Tribunal Judiciaire · 8ème chambre 2ème section — 3 octobre 2024

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] 
Expéditions 
exécutoires
délivrées le:


■

8ème chambre 
2ème section

N° RG 21/03446 
N° Portalis 352J-W-B7F-CT57F

N° MINUTE : 




Assignation du :
24 Février 2021




JUGEMENT 
rendu le 03 Octobre 2024 
DEMANDEURS

Monsieur [X] [U] [G]
Madame [D] [L] [R] [I] épouse [U] [G]
[Adresse 2]
[Localité 3]

représentés par Maître Christophe BASSET de la SELARL SELARL CHRISTOPHE BASSET, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #A0050


DÉFENDEUR

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2], représenté par son syndic, la sociéét IMMO + MORILLON, SARL
[Adresse 1]
[Localité 4]

représenté par Maître Mathieu HANJANI, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant/postulant, vestiaire #D0435




Décision du 03 Octobre 2024
8ème chambre 2ème section
N° RG 21/03446 - N° Portalis 352J-W-B7F-CT57F


COMPOSITION DU TRIBUNAL

Frédéric LEMER GRANADOS, Vice-Président
Anita ANTON, Vice-Présidente
Lucie AUVERGNON, Vice-Présidente

assistés de Nathalie NGAMI-LIKIBI, Greffière,


DÉBATS

A l’audience du 30 Mai 2024 tenue en audience publique devant Lucie AUVERGNON, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.


JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe
Contradictoire
en premier ressort

***

Exposé du litige : 

L’immeuble sis [Adresse 2] est soumis au statut de la copropriété, selon règlement en date du 10 mai 1977. Cet immeuble est constitué de quatre bâtiments A, B, C et D. 

M. [X] [U] [G] et Mme [D] [L] [R] [I] épouse [U] [G], sont propriétaires d’un appartement et d’une cave situés dans le bâtiment A.

Lors de l’assemblée générale du 17 novembre 2020, les copropriétaires du bâtiment B ont adopté les résolutions n° 15, 16, 17 et 18 ainsi libellées : 
- « Résolution n° 15 : l’assemblée générale, considérant que les combles du bâtiment B dont la vente est envisagée ne sont plus nécessaires à la destination de l’immeuble, approuve le projet de la SCI Malesherbes-Cardinet de créer le lot n° 38 et de lui affecter l65 tantièmes des charges générales communes, 98 tantièmes des charges bâtiment B, 153 tantièmes des charges escalier bâtiment B. Le lot ainsi crée sera désigné comme suit : grenier. L’assemblée générale autorise la SCI Malesherbes-Cardinet, ou toute autre personne qu’elle se substituera, à acheter ce lot moyennant le prix principal de 4.000 €, payable comptant le jour de la signature de l’acte. L’assemblée générale donne tout pouvoir au syndic pour procéder à la réalisation de ces opérations, à savoir : signer l’acte de vente dans les conditions ci-dessus, encaisser le prix, en donner quittance, faire toute formalité et notamment signer le modificatif de l’état descriptif de division qu’il y a lieu d’établir au préalable et ce, en l’étude du notaire rédacteur du règlement de copropriété ou du notaire de l’acquéreur. Tous les frais, droits et honoraires résultant de cette vente et des actes qui en sont la suite seront à la charge exclusive de la SCI Malesherbes-Cardinet, ou tout autre personne qu’elle se substituera, l’acquéreur qui s’y oblige ». 
- « Résolution n° 16 : L’assemblée générale autorise la SCI Malesherbes-Cardinet, ou tout autre personne qu’elle se substituera, à procéder, à ses frais, à des travaux de modifications de la couverture du bâtiment B. Ces travaux devront être réalisés, dans les règles de l’art, par des entreprises assurées et sous la direction de M. [B], architecte de la copropriété. La SCI Malesherbes-Cardinet s’engage également à réaliser toutes les démarches administratives nécessaires à ce type de travaux, et notamment une assurance dommages-ouvrage. Ces travaux ayant pour conséquence la modification de la surface des lots situés en dessous de la toiture, un nouveau modificatif de règlement de copropriété avec l’établissement d’un nouveau projet de modificatif de l’état descriptif de division de la copropriété devra être présenté lors d’une assemblée générale ultérieure. La SCI Malesherbes-Cardinet s’engage par conséquent à réaliser toutes les démarches administratives nécessaires, à ses frais, afin de présenter ce nouvel état descriptif de division ». 
- « Résolution n° 17 : l’assemblée générale autorise la SCI Malesherbes-Cardinet, ou toute autre personne qu’elle se substituera, à procéder, à ses frais, à des travaux de création d’une nouvelle volée d’escalier dans la continuité de l’escalier du 2ème étage du bâtiment B menant au lot n° 38 et de création d’un plancher au-dessus du palier du 2ème étage. Ces travaux devront être réalisés, dans les règles de l’art, par des entreprises assurées et sous la direction de M. [B], architecte de la copropriété. La SCI Malesherbes-Cardinet s’engage pleinement à réaliser toutes les démarches administratives nécessaires, auprès de la ville de Paris, et à souscrire toutes les assurances nécessaires à ce type de travaux, et notamment une assurance dommages-ouvrage. Ces travaux ayant pour conséquence la modification de la surface des lots situés en dessous de la toiture, un nouveau modificatif de règlement de copropriété avec l’établissement d’un nouveau projet de modificatif de l’état descriptif de division de la copropriété devra être présenté lors d’une assemblée générale ultérieure. La SCI Malesherbes-Cardinet s’engage par conséquent à réaliser toutes les démarches administratives nécessaires, à ses frais, afin de présenter ce nouvel état descriptif de division ». 
- « Résolution n° 18 : l’assemblée générale autorise la SCI Malesherbes-Cardinet, ou toute autre personne qu’elle se substituera, à procéder, à ses frais, à la création de deux ou trois lucarnes (110 x 90) en façade suite aux travaux de modification de toiture du bâtiment B. La SCI Malesherbes-Cardinet s’engage à faire réaliser ces travaux dans les règles de l’art, par des entreprises assurées sous la direction de M. [B], architecte de la copropriété. Les nouvelles lucarnes devront respecter harmonieusement l’aspect extérieur de la copropriété et être conformes avec les fenêtres existantes. La SCI Malesherbes-Cardinet s’engage à respecter toutes les démarches administratives et à souscrire les assurances découlant de ces travaux et notamment une assurance dommages-ouvrage ». 

Par acte d’huissier en date du 24 février 2021, M. [X] [U] [G] et Mme [D] [L] [R] [I] épouse [U] [G] ont assigné devant le tribunal judiciaire de Paris le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] 7ème afin de solliciter, à titre principal et sur le fondement des articles 3, 4, 6-2 et 6-4 de la loi du 10 juillet 1965, l’annulation des résolutions n° 15, 16, 17 et 18 de l’assemblée générale des copropriétaires du 17 novembre 2020. 

Par conclusions notifiées par voie électronique le 14 septembre 2022, M. [X] [U] [G] et Mme [D] [L] [R] [I] épouse [U] [G] (ci-après, « les époux [U] [G] ») demandent au tribunal de : 

Vu l’article 42 alinéa 2 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, vu les articles 3, 4, 6-2 et 6-4 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, vu l’article 10-1 alinéa 2 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965,

Les Déclarer recevables et bien fondés en l’ensemble de leurs moyens, fins et demandes, 

Débouter le syndicat des copropriétaires de l’intégralité de ses demandes,
 
Annuler les résolutions n° 15, 16, 17 et 18 adoptées lors de l’assemblée générale du 17 novembre 2020, 

Condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble n°[Adresse 2] au paiement des entiers dépens de la présente instance, 

Condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble n°[Adresse 2] à [Localité 3]
à leur payer la somme de 5.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, 

Les Dispenser de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 12 mai 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble n°[Adresse 2] demande au tribunal de : 

Vu l’article 6-2 de la loi du 10 juillet 1965, vu l’article 89 de la loi du 21 février 2022, vu l’article 209-II de la loi du 23 novembre 2018 modifié par la loi du 21 février 2022, vu le règlement de copropriété du 10 mai 1977, 

Débouter M. [X] [U] [G] et Mme [D] [L] [R] [I] épouse [U] [G] de leur demande d’annulation des résolutions n° 15, 16, 17 et 18 de l’assemblée générale du 17 novembre 2020, 

Débouter M. [X] [U] [G] et Mme [D] [L] [R] [I] épouse [U] [G] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions, 

Condamner in solidum M. [X] [U] [G] et Mme [D] [L] [R] [I] épouse [U] [G] à lui payer la somme de 4.000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile, 
Ecarter l’exécution provisoire de droit de la décision, 

Condamner in solidum M. [X] [U] [G] et Mme [D] [L] [R] [I] épouse [U] [G] aux entiers dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été prononcée 30 mai 2023 et l’affaire fixée à l’audience du 30 mai 2024. 

Pour un plus ample exposé des moyens, il est renvoyé aux écritures précitées, conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile.
 
L’affaire, plaidée à l’audience du 30 mai 2024, a été mise en délibéré au 3 octobre 2024. 

MOTIFS DE LA DECISION :

1 - Sur la demande d’annulation des résolutions n° 15, 16, 17 et 18 de l’assemblée générale du 17 novembre 2020

1-1 Sur la recevabilité 

Aux termes de l’alinéa 2 de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, « les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d'assemblée, sans ses annexes. Cette notification est réalisée par le syndic dans le délai d'un mois à compter de la tenue de l'assemblée générale ». 

En l'espèce, les époux [U] [G] ont voté contre les résolutions n° 15, 16, 17 et 18 de l’assemblée générale du 17 novembre 2020 (formulaire de vote par correspondance, pièce n° 7 des demandeurs), qui ont été adoptées. Le procès-verbal de l'assemblée générale du 17 novembre 2020 (pièce n° 8 des demandeurs) a été notifié par lettre recommandée avec accusé de réception envoyée le 28 décembre 2020 (tampon de la poste, pièce n° 9 des demandeurs). 
L’assignation a été délivrée le 24 février 2021, soit dans le délai de deux mois, prévu par les dispositions susvisées. 

La demande d’annulation des résolutions n° 15 à 18 adoptées par l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 3] le 17 novembre 2020 est donc recevable. 

1-2 Sur le fond 

M. [X] [U] [G] et Mme [D] [L] [R] [I] épouse [U] [G] soutiennent, sur le fondement des articles 3, 4, 6-2 et 6-4 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, que les résolutions litigieuses sont nulles pour n’avoir été présentées qu’au vote des copropriétaires du bâtiment B, et non à l’ensemble des copropriétaires, alors que le règlement de copropriété ne mentionne expressément aucune partie commune spéciale. Ils considèrent que les dispositions de l’article 209 II de la loi dite « ELAN » du 23 novembre 2018, issues de la loi 3DS du 21 février 2022, ne peuvent leur être opposées dès lors que ces dispositions prévoient que le syndicat des copropriétaires doit inscrire à l’ordre du jour de chaque assemblée « la question de cette mention » des « parties communes spéciales ou à jouissance privative existantes ». Ils estiment que ces dispositions doivent être interprétées dans le sens suivant : ce n’est que dans le cas du rejet, par l’assemblée, de la résolution prévoyant de mentionner les parties communes spéciales dans le règlement de copropriété, que l’absence de mention dans ledit règlement des « parties communes spéciales ou à jouissance privative existantes » est sans conséquence sur l’existence de ces parties communes.

Les époux [U] [G] considèrent que le syndicat ne s’explique pas sur le fait qu’il a soumis les mêmes résolutions au vote de tous les copropriétaires lors de l’assemblée générale du 5 juillet 2018, pour les soumettre, deux ans plus tard, au vote d’un nombre plus restreint de copropriétaires. 

Ils considèrent que le syndicat des copropriétaires ne peut pas prétendre que les travaux objets des résolutions n° 16 à 18 sont des travaux d’entretien, de réparation, de reconstruction ou de reconstitution au sens de l’article 12 du règlement de copropriété. Ils soulignent que ces travaux portent sur la « modification » de la couverture, le « changement » de la façade, la « création » d’une volée d’escalier et de deux ou trois lucarnes. Ils font valoir que des travaux de « reconstruction » s’entendent, en matière de copropriété, de travaux permettant de rendre un immeuble à son état initial.

En défense, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble n°[Adresse 2] soutient que l’existence de parties communes spéciales constituées de chacun des bâtiments de l’immeuble ressort de la prévision, par le règlement de copropriété, de charges spéciales propres à chaque bâtiment. Il fait valoir que le règlement de copropriété prévoit sept grilles de répartition de charges : une grille de répartition « charges générales », quatre grilles « charges » respectivement relatives aux « charges d’entretien, de réparation et de reconstruction des bâtiments » A, B, C et D, et deux grilles « escalier » respectivement relatives aux charges d’entretien des escaliers des bâtiments A et B. 

Il expose que les dispositions de l’article 6-4 de la loi du 10 juillet 1965 ne sont pas applicables à la situation, l’immeuble étant en copropriété depuis le 10 mai 1977, et que l’application des dispositions de l’article 209 II de la loi du 23 novembre 2018 conduit à ne tirer aucune conséquence de l’absence d’inscription de mise à jour du règlement. Il précise que l’inscription à l’ordre du jour de chaque assemblée générale de la question de la mention dans le règlement de copropriété des parties communes spéciales n’a aucun caractère coercitif, que la loi ne conditionne pas l’existence des parties communes spéciales à l’inscription préalable à l’ordre du jour de chaque assemblée de la question relative à la mention de ces parties communes spéciales dans le règlement de copropriété et que, en toute état de cause, aucune disposition légale ne prévoit que le non-respect de l’inscription à l’ordre du jour des assemblées successives de la question de la mise en conformité du règlement, serait sanctionné par le refus de reconnaître l’existence des parties communes spéciales. Il expose que la question de la mention expresse, dans le règlement de copropriété, des parties communes spéciales ou à jouissance privative existantes est inscrite à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale et sera soumise au vote des copropriétaires.

Il considère que la résolution n° 15, qui concerne le statut des combles et leur vente, est afférente aux seules parties communes spéciales du bâtiment B. Il estime que les travaux votés par les résolutions n° 16, 17 et 18 de l’assemblée générale du 17 novembre 2020 constituent des travaux d’entretien et de reconstruction des parties communes spéciales du Bâtiment B et observe que l’article 12 du règlement de copropriété, relatif aux charges, énumère un certain nombre de charges d’entretien, de réparations et de reconstruction en précisant « et d’une manière générale, tous frais directs ou indirects d’entretien, de réparation ou de reconstruction du bâtiment, l’énumération qui précède étant purement énonciative et non limitative ». Il expose que, en tout état de cause, les travaux qui concernent exclusivement le bâtiment B doivent être votés selon la grille de répartition des charges de ce bâtiment puisque leur coût n’est supporté que par les copropriétaires de ce bâtiment. 

***
L’article 3 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 prévoit que « sont communes les parties des bâtiments et des terrains affectées à l'usage ou à l'utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d'entre eux » et dresse une liste des parties réputées communes dans le silence ou la contradiction des titres. 

Aux termes de l’article 4 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, « les parties communes sont l'objet d'une propriété indivise entre l'ensemble des copropriétaires ou certains d'entre eux seulement ; selon le cas, elles sont générales ou spéciales. Leur administration et leur jouissance sont organisées conformément aux dispositions de la présente loi ».

Aux termes de l’article 6-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, « les parties communes spéciales sont celles affectées à l'usage ou à l'utilité de plusieurs copropriétaires. Elles sont la propriété indivise de ces derniers.

La création de parties communes spéciales est indissociable de l'établissement de charges spéciales à chacune d'entre elles.

Les décisions afférentes aux seules parties communes spéciales peuvent être prises soit au cours d'une assemblée spéciale, soit au cours de l'assemblée générale de tous les copropriétaires. Seuls prennent part au vote les copropriétaires à l'usage ou à l'utilité desquels sont affectées ces parties communes. »

La prévision dans le règlement de copropriété de parties communes spéciales que constitue chacun des bâtiments faisant partie de la copropriété a pour conséquence que seuls les copropriétaires qui sont propriétaires des parties communes spéciales peuvent décider des travaux sur ces dernières et sont seuls tenus d'acquitter les charges correspondantes (Civ. 3ème, 3 juin 2009, n° 08-16379). 

Décision du 03 Octobre 2024
8ème chambre 2ème section
N° RG 21/03446 - N° Portalis 352J-W-B7F-CT57F

Par ailleurs, lorsque des travaux sont de nature à modifier l’harmonie générale de l’immeuble, alors que celui-ci comporte plusieurs bâtiments, l’autorisation prévue par l’article 25 b de la loi relève de l’assemblée générale des copropriétaires (Civ. 3ème, 14 mars 2001, n° 99-16.292). 

Aux termes de l’article 6-4 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, issu de l’article 209 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018, « l'existence des parties communes spéciales et de celles à jouissance privative est subordonnée à leur mention expresse dans le règlement de copropriété ». 

En application du II de l’article 209 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018, tel que modifié par l’article 89 de la loi n° 2022-2017 du 21 février 2022, « l'article 6-4 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis n'est applicable qu'aux immeubles dont la mise en copropriété est postérieure au 1er juillet 2022.

Pour les immeubles dont la mise en copropriété est antérieure au 1er juillet 2022, quand le règlement de copropriété ne mentionne pas les parties communes spéciales ou à jouissance privative existantes, le syndicat des copropriétaires inscrit à l'ordre du jour de chaque assemblée générale des copropriétaires la question de cette mention dans le règlement de copropriété. Cette décision est prise à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présentés, représentés ou ayant voté par correspondance. L'absence d'une telle mention dans le règlement de copropriété est sans conséquence sur l'existence de ces parties communes ».

***
Les dispositions de l’article 6-4 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 aux termes desquelles « l’existence des parties communes spéciales et de celles à jouissance privative est subordonnée à leur mention express dans le règlement de copropriété » sont issues de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018. 

Elles ne sont applicables qu’aux immeubles dont la mise en copropriété est postérieure au 1er juillet 2022, étant précisé qu’un processus de régularisation a été prévu pour les immeubles dont la mise en copropriété est antérieure au 1er juillet 2022 et que, pour ces derniers, l’absence de régularisation du règlement de copropriété est sans conséquence sur l’existence des parties communes spéciales (article 209, II de la loi du 23 novembre 2018 dans sa version issue de la loi n° 2022-217 du 21 février 2022). 

Pour les parties communes spéciales ainsi créées (ex. : Cour d’appel de [Localité 5], deuxième chambre civile, section A, 4 mai 2006, n° RG 03/04149), sans adaptation corrélative du règlement de copropriété, l’absence de mise en conformité par mention express dans le règlement de copropriété est sans incidence sur leur existence, s’agissant d’immeubles dont la mise en copropriété est antérieure au 1er juillet 2022. 

Toutefois, les dispositions issues de l’article 209 ne peuvent être utilisées pour modifier le contenu du règlement de copropriété en ce qu’il concerne les conditions de jouissance des parties communes, en application des articles 8 et 26 b) de la loi du 10 juillet 1965 (ex. : Cour d’appel de Paris, 23ème chambre B, 9 avril 2009, n° RG 07/18782, Jurisdata n° 2009-377571 ; Cour d’appel de Bordeaux, 1ère chambre, section B, 26 février 2010, n° RG 08/03367, Jurisdata n° 2010-003758 ; Civ. 3ème, 23 janvier 2013, n° 11-27.477). 

Ainsi, l’assemblée générale ne peut, sous couvert d’adaptation, créer des parties communes spéciales à la majorité de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965 (ex. : Cour d’appel de Paris, Pôle 4 – Chambre 2, 20 janvier 2016, n° RG 14/15077). 

En l’espèce, l’article 12 de la section II du chapitre 2 du règlement de copropriété établi le 10 mai 1977 (pièces n° 1 des époux [U] [G] et du syndicat des copropriétaires) prévoit l’existence de charges spéciales à chaque bâtiment de l’immeuble et, précisément, de « charges d’entretien, de réparation et de reconstitution ». La section II bis de ce même chapitre prévoit des charges d’entretien des escaliers spéciales au bâtiment A et aux bâtiment B. 

Sur la base de ces stipulations du règlement de copropriété, le syndicat des copropriétaires fait donc valoir l’existence de parties communes spéciales constituées par chaque bâtiment de l’immeuble et, en l’espèce, par le bâtiment B.

Toutefois, il est constant que l’institution de parties communes spéciales ne découle pas de leur utilité pour les lots concernés mais des stipulations du règlement de copropriété qui la prévoient (Civ. 3ème, 4 juillet 2006, n° 05-11.058 ; 13 novembre 2013, n° 12-20.733, premier moyen ; 7 décembre 2017, n° 16-23.562) et que la spécialisation des charges n’implique pas en elle-même la création de parties communes spéciales (ex. : Cour d’appel de Paris, Pôle 4 – Chambre 2, 6 avril 2022, n° RG 18/16930). 

Cette jurisprudence a vocation à s’appliquer également aux immeubles dont la mise en copropriété est antérieure au 1er juillet 2022. 

Au cas d’espèce, le syndicat des copropriétaires se contente d’affirmer que la résolution n° 15 critiquée pouvait être votée par les seuls copropriétaires du bâtiment B aux motifs qu’elle concerne ce seul bâtiment. 

Or, il ressort cette résolution a pour objet la suppression d’une partie commune et sa cession à l’un des copropriétaires, motif pris que les combles « ne sont plus nécessaires à la destination de l’immeuble ». 

Cette résolution comprend la création d’un nouveau lot affecté de tantièmes de charges générales et implique la modification de l’état descriptif de division. 

Faute d’avoir été adoptée par l’ensemble des copropriétaires de l’immeuble, en l’absence de création de parties communes spéciales au bâtiment B, elle sera annulée. 

Par ailleurs, les résolutions n° 16 à 18 ne peuvent être réduites à de simples votes de travaux qui ne profitent qu’au bâtiment B dont les copropriétaires devraient payer les frais en application des stipulations du règlement de copropriété prévoyant des charges spéciales à chaque bâtiment. Ces résolutions autorisent le copropriétaire acquéreur du nouveau lot créé, issu de la résolution n° 15, à réaliser à ses frais les travaux suivants :
- modification de la couverture du bâtiment B, ayant pour conséquence la modification de la surface du nouveau lot créé et impliquant la présentation à une assemblée générale ultérieure d’un nouveau projet d’état descriptif de division (résolution n° 16), 
- création d’une nouvelle volée d’escalier menant au nouveau lot créé, issu de la résolution n° 15, et création d’un plancher sous ce lot, impliquant la présentation à une assemblée générale ultérieure d’un nouveau projet d’état descriptif de division (résolution n° 17), 
- création de deux à trois lucarnes en façade, sous condition de « respecter scrupuleusement l’aspect extérieur de la copropriété et d’être conformes aux fenêtres existantes » (résolution n° 18). 

Il est donc établi que les résolutions n° 16 à 18 portent sur des travaux lourds (modification de la couverture du bâtiment B, création d’une volée d’escalier menant au nouveau lot créé, création de deux à trois lucarnes en façade) : 

- qui excédent largement les charges d’entretien, de réparation et de reconstitution prévues aux stipulations précitées du règlement de copropriété, 
- et qui nécessitent la création préalable du nouveau lot issu de la résolution n°15, annulée par le présent jugement. 

En l’absence de partie commune spéciale prévue dans le règlement de copropriété, tandis que les charges incombant à un ou à certains immeubles supportées par les copropriétaires de ce ou de ces immeubles ne sont pas précisément définies, ce qui nécessite d’interpréter les dispositions du règlement de copropriété, les juges du fond doivent apprécier si les travaux en cause, par leur nature, leur ampleur et leur montant, sont concernés ou non par les dispositions à interpréter du règlement de copropriété, nonobstant l’existence de bâtiments distincts qui n’est pas en elle-même de nature à justifier une répartition des charges par bâtiment (ex. : Civ. 3ème, 19 novembre 2015, n° 14-25.510). 

Ces résolutions portant sur des travaux qui excèdent les charges spéciales par bâtiment prévues au règlement de copropriété, de sorte qu’elles concernaient tous les copropriétaires, et étant dépendantes de la résolution n° 15 qui emportait création d’un nouveau lot, elles doivent être annulées. 

Au surplus, la résolution n° 18 est relative à des travaux susceptibles de modifier l’harmonie générale de l’immeuble, qui devaient être autorisés par l’ensemble des copropriétaires. 

Les résolutions n° 16 à 18 de l’assemblée générales du 17 novembre 2020 seront donc également annulées. 

2 - Sur les demandes accessoires 

M. [X] [U] [G] et Mme [D] [L] [R] [I] épouse [U] [G], dont les prétentions ont été déclarées bien fondées dans le cadre de la présente instance les opposant au syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 2] [Localité 3], seront dispensés de toute participation à la dépense commune des frais de la présente procédure, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires, conformément aux dispositions de l'avant-dernier alinéa de l'article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Le syndicat des copropriétaires, qui succombe, sera condamné aux entiers dépens de l’instance.

Tenu aux dépens, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] [Localité 3] sera condamné à payer à M. [X] [U] [G] et Mme [D] [L] [R] [I] épouse [U] [G] la somme de 2.000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile. 

Par voie de conséquence, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] sera débouté de ses demandes formées au titre des dépens et des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. 

Aucun élément ne justifie en l'espèce que l'exécutoire provisoire, qui est compatible avec la nature de la présente affaire, soit écartée, conformément à l'article 514-1 du code de procédure civile.

Les parties seront déboutées du surplus de leurs demandes formées au titre des dépens et des frais irrépétibles, ainsi que de leurs autres demandes plus amples ou contraires. 

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant par un jugement contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,

Déclare recevable la demande de M. [X] [U] [G] et Mme [D] [L] [R] [I] épouse [U] [G] d’annulation des résolutions n° 15 à 18 adoptées par l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] le 17 novembre 2020, 

Annule les résolutions n° 15, 16, 17 et 18 de l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] en date du 17 novembre 2020, 

Dispense M. [X] [U] [G] et Mme [D] [L] [R] [I] épouse [U] [G] de toute participation à la dépense commune des frais de la présente procédure, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires, conformément aux dispositions de l'avant-dernier alinéa de l'article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis,

Condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] aux entiers dépens de l’instance, 

Condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] à payer à M. [X] [U] [G] et Mme [D] [L] [R] [I] épouse [U] [G] la somme de 2.000,00 € en application de l’article 700 du code de procédure civile, 

Déboute le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] de ses demandes formées au titre des dépens et des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, 

Dit n'y avoir lieu d'écarter l'exécution provisoire de droit, 

Déboute les parties du surplus de leurs demandes formées au titre des dépens et des frais irrépétibles ainsi que de leurs autres demandes. 


Fait et jugé à Paris le 03 Octobre 2024


La Greffière Le Président