Tribunal Judiciaire · Service des référés — 9 octobre 2024

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE PARIS


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N° RG 24/50667 - N° Portalis 352J-W-B7I-C3VTF

N° : 1

Assignation du :
23 et 24 Janvier 2024

[1]

[1] 3 Copies exécutoires
délivrées le:


ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ 
rendue le 09 octobre 2024



par Rachel LE COTTY, 1ère vice-présidente au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Pascale GARAVEL, Greffier. 
DEMANDEUR

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 6] représenté par son syndic le Cabinet MAURY - SCHWOB S.A.S.
[Adresse 1]
[Localité 4]

représenté par Me Sylvie KEDINGER JACQUES, avocat au barreau de PARIS - #B0266

DEFENDERESSES

La Société Civile Immobilière VLJ
[Adresse 3]
[Localité 5]

représentée par Me Xavier PAULET, avocat au barreau de PARIS - #P0358

La société LE RELAIS DU FRUIT 15 S.A.S.
[Adresse 2]
[Localité 6]

représentée par le cabinet SASSIER AVOCATS pris en la personne de Me Sophie SASSIER, avocat au barreau de PARIS - #D1976

DÉBATS

A l’audience du 11 Septembre 2024, tenue publiquement, présidée par Rachel LE COTTY, 1ère vice-présidente, assistée de Pascale GARAVEL, Greffier, 


Nous, Président, 

Après avoir entendu les conseils des parties,

EXPOSE DU LITIGE

La SCI VLJ est propriétaire d’un local commercial (lot n° 26) au rez-de-chaussée d’un immeuble situé [Adresse 2] et soumis au statut de la copropriété.

Le local commercial est loué à la société Le relais du fruit 15, qui y exerce une activité de vente de fruits et légumes, primeur, épicerie.

Reprochant à la SCI VLJ et à sa locataire la réalisation de travaux sans autorisation de l'assemblée générale et l’étalage de marchandises sur le trottoir en contrariété avec le règlement de copropriété, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 6], après vaines mises en demeure a, par actes des 23 et 24 janvier 2024, assigné la SCI VLJ et la société Le relais du fruit 15 devant le président du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, sollicitant, au visa des articles 835 du code de procédure civile et 25 b) de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, de :

condamner in solidum la SCI VLJ et la société Le relais du fruit 15 à procéder à la dépose du rideau métallique installé en façade du local commercial et à la remise en l’état antérieur des lieux, par la pose d’une vitrine en verre, sous le contrôle du syndic et de l’architecte missionnés par le syndicat des copropriétaires, dans un délai d’un mois de la décision à intervenir et ce, sous astreinte de 300 euros par jour de retard ;interdire à la société Le relais du fruit 15 d’entreposer quelques marchandises ou matériel que ce soit sur le trottoir devant le local commercial qu’elle exploite, situé au rez-de-chaussée de l’immeuble [Adresse 2] à [Localité 6] et ce, sous astreinte de 1.000 euros et le coût du constat nécessaire, par infraction constatée ;condamner in solidum la SCI VLJ et la société Le relais du fruit 15 au paiement de la somme de 594,30 euros à titre de provision à valoir sur les frais engagés par le syndicat des copropriétaires ;condamner in solidum la SCI VLJ et la société Le relais du fruit 15 au paiement de la somme de 4.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ; les condamner in solidum aux entiers dépens de la présente instance.
A l’audience, le syndicat des copropriétaires dépose et développe des conclusions aux termes desquelles il maintient l’intégralité de ses prétentions et réplique aux conclusions adverses.








Aux termes de ses conclusions déposées et développées oralement à l’audience, la SCI VLJ demande au juge des référés de :

A titre principal,
juger que le syndic de l’immeuble n’a pas été régulièrement habilité par les copropriétaires réunis en assemblée générale à exercer une action en référé à son encontre :en conséquence, juger irrecevable l’action en référé engagée par le syndicat des copropriétaires faute d’habilitation régulière de son syndic ;A titre subsidiaire,
juger infondées l’ensemble des demandes formées par le syndicat des copropriétaires à son encontre ;En conséquence, 
débouter le syndicat des copropriétaires de l’ensemble de ses demandes formées à son encontre ;A titre très subsidiaire,
juger recevable et fondé l’appel en garantie formé à l’encontre de la société Le relais du fruit 15, sa locataire commerciale ;juger que celle-ci a commis un manquement au bail en procédant au remplacement de la façade vitrée du local commercial loué par un rideau de fer et en entreposant des marchandises sur le trottoir de l’immeuble, sans autorisation ;En conséquence, 
condamner la société Le relais du fruit 15 à la garantir de toute condamnation qui serait prononcée à son encontre, au profit du syndicat des copropriétaires, à quelque titre que ce soit ;En toute hypothèse, 
condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;condamner la société Le relais du fruit 15 à lui payer la somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
Aux termes de ses conclusions déposées et développées oralement à l’audience, la société Le relais du fruit 15 demande au juge des référés de :

A titre principal,
juger que l’action du syndicat des copropriétaires est irrecevable en l’absence de trouble manifestement illicite;En conséquence,
débouter le syndicat des copropriétaires de toutes ses demandes ;A titre subsidiaire et reconventionnel,
juger que le syndicat des copropriétaires a commis une faute relative aux refus injustifiés et abusifs d’autoriser les aménagements nécessaires au bon fonctionnement de son activité ;En conséquence,
condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 30.000 euros à titre d’indemnité provisionnelle à valoir sur les indemnités définitives relatives aux pertes financières futures certaines résultant des abus abusifs de la copropriété ;


En tout état de cause,
condamner le syndicat des copropriétaires aux dépens et à lui payer la somme de 5.000 euros au titre des frais irrépétibles visés par l’article 700 du code de procédure civile. 
Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens.

MOTIFS

Sur la recevabilité des demandes du syndicat des copropriétaires 

La SCI VLJ soulève l’irrecevabilité des demandes du syndic de l’immeuble en l’absence d’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires.

Cependant, en application de l’article 55 du décret n° 67-233 du 17 mars 1967 pris pour l’application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, aucune autorisation n’est nécessaire pour les demandes qui relèvent des pouvoirs du juge des référés comme en l’espèce.

En tout état de cause, il résulte du procès-verbal d’assemblée générale du 5 décembre 2023 que le syndic a été expressément mandaté pour agir contre la société VLJ et sa locataire.

La société Le relais du fruit 15 soulève également l’irrecevabilité de l’action au motif que le trouble manifestement illicite ne serait pas caractérisé. Mais ce moyen relève de l’examen du bien fondé de la demande et non de sa recevabilité. Il sera donc examiné ci-après.


Sur la demande relative aux travaux réalisés sans autorisation

Selon l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. 

Aux termes de l’article 25 b) de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, ne sont adoptées qu'à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant « l'autorisation donnée à certains copropriétaires d'effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble », et conformes à la destination de celui-ci.

En application de ces textes, la réalisation, sans autorisation de l’assemblée générale, de travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble est constitutive d’un trouble manifestement illicite justifiant la remise en état des lieux.






Le règlement de copropriété stipule également en son article 16 que : « En général, tout ce qui contribue à l’harmonie de l’immeuble ne pourra être modifié même pour la peinture, bien que constituant une propriété exclusive, sans le consentement du syndicat des copropriétaires. L’aspect extérieur des devantures des boutiques ne pourra être modifié sans cette même autorisation y compris la couleur de la peinture ». 

Or, il résulte des pièces produites par le syndicat des copropriétaires, notamment le procès-verbal de constat du 10 février 2023, que la société Le relais du fruit 15 a procédé, sans aucune autorisation ni information préalable, à une suppression de la vitrine du local commercial, qu’elle a remplacée par un rideau métallique opaque.

Ces travaux, qui affectent les parties communes et l'aspect extérieur de l'immeuble, devaient être autorisés par l’assemblée générale des copropriétaires.

En l’absence d’autorisation, la demande de remise en état des lieux est justifiée et sera ordonnée sous astreinte, tant à l’encontre de la propriétaire que de la locataire, en application du règlement de copropriété qui stipule que : « les locaux ne devront être loués qu’en totalité à des personnes [...] qui seront tenues d’observer le présent règlement et d’exécuter les obligations du propriétaire, à défaut par celui-ci de le faire à peine de résiliation de leur droit » (article 23) et que « tout propriétaire n’occupant pas lui-même reste responsable de l’exécution du présent règlement par l’occupant » (article 36). 


Sur la demande relative à l’étalage de marchandises sur le trottoir

Aux termes de l’article 41 du règlement de copropriété, « il ne pourra être fait d’étalage et de déballage sur le trottoir, ni dans le vestibule ou l’entrée de l’immeuble, sauf dérogation pouvant résulter des clauses d’un bail consenti aux boutiquiers et antérieurement à la copropriété ». 
 
Il résulte du procès-verbal de constat du 9 février 2023 que la société Le relais du fruit 15 dépose à l’extérieur de son commerce, sur le trottoir, des roulants garnis de marchandises, sur une largeur d’environ un mètre ainsi que des empilements de cageots et de paniers métalliques. 
 
Ces mesures, contraires au règlement de copropriété, sont constitutives d’un trouble manifestement illicite qu’il convient de faire cesser dans les termes du dispositif, peu important les usages décrits par la société Le relais du fruit 15, qui sont sans effet sur ses obligations, étant précisé que la suppression des étalages situés en dehors de son commerce de primeur n’est pas de nature à lui interdire l’exercice de son activité.

Elle ne peut davantage se prévaloir de la dérogation prévue à l’article 41 du règlement précité puisqu’elle ne dispose pas d’un bail qui lui aurait été consenti antérieurement à la copropriété.




Sur la demande de dommages et intérêts provisionnels pour refus abusif formée par la société Le relais du fruit 15 

Aux termes de l'article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, peut accorder une provision au créancier ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

La société Le relais du fruit 15 sollicite une somme de 30.000 euros à titre de dommages et intérêts provisionnels pour refus abusif des copropriétaires d’autoriser les travaux sollicités.

Mais les copropriétaires, qui ont la possibilité de ratifier a posteriori des travaux réalisés sans autorisation, ne sont pas tenus de le faire. 

En l’espèce, aucun abus n’est caractérisé dès lors que ceux-ci n’ont pas été informés au préalable, que les travaux et aménagements extérieurs n’ont pas été autorisés ou sont contraires au règlement de copropriété et qu’ils n’étaient pas tenus d’agréer les propositions formulées a posteriori par l’occupante du local commercial, jugées insuffisantes ou inadaptées.

La demande de dommages et intérêts provisionnels sera donc rejetée.


Sur la demande de garantie formée par la SCI VLJ contre sa locataire

Il résulte des pièces du dossier que la société Le relais du fruit 15 a réalisé les travaux litigieux sans en informer sa bailleresse et sans son accord, en contrariété avec les dispositions du bail cédé le 27 septembre 2021, qui prévoit expressément la nécessité d’obtenir l’autorisation préalable et écrite du bailleur pour tous les travaux réalisés dans les lieux loués et ne donne autorisation à la locataire de réaliser que des travaux « d’aménagement du local aux fins d’y exercer son activité de primeur », avec notamment la dépose des cloisons installées par le précédent locataire.

La bailleresse a vainement mis sa locataire en demeure, par lettres recommandées des 8 novembre 2021 et 6 avril 2023, de remettre la façade du local commercial en son état antérieur et d’enlever les étalages extérieurs de fruits et légumes empiétant sur le trottoir.

Si la SCI VLJ, propriétaire du lot litigieux, est responsable du respect du règlement de copropriété par sa locataire, elle n’est pas à l’origine des travaux, réalisés en contravention avec les dispositions du bail commercial, sorte que sa demande de garantie est fondée et non sérieusement contestable.

Elle sera donc accueillie.








Sur la demande de provision au titre des frais exposés par le syndicat des copropriétaires 

Le syndicat des copropriétaires, qui justifie avoir dû exposer des frais de 594,30 euros correspondant au coût des deux procès-verbaux de constat qu’il a dû faire réaliser, est fondé en sa demande de provision à ce titre.

Sur les frais et dépens

Les défenderesses, parties perdantes, seront tenues in solidum aux dépens de l’instance en application de l’article 696 du code de procédure civile.


Elles seront par suite condamnées in solidum à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile afin de l’indemniser des frais non compris dans les dépens qu’il a été contraint d’exposer, les autres demandes étant rejetées.


PAR CES MOTIFS 

Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par décision contradictoire et en premier ressort,

Déclarons le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 6] recevable en ses demandes ;

Condamnons in solidum la SCI VLJ et la société Le relais du fruit 15 à procéder à la dépose du rideau métallique installé en façade du local commercial situé au rez-de-chaussée de l’immeuble du [Adresse 2] à [Localité 6] et à la remise en l’état antérieur des lieux, par la pose d’une vitrine en verre, sous le contrôle du syndic et de l’architecte missionnés par le syndicat des copropriétaires, et ce, sous astreinte de 200 euros par jour de retard passé un délai de trois mois à compter de la signification de la présente décision et pendant une période de trois mois ;

Interdisons à la société Le relais du fruit 15 d’entreposer quelques marchandises ou matériel que ce soit sur le trottoir devant le local commercial qu’elle exploite, situé au rez-de-chaussée de l’immeuble du [Adresse 2] à [Localité 6] et ce, sous astreinte de 300 euros par infraction constatée, outre le coût du procès-verbal de constat nécessaire ;

Condamnons in solidum la SCI VLJ et la société Le relais du fruit 15 au paiement d’une provision de 594,30 euros au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] au titre des frais exposés par celui-ci ;

Condamnons la société Le relais du fruit 15 à garantir la SCI VLJ de toutes les condamnations prononcées à son encontre ;

Rejetons la demande de provision de 30.000 euros formée par la société Le relais du fruit 15 ;

Condamnons in solidum la SCI VLJ et la société Le relais du fruit 15 aux entiers dépens de la présente instance ;


Les condamnons in solidum à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 6] la somme de 3.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et rejetons les autres demandes fondées sur ces dispositions ;

Rappelons que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l'exécution provisoire.


Fait à Paris le 09 octobre 2024

Le Greffier, Le Président,


Pascale GARAVEL Rachel LE COTTY