Tribunal Judiciaire · 18° chambre 1ère section — 8 octobre 2024

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Expéditions
exécutoires
délivrées le :


■

18° chambre 
1ère section 
 
N° RG 20/00090 
N° Portalis 352J-W-B7E-CRMT2

N° MINUTE : 4

Assignation du :
30 Décembre 2019

contradictoire

Expertise :
[E] [M]
[Adresse 9] [Localité 10]










JUGEMENT 
rendu le 08 Octobre 2024 
DEMANDEURS

Monsieur [L] [F]
[Adresse 6]
[Localité 15]

Madame [T] [S] veuve [F]
[Adresse 6]
[Localité 15]

Tous deux représentés par Me Cécile UZAN SELLAM, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #A0891



DÉFENDEURS

Monsieur [W] [G]
[Adresse 6]
[Localité 15]

Madame [Z] [G] épouse [U]
[Adresse 8]
[Localité 14] / ALLEMAGNE

Tous deux représentés par Maître Philippe RAGON de la SELARL SOCIETE D ETUDES FISCALES ET JURIDIQUES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #L0230
Décision du 08 Octobre 2024
18° chambre 1ère section
 N° RG 20/00090 - N° Portalis 352J-W-B7E-CRMT2




COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Sophie GUILLARME, 1ère Vice-présidente adjointe,
Monsieur Jean-Christophe DUTON, Vice-président,
Madame Diana SANTOS CHAVES, Juge,

assistés de Monsieur Christian GUINAND, Greffier principal,

Rédacteur :Jean-Christophe DUTON


DEBATS

A l’audience du 11 Juin 2024, tenue en audience publique, avis a été donné aux parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 08 Octobre 2024.



JUGEMENT

Rendu par mise à disposition au greffe 
Contradictoire
en premier ressort





Par acte sous seing privé du 29 avril 2009, Monsieur [W] [G] et Madame [Z] [G] épouse [U] (ci-après, les"consorts [G]-[U]"), propriétaires indivis ont donné à bail commercial en renouvellement à Monsieur [L] [F] et à Monsieur [V] [F], des locaux sis [Adresse 7] dans le [Localité 15] à [Localité 15], pour une durée de neuf années, à compter du 1er janvier 2009 avec échéance au 31 décembre 2017, moyennant un loyer annuel de 12.680 euros hors-taxes. 

La destination est la suivante : " commerce de marchand de vins et restaurant ".

A compter du 15 février 2012, Monsieur [L] [F] et Monsieur [V] [F] ont mis en location-gérance les locaux pris à bail, et pour la dernière fois, le 13 avril 2016, à effet du 1er mai 2016 pour une première durée de deux ans et renouvelable ensuite d'année en année par tacite reconduction.

Par acte extrajudiciaire du 22 juin 2017 les consorts [G]-[U] ont fait délivrer aux consorts [F] un congé avec refus de renouvellement sans indemnité d'éviction à effet du 31 décembre 2017, aux motifs que Monsieur [V] [F] n'est pas immatriculé à l'adresse des lieux loués, et que Monsieur [L] [F] ne justifie pas d'une exploitation effective.

Par courrier du 14 novembre 2017, Monsieur [L] [F] et Monsieur [V] [F] ont critiqué le congé délivré avec refus de renouvellement sans offre d'indemnité d'éviction, en rappelant l'ensemble des contrats de location-gérance qui se sont succédés depuis 2012. 

Monsieur [V] [F] est décédé le 17 janvier 2018. Madame [T] [S] veuve [F] est venue aux droits du de cujus. 

Par exploits d'huissier distincts du 30 décembre 2019, Monsieur [L] [F] et Madame [T] [S] veuve [F] (ci-après, les "consorts [F] ") ont fait assigner les consorts [G]-[U] devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins substantielles de les voir condamner in solidum à leur payer une indemnité d'éviction de 265.272 euros, et subsidiairement, d'obtenir la désignation d'un expert judiciaire pour en déterminer le montant. 

Par conclusions récapitulatives notifiées par RPVA le 30 avril 2022, les consorts [F] demandent au tribunal judiciaire de Paris de :

- constater qu'ils remplissaient au 31 décembre 2017 les conditions leur permettant de bénéficier du droit au statut des baux commerciaux ; 
 
A titre principal, 
 
- déclarer nul et de nul effet le congé avec refus de renouvellement du 22 juin 2017 comportant dénégation du droit au bénéfice du statut des baux commerciaux et refus de paiement d'une indemnité d'éviction ; 
 
- juger que le congé n'a pas mis fin au bail ; 
 
A titre subsidiaire, 
 
- déclarer mal fondé le congé avec refus de renouvellement du 22 juin 2017 comportant dénégation du droit au bénéfice du statut des baux commerciaux et refus de paiement d'indemnité d'éviction ; 
 
- juger qu'ils ont droit au paiement d'une indemnité d'éviction ; 
 
En conséquence, 
 
- condamner in solidum les consorts [G]-[U] à leur payer une indemnité d'éviction de 265.272 euros ; 
 
A titre infiniment subsidiaire,

- désigner tel expert qu'il plaira au tribunal, avec mission de : 
o se faire communiquer tous documents et pièces utiles ; 
o visiter les lieux sis [Adresse 6] à [Localité 15] dans le [Localité 15], les décrire, dresser, le cas échéant, la liste des personnels employés ; 
o rechercher en tenant compte de la nature des activités professionnelles autorisées par le bail, de la situation et de l'état des locaux, tout élément permettant de déterminer, l'indemnité d'éviction principale et les indemnités accessoires dans le cas : 
"d'une perte du fonds : valeur marchande du fonds déterminée suivant les usages, augmentée des frais et honoraires accessoires, des frais normaux de déménagement et de réinstallation, des frais et droits de mutation afférents à la cession d'un fonds d'importance identique, des frais de licenciement, de la réparation du trouble commercial ; 
"de la possibilité d'un transfert de fonds, sans perte conséquente de clientèle, sur un emplacement de qualité équivalente et, en tout état de cause, le coût d'un tel transfert ; 
 
- fixer au montant du dernier loyer en cours, l'indemnité d'occupation provisionnelle due pendant la durée de l'instance ; 
 
A titre encore plus subsidiaire, si par impossible le tribunal devait valider le congé avec refus de renouvellement sans offre d'indemnité d'éviction en date du 22 juin 2017, 
 
- fixer l'indemnité d'occupation qui serait due depuis le 1er janvier 2018 au montant du dernier loyer en cours ; 
 
En tout état de cause,
 
- déclarer tant irrecevables que mal fondés les consorts [G]-[U] en leurs demandes plus amples ou contraires et les en débouter.

- condamner in solidum les consorts [G]-[U] aux dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile ; 
 
- condamner in solidum les consorts [G]-[U] au paiement de la somme de 8.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile;

- prononcer l'exécution provisoire du jugement à intervenir.
 

Au soutien de leurs prétentions, les consorts [F] énoncent :
- qu'en application du II. de l'article L.145-1 du code de commerce, si le fonds est exploité sous forme de location-gérance, le propriétaire du fonds bénéficie du statut des baux commerciaux sans avoir à justifier de son immatriculation au registre du commerce et des sociétés ; que l'article L.144-33 n'impose nullement que celui qui donne le fonds en location-gérance soit immatriculé au Registre du Commerce et des Sociétés ; 
- qu'il est constant que dans le silence du bail, la location-gérance peut être librement consentie ; 
- qu'il est justifié de la réalité des contrats de location-gérance qui se sont succédés depuis le 15 février 2012 , lesquels établissent la réalité d'une exploitation effective au cours des trois années précédant la date d'expiration du bail soit le 31 décembre 2017 ;
- que tous les contrats de location-gérance ont été enregistrés et ont fait l'objet d'une publicité légale au BODACC ; qu'aucun texte ne sanctionne par la nullité ou l'inopposabilité au bailleur un contrat de location-gérance qui n'apparaîtrait pas au Registre du Commerce et des Sociétés ; 
- que s'agissant du défaut d'immatriculation de feu Monsieur [V] [F], le III. de l'article L .145-1 du code de commerce dispose en substance que si le bail est consenti à plusieurs preneurs, l'exploitant du fonds de commerce bénéficie du statut des baux commerciaux, même en l'absence d'immatriculation au Registre du Commerce et des Sociétés de ses copreneurs non exploitants du fonds ; qu'il doit être souligné que le bail litigieux a été conclu en renouvellement d'un précédent, nonobstant l'absence d'immatriculation de feu Monsieur [V] [F], ce qui couvre toute difficulté éventuelle ; 
- que s'agissant de la nullité des contrats de location-gérance, le renouvellement du bail intervenu le 29 avril 2009 à effet du 1er janvier 2009 vaut renonciation à invoquer une quelconque cause de nullité relative au contrat de location-gérance consenti antérieurement ; que pour les contrats de location-gérance postérieurs (en 2012, 2015 et 2016), Monsieur [L] [F] justifie bien avoir exploité le fonds pendant au moins deux années avant la mise en location-gérance ; 
- que les activités des locataires-gérants respectent la destination contractuelle et sont incluses dans la restauration ; qu'il est constant que les activités de vente à emporter, de plats confectionnés et cuisinés sur place et de vente de ces plats par internet avec livraison constituent une modalité particulière d'exploitation de l'activité de restauration combinée à celle d'alimentation générale que le bail autorise, ce qui est conforme à l'évolution des usages commerciaux ; 
- que s'agissant de l'interruption d'exploitation d'un mois entre deux locataires-gérants, l'article L.145-8 du code de commerce ne peut être utilement invoqué, dès lors que la notion d'exploitation effective au cours des trois années qui précédent l'expiration du bail exigée par ce texte n 'implique pas que le fonds soit ouvert tous les jours de l'année ni en permanence mais seulement que l'exploitation soit conforme aux usages habituels; que ce texte ne s'applique qu'en cas d'inexploitation définitive; qu'en cas d'inexploitation temporaire, il est de jurisprudence constante que la sommation prévue à l'article L.145-17 du code de commerce doit être faite, ce qui n'a pas été fait au cas d'espèce ; 
- que s'agissant de la prescription invoquée par les consorts [G]-[U] à l'encontre de la demande de nullité du congé, l'assignation du 30 décembre 2019 visant à contester le congé avec refus de renouvellement sans offre d'indemnité d'éviction a nécessairement interrompu la prescription biennale ; 
- qu'il ressort du rapport de la société qu'ils ont mandatée pour évaluer l'indemnité d'éviction que le refus de renouvellement entrainera la perte du fonds de commerce des demandeurs ; qu'un chiffrage fiable a été opéré alors que l'estimation des consorts [G]-[U] ne repose sur aucune pièce ; 
- que s'agissant des demandes en paiement des bailleurs, ils font valoir que l'entreprise FLORENT mandatée par Monsieur [W] [G] pour des travaux de toiture a sectionné une partie du conduit d'extraction du restaurant et l'a mise en décharge avec la tourelle d'extraction située en toiture ; que nonobstant la demande de réparation et les devis fournis, les bailleurs n'ont entrepris aucun travaux ; qu'ils ont fini par prendre en charge eux-mêmes ces travaux pour un montant total de 5.822,00 euros ; que ce montant a été déduit des loyers en vertu de l'exception d'inexécution. 

Par conclusions récapitulatives notifiées par RPVA le 1er février 2022, les consorts [G]-[U] demandent au tribunal judiciaire de Paris de :

- débouter les consorts [F] de l'ensemble de leurs demandes ; 

A titre principal 

- déclarer irrecevable la demande de nullité du congé, celle-ci étant prescrite depuis le 31 décembre 2019 ;

- déclarer valide, au regard notamment des dispositions des articles L.145-1, L.145-8, et L.145-9 du code de commerce, le congé avec refus de renouvellement sans indemnité d'éviction et dénégation du droit au bénéfice du statut des baux commerciaux délivré à leur requête le 22 juin 2017 ; 

En conséquence, 
 
- juger que le bail est venu à expiration depuis le 31 décembre 2017 ; 

- juger que les consorts [F] sont occupants sans droit ni titre depuis le 1er janvier 2018; 

- ordonner l'expulsion des consorts [F] et de tous occupants de leur chef des locaux à usage commercial et d'habitation dépendants de l'immeuble sis [Adresse 6] [Localité 15], au plus tard dans le mois de la signification de la décision à intervenir, et sous astreinte définitive de 150 euros par jour de retard ; 

- ordonner la séquestration des biens et facultés mobilières se trouvant dans les lieux, soit dans l'immeuble, soit dans un garde-meubles, au choix des bailleurs, aux frais, risques et périls des consorts [F] ;

- condamner, en outre, les consorts [F] et tous occupants de leur chef au paiement d'une indemnité d'occupation annuelle de 57.960 euros, soit une indemnité mensuelle de 4.830 euros hors taxes et hors charges, à compter du 1er janvier 2018 jusqu'à libération complète des lieux par eux et tout occupant de leur chef ; 

A titre subsidiaire, si par extraordinaire, le tribunal venait à considérer que les demandeurs étaient créanciers d'une indemnité d'éviction, 

- fixer l'indemnité d'éviction à la somme globale de 91.000 euros ; 

- fixer l'indemnité d'occupation à la somme annuelle de 48.300 euros hors taxes et hors charges, rétroactivement au 1er janvier 2018 ; 

- condamner les consorts [F] et tous occupants de leur chef au paiement d'une indemnité d'occupation annuelle de 48.300 euros hors taxe et hors chef, à compter du 1er janvier 2018 jusqu'à libération complète des lieux par eux et tout occupant de leur chef ; 
 
- désigner tel expert qu'il plaira au tribunal, avec pour mission d'estimer le montant de l'indemnité d'occupation due à compter 1er janvier 2018 par les consorts [F] : 
 
o dans l'hypothèse où les demandeurs pourraient se prévaloir des dispositions de l'article L.145-28 du code de commerce, l'indemnité d'occupation devant alors correspondre à la valeur locative ; 
 
o dans l'hypothèse où le refus de renouvellement serait considéré comme régulier et qu'aucune indemnité d'éviction ne serait due par les bailleurs, l'indemnité d'occupation devant alors correspondre à une indemnité d'occupation de droit commun fondée sur l'article 1240 du code civil et pouvant excéder la valeur locative ; 

En tout état de cause, 

- condamner les consorts [F] et tous occupants de leur chef au paiement de la somme de 7.641,36 euros correspondant aux indemnités d'occupation des 3ème et 4ème trimestres 2020 fixées provisoirement au montant du loyer contractuel dues depuis le 1er juillet 2020 ; 
 
- rejeter la demande de compensation formulée par les consorts [F] relative au remplacement du conduit d'extraction ; 

- condamner les consorts [F] au paiement de la somme de 7.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens de la présente instance en ce compris les éventuels frais d'expertise.

Au soutien de leurs prétentions, les consorts [G]-[U] énoncent : 
- qu'il résulte de l'article L.145-60 du code de commerce que la prescription est biennale et court à compter de la prise d'effet du congé ; qu'il en résulte que les preneurs devaient solliciter la nullité du congé avant le 31 décembre 2019 ; que l'assignation a été délivrée le 30 décembre 2019 sans solliciter la nullité du congé, cette demande apparaissant pour la première fois dans des conclusions du 12 octobre 2021 ; 
- que les consorts [F] ne soulèvent aucun moyen tendant à la nullité du congé ; qu'il est constant qu'un défaut de motivation dans le congé n'entraîne pas la nullité, mais oblige seulement au paiement d'une indemnité d'éviction ; 
- que faute d'apparaître sur l'extrait Kbis, les bailleurs ne pouvaient connaître l'existence des contrats de location de gérance au moment de la délivrance du congé, de sorte qu'aucune atteinte à l'obligation de bonne foi ne peut leur être reprochée dans sa délivrance ; 
- que Monsieur [V] [F] n'a jamais été immatriculé auprès du Registre du Commerce et des Sociétés à l'adresse des lieux loués, et qu'à défaut d'immatriculation, le locataire n'a droit ni au renouvellement de son bail, ni à indemnité d'éviction et ce, sans mise en demeure préalable ; 
- que si Monsieur [L] [F] était immatriculé au Registre du Commerce et des Sociétés, son extrait Kbis ne fait pas mention de la mise en location-gérance, de sorte qu'il ne peut l'invoquer pour faire obstacle à l'obligation d'immatriculation ; 
- que les contrats de location-gérance sont nuls, faute d'avoir respecté les dispositions prévues aux articles L.144-1 à L.144-13 du code de commerce ; qu'en particulier, la condition d'avoir exploité pendant deux années au moins le fonds avant mise en location-gérance, si elle a été abrogée par la loi n°2019-744 du 19 juillet 2019, était bien applicable aux contrats de location de gérance conclus par les consorts [F] depuis 2012 ; qu'au 15 mars 2012, première date de mise en location-gérance ni Monsieur [L] [F], ni Monsieur [V] [F] étaient immatriculés à l'adresse des lieux loués ; que si le contrat de location-gérance est conclu par une personne ne remplissant pas les conditions prévues par l'article L.144-3 du code de commerce, la sanction est la nullité de la convention en application de l'article L.144-10 du code de commerce ; qu'outre la nullité du contrat, le non-respect des dispositions de l'article L.144-3 du code de commerce entraine la déchéance des droits du propriétaire du fonds et locataire des murs au renouvellement d'un bail commercial en application de l'article L.144-10 alinéa 2 du code de commerce ; que la preuve de l'exploitation pendant la durée exigée par le texte n'est pas rapportée par les consorts [F] ; 
- que sur l'extrait Kbis produit au débat, Monsieur [L] [F] est immatriculé depuis le 14 avril 2015 avec un commencement d'activité au 1er février 2015 ; qu'il n'est donc pas justifié par Monsieur [L] [F] l'exploitation effective du fonds de commerce dans les trois années ayant précédé la date d'expiration du bail, étant rappelé que cette date est le 31 décembre 2017 ; que l'exploitation doit être actuelle, régulière et avoir duré au moins trois années ; 



- que le fonds de commerce exploité par les différents locataires-gérants ne correspond pas aux activités autorisées par le bail, ce qui prive du droit au renouvellement ; que les activités contractuellement prévues par le bail auraient dû faire l'objet d'une demande de déspécialisation, en application de l'article L.145-47 du code de commerce ; 
- que le fonds n'a pas été exploité entre le 31 décembre 2014 et le 1er février 2015 ;
- que s'agissant de l'estimation de l'indemnité d'éviction, elle n'est ni détaillée, ni justifiée par les éléments comptables, ni conforme aux méthodes appliquées par les experts judiciaires ; qu'à la moyenne des chiffres d'affaires réalisés par le preneur au cours des trois dernières années, doit s'appliquer un barème qui varie selon la nature du fonds de commerce exploité dans les locaux ; qu'ils estiment ce barème à 70% des chiffres d'affaires moyens; que s'agissant de l'indemnité accessoire, si l'activité n'est pas transférable, le principe est de ne pas retenir des frais de déménagement ; qu'il n'est pas justifié par les demandeurs du quantum de la somme de 20.000 euros HT qui est sollicité au titre de la production d'un devis; 
- que s'agissant de l'indemnité d'occupation, si elle est statutaire, la valeur locative globale des locaux doit être fixée à 48.300 euros (soit 30.300 euros au titre du local commercial et 18.000 euros au titre du local d'habitation accessoire) ; que si l'indemnité d'occupation est non-statutaire, une majoration de 20 % sur la valeur locative devrait être appliquée, soit la somme totale annuelle de 57.960 euros ; 
- que s'agissant de la demande de compenser le coût des réparations relatives au dispositif d'extraction, les travaux de réfection de la couverture de l'immeuble à l'origine du dommage n'ont pas été entrepris par le bailleur mais par le syndicat de copropriété de l'immeuble ; que le syndicat de copropriété de l'immeuble était disposé à rembourser la valeur du moteur d'extraction mis en décharge par erreur par l'entreprise mandatée, mais non le coût de sa réinstallation qui figurait également sur la facture produite par les preneurs; que sur ce point, les bailleurs n'ont pas manqué à leur obligation de délivrance, de sorte que l'exception d'inexécution ne saurait jouer ; qu'il doit être rappelé qu'elle ne peut joue qu'en cas d'impossibilité absolue d'exploiter les lieux loués, ce qui n'est pas le cas en l'espèce. 

La clôture a été prononcée le 2 juin 2022.

L'audience de plaidoirie s'est tenue le 11 juin 2024. 

La décision a été mise en délibéré au 8 octobre 2024. 


MOTIVATION

A titre liminaire, le tribunal rappelle qu'en application de l'article 4 du code de procédure civile, les demandes tendant à "dire", "juger" et "constater" ne constituent pas des prétentions en ce qu'elles ne confèrent pas de droit à la partie qui les requiert hormis les cas prévus par la loi, ces demandes n'étant que le rappel des moyens invoqués.









Sur la prescription de l'action en nullité du congé refusant le renouvellement du bail commercial

Aux termes de l'article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.
Il résulte de l'article L.145-60 du code de commerce que toutes les actions exercées au titre du statut se prescrivent par deux ans.
L'article 2241 du code civil énonce que " la demande en justice, même en référé, interrompt le délai de prescription ainsi que le délai de forclusion ".
Par acte extrajudiciaire du 22 juin 2017 les consorts [G]-[U] ont fait délivrer aux consorts [F] un congé avec refus de renouvellement sans indemnité d'éviction à effet du 31 décembre 2017. Cet acte a fait courir le délai de prescription à compter du 31 décembre 2017. 

Les actes introductifs d'instance des consorts [F] ont été signifiés le 30 décembre 2019. Le dispositif des exploits d'huissiers relatif aux demandes exprimées à titre principal est ainsi libellé : 
" CONSTATER que Messieurs [L] [F] et [V] [F] remplissaient au 31 décembre 2017 les conditions leur permettant de bénéficier du droit an statut des baux commerciaux
En conséquence,
DECLARER mal fondé le congé avec refus do renouvellement en date du 22 juin 2017 comportant dénégation du droit au bénéfice du statut des baux commerciaux et refus de paiement d'indemnité d'éviction
DIRE ET JUGER que Monsieur [L] [F] et Madame [T] [F] venant aux droits de Monsieur [V] [F] ont droit au paiement d'une indemnité d'éviction,
En conséquence,
CONDAMNER in solidum Madame [Z] [G] épouse [U] et Monsieur [W] [G] à payer aux demandeurs one indemnité d'éviction de 265.272 € ".

Il en résulte que l'instance introduite avait pour objet deux actions : la contestation du congé de refus de renouvellement sans indemnité d'éviction d'une part, et le paiement de l'indemnité d'éviction, d'autre part. La demande de nullité du congé découlant de l'action en contestation du congé, cette action a donc nécessairement interrompu le délai de prescription relative à la demande de nullité du congé, à compter du 30 décembre 2019, soit un jour avant la date de prescription. Il en résulte que la demande de nullité du congé des consorts [F] n'est pas prescrite.

La demande formée par les consorts [G]-[U] tendant à déclarer la demande de nullité du congé prescrite sera donc rejetée.





 


Sur la validité du congé avec refus de renouvellement pour dénégation du droit au renouvellement et à l'indemnité d'éviction 

Sur la nullité du congé

Il résulte de l'alinéa 3 de l'article 1134 ancien du code civil, applicable au bail litigieux que les conventions doivent être exécutées de bonne foi.
Il est constant que sont privés d'effet les congés, qui, quoique répondant aux conditions légales, sont délivrés de mauvaise foi par le bailleur, ou dénués de motifs.

Il sera cependant rappelé que la bonne foi se présume et que la preuve de l'atteinte à l'obligation de bonne foi du bailleur incombe au preneur qui l'invoque et s'apprécie au jour où le commandement a été délivré

En l'espèce, les consorts [F] sollicitent la nullité du congé, en se bornant à invoquer sommairement la violation de l'obligation de bonne foi, du fait que les consorts [G]-[U] ne pouvaient ignorer que la location-gérance avait permis une exploitation continue, et les avaient dispensé d'immatriculation. 

Or, si la location-gérance a fait l'objet d'une publicité au BODAAC, celle-ci ne répond pas aux exigences de l'article R144-1 du code de commerce qui prévoit une publicité dans un support habilité à recevoir des annonces légales, notion qui renvoie exclusivement aux journaux d'annonces légales et à leur extension numérique, et non au BODAAC. Les consorts [F] n'ont pas non plus pris l'initiative de leur notifier directement cette location-gérance. Dès lors, il ne peut être acquis que les consorts [G]-[U] avaient connaissance certaine de cette mise en location-gérance. 

En conséquence, la demande de nullité du congé tirée de l'atteinte à l'obligation de bonne foi des bailleurs sera rejetée.

Sur le caractère mal-fondé du congé 

Aux termes de l'article L.145-8 du code de commerce, le droit au renouvellement du bail ne peut être invoqué que par le propriétaire du fonds qui est exploité dans les lieux. Le fonds transformé, le cas échéant, dans les conditions prévues à la section 8 du présent chapitre, doit, sauf motifs légitimes, avoir fait l'objet d'une exploitation effective au cours des trois années qui ont précédé la date d'expiration du bail ou de sa prolongation telle qu'elle est prévue à l'article L. 145-9, cette dernière date étant soit la date pour laquelle le congé a été donné, soit, si une demande de renouvellement a été faite, le premier jour du trimestre civil qui suit cette demande.

Il est constant que le bénéficiaire du droit au renouvellement ou à indemnité d'éviction doit avoir la double qualité de locataire des murs et de propriétaire du fonds de commerce ; qu'il n'est pas obligé d'exploiter personnellement le fonds de commerce; que l'exploitation personnelle ou non doit être réelle, régulière et conforme à la destination du bail, mais pas nécessairement continue ; que l'exploitation personnelle ou non doit être effective au cours des trois dernières années qui ont précédé la date d'expiration du bail ou de sa reconduction, " cette dernière date étant soit la date pour laquelle le congé a été donné, soit, si une demande de renouvellement a été faite, le premier jour du trimestre civil qui suit cette demande ". 

S'agissant de la condition d'immatriculation, les II. et III. de l'article L.145-1 du code de commerce posent deux exceptions à cette obligation, ainsi formulées :
II. - " Si le fonds est exploité sous forme de location-gérance en application du chapitre IV du présent titre, le propriétaire du fonds bénéficie néanmoins des présentes dispositions sans avoir à justifier de l'immatriculation au registre du commerce et des sociétés ou au registre national des entreprises en tant qu'entreprise du secteur des métiers et de l'artisanat. "
III. -" Si le bail est consenti à plusieurs preneurs ou indivisaires, l'exploitant du fonds de commerce ou du fonds artisanal bénéficie des dispositions du présent chapitre, même en l'absence d'immatriculation au registre du commerce et des sociétés ou au registre national des entreprises en tant qu'entreprise du secteur des métiers et de l'artisanat de ses copreneurs ou coindivisaires non exploitants du fonds. "

En l'espèce, les consorts [G]-[U] ont fait délivrer un congé par acte extrajudiciaire du 22 juin 2017 avec refus de renouvellement sans indemnité d'éviction à effet du 31 décembre 2017, aux motifs que Monsieur [V] [F] n'est pas immatriculé à l'adresse des lieux loués, et que Monsieur [L] [F] ne justifie pas d'une exploitation effective.

S'agissant du motif tiré du défaut d'immatriculation, il n'est pas contesté que les consorts [F] ont mis le fonds en location-gérance comme suit :

- contrat de location-gérance du 15 février 2012 entre les consorts [F] et la SARL L'ESPOIR pour une durée de deux années à compter du 4 février 2012 jusqu'au 30 décembre 2014 (date de résiliation), la location-gérance ayant été publiée au BODAAC du 28 mars 2012; 
- contrat de location-gérance du 12 janvier 2015, entre les consorts [F] et la SARL CAP SUD, à compter du 1er février 2015 jusqu'au 31 juillet 2015 (date de résiliation), la location-gérance ayant été publiée au BODAAC du 13 mars 2015;
- contrat de location-gérance du 12 août 2015, entre les consorts [F] et la SARL MIKA, à compter du 1er août 2015 jusqu'au 31 juillet 2017 (durée théorique), la location-gérance ayant été publiée au BODAAC du 6 octobre 2015 ; 
- contrat de location-gérance du 13 avril 2016, entre les consorts [F] et la SARL ARINDA, à compter du 1er mai 2016 jusqu'au 30 avril 2018 (durée théorique), la location-gérance ayant été publiée au BODAAC du 19 mai 2016.

Le moyen tiré de la nullité des contrats de location-gérance ne saurait prospérer alors que le congé avec refus de renouvellement sans indemnité d'éviction ne vise pas dans ses motifs de déchéance du droit au renouvellement et à indemnité d'éviction, l'infraction aux dispositions prévues à l'article L.144-3 ancien du code de commerce. Les consorts [G]-[U] reconnaissent eux-mêmes qu'ils ignoraient les mises en location-gérance au moment de la délivrance du congé, nonobstant leur publication au BODAAC, de sorte que le congé n'a pu utilement se fonder sur cette infraction alors applicable. 

C'est vainement que les consorts [G]-[U] invoquent l'absence de mention de la location-gérance à l'extrait Kbis relatif aux preneurs, alors qu'une telle publicité n'est pas prescrite par l'article R144-1 du code de commerce qui prévoit une publicité sur un support habilité à recevoir des annonces légales, et d'autre part, que la matérialité de ces contrats ressort de leur production aux débats. 




Il s'ensuit que les consorts [F] peuvent se prévaloir de l'exception prévue au II. de l'article L.145-1 du code de commerce et ont donc été dispensés d'immatriculation. Au surplus, les consorts [G]-[U] n'apportent pas la preuve de ce que feu Monsieur [V] [F] était l'exploitant effectif du fonds, de sorte que sa non immatriculation est aussi couverte par l'immatriculation de Monsieur [L] [F] au titre du III. de l'article L.145-1 du code de commerce qui en dispense les copreneurs, si l'exploitant effectif est immatriculé. 

S'agissant du motif tiré du défaut d'exploitation effective par Monsieur [L] [F], il doit être examiné de façon rétroactive sur les trois dernières années précédant la prise d'effet du congé, soit pour la période du 31 décembre 2014 au 31 décembre 2017.

Ainsi qu'il a été précédemment énoncé, l'exploitation doit avoir été régulière et conforme à la destination du bail, mais pas nécessairement continue, ni personnelle.

S'agissant de la régularité, il est relevé des interruptions de la location-gérance pour les périodes suivantes :
- du 31 décembre 2014 au 11 janvier 2015 ;
- du 31 juillet 2015 au 11 août 2015 ;
- d'une date indéterminée de résiliation du contrat de location-gérance entre les consorts [F] et la SARL MIKA qu'il est possible de situer au plus tôt au 6 octobre 2015 (date de la publication de l'avis au BODAAC) jusqu'au 12 avril 2016.

Ces interruptions entre deux contrats ne sont toutefois pas de nature à remettre en cause la régularité de l'exploitation sur la période considérée, dès lors qu'elles peuvent être justifiées par la recherche de candidats à la location-gérance, raison sérieuse et légitime, la régularité n'exigeant pas une continuité. 

Au surplus, les consorts [G]-[U] n'ont pas mis en demeure les consorts [F] de mettre un terme à la cessation sans raison sérieuse et légitime de l'exploitation du fonds, tel que prévu à l'article L.145-17 du code de commerce, de sorte qu'ils ne sauraient invoquer ladite cessation de l'exploitation, pour dénier le droit au renouvellement.

S'agissant de la conformité de l'exploitation à la destination du bail " commerce de marchand de vins et restaurant ", pour la période de location-gérance, il n'est pas contesté que les locataires-gérants avaient les activités suivantes déclarées au Registre du Commerce et des Sociétés : 

- SARL L'ESPOIR : " café, restaurant, sandwicherie, prêt à emporter, pizzeria”; 
 
- SARL LE CAP SUD : " sandwicherie, pizzeria, restaurant " ; 
 
- SARL MIKA : " café, restaurant, sandwicherie, plats à emporter et à consommer sur 
place " ; 
 
- SARL ARINDA : " Café, restaurant, sandwicherie, restauration rapide " ; son extrait K-bis mentionnant " Restaurant, sandwicherie ". 

Il convient de rappeler que le preneur n'est jamais tenu d'exploiter l'ensemble des activités prévues dans la destination, de sorte que l'absence d'activité effective de commerce de marchand de vins par les locataires-gérants est insusceptible d'avoir porté atteinte à la destination du bail.

S'agissant de l'activité de " restaurant ", il ressort des activités déclarées que tous les locataires-gérants ont déclaré une activité de restaurant. 

Les consorts [G]-[U] ne rapportent pas la preuve de ce que les preneurs auraient outre-passé la clause destination du bail, par la seule mention d'activités autres ou connexes au Registre du Commerce et des Sociétés de leurs locataires-gérants, cette violation devant résulter de la réalité de l'exploitation, et non pas être purement déclarative. 

Il résulte de l'ensemble de ce qui précède que les motifs du congé sont mal-fondés. Le caractère mal-fondé du congé avec refus de renouvellement n'entraîne pas sa nullité, mais ouvre droit à une indemnité d'éviction. 

En conséquence, le droit à indemnité d'éviction des consorts [F] sera constaté.


Sur l'indemnité d'éviction et l'indemnité d'occupation

Aux termes de l'article L.145.28 du code de commerce " aucun locataire pouvant prétendre à une indemnité d'éviction ne peut être obligé de quitter les lieux avant de l'avoir reçue. Jusqu'au paiement de cette indemnité, il a droit au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du contrat de bail expiré. Toutefois, l'indemnité d'occupation est déterminée conformément aux dispositions des sections 6 et 7, compte tenu de tous éléments d'appréciation ". 

L'indemnité d'occupation, qui a vocation à être la contrepartie de la jouissance des lieux est ainsi fixée à la valeur locative. Il est constant que les règles de l'article L. 145-34 du code de commerce sur le plafonnement en sont exclus, ainsi que sa détermination sur la base du loyer tel qu'il aurait été fixé en cas de renouvellement du bail, peu important le caractère binaire du loyer du bail finalement renouvelé. 

En l'espèce, les consorts [F] produisent au soutien de leur demande indemnitaire un rapport unilatéral d'expertise contesté par les consorts [G]-[U] tant sur la méthode que sur le fond des conclusions estimatives.

Ainsi qu'il a été régulièrement jugé, le tribunal ne saurait se fonder exclusivement sur un rapport d'expertise unilatérale. Une expertise judiciaire sera donc ordonnée dans les conditions spécifiées au dispositif.
L'indemnité d'occupation étant dans le cas d'espèce statutaire, la valeur locative doit être également estimée à dires d'expert. 

Le droit à indemnité d'éviction valant droit de maintien dans les lieux jusqu'au paiement effectif de ladite indemnité, la demande d'expulsion formée par les consorts [G]-[U] sera dûment rejetée. 







Sur les autres demandes

L'article 696 du code de procédure civile prévoit que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

En l'espèce, les dépens seront réservés dans l'attente du rapport d'expertise. 

L'article 700 du code de procédure civile prévoit que la partie condamnée aux dépens ou qui perd son procès peut être condamnée à payer à l'autre partie au paiement d'une somme destinée à compenser les frais exposés pour le procès et non compris dans les dépens. Dans ce cadre, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique des parties.

En l'espèce, les consorts [G]-[U] seront condamnés in solidum à payer aux consorts [F] la somme de 4.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. 


PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par jugement contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au greffe à la date du délibéré;

- Rejette la fin de non-recevoir tirée de la prescription de l'action en nullité du congé soulevée par Monsieur [W] [G] et Madame [Z] [G] épouse [U] ; 

- Dit que la demande formée par Monsieur [W] [G] et Madame [Z] [G] épouse [U] tendant à la nullité des contrats de location-gérance est irrecevable ; 

- Rejette la demande formée par Monsieur [L] [F] et Madame [T] [S] veuve [F] tendant à la nullité du congé avec refus de renouvellement du 22 juin 2017 comportant dénégation du droit au bénéfice du statut des baux commerciaux et refus de paiement d'indemnité d'éviction ; 

- Constate l'extinction du bail conclu entre Monsieur [W] [G] et Madame [Z] [G] épouse [U] et Monsieur [L] [F] et Madame [T] [S] veuve [F] portant sur les locaux commerciaux sis [Adresse 7] dans le [Localité 15] à [Localité 15], au 31 décembre 2017 à minuit ; 

- Déclare mal-fondé le congé avec refus de renouvellement du 22 juin 2017 comportant dénégation du droit au bénéfice du statut des baux commerciaux et refus de paiement d'indemnité d'éviction ;

- Constate que Monsieur [L] [F] et Madame [T] [S] veuve [F] ont droit à une indemnité d'éviction ; 






- Ordonne une mesure d'expertise et désigne en qualité d'expert :
[E] [M]
[Adresse 9] [Localité 10]
[XXXXXXXX01]
[Courriel 12]

avec mission de :

- visiter les locaux donnés à bail commercial sis [Adresse 7] dans le [Localité 15] à [Localité 15] et de les décrire ; 
- dresser, le cas échéant, la liste du personnel employé par Monsieur [L] [F] et Madame [T] [S] veuve [F];
- rechercher, en tenant compte de la nature des activités professionnelles autorisées par le contrat de bail commercial, de la situation et de l'état des locaux, tous éléments permettant de :
 

o déterminer le montant de l'indemnité d'éviction due à Monsieur [L] [F] et Madame [T] [S] veuve [F] : a) dans le cas d'une perte du fonds de commerce : valeur marchande déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, des frais et droits de mutation afférents à la cession de fonds d'importance identique, et de la réparation du trouble commercial ; b) dans le cas de la possibilité d'un transfert du fonds de commerce, sans perte conséquente de clientèle, sur un emplacement de qualité équivalente, le coût d'un tel transfert comprenant notamment : l'acquisition d'un titre locatif présentant les mêmes avantages que l'ancien, les frais et droits de mutation, les frais de déménagement et de réinstallation, et la réparation du trouble commercial ;
o apprécier si l'éviction de Monsieur [L] [F] et Madame [T] [S] veuve [F] entraînera la perte du fonds de commerce ou son transfert ;
o déterminer le montant de l'indemnité d'occupation statutaire due par Monsieur [L] [F] et Madame [T] [S] veuve [F] pour l'occupation des locaux depuis le 1er janvier 2018 jusqu'à leur libération effective, abattement pour précarité en sus ;
- à titre de renseignement, dire si, à son avis, le loyer de renouvellement aurait été ou non plafonné, et préciser, dans ce cas, le montant du loyer calculé en fonction des indices qui auraient été applicables la date d'effet du congé ;

- Dit que l'expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile et qu'il déposera l'original de son rapport au greffe de la juridiction avant le 30 septembre 2025 ; 

- Fixe à la somme de 4.000 euros la provision à valoir sur la rémunération de l'expert, somme qui devra être consignée par Monsieur [W] [G] et Madame [Z] [G] épouse [U] à la régie du tribunal judiciaire de Paris, avec une copie de la présente décision, au plus tard le 15 décembre 2024; 

- Fixe l'indemnité d'occupation provisionnelle due pendant la durée de l'instance au montant du dernier loyer en cours à la date du présent jugement ; 

- Rejette la demande d'expulsion formée par Monsieur [W] [G] et Madame [Z] [G] épouse [U] ; 



- Réserve les dépens;

- Condamne in solidum Monsieur [W] [G] et Madame [Z] [G] épouse [U] à payer à Monsieur [L] [F] et Madame [T] [S] veuve [F] la somme de 4.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

- Rejette le surplus des demandes ;

- Dit que l'affaire sera rappelée à l'audience de mise en état du 30 janvier 2025 à 11h30 pour vérification du versement de la consignation,

- Dit n'y avoir lieu à l'exécution provisoire. 


Fait et jugé à Paris le 08 Octobre 2024.

Le Greffier Le Président

Christian GUINAND Sophie GUILLARME






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