Tribunal Judiciaire · Loyers commerciaux — 9 octobre 2024

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE PARIS


 ■

Loyers commerciaux

 
N° RG 17/17686
N° Portalis 352J-W-B7B-CMAHI


N° MINUTE : 2

Assignation du :
06 Décembre 2017


Jugement d’homologation de protocole d’accord transactionnel


[1]

[1] Expéditions 
exécutoires
délivrées le :








JUGEMENT 
rendu le 09 Octobre 2024

DEMANDERESSE

S.A.S. PATHÉ CINÉMAS anciennement dénommée S.A.S. LES CINÉMAS PATHÉ GAUMONT
[Adresse 4]
[Adresse 4]

représentée par Maître Nicolas BOYTCHEV, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #L0301


DÉFENDEURS

Madame [R] [LB] épouse [V]
[Adresse 17]
[Adresse 17]

Madame [UN] [ZP] veuve [ZL] (décédée le 1er décembre 2022)
[Adresse 16]
[Localité 18]

Madame [D] [ZP] veuve [I] (décédée le 1er juillet 2022)
[Adresse 9]
[Adresse 9]

Madame [X] [S] épouse [J]
[Adresse 13]
[Adresse 13]

Madame [T] [S] épouse [KK]
[Adresse 19]
[Adresse 19]

Monsieur [K] [S]
[Adresse 21]
[Adresse 21]

Monsieur [B] [M]
[Adresse 16]
[Localité 18]

Madame [N] [M] épouse [Z]
[Adresse 3]
[Localité 22]

Madame [H] [M] épouse [F]
[Adresse 23]
[Adresse 23]
[Adresse 23]

Monsieur [P] [LB]
[Adresse 15]
[Adresse 15]

Monsieur [G] [LB]
[Adresse 16]
[Localité 18]

Madame [H] [LX] veuve [LB]
[Adresse 8]
[Localité 18]

tous représentés par Maître Arnaud SALABERT, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #K0083


PARTIES INTERVENANTES

Monsieur [CI] [I]
[Adresse 16]
[Localité 18]

Monsieur [W] [I]
[Adresse 2]
[Adresse 2]


Madame [EF] [I]
[Adresse 11]
[Adresse 11] 
SUISSE

Madame [LF] [I] épouse [IL]
[Adresse 12]
[Localité 22]

Monsieur [VJ] [U]
[Adresse 20]
[Adresse 20] 
LA REUNION

Monsieur [K] [U]
[Adresse 1]
[Localité 14]

Madame [N] [U]
[Adresse 6]
[Localité 14]

Madame [L] [U]
[Adresse 7]
[Adresse 7]

Madame [C] [ZL] épouse [O]
[Adresse 5]
[Adresse 5]

Madame [GI] [ZL] épouse [RD]
[Adresse 10]
[Adresse 10]

tous représentés par Maître Arnaud SALABERT, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #K0083



COMPOSITION DU TRIBUNAL

Cédric KOSSO-VANLATHEM, Juge, Juge des loyers commerciaux
Siégeant en remplacement de Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de Paris, conformément aux dispositions de l'article R.145-23 du code de commerce ;


assisté de Camille BERGER, Greffière


DÉBATS

À l'audience du 11 Septembre 2024 tenue publiquement 



JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe
Contradictoire
En premier ressort





FAITS ET PROCÉDURE

Par acte sous signature privée non daté, Monsieur [B] [M], Madame [H] [M] épouse [F], Madame [N] [M] épouse [Z], Madame [A] [ZP], Madame [UN] [ZP] épouse [ZL], Madame [H] [LX] veuve [LB], Madame [R] [LB] épouse [V], Monsieur [P] [LB], Monsieur [G] [LB], Madame [EL] [Y] veuve [S], Monsieur [PH] [I] et Madame [D] [ZP] épouse [I], en leur qualité de propriétaires indivis, ont donné à bail commercial renouvelé à la S.A.S. EUROPALACES, devenue par la suite la S.A.S. LES CINÉMAS PATHÉ GAUMONT puis enfin la S.A.S. PATHÉ CINÉMAS, des locaux en rez-de-chaussée et en sous-sol constituant les lots n°10, n°11, n°12, n°32, n°33, n°34, n°35, n°43, n°44, n°104, n°105, n°109 et n°110 d'un immeuble soumis au statut de la copropriété sis [Adresse 16] pour une durée de neuf années à effet au 1er juillet 2004 afin qu'y soient exercées une activité d'exploitation de spectacles cinématographiques, à l'exception de films classés pornographiques, ainsi que toutes activités annexes ou connexes comprenant notamment un comptoir de vente à emporter de glaces, de boissons non alcoolisées et de friandises, moyennant le versement d'un loyer annuel initial d'un montant de 90.000 euros hors taxes et hors charges.

Madame [EL] [Y] veuve [S] est décédée le 1er mai 2013, laissant pour lui succéder ses trois enfants Madame [T] [S] épouse [KK], Monsieur [K] [S] et Madame [X] [S] épouse [J].

Par acte d'huissier en date du 28 juin 2013, Monsieur [B] [M], Madame [H] [M] épouse [F], Madame [N] [M] épouse [Z], Madame [A] [ZP], Madame [UN] [ZP] épouse [ZL], Madame [H] [LX] veuve [LB], Madame [R] [LB] épouse [V], Monsieur [P] [LB], Monsieur [G] [LB], Monsieur [PH] [I], Madame [D] [ZP] épouse [I], Madame [T] [S] épouse [KK], Monsieur [K] [S] et Madame [X] [S] épouse [J] ont fait signifier à la S.A.S. PATHÉ CINÉMAS un congé pour le 31 décembre 2013 portant offre de renouvellement du contrat de bail commercial à compter du 1er janvier 2014, en proposant que le prix du bail renouvelé soit fixé à la somme annuelle de 150.000 euros hors taxes et hors charges.

Monsieur [PH] [I] est décédé le 10 août 2013, laissant pour lui succéder sa conjointe survivante Madame [D] [ZP] veuve [I]. 

Par lettre recommandée en date du 11 décembre 2015, la S.A.S. PATHÉ CINÉMAS a déclaré accepter le principe du renouvellement du contrat de bail commercial à compter rétroactivement du 1er janvier 2014, mais s'opposer au montant du nouveau loyer suggéré, l'estimant surévalué.

À défaut d'accord sur le montant du loyer, Monsieur [B] [M], Madame [H] [M] épouse [F], Madame [N] [M] épouse [Z], Madame [A] [ZP], Madame [UN] [ZP] épouse [ZL], Madame [H] [LX] veuve [LB], Madame [R] [LB] épouse [V], Monsieur [P] [LB], Monsieur [G] [LB], Madame [D] [ZP] épouse [I], Madame [T] [S] épouse [KK], Monsieur [K] [S] et Madame [X] [S] épouse [J] ont, par acte d'huissier en date du 31 décembre 2015, fait signifier à la S.A.S. PATHÉ CINÉMAS un mémoire préalable comportant demande de fixation du prix du bail renouvelé.

Par exploits d'huissier en date des 6, 7, 13, 14 et 18 décembre 2017, la S.A.S. PATHÉ CINÉMAS a fait assigner Monsieur [B] [M], Madame [H] [M] épouse [F], Madame [N] [M] épouse [Z], Madame [UN] [ZP] veuve [ZL], Madame [H] [LX] veuve [LB], Madame [R] [LB] épouse [V], Monsieur [P] [LB], Monsieur [G] [LB], Madame [D] [ZP] veuve [I], Madame [T] [S] épouse [KK], Monsieur [K] [S] et Madame [X] [S] épouse [J] devant le juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance de Paris, devenu depuis tribunal judiciaire de Paris.

Par jugement contradictoire en date du 5 juillet 2018, le juge des loyers commerciaux a ordonné une expertise immobilière judiciaire confiée à Monsieur [E] [JY], et fixé le loyer provisionnel pour la durée de l'instance au montant du dernier loyer contractuel.

L'expert judiciaire a procédé à une visite contradictoire des locaux le 6 novembre 2018, a organisé une réunion contradictoire en son cabinet le 17 juillet 2020, a adressé un pré-rapport aux parties le 8 février 2022, et a déposé son rapport définitif le 27 juin 2022, estimant le montant du loyer du bail renouvelé à la somme annuelle de 81.000 euros hors taxes et hors charges. 

Madame [D] [ZP] veuve [I] est décédée le 1er juillet 2022, laissant pour lui succéder ses quatre enfants Monsieur [CI] [I], Monsieur [W] [I], Madame [EF] [I] et Madame [LF] [I] épouse [IL], ainsi que ses quatre petits-enfants Madame [L] [U], Monsieur [VJ] [U], Madame [N] [U] et Monsieur [K] [U] venant par représentation de leur mère Madame [NE] [I] épouse [U] prédécédée.

Madame [UN] [ZP] veuve [ZL] est décédée le 1er décembre 2022, laissant pour lui succéder ses deux filles Madame [C] [ZL] épouse [O] et Madame [GI] [ZL] épouse [RD].

Par mémoire remis au greffe le 21 juillet 2023, Monsieur [CI] [I], Monsieur [W] [I], Madame [EF] [I], Madame [LF] [I] épouse [IL], Madame [L] [U], Monsieur [VJ] [U], Madame [N] [U], Monsieur [K] [U], Madame [C] [ZL] épouse [O] et Madame [GI] [ZL] épouse [RD] sont intervenus volontairement à l'instance. 

Par acte sous signature privée électronique en date des 26 avril, 29 avril, 30 avril, 1er mai, 2 mai, 5 mai, 7 mai et 10 mai 2024, la S.A.S. PATHÉ CINÉMAS d'une part, et Monsieur [B] [M], Madame [H] [M] épouse [F], Madame [N] [M] épouse [Z], Madame [H] [LX] veuve [LB], Madame [R] [LB] épouse [V], Monsieur [P] [LB], Monsieur [G] [LB], Madame [T] [S] épouse [KK], Monsieur [K] [S], Madame [X] [S] épouse [J], Monsieur [CI] [I], Monsieur [W] [I], Madame [EF] [I], Madame [LF] [I] épouse [IL], Madame [L] [U], Monsieur [VJ] [U], Madame [N] [U], Monsieur [K] [U], Madame [C] [ZL] épouse [O] et Madame [GI] [ZL] épouse [RD] d'autre part, ont conclu un protocole d'accord transactionnel mettant fin au litige. 

Aux termes de son dernier mémoire notifié par lettres recommandées en date du 27 mai 2024 réceptionnées le 30 mai 2024 et remis au greffe par RPVA le 27 mai 2024, la S.A.S. PATHÉ CINÉMAS demande au juge des loyers commerciaux, sur le fondement des articles 1565 à 1567 du code de procédure civile, de :

procéder à l'homologation de la transaction intervenue les 26 avril, 29 avril, 30 avril, 1er mai, 2 mai, 5 mai, 7 mai et 10 mai 2024 entre les parties au litige ;en conséquence, conférer force exécutoire à la transaction intervenue les 26 avril, 29 avril, 30 avril, 1er mai, 2 mai, 5 mai, 7 mai et 10 mai 2024 entre les parties au litige ;déclarer que chacune des parties conservera à sa charge l'ensemble de ses frais, honoraires et dépens exposés dans le cadre de l'instance.
Aux termes de leur dernier mémoire notifié par lettre recommandée en date du 21 mai 2024 réceptionnée le 23 mai 2024 et remis au greffe par RPVA le 21 mai 2024, Monsieur [B] [M], Madame [H] [M] épouse [F], Madame [N] [M] épouse [Z], Madame [H] [LX] veuve [LB], Madame [R] [LB] épouse [V], Monsieur [P] [LB], Monsieur [G] [LB], Madame [T] [S] épouse [KK], Monsieur [K] [S], Madame [X] [S] épouse [J], Monsieur [CI] [I], Monsieur [W] [I], Madame [EF] [I], Madame [LF] [I] épouse [IL], Madame [L] [U], Monsieur [VJ] [U], Madame [N] [U], Monsieur [K] [U], Madame [C] [ZL] épouse [O] et Madame [GI] [ZL] épouse [RD] sollicitent du juge des loyers commerciaux, sur le fondement des articles 2044 et 2052 du code civil, et des articles 1565, 1566 et 1567 du code de procédure civile, de :

homologuer le protocole d'accord transactionnel signé entre eux et la S.A.S. PATHÉ CINÉMAS les 26 avril, 29 avril, 30 avril, 1er mai, 2 mai, 5 mai, 7 mai et 10 mai 2024 ;juger que chacune des parties gardera à sa charge les frais, honoraires et dépens par elle exposés.
Conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, il est fait expressément référence aux écritures des parties visées ci-dessus quant à l'exposé de leurs moyens.

L'affaire a été retenue à l'audience de plaidoirie du 11 septembre 2024, et la décision a été mise en délibéré au 9 octobre 2024, les parties en ayant été avisées.


MOTIFS DE LA DÉCISION 


Sur l'homologation du protocole d'accord transactionnel

Aux termes des dispositions de l'article 2044 du code civil, la transaction est un contrat par lequel les parties, par des concessions réciproques, terminent une contestation née, ou préviennent une contestation à naître. Ce contrat doit être rédigé par écrit.

En outre, en application des dispositions des articles 2048, 2049 et 2052 du même code, les transactions se renferment dans leur objet : la renonciation qui y est faite à tous droits, actions et prétentions, ne s'entend que de ce qui est relatif au différend qui y a donné lieu. Les transactions ne règlent que les différends qui s'y trouvent compris, soit que les parties aient manifesté leur intention par des expressions spéciales ou générales, soit que l'on reconnaisse cette intention par une suite nécessaire de ce qui est exprimé. La transaction fait obstacle à l'introduction ou à la poursuite entre les parties d'une action en justice ayant le même objet.

En vertu des dispositions des premier et dernier alinéas de l'article 1565 du code de procédure civile, l'accord auquel sont parvenues les parties à une médiation, une conciliation ou une procédure participative peut être soumis, aux fins de le rendre exécutoire, à l'homologation du juge compétent pour connaître du contentieux dans la matière considérée. Le juge à qui est soumis l'accord ne peut en modifier les termes. 

Selon les dispositions de l'article 1566 du même code, le juge statue sur la requête qui lui est présentée sans débat, à moins qu'il n'estime nécessaire d'entendre les parties. S'il est fait droit à la requête, tout intéressé peut en référer au juge qui a rendu la décision. La décision qui refuse d'homologuer l'accord peut faire l'objet d'un appel. Cet appel est formé par déclaration au greffe de la cour d'appel. Il est jugé selon la procédure gracieuse. 

D'après les dispositions de l'article 1567 dudit code, les dispositions des articles 1565 et 1566 sont applicables à la transaction conclue sans qu'il ait été recouru à une médiation, une conciliation ou une procédure participative. Le juge est alors saisi par la partie la plus diligente ou l'ensemble des parties à la transaction.

Enfin, conformément aux dispositions de l'article 384 de ce code, en dehors des cas où cet effet résulte du jugement, l'instance s'éteint accessoirement à l'action par l'effet de la transaction, de l'acquiescement, du désistement d'action ou, dans les actions non transmissibles, par le décès d'une partie. L'extinction de l'instance est constatée par une décision de dessaisissement. Il appartient au juge de donner force exécutoire à l'acte constatant l'accord des parties, que celui-ci intervienne devant lui ou ait été conclu hors sa présence.

Il résulte de la combinaison de ces dispositions que le juge statuant sur une demande tendant à voir conférer force exécutoire à une transaction doit exercer son contrôle sur la nature de la convention qui lui est soumise et sur sa conformité à l'ordre public et aux bonnes moeurs, et ainsi s'assurer que ladite convention constitue effectivement une transaction, signée par les parties et présentant toutes les apparences de la régularité formelle (Civ. 2, 26 mai 2011 : pourvoi n°06-19527 ; Civ. 1, 14 septembre 2022 : pourvoi n°17-15388).

En l'espèce, il est établi que par acte sous signature privée électronique en date des 26 avril, 29 avril, 30 avril, 1er mai, 2 mai, 5 mai, 7 mai et 10 mai 2024, la S.A.S. PATHÉ CINÉMAS d'une part, et Monsieur [B] [M], Madame [H] [M] épouse [F], Madame [N] [M] épouse [Z], Madame [H] [LX] veuve [LB], Madame [R] [LB] épouse [V], Monsieur [P] [LB], Monsieur [G] [LB], Madame [T] [S] épouse [KK], Monsieur [K] [S], Madame [X] [S] épouse [J], Monsieur [CI] [I], Monsieur [W] [I], Madame [EF] [I], Madame [LF] [I] épouse [IL], Madame [L] [U], Monsieur [VJ] [U], Madame [N] [U], Monsieur [K] [U], Madame [C] [ZL] épouse [O] et Madame [GI] [ZL] épouse [RD] d'autre part, ont conclu un protocole d'accord transactionnel, dont l'examen par la présente juridiction permet de s'assurer qu'il contient des concessions réciproques et qu'il préserve les intérêts de chacune des parties en présence, de sorte qu'il y a lieu de faire droit à la demande d'homologation sollicitée.

De plus, la clause intitulée « ARTICLE 3 - HOMOLOGATION » insérée audit protocole d'accord stipule expressément que « les Parties conviennent de faire homologuer le Protocole par Madame ou Monsieur le Juge des loyers commerciaux du Tribunal Judiciaire de Paris dans le cadre de l'affaire enrôlée sous le numéro RG 17/17686 afin de lui conférer la force exécutoire et ce dans le mois suivant la signature des présentes, par le dépôt de mémoires aux fins d'homologation du protocole », si bien qu'il y a lieu de conférer force exécutoire audit protocole. 

En conséquence, il convient d'homologuer le protocole d'accord transactionnel en date des 26 avril, 29 avril, 30 avril, 1er mai, 2 mai, 5 mai, 7 mai et 10 mai 2024 conclu entre la S.A.S. PATHÉ CINÉMAS d'une part, et Monsieur [B] [M], Madame [H] [M] épouse [F], Madame [N] [M] épouse [Z], Madame [H] [LX] veuve [LB], Madame [R] [LB] épouse [V], Monsieur [P] [LB], Monsieur [G] [LB], Madame [T] [S] épouse [KK], Monsieur [K] [S], Madame [X] [S] épouse [J], Monsieur [CI] [I], Monsieur [W] [I], Madame [EF] [I], Madame [LF] [I] épouse [IL], Madame [L] [U], Monsieur [VJ] [U], Madame [N] [U], Monsieur [K] [U], Madame [C] [ZL] épouse [O] et Madame [GI] [ZL] épouse [RD] d'autre part, de lui conférer force exécutoire, et de constater l'extinction de l'instance et de l'action.


Sur les frais de l'instance

Aux termes des dispositions du premier alinéa de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

En outre, en application des dispositions de l'article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. 

En l'espèce, il y a lieu de relever que la clause intitulée « ARTICLE 7 - FRAIS » insérée au protocole d'accord transactionnel prévoit que « les Parties déclarent expressément conserver chacune à leur charge les frais de toute nature, et notamment les frais de conseils qu'elles auraient déjà supportés et qu'elles ont engagés dans le cadre du présent litige et de la rédaction du Protocole. Le Preneur conserve à sa charge les honoraires de l'expert judiciaire qu'il a versés ».

En conséquence, il convient de dire que chacune et chacun de la S.A.S. PATHÉ CINÉMAS, de Monsieur [B] [M], de Madame [H] [M] épouse [F], de Madame [N] [M] épouse [Z], de Madame [H] [LX] veuve [LB], de Madame [R] [LB] épouse [V], de Monsieur [P] [LB], de Monsieur [G] [LB], de Madame [T] [S] épouse [KK], de Monsieur [K] [S], de Madame [X] [S] épouse [J], de Monsieur [CI] [I], de Monsieur [W] [I], de Madame [EF] [I], de Madame [LF] [I] épouse [IL], de Madame [L] [U], de Monsieur [VJ] [U], de Madame [N] [U], de Monsieur [K] [U], de Madame [C] [ZL] épouse [O] et de Madame [GI] [ZL] épouse [RD] conservera la charge des frais et dépens par elle ou lui exposés.

En raison de l'ancienneté du litige, l'exécution provisoire, compatible avec la nature de l'affaire, apparaît nécessaire et sera ordonnée, en vertu des dispositions de l'article 515 du code de procédure civile dans sa rédaction applicable à la date de l'introduction de la présente instance.


PAR CES MOTIFS 


Le juge des loyers commerciaux, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire rendu en premier ressort, 

HOMOLOGUE le protocole d'accord transactionnel (rédigé sur douze pages hors annexes) conclu par acte sous signature privée électronique en date des 26 avril, 29 avril, 30 avril, 1er mai, 2 mai, 5 mai, 7 mai et 10 mai 2024 entre la S.A.S. PATHÉ CINÉMAS d'une part, et Monsieur [B] [M], Madame [H] [M] épouse [F], Madame [N] [M] épouse [Z], Madame [H] [LX] veuve [LB], Madame [R] [LB] épouse [V], Monsieur [P] [LB], Monsieur [G] [LB], Madame [T] [S] épouse [KK], Monsieur [K] [S], Madame [X] [S] épouse [J], Monsieur [CI] [I], Monsieur [W] [I], Madame [EF] [I], Madame [LF] [I] épouse [IL], Madame [L] [U], Monsieur [VJ] [U], Madame [N] [U], Monsieur [K] [U], Madame [C] [ZL] épouse [O] et Madame [GI] [ZL] épouse [RD] d'autre part,

CONFÈRE force exécutoire au protocole d'accord transactionnel (rédigé sur douze pages hors annexes) conclu par acte sous signature privée électronique en date des 26 avril, 29 avril, 30 avril, 1er mai, 2 mai, 5 mai, 7 mai et 10 mai 2024 entre la S.A.S. PATHÉ CINÉMAS d'une part, et Monsieur [B] [M], Madame [H] [M] épouse [F], Madame [N] [M] épouse [Z], Madame [H] [LX] veuve [LB], Madame [R] [LB] épouse [V], Monsieur [P] [LB], Monsieur [G] [LB], Madame [T] [S] épouse [KK], Monsieur [K] [S], Madame [X] [S] épouse [J], Monsieur [CI] [I], Monsieur [W] [I], Madame [EF] [I], Madame [LF] [I] épouse [IL], Madame [L] [U], Monsieur [VJ] [U], Madame [N] [U], Monsieur [K] [U], Madame [C] [ZL] épouse [O] et Madame [GI] [ZL] épouse [RD] d'autre part,


CONSTATE l'extinction de l'instance et de l'action, ainsi que le dessaisissement du juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris,

LAISSE à chacune et chacun de la S.A.S. PATHÉ CINÉMAS, de Monsieur [B] [M], de Madame [H] [M] épouse [F], de Madame [N] [M] épouse [Z], de Madame [H] [LX] veuve [LB], de Madame [R] [LB] épouse [V], de Monsieur [P] [LB], de Monsieur [G] [LB], de Madame [T] [S] épouse [KK], de Monsieur [K] [S], de Madame [X] [S] épouse [J], de Monsieur [CI] [I], de Monsieur [W] [I], de Madame [EF] [I], de Madame [LF] [I] épouse [IL], de Madame [L] [U], de Monsieur [VJ] [U], de Madame [N] [U], de Monsieur [K] [U], de Madame [C] [ZL] épouse [O] et de Madame [GI] [ZL] épouse [RD], la charge des frais et dépens par elle ou lui exposés, 

ORDONNE l'exécution provisoire de la présente décision.

Fait et jugé à PARIS, le 09 octobre 2024.

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT
C. BERGER C. KOSSO-VANLATHEM