Tribunal Judiciaire · Service des référés — 9 octobre 2024

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE PARIS


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N° RG 24/53442 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4TYD

N° : 12

Assignation du :
17 Avril 2024

[1]

[1] 2 Copies exécutoires
délivrées le:


ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ 
rendue le 09 octobre 2024



par Rachel LE COTTY, 1ère vice-présidente au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Pascale GARAVEL, Greffier. 
DEMANDERESSE

La société S.C.I. RICHARD LENOIR
[Adresse 1]
[Adresse 1]

représentée par Me Damien CHEVRIER, avocat au barreau de PARIS - #A0920

DEFENDERESSES

La société PARIMMO-IMMOBILIER S.A.S.
[Adresse 1]
[Adresse 1]

non constituée

La société U DESIGN S.A.R.L. (Cultive ton mètre cube)
[Adresse 2]
[Adresse 2]

représentée par Maître Cédric JOBELOT de la SCP ZURFLUH - LEBATTEUX - SIZAIRE ET ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS - #P0154



DÉBATS

A l’audience du 11 Septembre 2024, tenue publiquement, présidée par Rachel LE COTTY, 1ère vice-présidente, assistée de Pascale GARAVEL, Greffier, 



Nous, Président, 

Après avoir entendu les conseils des parties,

EXPOSE DU LITIGE


Par acte du 1er septembre 2020, la SCI Richard Lenoir a consenti un bail commercial à la société Cultive ton mètre cube, désormais dénommée U design, portant sur un local situé [Adresse 1], moyennant le paiement d'un loyer annuel principal de 22.000 euros HT/HC, payable mensuellement et d’avance.

Par acte authentique du 27 juin 2023, la société U design a cédé son droit au bail à la société Parimmo-immobilier, au prix de 22.000 euros.

Par acte du 7 février 2024, la SCI Richard Lenoir a fait délivrer à la société Parimmo-immobilier un commandement de payer la somme de 16.714,75 euros en principal, visant la clause résolutoire stipulée au contrat de bail.

Ce commandement a été dénoncé à la société U design, en qualité de garant solidaire, le 14 février 2024.

Se prévalant de l'acquisition de la clause résolutoire, la SCI Richard Lenoir a, par acte du 17 avril 2024, assigné les sociétés Parimmo-immobilier et U design devant le président du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, aux fins de voir :

constater l'acquisition de la clause résolutoire et ordonner l'expulsion de la société Parimmo-immobilier ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, avec le concours de la force publique si besoin est et sous astreinte;condamner solidairement les défenderesses au paiement de la somme provisionnelle de 23.241,70 euros au titre des loyers et charges impayés à l’échéance d’avril 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 7 février 2024 sur la somme de 16.714,65 euros pour la société Parimmo-immobilier et à compter de la dénonciation du commandement de payer du 14 février 2024 sur somme de 16.714,65 euros pour la société U design puis à compter de l’assignation pour le surplus ;condamner solidairement les défenderesses au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle équivalente au double du loyer contractuel jusqu'à la libération des locaux;les condamner solidairement au paiement d’une somme de 2.000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 7 février 2024 et de sa dénonciation du 14 février 2024. 




A l'audience, la demanderesse maintient ses demandes, exposant que la dette s’élève désormais à 25.271,62 euros, la locataire n’effectuant aucun règlement, et ce après déduction d’une somme de 12.000 euros réglée par la société U design.

La société U design dépose des conclusions aux termes desquelles elle sollicite de voir :

A titre principal,
rejeter toute demande de condamnation formulée par la SCI Richard Lenoir à son encontre ;à titre reconventionnel, condamner la société Parimmo-immobilier à lui régler la somme provisionnelle de 12.000 euros, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir ;A titre subsidiaire,
limiter toute condamnation au profit de la SCI Richard Lenoir à la somme provisionnelle globale et forfaitaire de 6.000 euros ;et à titre reconventionnel, condamner la société Parimmo-immobilier à lui régler la somme provisionnelle de 18.000 euros, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir ;A titre infiniment subsidiaire,
ordonner la compensation entre les sommes mises à sa charge et la somme de 12.000 euros déjà versée ;condamner la société Parimmo-immobilier à lui régler la somme provisionnelle de 12.000 euros sous astreinte de 100 euros par jour de retard, à compter du prononcé de la décision à intervenir au visa de l’article 491 du code de procédure civile ;condamner la société Parimmo-immobilier et à la relever et garantir indemne de toute condamnation en principal, frais et accessoires prononcée à son encontre au titre de l’exécution du bail litigieux, de l’acte de cession et de leurs suites ;En tout état de cause,
ordonner l’expulsion de la société Parimmo-immobilier, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à son profit, à compter du prononcé de la décision à intervenir au visa de l’article 491 du code de procédure civile ;condamner toute partie succombante à lui payer la somme de 2.500 euros au titre des frais irrépétibles visés par l’article 700 du code de procédure civile. 

La société Parimmo-immobilier, régulièrement citée, n’a pas constitué avocat.


Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, il est renvoyé à l'acte introductif d'instance et aux conclusions des parties pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens.








MOTIFS


Sur la demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire du bail et d’expulsion du preneur

Aux termes de l'article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

En application de ce texte, il entre dans les pouvoirs du juge des référés, même en l’absence d’urgence, de constater la résiliation de plein droit d'un contrat de bail en application d'une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en oeuvre régulièrement, en l’absence de toute contestation sérieuse de la validité de cette clause, et, par suite, d’ordonner l’expulsion de l’occupant, dont l’obligation de libérer les lieux n’est pas sérieusement contestable. En outre, le maintien de l’occupant dans les lieux sans droit ni titre par suite du constat de la résiliation du bail constitue un trouble manifestement illicite qu’il appartient au juge des référés de faire cesser.

Aux termes de l'article L. 145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

En l'espèce, le bail commercial contient une clause résolutoire au visa de laquelle un commandement de payer a été délivré à la locataire le 7 février 2024 à hauteur de la somme de 16.714,75 euros en principal, au titre de l’arriéré locatif au terme de janvier 2024.

Il résulte du relevé de compte versé aux débats que la locataire ne s’est pas acquittée des causes du commandement dans le délai d’un mois qui lui était imparti. 

Il convient donc de constater l’acquisition de la clause résolutoire au 7 mars 2024 à 24h00 et d’ordonner l’expulsion du preneur selon les termes du dispositif ci-après, sans qu’il ne soit nécessaire de prononcer une astreinte, le concours de la force publique étant suffisant pour contraindre le preneur à quitter les lieux.




L’indemnité d’occupation due au bailleur à compter du 8 mars 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés sera fixée à titre provisionnel au montant du loyer augmenté des charges et taxes, tel qu’il résulterait de la poursuite du bail, sans majoration, celle-ci s’analysant en une clause pénale susceptible de modération par le juge du fond en cas de caractère manifestement excessif, au sens de l'article 1231-5 du code civil. 


Sur la demande de provision

Aux termes de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, peut accorder une provision au créancier ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

Aux termes de l’article 1728 du code civil, le paiement du prix du bail aux termes convenus constitue l’une des deux obligations principales du locataire. 

En l’espèce, le relevé de compte locatif versé aux débats fait apparaître l’existence d’un arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation d’un montant de 25.271,62 euros au 11 septembre 2024, échéance du 1er septembre 2024 incluse et ce, après déduction d’un règlement de 12.000 euros effectué par la société U design.

L’assignation mentionnant une demande de 23.241,70 euros à l’égard de la locataire, outre les indemnités d’occupation postérieures à la résiliation du bail, celle-ci a été informée de l’intégralité des demandes du bailleur, de sorte que la demande, formée contradictoirement, rend possible l’actualisation de la dette en dépit de son absence de constitution.

Son obligation n’étant pas sérieusement contestable, elle sera condamnée à titre provisionnel à payer la somme de 25.271,62 euros, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 7 février 2024 sur la somme de 16.714,65 euros, à compter de l’assignation sur la somme de 23.241,70 euros et à compter de la présente décision sur le surplus. 

Sur la garantie du cédant

L’acte de cession du droit au bail du 27 juin 2023 comporte une clause de garantie solidaire du cédant au profit du bailleur, aux termes de laquelle il est stipulé qu’ « en exécution de cette clause, le cédant pourra être recherché par le bailleur en raison de tout manquement commis par le cessionnaire aux obligations imposées par le contrat de bail ».

L’acte reproduit littéralement la clause de garantie solidaire prévue au bail, aux termes de laquelle il est stipulé que « l’acte de cession devra contenir une clause par laquelle le cédant et sa caution se déclareront solidaires du cessionnaire pour le paiement des loyers, des indemnités d’occupation et l’exécution de toute clause du présent bail pendant la durée maximum légale et ce, même en cas de cessions successives ».


Cette clause, claire et précise, doit être appliquée par le juge des référés.

Cependant, l’article L. 145-16-1 du code de commerce dispose que « si la cession du bail commercial est accompagnée d'une clause de garantie du cédant au bénéfice du bailleur, ce dernier informe le cédant de tout défaut de paiement du locataire dans le délai d'un mois à compter de la date à laquelle la somme aurait dû être acquittée par celui-ci. »

En application de ce texte, la faute du bailleur, qui n’avertit pas le cédant du non-paiement des loyers par le locataire et laisse s’accumuler la dette, peut lui faire perdre le bénéfice de son recours. 

En l’espèce, il résulte du décompte locatif produit que la dette est apparue dès la cession du droit au bail en juin 2023 et qu’aucun règlement n’a été effectué par la locataire depuis la cession. 

Or, ainsi que l’expose la société U design, la bailleresse ne l’a jamais avisée des défauts de paiement de la locataire, seule la dénonciation du commandement de payer visant la clause résolutoire, le 14 février 2024, l’ayant informée de la défaillance du cessionnaire. A cette date, la dette atteignait déjà la somme de 16.714,75 euros pour un loyer principal mensuel de 1.902,42 euros.

La négligence du bailleur, qui a privé le garant de la possibilité de se substituer à la locataire dès les premiers impayés et d’éviter ainsi une augmentation de la dette, dont le montant est aujourd’hui élevé au regard du loyer mensuel, constitue une contestation sérieuse qui doit être tranchée par le juge du fond. La faute du bailleur est en effet susceptible d’être retenue par le juge du fond, réduisant d’autant la garantie du cédant, lequel a déjà réglé une somme de 12.000 euros.

Il n’y a donc pas lieu à référé s’agissant des demandes dirigées contre la société U design.

Sur les demandes de la société U design

La société Parimmo-immmobilier sera condamnée à rembourser à la société U design la somme de 12.000 euros qu’elle a réglée au bailleur en ses lieu et place, son obligation n’étant pas sérieusement contestable.

Les voies d’exécution permettant le recouvrement de cette créance, le prononcé d’une astreinte n’est pas nécessaire. 

Sur les frais et dépens

La société Parimmo-immobilier, partie perdante, sera tenue aux dépens de l’instance en application de l’article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût du commandement de payer et de sa dénonciation.






Elle sera par suite condamnée à payer à la SCI Richard Lenoir et à la société U design la somme de 2.000 euros chacune au titre de l’article 700 du code de procédure civile afin de les indemniser des frais non compris dans les dépens qu’elles ont été contraintes d’exposer.

PAR CES MOTIFS 

Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par décision réputée contradictoire et en premier ressort,

Constatons l’acquisition, à la date du 7 mars 2024 à 24h00, de la clause résolutoire du bail liant la SCI Richard Lenoir et la société Parimmo-immobilier et la résiliation de plein droit de ce bail ;

Disons qu’à défaut de restitution volontaire des locaux situés [Adresse 1], la société Parimmo-immobilier pourra être expulsée, ainsi que tous occupants de son chef, avec, le cas échéant, le concours d’un serrurier et de la force publique ;

Disons que le sort des meubles se trouvant dans les lieux loués sera régi conformément aux articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ; 

Condamnons la société Parimmo-immobilier à payer à la SCI Richard Lenoir une indemnité d’occupation fixée à titre provisionnel au montant du loyer augmenté des charges et taxes, tel qu’il résulterait de la poursuite du bail, à compter du 8 mars 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés ;

Condamnons la société Parimmo-immobilier à payer à la SCI Richard Lenoir la somme provisionnelle de 25.271,62 euros à valoir sur l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation arrêté au 11 septembre 2024, terme de septembre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 7 février 2024 sur la somme de 16.714,65 euros, à compter de l’assignation sur la somme de 23.241,70 euros et à compter de la présente décision sur le surplus;

Condamnons la société Parimmo-immobilier à payer à la société U design la somme provisionnelle de 12.000 euros ;

Disons n’y avoir lieu au prononcé d’astreintes ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur les demandes dirigées contre la société U design ;

Condamnons la société Parimmo-immobilier aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 7 février 2024 et de sa dénonciation du 14 février 2024 ;

Condamnons la société Parimmo-immobilier à payer à la SCI Richard Lenoir et à la société U design la somme de 2.000 euros chacune sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;








Rappelons que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l'exécution provisoire.


Fait à Paris le 09 octobre 2024


Le Greffier, Le Président,


Pascale GARAVEL Rachel LE COTTY