du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, sollicitant, au visa des articles « 808 » du code de procédure civile et 3, 9 et 25 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, de :

condamner in solidum la SCI Vercingetorix et la société Don Yoku, sous astreinte journalière de 800 euros qui commencera à courir à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir, à procéder à la dépose des trois réservations protégées par des grilles de ventilation installées en façade de l’immeuble au-dessus du store du local à usage de restaurant (lot n°2) et remise en état comme à l’origine au moyen notamment d’un rebouchage des trois percements ;dire et juger que l’ensemble des travaux de dépose et remise en état comme à l’origine seront réalisés aux frais exclusifs de la SCI Vercingetorix et de la société Don Yoku avec constat de bonne fin de l’architecte de l’immeuble ;condamner par provision la SCI Vercingetorix in solidum avec la société Don Yoku à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier du [Adresse 3] à [Localité 6] la somme de 4.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;condamner la SCI Vercingetorix et la société Don Yoku in solidum aux entiers dépens, en ce compris le coût des constats du commissaire de justice et frais de mise à exécution de la décision à intervenir.
Aux termes de ses conclusions déposées et développées oralement à l’audience, le syndicat des copropriétaires maintient ses demandes dans les termes de son assignation, en précisant qu’elles sont fondées sur les articles 834 et 835 du code de procédure civile, outre les articles 3, 9 et 25 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 visés dans l’assignation.









Aux termes de ses conclusions déposées et développées oralement à l’audience, la SCI Vercingetorix demande au juge des référés de:

A titre liminaire,

1°) sur le vice de forme visant la nullité de l’assignation,
juger nulle l’assignation du syndicat des copropriétaires pour défaut d’exposé des moyens en fait et en droit ;juger nulle l’assignation du syndicat des copropriétaires pour défaut de mention de l’article fondant la saisine du tribunal de sorte qu’il est impossible de déterminer si la demande est formée en référé, par voie gracieuse ou au fond ;en conséquence,juger irrecevable et mal fondé le syndicat des copropriétaires en son action ;débouter le syndicat des copropriétaires de l’ensemble de ses demandes ;
2°) sur la fin de non-recevoir visant l’irrecevabilité de l’assignation,
constater le défaut d’urgence, de dommage imminent ou de trouble manifestement illicite fondant la saisine ;juger le défaut de condition de recevabilité de l’action devant le juge des référés ;en conséquence,juger irrecevable et mal fondé le syndicat des copropriétaires en son action ;débouter le syndicat des copropriétaires de l’ensemble de ses demandes ;
Sur la demande visant à voir écarter la pièce n°7 versée aux débats par le syndicat des copropriétaires,
constater le défaut d’authenticité des constatations d’huissier de la pièce n°7 adverse en ce qu’elle ne se fonde que sur des photographies établies sur Google Street View;constater que le contenu de la pièce n°7 est inexact en ce qu’il certifie l’apparition des réservations en mai 2019, au demeurant déjà existantes en 2008 ;constater l’atteinte aux principes de loyauté des débats et du principe du contradictoire, ensemble l’atteinte au droit au procès équitable ;en conséquence,juger l’atteinte au droit de la défense et au droit au procès équitable et la discordance entre le constat et la réalité ;écarter la pièce adverse n°7, à tout le moins juger l’absence de toute force probante de cette pièce ;
Au fond,
1°) à titre principal, sur la demande reconventionnelle d’autorisation des travaux par le juge des référés
juger le trouble manifestement illicite résultant du refus d’autoriser les travaux ;autoriser l’exécution des travaux et les mettre à la charge de la société Don Yoku ;en conséquence,débouter le syndicat des copropriétaires de l’ensemble de ses demandes ;

2°) à titre subsidiaire, sur le mal fondé de la demande d’astreinte
dire et juger que son comportement a été diligent ;constater l’absence de gravité dans sa faute ;en conséquence,
débouter le syndicat des copropriétaires de l’ensemble de ses demandes ;
En tout état de cause 
débouter le syndicat des copropriétaires de l’intégralité de ses demandes ;le débouter de sa demande au titre des frais irrépétibles et à tout le moins la rapporter à de plus justes proportions ;le condamner au paiement de la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;le condamner aux dépens ;écarter l’exécution provisoire.
Aux termes de ses conclusions déposées et développées oralement à l’audience, la société Don Yoku demande au juge des référés de:
juger qu’il n’y a pas lieu à référé quant aux demandes du syndicat des copropriétaires et le déclarer irrecevable en ses demandes ;débouter le syndicat des copropriétaires de l’ensemble de ses demandes ;autoriser les travaux de mise en conformité du restaurant qu’elle exploite avec le règlement sanitaire de Paris et les mettre à la charge de la SCI Vercingetorix, sous astreinte de 100 euros par jours de retard ;condamner le syndicat des copropriétaires et la SCI Vercingetorix chacun à lui payer la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.
Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens.

MOTIFS

Sur la nullité de forme de l’assignation soulevée par la SCI Vercingetorix 

La SCI Vercingetorix soulève la nullité pour vice de forme de l’assignation en application des articles 54, 56 et 114 du code de procédure civile, au motif qu’elle ne contient pas le fondement juridique de la demande, les articles 808 et suivants du code de procédure civile n’étant pas applicables. 

Mais elle n’a subi aucun grief dès lors que l’assignation visait également les articles 3, 9 et 25 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 et qu’elle a été en mesure de rectifier l’erreur matérielle de l’acte introductif d’instance, qui mentionnait l’ancien article 808 du code de procédure civile au lieu de l’actuel article 834 du même code. 






En outre, le syndicat des copropriétaires a régularisé l’acte, dans les conditions de l’article 115 du code de procédure civile, en précisant dans ses conclusions qu’il se fondait sur les « articles 834 et suivants du code de procédure civile, et plus particulièrement l’article 835 ».

La nullité de l’assignation n’est donc pas encourue.


Sur la fin de non-recevoir soulevée par la SCI Vercingetorix et par la société Don Yoku

Les défenderesses soutiennent que le syndicat des copropriétaires est irrecevable en son action car les conditions posées par les articles 834 et 835 du code de procédure civile ne sont pas réunies, faute d’urgence et de trouble manifestement illicite.

Mais ces conditions relèvent du bien fondé de l’action engagée, de sorte qu’elles seront examinées ci-après.


Sur la demande de la SCI Vercingetorix visant à voir écarter des débats la pièce n°7 du syndicat des copropriétaires

La pièce n°7 litigieuse est le procès-verbal de constat dressé le 24 juin 2023 par un commissaire de justice, à la requête du syndicat des copropriétaires.

Le commissaire de justice précise avoir annexé à son constat « des captures d’écran Google Maps du passé, montrant que les réservations carrées n’étaient pas présentes en mai 2016 et mai 2018, qu’elles sont apparues en mai 2019 mais qu’il n’y en avait que deux contre trois aujourd’hui ».

La SCI Vercingetorix argue que ces captures d’écran de Google Street View ne permettent pas d’établir avec certitude que les réservations sont apparues du fait de la présence de ses locataires et que l’authenticité du constat est incertaine, tout autre copropriétaire ayant pu commander les réservations litigieuses pendant la période allant de mai 2018 à mai 2019.

Elle soutient qu’en produisant cette pièce, le syndicat des copropriétaires viole le principe de loyauté des débats ainsi que celui de la contradiction et porte atteinte au droit au procès équitable.

Mais les captures d’écran litigieuses ont été régulièrement versées aux débats, dans le respect du principe de la contradiction, et la SCI Vercingetorix a été mise à même d’en discuter la valeur probante et la teneur.

Les photographies et captures d’écran sont très claires et permettent de constater l’absence de réservations carrées en mai 2016 et mai 2018, ainsi que la présence de deux réservations en mai 2019 et de trois lors du procès-verbal de constat du 24 juin 2023.





Ces constatations purement factuelles du commissaire de justice ne sont pas dépourvues de caractère probant, étant précisé que celui-ci ne constate nullement que les réservations litigieuses seraient « apparues du fait de la présence des locataires de la SCI Vercingetorix », comme celle-ci semble le déplorer, mais se borne à constater leur apparition entre mai 2018 et mai 2019.

Il n’y a donc pas lieu d’écarter des débats la pièce n° 7, qui revêt un caractère probant et dont la production ne méconnaît aucun des principes directeurs du procès.


Sur la demande relative aux travaux réalisés sans autorisation

Selon l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. 

Aux termes de l’article 25 b) de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, ne sont adoptées qu'à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant « l'autorisation donnée à certains copropriétaires d'effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble », et conformes à la destination de celui-ci.

En application de ces textes, la réalisation, sans autorisation de l’assemblée générale, de travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble est constitutive d’un trouble manifestement illicite justifiant la remise en état des lieux.

Le règlement de copropriété précise que sont parties communes, notamment, « la totalité du sol [...], les fondations, les gros murs de façades et de refend, les murs pignons, mitoyens ou non » (p. 3) et, s’agissant de l’harmonie de l’immeuble, que « les portes d’entrée des appartements, les fenêtres et persiennes, les garde-corps, balustrades, rampes et barres d’appui des balcons et fenêtres, même la peinture et d’une façon générale, tout ce qui contribue à l’harmonie de l’ensemble, ne pourront être modifiés bien que constituant une partie privative sans l’autorisation de l’assemblée générale » (page 28). 

Il ajoute que « les boutiques pourront être utilisées pour l’exercice de n’importe quel commerce ou industrie, à la condition que l’activité exercée ne nuise pas à la sécurité de l’immeuble et à la tranquillité des autres occupants, notamment par le bruit qui serait produit ou les odeurs qui seraient dégagées ».

Or, il résulte du procès-verbal de constat établi le 24 juin 2023 à 9 heures que trois réservations carrées d’environ 20 cm de largeur, protégées par des grilles de ventilations, sont apparues sur la façade de l’immeuble, au-dessus du store du local à usage de restaurant exploité par la société Don Yoku.





Il ressort sans contestation possible des photographies et captures d’écran annexées au procès-verbal de constat qu’en mai 2018, aucune des réservations carrées de 20 cm de largeur n’était présente, seules trois bouches d’aération circulaires d’environ 10 centimètres de diamètre étant présentes sur la façade ; qu’à partir de mai 2019, deux réservations carrées de 20 cm de largeur apparaissent et qu’au 24 juin 2023, une nouvelle réservation carrée apparaît, de sorte qu’à ce jour, la façade au-dessus du restaurant contient trois réservations carrées ainsi qu’une petite bouche d’aération.

Le commissaire de justice, qui s’est rendu dans les appartements des 5ème et 9ème étages, relève également « une forte odeur de fumée de cuisine et de friture » sur les balcon et coursive donnant sur rue situés au-dessus du restaurant. 

Ces odeurs ont à nouveau été constatées par un second procès-verbal de constat du même jour à 21 heures.

Il en résulte, avec l’évidence requise en référé, que des travaux affectant les parties communes (percement de murs de façade) et l'aspect extérieur de l'immeuble ont été réalisés sur la façade du local commercial entre mai 2018 et mai 2019 puis entre mai 2019 et juin 2023.

La SCI Vercingetorix ne peut sérieusement soutenir que les ventilations existaient déjà en 2008 alors que la capture d’écran de Google Street view qu’elle produit en pièce n° 6 démontre le contraire, seules trois petites bouches d’aération étant alors présentes, sans rapport avec les réservations importantes qui ont été réalisées depuis mai 2018. 

Il apparaît ainsi que les défenderesses ont réalisé des travaux sur les parties communes sans autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires et que, de surcroît, la locataire est à l’origine de nuisances olfactives, en infraction avec le règlement de copropriété. 

Il sera relevé à cet égard que la société Don Yoku a fait l’objet de poursuites et de deux condamnations pénales à des amendes pour non respect du règlement sanitaire départemental à raison des nuisances olfactives constatées au voisinage de son restaurant, le système d’extraction d’air vicié n’étant pas conforme à la réglementation.

Le trouble manifestement illicite est donc caractérisé et la demande de remise en état des lieux, avec dépose des réservations, formée par le syndicat des copropriétaires, sera accueillie, tant à l’encontre de la propriétaire que de la locataire, sous astreinte dans les conditions prévues au dispositif.

La SCI Vercingetorix s’oppose à toute astreinte à son égard au motif, notamment, qu’elle a, dès qu’elle a été informée de la difficulté par l’assignation, mis en demeure sa locataire de procéder à la dépose des grilles de ventilation lui précisant qu’à défaut, elle serait contrainte d’agir en résiliation du bail. 





Cependant, une mise en demeure lui avait été adressée par le syndicat des copropriétaires le 23 novembre 2023 et, en tout état de cause, le prononcé d’une astreinte est nécessaire afin de contraindre les deux défenderesses à respecter les termes de la présente ordonnance.


Sur la demande reconventionnelle d’autorisation de travaux formée par les défenderesses

Aux termes de l’article 30 de la loi du 10 juillet 1965 :

« L'assemblée générale des copropriétaires, statuant à la majorité prévue à l'article 25, peut, à condition qu'elle soit conforme à la destination de l'immeuble, décider toute amélioration, telle que la transformation d'un ou de plusieurs éléments d'équipement existants, l'adjonction d'éléments nouveaux, l'aménagement de locaux affectés à l'usage commun ou la création de tels locaux.[...] Lorsque l'assemblée générale refuse l'autorisation prévue à l'article 25 b, tout copropriétaire ou groupe de copropriétaires peut être autorisé par le tribunal judiciaire à exécuter, aux conditions fixées par le tribunal, tous travaux d'amélioration visés à l'alinéa 1er ci-dessus ».

Les défenderesses sollicitent, sur le fondement de ce texte, l’autorisation de réaliser les travaux litigieux, exposant qu’une décision définitive de rejet des travaux a été adoptée par l’assemblée générale des copropriétaires le 4 avril 2019. 

Cependant, le copropriétaire qui a, de sa propre autorité et sans avoir obtenu l'autorisation du syndicat des copropriétaires, procédé à des travaux affectant les parties communes et l'aspect extérieur de l'immeuble, ne peut demander en justice l'autorisation prévue à l'article 30, alinéa 4, de la loi du 10 juillet 1965 (3e Civ., 21 décembre 1987, pourvoi n° 86-11.186, Bull. 1987, III, n° n° 214 ; 3e Civ., 20 avril 1988, pourvoi n° 87-10.402, Bull.1988, III, n° 77; 3e Civ., 22 mai 1997, pourvoi n° 95-16.438, Bull. 1997, III, n° 110; 3e Civ., 19 septembre 2012, pourvoi n° 11-21.631, Bull. 2012, III, n° 127). 

En l’espèce, les travaux ayant été réalisés sans autorisation de la copropriété, la demande d’autorisation ne peut qu’être rejetée.

Il n’y a donc pas lieu à référé de ce chef.


Sur les frais et dépens

Les défenderesses, parties perdantes, seront tenues in solidum aux dépens de l’instance en application de l’article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût des constats du commissaire de justice mais non les frais d’exécution, qui sont à la charge du débiteur mais ne constituent pas des dépens.

Elles seront par suite condamnées in solidum à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile afin de l’indemniser des frais non compris dans les dépens qu’il a été contraint d’exposer, les autres demandes étant rejetées.


PAR CES MOTIFS 

Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par décision contradictoire et en premier ressort,

Rejetons la demande d’annulation de l’assignation ;

Déclarons le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 6] recevable en ses demandes ;

Disons n’y avoir lieu d’écarter des débats la pièce n° 7 du syndicat des copropriétaires ;

Condamnons in solidum la SCI Vercingetorix et la société Don Yoku à procéder à la dépose des trois réservations protégées par des grilles de ventilation installées en façade de l’immeuble au-dessus du store du local à usage de restaurant (lot n°2) et à la remise en état des lieux, et ce, sous astreinte de 300 euros par jour de retard passé un délai de deux mois à compter de la signification de la présente décision et pendant une période de trois mois ;

Disons que l’ensemble des travaux de dépose et remise en état seront réalisés aux frais exclusifs de la SCI Vercingetorix et de la société Don Yoku, avec constat de bonne fin de l’architecte de l’immeuble ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande reconventionnelle d’autorisation de travaux formée par les défenderesses ;

Condamnons la SCI Vercingetorix et la société Don Yoku in solidum aux entiers dépens, en ce compris le coût des constats du commissaire de justice ;

Condamnons la SCI Vercingetorix et la société Don Yoku in solidum à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier du [Adresse 3] à [Adresse 5] 14ème la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et rejetons les autres demandes ;

Rappelons que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l'exécution provisoire.


Fait à Paris le 09 octobre 2024

Le Greffier, Le Président,



Pascale GARAVEL Rachel LE COTTY