Tribunal Judiciaire · 18° chambre 1ère section — 8 octobre 2024

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Expéditions
exécutoires
délivrées le :


■

18° chambre 
1ère section

N° RG 20/04722 
N° Portalis 352J-W-B7E-CSENG

N° MINUTE : 1

Assignation du :
11 Juin 2020

contradictoire













JUGEMENT 
rendu le 08 Octobre 2024 
DEMANDERESSE

S.A.R.L. BBS CORPORATE
[Adresse 1]
[Localité 4]

représentée par Me Katia SZLEPER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #A0942



DÉFENDERESSES

S.A.S.U. FRANPRIX LEADER PRICE HOLDING
[Adresse 2]
[Localité 5]

Société SI2M 
venant aux droits de la société NEWFPMAG 30 par voie de transmission universelle de patrimoine
[Adresse 2]
[Localité 5]

Toutes deux représentées par Maître Katy BONIXE de la SELEURL CABINET BONIXE, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #E2021









COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Sophie GUILLARME, 1ère Vice-présidente adjointe,
Monsieur Jean-Christophe DUTON, Vice-président,
Madame Diana SANTOS CHAVES, Juge,

assistés de Monsieur Christian GUINAND, Greffier principal,


DEBATS

A l’audience du 11 Juin 2024, tenue en audience publique, avis a été donné aux parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 08 Octobre 2024.


JUGEMENT

Rendu par mise à disposition au greffe 
Contradictoire
en premier ressort





FAITS ET PROCÉDURE

Par acte sous seing privé en date du 23 février 2017, la SARL BBS Corporate a donné à bail à la SNC Newfpmag 30 des locaux commerciaux dépendant d’un immeuble situé n°[Adresse 3] à [Localité 7] pour une durée de neuf années entières et consécutives à compter du 23 février 2017 pour se terminer le 22 février 2026. 

Les locaux sont contractuellement désignés ainsi qu’il suit :
• au rez-de-chaussée et 1er étage : un local commercial d’une surface d’environ 307 m², 
• au sous-sol : une cave avec accès direct du local commercial d’une surface d’environ 15 m².
 
Le loyer principal annuel a été fixé pour la première année d’exploitation, à la somme de 75.000 euros HC HT, pour les deuxième et troisième années à la somme de 80 000 euros HC HT, et à compter de la quatrième année à la somme de 85 000 euros HC HT.
Il est prévu contractuellement que le loyer est payable d’avance et mensuellement, pour la première fois le 1er mai 2017, une franchise de loyer de trois mois étant accordée au preneur “afin de lui permettre de démarrer son activité”.

Les lieux sont à destination de : “Commerce non spécialisé à prédominance alimentaire de type supermarché, en ce compris notamment, rayons traditionnels (viandes, poissons, fromages, charcuterie, rôtisserie, etc.), produits surgelés, vins & alcool, produits frais, fruits & légumes, snacking (Consommation de plats froids ou chauds, préparés sur place ou non, réchauffés ou cuits, boissons instantanées, salades, sandwichs) à emporter ou à consommer sur place, cuisson de pain & viennoiserie, et à titre accessoire, point presse, services de dépannages divers (livraison, retrait colis, transfert d’argent, relais postal, location de petit matériel & outillage, jeux « française des jeux » etc.), à l’exclusion de toute autre destination.” 

Un dépôt de garantie de 21.520 euros correspondant à trois mois de loyer en principal a été versé par le preneur. 





Par acte sous seing privé du 12 juillet 2017, la SAS Franprix Leader Price Holding s’est portée caution solidaire et indivisible du preneur à concurrence du montant du loyer et des charges ainsi que de tous intérêts, frais et accessoires s’appliquant à ce montant, pour toute la durée du bail et dans la limite maximale de six ans de loyers, soit 510 000 euros.

Les locaux étaient précédemment exploités comme centre de santé, et, notamment, équipés d’un bassin de balnéothérapie.

Le 23 mars 2017, le preneur a déposé une demande de permis de construire pour le changement de destination du local à usage de centre de santé en supérette, avec la démolition partielle de murs porteurs pour l’agrandissement des baies intérieures et de plancher pour l’implantation d’un monte-charge et la modification de la devanture.

Au printemps 2017, les locaux ont fait l’objet d’une occupation illicite ; par ordonnance rendue le 13 juillet 2017, le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris, saisi par la société Newfpmag 30, a ordonné l’expulsion sans délai des occupants sans droit ni titre.

Parallèlement, la société BBS Corporate a, par acte d’huissier signifié le 26 juin 2017, fait assigner la société Newfpmag 30 devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris aux fins de faire constater l’acquisition de la clause résolutoire en raison de la non-communication dans le délai d’un mois de l’attestation d’assurance, de la caution solidaire et des actions diligentées pour faire cesser l’occupation illicite des lieux loués.
La société BBS Corporate s’est désistée de cette demande, la société Newfpmag 30 ayant fourni les justificatifs demandés.

Par arrêté du 26 juillet 2017, la mairie de [Localité 6] a délivré le permis de construire sollicité par le preneur.

Au cours des mois d’octobre et novembre 2017, la société Newfpmag 30 a fait procéder au curage des locaux afin de réaliser des travaux d’aménagement.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 17 novembre 2017, la société Newfpmag 30 a indiqué à la société BBS Corporate avoir constaté, à l’occasion de ces travaux de curage, que l’état structurel de l’immeuble était particulièrement inquiétant, relevant notamment que la toiture située à l’arrière des locaux ainsi que celle située au R+1 nécessitaient de toute urgence une réfection complète, que la terrasse située aux droits du rez-de-chaussée était fuyarde et que le plancher bas du rez-de-chaussée de l’immeuble (et plus précisément les poutres en bois) était attaqué par les termites et les champignons. 

Aux termes de ce courrier, la société preneuse a mis en demeure la bailleresse de procéder sans attendre aux travaux de réfection complète de la toiture à l’arrière du local ainsi que celle située au R+1, aux travaux de reprise de l’étanchéité de la terrasse située au-dessus du rez-de-chaussée et aux travaux de reprise du plancher bas du rez-de-chaussée de l’immeuble, et ce de manière à faire cesser définitivement les infiltrations affectant les locaux. 

A la suite de cette mise en demeure, une réunion dans les lieux loués a été organisée en présence du bailleur et de son architecte le 27 novembre 2017. 

Le 28 novembre 2017, la société Newfpmag 30 a fait établir un “rapport de structure suite aux travaux de curage” par la SARL LCV Ingénierie, bureau d’étude technique, laquelle a constaté divers désordres.
Le 29 novembre 2017, la société Newfpmag 30 a fait également procéder à un “reportage photographique des existants après curage” par la SAS AREF Architecte.


Le 6 décembre 2017, la société BBS Corporate a fait établir un devis de remplacement de la toiture fuyarde de 12 m² au fond du local commercial, pour une durée prévisible de travaux de 15 jours. Puis par lettre recommandée avec accusé de réception adressée à la société Newfpmag 30 le 9 janvier 2018, elle a indiqué à la société locataire qu’elle procédait au “classement du dossier”, faute pour cette dernière d’avoir repris contact avec elle suite à la réunion du 27 novembre 2017. 

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 19 janvier 2018 la société Newfpmag 30 a, notamment, rappelé à la société BBS Corporate les termes de la mise en demeure adressée le 17 novembre 2017, lui a adressé le rapport établi par la société AREF et lui a notifié “la résiliation du bail à effet du 2 février 2018, soit dans un délai de 15 jours, la présente valant en tant que de besoin mise en demeure réitérée de procéder aux travaux de structure nécessaires pour cette date.”

Puis par lettre recommandée avec accusé de réception du 7 février 2008, la société Newfpmag 30 a adressé à la société BBS Corporate les clés des locaux, lui indiquant que la mise en demeure du 19 janvier 2018 étant restée sans suite, le bail était résilié aux torts de la bailleresse à effet du 2 février 2018.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 5 mars 2018, la société BBS Corporate, par l’intermédiaire de son avocat, s’est opposée à cette résiliation et a sollicité le paiement du loyer du mois de février 2018, ce à quoi s’est refusée la société Newfpmag 30, par courrier du 27 mars 2018.

A la suite, par acte d’huissier du 14 mai 2018, la société Newfpmag 30 a saisi le juge des référés d’une demande d’expertise ; par ordonnance en date du 21 juin 2018, Monsieur [X] [M], expert judiciaire, a été nommé aux fins, aux frais avancés de la société BBS Corporate, de donner son avis sur l’état des locaux, de déterminer l’exactitude des désordres constatés par la société Newfpmag 30 et d’évaluer notamment leurs conséquences sur l’usage attendu des lieux loués.
La société BBS Corporate n’ayant pas réglé les frais d’expertise complémentaires nécessaires à la poursuite de l’expertise M. [M] a déposé son rapport en l’état, le 16 juillet 2019.

Par acte extrajudiciaire en date du 16 août 2019, la société Newfpmag 30 a donné congé “en tant que de besoin” sans préjudice de la résiliation du bail intervenue sur le fondement de l’article 1226 du code civil pour l’expiration de la première période triennale en application des dispositions des articles L 145-4 et L 145-9 du code de commerce, soit le 22 février 2020.

C’est dans ce contexte que par acte extra judiciaire du 11 juin 2020, la société BBS Corporate a fait assigner la société Newfpmag 30 en contestation de la résiliation du bail et en paiement de diverses sommes réclamées au titre des loyers et charges non payés et de la remise en état des locaux loués.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 18 juillet 2022, la société BBS Corporate demande au tribunal de :
- débouter la société Newfpmag 30 de l'intégralité de ses demandes, 
- juger que la résolution unilatérale du contrat de bail commercial conclu le 22 février 2017 par la société Newfpmag 30 était abusive, 
-juger que le bail a pris fin le 22 février 2020, suivant congé signifié en application des dispositions des articles L 145-4 et L 145-9 du code de commerce, 
- condamner in solidum la société Newfpmag 30 et la société Franprix Leader Price Holding ès qualités de caution solidaire à lui payer les sommes suivantes :
* 209 150,53 euros TTC au titre des loyers non perçus du 23 février 2017 au 22 février 2020, 
*10 988,95 euros TTC au titre des taxes foncières de 2017 à 2020 calculées au prorata, 
* 187 074 euros TTC au titre des travaux de remise en état de « viabilisation du local», 
* 102 000 euros au titre de dommage et intérêt
- condamner in solidum la société Newfpmag 30 et la société Franprix Leader Price Holding ès qualités de caution solidaire à lui payer la somme de 12.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, 
- condamner in solidum la société Newfpmag 30 et la société Franprix Leader Price Holding ès qualités de caution solidaire aux entiers dépens lesquels comprendront les frais d’expertise.

Aux termes de leurs dernières conclusions n°3 notifiées par RPVA le 1er novembre 2022, la société SI2M, venant aux droits de la société Newfpmag 30 par voie de transmission universelle de patrimoine, et la société Franprix Leader Price Holding demandent au tribunal, outre de faire divers constats sans valeur décisoire qui ne font que reprendre leurs moyens développés dans leurs conclusions de :
- déclarer l’intervention volontaire de la société SI2M recevable et bien fondée ; 
- déclarer recevable et bien fondée la société SI2M venant aux droits de la SNC Newfpmag 30 et la société Franprix Leader Price Holding en leurs demandes, fins et prétentions ; 
- débouter la Société BBS Corporate de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions; 
Sur la demande de la Société BBS Corporate afférente au paiement des loyers et charges jusqu’à la date du 22 février 2020 : 
- débouter la Société BBS Corporate de sa demande de condamnation au paiement des loyers, taxes et charges en raison de la résolution du bail 2 février 2018 aux torts exclusifs du bailleur; 
A titre subsidiaire, pour le cas où le tribunal estimerait que la résolution du bail serait mal fondée,
- débouter la société BBS Corporate de sa demande de condamnation à paiement des loyers et taxes jusqu’à la date du 22 février 2020 sur le fondement de l’exception d’inexécution ; 
Sur la demande de la Société BBS Corporate afférente au paiement des travaux de viabilisation et à la durée nécessaire à la recommercialisation des locaux : 
- débouter la société BBS Corporate de sa demande de condamnation à paiement in solidum formulée à l’encontre de la société Franprix Leader Price Holding ; 
- débouter la société BBS Corporate de sa demande de condamnation à paiement au titre des travaux de viabilisation; 
 - A titre subsidiaire, pour le cas où, par extraordinaire, elle devrait être tenue au paiement des travaux de viabilisation, ordonner que le montant de ces travaux soit limité à la somme de 30.000 euros HT. 
 - débouter la société BBS Corporate de sa demande de condamnation à des dommages et intérêts au titre de la durée de recommercialisation, en ce qu’elle est mal fondée, 
En tout état de cause, et à titre reconventionnel : 
 - condamner la société BBS Corporate à payer à la société SI2M venant aux droits de la SNC Newfpmag 30 la somme de 75.599,47 euros au titre des loyers et charges indûment payés pour des locaux inexploitables ; 
- condamner la Société BBS Corporate à restituer à la société SI2M venant aux droits de la Société Newfpmag 30 le dépôt de garantie d’un montant de 21.250 euros ; 
- condamner la Société BBS Corporate à restituer à la société Franprix Leader Price Holding l’original de l’acte de cautionnement en date du 12 juillet 2017 ; 
 - condamner la société BBS Corporate à rembourser à la société SI2M venant aux droits de la SNC Newfpmag 30 les frais de commercialisation d’un montant de 20.000 euros HT ; 
- condamner la société BBS Corporate à rembourser à la société SI2M venant aux droits de la SNC Newfpmag 30 les travaux de curage d’un montant de 35.180 euros HT ; 
 - condamner la société BBS Corporate à payer à la société SI2M venant aux droits de la SNC Newfpmag 30 des dommages et intérêts d’un montant de 75.600 euros, au titre de la perte de chance de réaliser les bénéfices escomptés ; 
 - condamner la Société BBS Corporate à payer la somme de 5.000 euros au titre de l'article 
700 du code de procédure civile tant à la société SI2M qu’à la société Franprix Leader Price Holding 
 - la condamner aux entiers dépens de l'instance ; 
 - suspendre l’exécution provisoire de la décision à venir. 

Pour un plus ample exposé des faits de la cause et moyens des parties, il est expressément renvoyé à leurs dernières conclusions récapitulatives figurant à leur dossier et régulièrement notifiées, en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile. 

L’ordonnance de clôture a été rendue à la demande des parties le 17 novembre 2022, l’affaire fixée à l’audience du 11 juin 2024 puis mise en délibéré au 8 octobre 2024.


MOTIFS DU JUGEMENT


Sur l’intervention volontaire de la société SI2M 

Aux termes de l'article 329 du code de procédure civile, l'intervention volontaire est principale lorsqu'elle élève une prétention au profit de celui qui la forme.
Elle n'est recevable que si son auteur a le droit d'agir relativement à cette prétention.

En l’espèce, il est versé aux débats la déclaration de dissolution sans liquidation de la société Newfpmag 30 entraînant la transmission universelle du patrimoine de cette dernière à la SAS SI2M, laquelle s’engage, ès qualités, à reprendre l’ensemble des engagements et des obligations de la société Newfpmag 30 à l’égard de ses cocontractants et d’une manière générale à l’égard des tiers ainsi que l’ensemble des droits dont la société dissoute bénéficiait ultérieurement.

Il y a donc lieu de déclarer recevable l’intervention volontaire de la société SI2M.


Sur le fond

Sur la demande de résolution du bail pour manquement du bailleur à son obligation de délivrance

Au soutien de sa demande, la société SI2M venant aux droits de la société Newfpmag 30 (ci- après la société SI2M) et la société Franprix Leader Price Holding font exposer en substance :
- que les locaux donnés à bail par la société BBS Corporate sont inexploitables en raison des graves désordres structurels les affectant lesquels compromettent la solidité des lieux loués et ne permettent pas l’exploitation des locaux selon l’usage attendu et la conformité à la destination, à savoir l’exploitation d’un magasin type supermarché à dominante alimentaire censé recevoir du public, 
- que les normes incendie ne sont pas conformes,
- que malgré les mises en demeure que la locataire lui a adressées, la société BBS Corporate n’a pas remédié aux désordres,
- que la société BBS Corporate n’est pas fondée à invoquer les clauses du contrat de bail pour s’exonérer de son obligation de délivrance,
- que la franchise de loyer accordée au moment de la conclusion du bail n’était pas en lien avec les travaux que la société preneuse devait réaliser mais était justifiée par le délai d’obtention des autorisations administratives pour exploiter son commerce, notamment eu égard au changement de destination des lieux,
- que la bailleresse ne peut valablement soutenir que la société Newfpmag 30 aurait dû réaliser les investigations nécessaires avant la signature du bail alors que l’obligation de délivrance du bailleur est une obligation essentielle du contrat de bail, d’ordre public, et que le bailleur ne saurait valablement transférer à la charge du preneur, en l’absence de clause contractuelle expresse, les travaux relevant de l’article 606 du code civil ; qu’en outre, les désordres affectant les locaux, initialement entièrement doublés et dotés de faux plafonds, n’ont pu être mis en évidence qu’après curage de ceux-ci,




- que la société BBS Corporate n’est pas fondée à invoquer les travaux d’aménagement prévus par la société Newfpmag 30 pour s’exonérer de son obligation de délivrance.


En réplique, la société BBS Corporate fait exposer en substance :
- que la société Newfpmag 30 est une filiale à 100 % du groupe Casino, que le local devait être exploité par l’enseigne Franprix et qu’elle a donc pour cocontractant un spécialiste des magasins d’alimentation connaissant parfaitement ses besoins et pouvant incontestablement déterminer les exigences techniques nécessaires pour ses locaux pris à bail ; qu’avant la signature du contrat, la société preneuse a mandaté des professionnels ingénieurs et architectes en vue d’établir la faisabilité de leur projet ; qu’elle a eu une liberté totale pour procéder aux investigations nécessaires ; qu’elle a fait une demande de permis de construire pour des travaux de grande ampleur et structurels et qu’elle a donc conclu le bail en parfaite connaissance de l’état des locaux, bénéficiant en outre d’une franchise de loyer,
- que la clause d’acceptation de lieux en l’état exonère le bailleur des travaux de vétusté et que les dispositions contractuelles l’exonèrent des travaux rendus nécessaires lors de l’entrée dans les lieux,
- que l’expert judiciaire a relevé aucune trace d’humidité dans les locaux, ni présence d’insectes; que l’expert relève en outre qu’un simple examen même visuel du bâti aurait dû alerter la société locataire sur la structure de la construction, traditionnelle et en bois; qu’il n’est pas possible d’invoquer une notion de vice caché,
- qu’il n’existe pas de désordres et anomalies immédiates sur la solidité du bâti,
- qu’il n’est pas établi que le désordre affectant la toiture de 12 m2 existait antérieurement à la conclusion du bail et que dès qu’elle en a été avertie, elle a pris les dispositions nécessaires pour y remédier ; que compte tenu des travaux envisagés par la société Newfpmag 30, il appartenait à celle-ci de consolider la structure et notamment les solives du plancher d’étage,
- que compte tenu de la structure bois, au moment de la prise à bail, l’ensembles des normes incendie et coupe-feu était bien présent dans le local commercial.


L’article 1224 du code civil dispose que “La résolution résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice.” 
 L’article 1226 du même code énonce que “ Le créancier peut, à ses risques et périls, résoudre le contrat par voie de notification. Sauf urgence, il doit préalablement mettre en demeure le débiteur défaillant de satisfaire à son engagement dans un délai raisonnable. 
La mise en demeure mentionne expressément qu'à défaut pour le débiteur de satisfaire à son obligation, le créancier sera en droit de résoudre le contrat. 
Lorsque l'inexécution persiste, le créancier notifie au débiteur la résolution du contrat et les raisons qui la motivent. 
 Le débiteur peut à tout moment saisir le juge pour contester la résolution. Le créancier doit alors prouver la gravité de l'inexécution.”
 
L’article 1226 du code civil pose ainsi trois conditions pour que la résolution soit considérée comme justifiée à savoir une inexécution grave de la part d’une partie, une mise en demeure préalable et une information du débiteur notamment sur l’intention du créancier de résoudre le contrat.

Par ailleurs, l’article 1729 du code civil dispose :
“ Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière : 
1° De délivrer au preneur la chose louée (…) ; 
2° D'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée ; 
3° D'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ; (…).”




Tenu d’une obligation de délivrance, le bailleur est obligé de délivrer au preneur la chose louée, en l’état de servir à l’usage auquel elle est destinée. Si les dispositions du bail peuvent mettre à la charge du preneur les travaux de mise en conformité nécessaires au cours du bail, le bailleur ne peut pas s’exonérer de son obligation initiale de délivrer au preneur un local conforme aux normes en vigueur, lui permettant d’exercer son activité. La clause selon laquelle le preneur prend les lieux loués dans l’état où ils se trouvent ne décharge pas le bailleur de son obligation de délivrance.
L’absence de délivrance du bien loué en état de servir à l’exploitation prévue entraîne la responsabilité intégrale du bailleur sur le fondement des dispositions du code civil, résolution, résiliation ou dommages et intérêts.


En l’espèce, par lettre recommandée avec accusé de réception du 17 novembre 2017, la société Newfpmag 30 a adressé à la société BBS Corporate une mise en demeure en ces termes :
« Nous avons constaté que l’état structurel de l’immeuble était particulièrement inquiétant, des infiltrations sont notamment constatées à plusieurs endroits dans les locaux. 
Plus particulièrement, nous avons relevé que : 
- La toiture située à l’arrière des locaux ainsi que celle située au R+1 nécessitaient de toute urgence une réfection complète ; 
- La terrasse située au droit du rez-de-chaussée est fuyarde ; 
- Le plancher bas du rez-de-chaussée de l’immeuble (et plus précisément les poutres en bois) est attaqué par les termites et les champignons. 
Il est urgent d’intervenir rapidement sur ces éléments de structure, de manière à préserver et à conserver l’immeuble qui se dégrade de manière importante, et ce d’autant plus, que ces infiltrations, et de manière générale l’état actuel de la structure de l’immeuble, et partant des locaux loués, sont de nature à compromettre à très court terme nos aménagements actuellement en cours de réalisation, lesquels se chiffrent à un montant minimum de 509 000 € HT. 
Or, ces travaux de structure ressortent des travaux de l’article 606 du Code civil, à la charge du bailleur. 
Nous vous demandons, en conséquence, de procéder sans attendre (i) aux travaux de réfection complète de la toiture située à l’arrière du local ainsi que celle située au R+1, (ii) aux travaux de reprise de l’étanchéité de la terrasse située au-dessus du rez-de-chaussée et (iii) aux travaux de reprise du plancher bas du rez-de-chaussée de l’immeuble, et ce de manière à faire cesser définitivement les infiltrations affectant les locaux. 
En tant que de besoin, vous devez considérer les présentes comme valant mise en demeure de procéder dans les huit jours à compter de la réception des présentes, aux travaux de réfection complète des différentes toitures ainsi que reprise d’étanchéité et de plancher requises, et de faire cesser durablement les différentes infiltrations constatées dans les locaux.” 

Après une réunion sur place, qui s’est tenue le 27 novembre 2017, restée sans suite, la société Newfpmag 30 a adressé à la bailleresse une nouvelle mise en demeure le 19 janvier 2018, lui indiquant:
“ (...) Ainsi plus de deux mois se sont écoulés depuis notre mise en demeure sans que vous ne reveniez vers nous avec un programme de travaux et des solutions techniques appropriées. » 
 Et, en l’état des études menées, et au regard (i) de l’ampleur des défauts de structure mis en évidence ainsi que (ii) des délais et (iii) des coûts nécessaires pour réhabiliter les locaux, lesquels se révèlent particulièrement élevés, la Société NEWFPMAG 30 n’est pas en mesure d’assumer la charge financière de ces travaux avec toutes les conséquences qui en découlent en termes de délai et de perte d’exploitation. 


 Aussi compte-tenu de l’impossibilité d’exploiter lesdits locaux nous considérons que vous avez gravement manqué à votre obligation de délivrance en nous donnant à bail des locaux dont la structure est totalement viciée, rongée par l’humidité et les insectes, démontrant une absence totale d’entretien de l’immeuble depuis plusieurs années et rendant impossible toute l’exploitation des locaux. 
 En conséquence, au regard de votre défaillance depuis notre première mise en demeure du 17 novembre 2017 nous vous notifions par la présente la résiliation du bail à effet au 2 février 2018, soit dans un délai de 15 jours, la présente valant en tant que de besoin mise en demeure de procéder aux travaux de structure nécessaire pour cette date.”

En adressant ces mises en demeure, la société preneuse a ainsi respecté les conditions de forme prévues à l’article 1226 du code civil sus visé.

S’agissant des motifs de la résolution dont se prévaut la société SI2M, à savoir le caractère inexploitable des locaux donnés à bail par la société BBS Corporate en raison des graves désordres structurels les affectant, il résulte de la note technique de M. [B] du bureau d’ingénieurs conseils [G] [S], sapiteur sollicité par l’expert judiciaire, que les désordres suivants ont été relevés :
“- Bâtiment sur rue : les poteaux sont très dégradés ; 
- A l’étage au même aplomb, refend entièrement en pan de bois : poteau d’angle de la façade sur cour complètement détruit (repère C) ; 
- A rez-de-chaussée, base de pile porteuse de la façade sur cour en maçonnerie de moellons disjointoyée et localement désorganisée (repère D) ; 
- Corrosion de solives métalliques du plancher haut du rez-de-chaussée (repère E) ;
- Dallage sur terre-plein visible localement suite à la démolition du bassin de l’ancien cabinet médical : chape béton de faible épaisseur, aucune armature observée, remblais très médiocres ; 
- Dégradation de poteaux du pan de bois formant refend (repère L) ; 
- Immeuble R+6 : linteaux bois détruits par pourriture et maçonnerie dégradée suite aux infiltrations en provenance du toit de la courette (Repère N) ; 
- s’agissant de la petite courette (page 10 de la note) la charpente en limite d’effondrement par pourrissement d’une partie des bois (repère Ordonnance).” 
 
Le sapiteur conclut ainsi :
 “Les constatations effectuées montrent que préalablement à l’aménagement des locaux commerciaux, des travaux structurels de grande ampleur sont à prévoir pour remédier aux anomalies et aux désordres existants : 
 - Réfection à neuf de la charpente et de la couverture de la courette en fond de parcelle, remplacement des linteaux de baies et reprises des maçonneries de la façade arrière de l’immeuble R+6 dégradées par les infiltrations. 
- Réfection partielle ou systématique, selon état, des dallages sur terre-plein à rez-de-chaussée. Une simple chape sur les remblais médiocres, comme observé localement, n’est pas apte à supporter un carrelage de magasin chargé par des rayonnages lourds avec circulation de transpalettes. 
- Confortation de murs porteurs en maçonnerie ou en pan de bois dans le bâtiment sur rue et dans l’immeuble R+6, voir ouvrages identifiés par les constats ; 
(...)
- Révision et réparations ponctuelle des structures en bois en plancher haut du rez-de-chaussée du bâtiment sur rue.” 

L’expert judiciaire relève quant à lui que “certains désordres sont de nature à porter atteinte à la solidité” des locaux à savoir : 
- l’état de la charpente couverture de la pièce D ; 
- l’état du linteau au droit de la baie entre la pièce D et la pièce E.
 
L’expert judiciaire considère par ailleurs que les autres désordres et anomalies relevées par le sapiteur n’ont pas de conséquences immédiates sur la solidité du bâti tout en précisant que cela est “hors usage attendu”, ce qui laisse supposer qu’en cas d’exploitation, la question de la solidité de l’immeuble se poserait.




En outre, le sapiteur, dans son avis n°1 versé aux débats par la partie défenderesse, a relevé qu’il était nécessaire de renforcer ou de remettre à neuf le plancher haut du rez de chaussée du bâtiment sur rue, considérant qu’il “était peu probable qu’il puisse avoir une capacité portante suffisante (en principe 500 kg/m2 pour des locaux commerciaux) qu’il s’agisse des travées à solivage bois ou métal.”

C’est d’ailleurs à juste titre sur ce point que la société SI2M fait soutenir que contrairement à ce qu’indique l’expert judiciaire, la conformité à la destination ne se détermine pas par référence à l’usage effectif mais par référence à la destination contractuelle, de sorte qu’il importe peu que les locaux soient prévus dans le projet comme ne devant pas supporter de charge particulièrement lourde (local plonge, local poubelle, local pain, locaux du personnel) de l’ordre de 500kg/m2, en ce que les locaux doivent en tout état de cause permettre l’exercice de l’activité prévue au bail, à savoir l’exploitation d’un commerce à prédominance alimentaire de type supermarché.

M. [B] exprime en outre ses doutes sur la conformité des murs et des planchers des locaux à la réglementation incendie applicable aux établissements relevant du public, en relevant à ce titre que “des vérifications systématiques sont à effectuer sur les différentes parois séparatives du local commercial avec le reste de l’immeuble du point de vue de leurs caractéristiques de transmission de l’incendie. Des travaux de mise en conformité pourraient s’avérer nécessaires sur les planchers, les parois verticales, la verrière de la cour centrale, etc.”

L’expert judiciaire exprime les mêmes doutes en relevant que “Concernant les doutes sur le degré coupe-feu au droit des parties communes et des locaux d’habitation susceptibles de constituer une non-conformité à destination, l’expert considère que ces doutes sont fondés au droit de la liaison entre le cloisonnement et le plancher haut du rez de-chaussée. 
Pour ce qui concerne les parties courantes de ladite cloison, il y aurait lieu d’investiguer sur la nature des matériaux et l’épaisseur de ladite cloison. 
L’expert a également demandé dans sa note aux parties n°2, que soient réalisés des sondages susceptibles d’évaluer le degré coupe-feu au droit des parties litigieuses ci-dessus. 
Il est apparu dans le dire n°2 de la demanderesse (cf. NAP 3 – art. 3.1.5) que celle-ci ne souhaite pas (donner) suite à cette demande.” 

Il ressort suffisamment de ces constatations effectuées par les deux techniciens que les locaux donnés à bail présentaient dès l’origine des désordres affectant leur structure et compromettant leur solidité et n’étaient en outre pas conforme aux normes de sécurité requises pour l’exploitation d’un magasin d’alimentation recevant du public.

Pour s’exonérer de sa responsabilité, la société BBS Corporate ne peut valablement soutenir que la locataire, professionnelle de l’immobilier, avait parfaite connaissance des lieux, qu’elle les avait visités avec des professionnels ingénieurs et architectes qui s’étaient assurés de la faisabilité du projet et qu’elle aurait dû se rendre compte de l’état des locaux alors même que l’obligation de délivrance du bailleur est une obligation essentielle, d’ordre public et que la qualité du co contractant est indifférente dès lors que les loués ne permettent pas l’exercice de l’activité du preneur prévue contractuellement. Etant précisé surabondamment que l’étendue des désordres en cause s’est révélée après le curage des locaux qui étaient initialement carrelés, et équipés de murs doublés et faux plafonds à raison de leur destination de clinique avec balnéothérapie, comme le mentionne d’ailleurs l’architecte du bailleur (pièce n°17 de la société BBS Corporate). 










Pas plus la société BBS Corporate n’est fondée à invoquer les dispositions contractuelles d’acceptation des lieux en l’état qui prévoient que “Le Preneur déclare les connaître parfaitement pour les avoir vus et visité et les trouver adéquats à l'usage et aux activités auxquels il les destine” et que “ Le Preneur prendra les lieux loués dans leur état actuel, sans aucune garantie de la part du Bailleur concernant tant l’état des locaux que celui des installations et du matériel les garnissant éventuellement, d’effectuer tous les travaux de remise en état, de décoration intérieure et extérieure, ceux-ci étant entièrement à la charge du Preneur et sous sa seule responsabilité, et sans pouvoir exiger aucune réparation à son entrée en jouissance (...)”

En effet, il est constant qu’une clause du bail ne peut avoir pour effet de vider de substance l’obligation de délivrance à laquelle le bailleur est tenu. Or en l’espèce, les désordres en litige affectent la structure même de l’immeuble et sa conformité à la destination contractuelle, rendant nécessaires des travaux qui sont imputables au bailleur. Au surplus, c’est à juste titre que la société SI2M indique que la société BBS Corporate ne cite qu’une partie de la clause dont elle se prévaut, laquelle précise ensuite expressément que les grosses réparations de l’article 606 du code civil restent à la charge du bailleur et que “Les remplacements, réparations et travaux rendus nécessaires par vice de construction, vétusté, cas de force majeure ou faute du Bailleur ou d’un tiers, demeureront à la charge du Bailleur – qu’ils soient rendus nécessaires par un vice de construction, l’usure, la vétusté, des dégradations quelle qu’en soit l’origine, ou la force majeure.” 


S’agissant des travaux de gros oeuvre envisagés par la locataire pour son installation et de la franchise de loyers, la société BBS Corporate affirme mais ne justifie pas que le loyer a été fixé par paliers et avec une franchise de manière à ce que le bailleur “participe au financement des travaux de rénovation et d’aménagement dudit local commercial” alors même:
- qu’il est juste précisé contractuellement que la franchise de loyer était octroyée afin de permettre à la preneuse “de démarrer son activité”, ce qui pour cette dernière s’entend du délai nécessaire à l’obtention du permis de construire autorisant le changement de destination ; qu’il n’est donc pas justifié que la prise en charge par la société BBS Corporate des travaux de rénovation soit entrée dans le champs contractuel, 
- que le fait que la locataire ait envisagé des travaux, même d’importance, pour son installation, ne dispense pas la société BBS Corporate de mettre à sa disposition des locaux exempts de vices structurels.


Enfin, c’est en vain que la bailleresse fait valoir que dès qu’elle a été avertie des désordres affectant la toiture de 12 m2, elle a pris les dispositions nécessaires pour y remédier alors qu’il résulte de ce qui précède que les désordres étaient d’une toute autre ampleur et que la société BBS Corporate n’a pas donné suite aux demandes réitérées de la société Newfpmag 30 de réaliser l’ensemble des travaux de remise en état lui incombant.

Au regard de l’ensemble de ces éléments, la société Newfpmag 30 était fondée à notifier à la société BBS Corporate la résiliation du bail pour manquement de la bailleresse à son obligation de délivrance, à effet au 2 février 2018.

La société BBS Corporate sera donc déboutée de sa demande visant voir déclarer abusive la résiliation unilatérale du contrat de bail conclu 22 février 2017 et à voir juger que le bail a pris fin le 22 février 2020, suivant congé signifié en application des dispositions des articles L 145-4 et L 145-9 du code de commerce.





Sur les demandes de la société BBS Corporate 

A titre liminaire, le tribunal relève que l’ensemble des condamnations réclamé par la société BBS Corporate est dirigé, outre contre la société Franprix Leader Price Holding ès qualités de caution, contre la société Newfpmag 30, laquelle a cependant été dissoute conformément aux dispositions de l’article 1844-5 alinéa 3 du code civil, ce qui a entraîné la transmission universelle de son patrimoine à la société SI2M, sans liquidation.

La société BBS Corporate est donc irrecevable et en tout état de cause mal fondée en ses demandes de condamnation formulées contre la société Newfpmag 30.

En outre, la société BBS Corporate réclame la condamnation de la société Franprix Leader Price Holding ès qualités de caution à lui payer différentes sommes au titre des loyers échus pendant la première période triennale, du coût des travaux de viabilisation des locaux et des dommages et intérêts au titre de la durée de recommercialisation des lieux loués.

Or l’acte de caution précise qu’est garanti “le montant du loyer et des charges ainsi que de tous intérêts, frais et accessoires s’appliquant à ce montant” de sorte que faute de disposition expresse, la société Franprix Leader Price Holding ne s’est pas engagée à garantir le coût de travaux ou de dommages et intérêts.
En outre, l’engagement de caution précise qu’il “perdurera pendant toute la durée du bail” ; or la société BBS Corporate a actionné la caution par assignation du 11 juin 2020 soit postérieurement à sa résiliation, à effet au 2 février 2018.

La société BBS Corporate est donc mal fondée en ses demandes de condamnation formulées contre la société Franprix Leader Price Holding. 

A titre superfétatoire le tribunal relève :
- que le bail étant résilié aux torts exclusifs de la société BBS Corporate, celle ci est mal fondée à solliciter “ à titre de réparation de la résiliation abusive” comme elle l’indique dans ses conclusions, la condamnation des parties défenderesses à lui payer les loyers et charges à hauteur de 209 150,53 euros et la taxe foncière pour un montant de 10.988,95 euros.
- que s’agissant des demandes de condamnation formulées par la société BBS Corporate au titre des travaux de viabilisation et de la durée de recommercialisation des locaux, aux termes desquelles la bailleresse sollicite la condamnation in solidum de la société Newfpmag 30 et de la société Franprix Leader Price Holding, ès qualités de caution solidaire, au paiement de la somme totale de 289 074 euros TTC, les préjudices dont se prévaut la société BBS Corporate proviennent de son propre fait en ce qu’elle a manqué à son obligation de délivrance et refusé de réaliser les travaux de reprise qui lui incombaient. En effet et ainsi qu’indiqué plus haut, les locaux loués étaient gravement et structurellement affectés par plusieurs désordres découverts peu de temps après la signature du bail, dont la gravité a rendu tout projet d’aménagement et toute exploitation impossible en raison de la carence de la bailleresse à y remédier.


Sur les demandes en paiement de la société SI2M 

Sur la demande de remboursement des loyers et charges et du dépôt de garantie 

Ainsi que rappelé supra, l’absence de délivrance du bien loué en état de servir à l’exploitation prévue entraîne alors la responsabilité intégrale du bailleur sur le fondement des dispositions du code civil, résolution, résiliation ou dommages et intérêts. 
Le bailleur est tenu d’indemniser le locataire pour les troubles occasionnés par le manquement à son obligation de délivrance.
Il est établi et non contesté que la société Newfpmag 30 a versé à la société BBS Corporate des loyers et provisions pour charges pour un montant de 75 599,47 euros et un dépôt de garantie de 21 250 euros.

Dès lors que la société preneuse n’a jamais été en mesure d’exploiter les lieux loués, la société SI2M venant aux droits de la société Newfpmag 30 est fondée à solliciter la condamnation de la société BBS Corporate à lui rembourser la somme de 75 599,47 euros au titre des loyers et charges réglés en pure perte.

De même, le bail étant résilié la société SI2M est fondée à solliciter le remboursement du montant du dépôt de garantie à hauteur de 21 250 euros.

Sur la demande de condamnation de la société BBS Corporate à rembourser à la société SI2M la commission d’agence et les travaux de curage

La société SI2M sollicite la condamnation de la société BBS Corporate à lui rembourser la somme de 20 000 euros HT soit 24 000 euros TTC au titre de la commission d’agence versée inutilement et la somme de 35 180 euros HT soit 42 216 euros TTC au titre des travaux de curage.

La société SI2M n’ayant pu exploiter les locaux donnés à bail à raison de la faute du bailleur, en vertu du principe de réparation intégrale, elle est fondée à réclamer à la société BBS Corporate les sommes réclamées qu’elle justifie avoir exposées.

La société BBS Corporate sera donc condamnée à payer à la société SI2M la somme de 20 000 euros HT au titre de la commission d’agence versée inutilement et la somme de 35 180 euros HT au titre des travaux de curage, ces montants s’entendant hors taxes, la société SI2M ayant vocation à récupérer la TVA qu’elle a réglée.

Sur la demande de condamnation de la société BBS Corporate à indemniser la société SI2M au titre de la perte de chance de réaliser les bénéfices escomptés par la société Newfpmag 30 

La société SI2M fait exposer qu’en raison de l’état des locaux et du refus du bailleur de réaliser les travaux réparatoires nécessaires pour rendre les locaux viables, la société Newfpmag 30 n’a pas été en mesure d’exploiter les locaux et de réaliser les bénéfices escomptés et que compte tenu de la superficie des locaux et de leur situation géographique (implantation au cœur du 11ème arrondissement, dans une zone fortement résidentielle), la société Newfpmag 30 pouvait raisonnablement espérer réaliser les bénéfices suivants : 
- première année : 0 euros 
- deuxième année : 38.000 euros 
- troisième année : 46.000 euros 
Elle indique avoir subi une perte de chance de réaliser les bénéfices escomptés, laquelle peut être évaluée à 90 % de chance de les réaliser, ce qui représente une somme de 75.600 euros.

La société BBS Corporate ne répond pas spécifiquement sur ce point.

Selon l'article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. 
 
Au soutien de sa demande, la société SI2M ne produit qu’un document établi sur trois pages, intitulé prévisionnel de la société Newfpmag 30, dont on ignore l’origine, nullement certifié par un expert comptable, ni étayé par une quelconque pièce comptable.
Ce document est insuffisant à établir l’existence potentielle d’une perte d’exploitation et partant à caractériser le préjudice de perte de chance revendiqué par la société SI2M.
Cette dernière sera donc déboutée de sa demande formée de ce chef. 
 

Sur la demande de la société Franprix Leader Price Holding visant à voir condamner la SARL BBS Corporate à lui restituer l’original de l’acte de cautionnement en date du 12 juillet 2017

Cette demande, nullement explicitée dans leurs conclusions par les sociétés défenderesse sera rejetée, faute de motif la justifiant.


Sur les autres demandes 

La société BBS Corporate qui succombe supportera la charge des dépens incluant les frais d’expertise.

Elle sera déboutée de sa demande formée en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et condamnée sur ce fondement, au regard de l’équité, à payer à la société SI2M et la société Franprix Leader Price Holding la somme de 3 000 euros chacune.

Aucun motif ne justifie d’écarter l’exécution provisoire qui est de droit.


PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au greffe à la date du délibéré 


Déclare recevable l’intervention de la SAS SI2M, venant aux droits de la SNC Newfpmag 30,

Rejette la demande de la SARL BBS Corporate visant à voir déclarer abusive la résiliation unilatérale du contrat de bail conclu 22 février 2017, valablement notifiée par la SNC Newfpmag 30 à effet au 2 février 2018,

En conséquence, déboute la SARL BBS Corporate de sa demande visant à voir juger que le bail a pris fin le 22 février 2020, suivant congé signifié en application des dispositions des articles L 145-4 et L 145-9 du code de commerce, 

Rejette les demandes de la SARL BBS Corporate visant à voir condamner in solidum la SNC Newfpmag 30 et la SASU Franprix Leader Price Holding ès qualités de caution solidaire à lui payer les sommes suivantes :
* 209.150,53 euros TTC au titre des loyers non perçus du 23 février 2017 au 22 février 2020, 
*10.988,95euros TTC au titre des taxes foncières de 2017 à 2020 calculées au prorata, 
* 187.074,00 euros TTC au titre des travaux de remise en état de « viabilisation du local», 
* 102.000 euros au titre de dommage et intérêt,

Condamne la SARL BBS Corporate à payer à la SAS SI2M venant aux droits de la SNC Newfpmag 30 la somme de 75 599,47 euros représentant le montant des loyers et charges indûment payés ; 

Condamne la SARL BBS Corporate à restituer à la SAS SI2M venant aux droits de la SNC Newfpmag 30 le dépôt de garantie d’un montant de 21.250 euros ; 

Condamne la SARL BBS Corporate à rembourser à la SAS SI2M venant aux droits de la SNC Newfpmag 30 les frais de commercialisation d’un montant de 20.000 euros HT; 





Condamne la SARL BBS Corporate à rembourser à la SAS SI2M venant aux droits de la SNC Newfpmag 30 les travaux de curage d’un montant de 35.180 euros HT ; 
 
Rejette la demande de la SAS SI2M venant aux droits de la SNC Newfpmag 30 visant à voir condamner la SARL BBS Corporate à lui payer des dommages et intérêts d’un montant de 75.600 euros, au titre de la perte de chance de réaliser les bénéfices escomptés ; 

Rejette la demande de la SASU Franprix Leader Price Holding visant à voir condamner la SARL BBS Corporate à lui restituer l’original de l’acte de cautionnement en date du 12 juillet 2017,

 Condamne la SARL BBS Corporate à payer à la SAS SI2M la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la SARL BBS Corporate à payer à la société Franprix Leader Price Holding la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Rejette toutes autres demandes,

Condamne la SARL BBS Corporate aux dépens incluant les frais d’expertise,

Dit n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de droit. 

Fait et jugé à Paris le 08 Octobre 2024.

Le Greffier Le Président

Christian GUINAND Sophie GUILLARME