Tribunal Judiciaire · 18° chambre 1ère section — 8 octobre 2024

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Expéditions
exécutoires
délivrées le :


■


18° chambre 
1ère section

 
N° RG 20/11640 
N° Portalis 352J-W-B7E-CTHXA

N° MINUTE : 3

Assignation du :
02 Octobre 2020

Réputé contradictoire













JUGEMENT 
rendu le 08 Octobre 2024 
DEMANDERESSES

S.A.R.L. LA SOURCE
[Adresse 2]
[Localité 5]

représentée par Me Laurent HUGELIN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #E1685


S.A.S. LA RESSOURCE
[Adresse 2]
[Localité 5]

représentée par Me Sophie ANDRIEU, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #D0806



DÉFENDEURS

S.C.I. TEMPLE DLD
[Adresse 4]
[Localité 5]

représentée par Me Hélène RIAHI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #B0054



Décision du 08 Octobre 2024
18° chambre 1ère section
 N° RG 20/11640 - N° Portalis 352J-W-B7E-CTHXA



Monsieur [U] [Y] [R], 
en qualité de mandataire adhoc de la société LA SOURCE
[Adresse 3]
[Adresse 3]

défaillant




COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Sophie GUILLARME, 1ère Vice-présidente adjointe,
Monsieur Jean-Christophe DUTON, Vice-président,
Madame Diana SANTOS CHAVES, Juge,

assistés de Monsieur Christian GUINAND, Greffier principal,

Rédacteur : Jean-Christophe DUTON



DEBATS

A l’audience du 11 Juin 2024, tenue en audience publique, avis a été donné aux parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 08 Octobre 2024.



JUGEMENT

Rendu par mise à disposition au greffe 
Réputé contradictoire
en premier ressort





Par acte sous seing privé du 20 juillet 2011, la SCI TEMPLE DLD a donné à bail commercial en renouvellement à la SARL LA SOURCE, des locaux sis [Adresse 1], à compter du 1er septembre 2009 avec échéance au 30 août 2018, moyennant un loyer annuel de 13.800 euros hors charges et hors taxes. 

La destination est la suivante : « activité de café, marchand de vins, boissons et liqueurs à consommer sur place, à moins d’obtenir l’autorisation expresse du propriétaire pour l’obtention d’un autre commerce. »

Par acte extrajudiciaire du 21 mars 2018 la SARL LA SOURCE a fait signifier une demande de renouvellement du bail commercial, à compter du 1er septembre 2018.

Par acte sous seing privé du 10 juillet 2019, la SARL LA SOURCE a signé une promesse synallagmatique de cession de son fonds de commerce au profit de la société la SAS LA RESSOURCE.

Par acte extrajudiciaire du 31 janvier 2020, la SAS LA RESSOURCE a fait signifier l’acte de la cession du fonds de commerce à la SCI TEMPLE DLD intervenue le 24 décembre 2019, en sa qualité d’acquéreur dudit fonds.

Par courrier recommandé notifié le 18 février 2020, la SCI TEMPLE DLD a adressé un courrier à l’huissier auteur de la signification précitée pour lui indiquer que la cession a été faite en violation des termes du bail et qu’elle lui était donc inopposable. 

Par acte extrajudiciaire du 2 septembre 2020, la SCI TEMPLE DLD a fait délivrer à la SARL LA SOURCE un commandement visant la clause résolutoire pour inexécution des obligations locatives régissant d’une part, les modalités d’une cession de fonds de commerce, et d’autre part, les travaux (autorisation préalable, empiétement et perçages des murs, installation d’un ventilateur), outre les modalités d’occupation de la voie publique. 

Par acte extrajudiciaire du 8 septembre 2020, la SCI TEMPLE DLD a fait dénoncer le commandement précité à la SAS LA RESSOURCE, lui précisant qu’elle la considérait sans droit, ni titre. 

Par exploit d’huissier du 2 octobre 2020, la SARL LA SOURCE et la « SARL » [sic] LA RESSOURCE ont fait assigner la SCI TEMPLE DLD devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins de :
RECEVOIR les demandeurs en leurs demandes et les déclarer bien fondées,
A titre principal:
- que l’acte de cession du fonds de commerce du 24 décembre 2019 est opposable au bailleur ; 
- que la SARL LA RESSOURCE dispose d’un titre pour l’occupation du local ; 
- que le commandement du 2 septembre 2020 est sans effets, les causes invoquées ne présentant pas de gravité permettant l’application de la clause résolutoire et/ou la résiliation judiciaire du bail ; 
- que les motifs visés audit commandement, seraient-ils exacts, pour les besoins de la discussion, ne présentent pas une gravité suffisante justifiant le non renouvellement du bail ; 
- que la SCI TEMPLE DLD sera condamnée au paiement d ‘une somme de 2.500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.


Par conclusions récapitulatives notifiées par RPVA le 20 octobre 2021, la SARL LA SOURCE et la SAS LA RESSOURCE demandent au tribunal judiciaire de Paris de :

A titre principal,

débouter la société SCI TEMPLE DLD de toutes ses demandes ; 
déclarer irrecevable sa demande visant à voir constater un motif grave de refus de renouvellement d’un nouveau bail qui reste à conclure ;
dire que l’acte de cession du fonds de commerce du 24 décembre 2019 est opposable au bailleur ; 


dire que la SAS LA RESSOURCE dispose d’un titre pour l’occupation du local;
dire que le commandement du 2 septembre 2020 est sans effets, les causes invoquées ne présentant pas de gravité permettant l’application de la clause résolutoire et/ou la résiliation judiciaire du bail ; 
dire que les motifs visés audit commandement, ne justifient pas le non renouvellement du bail en date de juillet 2018; 
dire que l’exécution provisoire ne sera pas prononcée en raison des dommages importants pouvant résulter d’une exécution prématurée d’une décision n’ayant pas autorité de force jugée ; 
condamner la SCI TEMPLE DLD au paiement d’une somme de 2.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de leurs prétentions, la SARL LA SOURCE et la SAS LA RESSOURCE énoncent:

que s’agissant de sa qualité à agir, si la SARL LA SOURCE a décidé le 30 septembre 2020 d’une dissolution anticipée, cette dissolution n’a pas mis fin à la personnalité morale de la SARL LA SOURCE qui « subsiste pour les besoins de la liquidation », de sorte que le gérant désigné mandataire liquidateur était habilité à solliciter l’introduction de l’instance ; que si les associés ont décidé en mai 2021 d’une clôture des opérations de liquidation, la SCI DU TEMPLE a sollicité et obtenu la désignation d’un mandataire ad hoc de la SARL LA SOURCE pour représenter ladite société dans la présente instance ;qu’aucun travaux n’a été effectué en violation du bail et qu’il a été mis un terme à l’empiètement de la marquise dans le délai prescrit du commandement; que les nuisances sonores liées à l’installation d’un ventilateur ont pareillement cessé avant le 2 octobre 2020 ; que l’installation d’un ventilateur n’est pas soumise à autorisation ; que le mobilier sur la voie publique a été retiré ; que la fuite d’eau mentionnée au constat d’huissier n’est pas visée dans la mise en demeure, et que son origine n’est pas déterminée ; qu’il ressort du bail que seule la cession du droit au bail est soumise au consentement préalable du bailleur ; qu’il en va autrement de la cession de fonds de commerce qui est libre ; que par ailleurs, le rédacteur a pris l’attache du bailleur par courrier recommandé avec avis de réception notifié le 28 août 2019 pour l’informer que son locataire avait signé une promesse de vente pour un prix de 180.000 euros, et lui demander d’une part, de lui préciser s’il entendait exercer son droit de préférence, et d’autre part s’il sollicitait des mentions spéciales à l’acte ; que le bailleur est demeuré silencieux, ce dont il a pu déduire que cette formalité était suffisante ; 

qu’au demeurant le bailleur n’entend pas exercer, même à ce jour, un quelconque droit de préemption, de sorte qu’il n’est justifié d’aucun préjudice relativement à cette « infraction » portant sur les modalités mises en œuvre pour céder le fonds de commerce ; que l’infraction n’est pas de nature à être suffisamment grave pour justifier le non renouvellement du bail ou sa résiliation ; que l’acte de cession a stipulé, comme le bail le prévoit, que le cédant reste solidairement tenu de son successeur du paiement des loyers et de l’exécution du bail et que le bailleur ne peut s’opposer à la cession du fonds de commerce sans un motif légitime ; qu’il était loisible aux parties à l’acte de cession du fonds de commerce de le faire rédiger par un mandataire agréé sans recourir à un avocat ; que les coquilles dans l’acte ne sont d’aucune conséquence juridique ; que la clause résolutoire n’ayant pas été acquise au jour de la cession du fonds de commerce, le bail a été valablement transféré à la SAS LA RESSOURCE, sans que cette clause résolutoire ne puisse la remettre en cause ; que le bail s’est prolongé tacitement à compter de juillet 2018, de sorte que le bailleur n’est pas fondé à prétendre que des motifs visés dans le commandement du 2 septembre 2020 puissent justifier l’absence de renouvellement du bail à compter de juillet 2018 ; qu’on ne peut reprocher au nouveau preneur la SAS LA RESSOURCE les manquements du précédant preneur ; que la question de savoir s’il peut y avoir un droit à renouvellement à l’issue du bail est prématurée et déclaratoire.

Par conclusions récapitulatives notifiées par RPVA le 14 mars 2022, la SCI TEMPLE DLD demande au tribunal judiciaire de Paris de :

A titre liminaire, 

déclarer irrecevables les demandes formées par la SARL LA SOURCE à son encontre et prononcer la nullité de l’assignation délivrée le 2 octobre 2020 par la SARL LA SOURCE à l’encontre de la société TEMPLE DLD ; 
A titre principal,

rejeter toutes les demandes formées par la SARL LA SOURCE; 
constater que, par l'effet du commandement du 2 septembre 2020 resté infructueux dans le délai d’un mois, la clause résolutoire insérée au bail commercial est définitivement et irrévocablement acquise à l'encontre de la SARL LA SOURCE, cette dernière étant aujourd'hui dépourvue de tout droit ou titre d'occupation du local ; 
ordonner l'expulsion immédiate et sans délai de la SARL LA SOURCE ainsi que celle de tous occupants de son chef, et notamment de la SAS LA RESSOURCE du local, et ce, avec l'assistance d'un serrurier et de la force publique si besoin est, les frais de serrurier étant à porter à la charge de la SARL LA SOURCE dans la limite de 3.000 euros, le cas échéant ; 
condamner in solidum la SARL LA SOURCE et la SAS LA RESSOURCE au paiement d'une astreinte d'un montant de 500 euros par jour de retard, à compter de la signification de la décision à intervenir, à défaut d'avoir spontanément restitué les lieux loués et de lui en avoir rendu les clés ;
se réserver le droit de liquider l'astreinte qui aura été fixée ; 
l’autoriser à faire entreposer les meubles et effets personnels qui seraient trouvés dans les lieux dans tel garde-meubles de son choix, et ce aux frais, risques et périls de la SARL LA SOURCE et de la SAS LA RESSOURCE; 
Passé le délai d’un mois, l’autoriser à faire vendre par tel commissaire-priseur de son choix lesdits meubles et effets aux frais de la SARL LA SOURCE et de la SAS LA RESSOURCE, faute par elles d'avoir réglé la totalité des frais de garde-meubles ; 
condamner in solidum la SARL LA SOURCE et la SAS LA RESSOURCE à lui payer jusqu'à la restitution des lieux avec remise des clés une indemnité d'occupation égale au montant du loyer actuel de 1.950,96 euros par mois et donc 65,03 euros par jour, outre les taxes, frais, charges et accessoires ; 
condamner in solidum la SARL LA SOURCE et de la SAS LA RESSOURCE à lui payer la somme de 5.000 euros à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice causé ; 
A titre subsidiaire, 

prononcer la résiliation judiciaire du bail pour tous les manquements commis par la SARL LA SOURCE et par la SAS LA RESSOURCE (à savoir notamment, les travaux réalisés sans aucune autorisation, l’installation illicite d’un ventilateur sans accord préalable, les nuisances et troubles anormaux de voisinage causés) ; 
ordonner l'expulsion immédiate et sans délai de la SARL LA SOURCE, ainsi que celle de tous occupants de son chef, et notamment de la SAS LA RESSOURCE du local, et ce, avec l'assistance d'un serrurier et de la force publique si besoin est, les frais de serrurier étant à porter à la charge de la SARL LA SOURCE dans la limite de 3 000 euros le cas échéant ; 
condamner in solidum la SARL LA SOURCE et la SAS LA RESSOURCE au paiement d'une astreinte d'un montant de 500 euros par jour de retard, à compter de la signification de la décision à intervenir, à défaut d'avoir spontanément restitué les lieux loués et de lui en avoir rendu les clés; 
se réserver le droit de liquider l'astreinte qui aura été fixée ; 
l’autoriser à faire entreposer les meubles et effets personnels qui seraient trouvés dans les lieux dans tel garde-meubles de son choix, et ce aux frais, risques et périls de la SARL LA SOURCE et de la SAS LA RESSOURCE; 
Passé le délai d’un mois, l’autoriser à faire vendre par tel commissaire-priseur de son choix lesdits meubles et effets aux frais de la SARL LA SOURCE et de la SAS LA RESSOURCE, faute par elles d'avoir réglé la totalité des frais de garde-meubles ; 
condamner in solidum la SARL LA SOURCE et la SAS LA RESSOURCE à lui payer jusqu'à la restitution des lieux avec remise des clés une indemnité d'occupation égale au montant majoré du loyer actuel charges comprises de 1.950,96 euros par mois et donc 65,03 euros par jour ; 



condamner in solidum la SARL LA SOURCE et la SAS LA RESSOURCE à lui payer la somme de 5.000 euros à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice causé; 
A titre infiniment subsidiaire,

juger que les infractions commises au bail et visées au commandement délivré le 2 septembre 2020 à la société LA SOURCE et dénoncé le 8 septembre 2020 à la société LA RESSOURCE, justifient le non-renouvellement du bail et ce, sans qu’aucune indemnité d’éviction ne soit due ; 
condamner in solidum la SARL LA SOURCE et la SAS LA RESSOURCE à lui payer la somme de 5.000 euros à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice causé; 
En tout état de cause,

rejeter toute demande visant à suspendre l’exécution provisoire de droit de la décision à intervenir ; 
condamner in solidum la SARL LA SOURCE et la SAS LA RESSOURCE à lui payer la somme de 5.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; 
condamner in solidum la SARL LA SOURCE et la SAS LA RESSOURCE en tous les dépens qui comprendront notamment le coût des commandement, de la dénonciation d’huissier, de la signification de la présente assignation et du jugement à intervenir ainsi que son exécution. 

Au soutien de ses prétentions, la SCI TEMPLE DLD énonce : 
que la dissolution anticipée de la SARL LA SOURCE et la clôture des opérations de liquidation sont intervenues le 30 septembre 2020, soit deux jours avant la délivrance de l’assignation du 2 octobre 2020, de sorte que la SARL LA SOURCE ne disposait pas de la personnalité morale et juridique lorsqu’elle a introduit la procédure judiciaire à son encontre et qu’elle n’avait dès lors pas capacité à agir; que l’assignation du 2 octobre 2020 délivrée est affectée d’une irrégularité de fond et n’est donc pas valable ; qu’il doit en être déduit que toutes les demandes formulées par la SARL LA SOURCE sont irrecevables pour défaut de qualité ; que la clause XIV du bail stipule en pages 13 et 14 : (A2) : « En cas de cession du fonds de commerce le preneur devra notifier par acte extra judiciaire le projet d’acte dans son intégralité au bailleur » ; que tel n’a pas été le cas en l’espèce ; que la cession « devra être constatée par acte authentique ou sous seing privé rédigé par un professionnel du droit (notaire ou avocat) auquel le bailleur sera appelé à concourir par une sommation par acte extrajudiciaire délivré 15 jours au moins à l’avance, le tout à peine de résiliation de plein droit du bail. » ; que l’acte de cession a été rédigé par une agence immobilière, et non pas par un professionnel du droit comme prévu au bail ; qu’elle a été injustement privée d’exercer son droit de préemption et n’a pu concourir à l’acte de cession ; que l’acte de cession est irrégulier et ne lui est pas opposable ; que dès lors la SAS LA RESSOURCE ne dispose d’aucun titre pour occuper le local ; que des travaux ont été réalisés sans autorisation et ce, en violation du bail consenti à la SARL LA SOURCE, à savoir notamment les clauses VIII.A en page 7 et X.A – articles 1 et 2 en page 9 ; que des dégradations et d’importants troubles illicites ont ainsi été causés ; que ces éléments ressortent des constats d’huissiers du 27 mai 2020 du 4 juin 2020, et du 21 octobre 2020 ; qu’ils doivent donner droit à réparation ; que le commandement a été délivré le 2 septembre 2020 à la SARL LA SOURCE et dénoncé le 8 septembre 2020 à la SAS LA RESSOURCE ; que le commandement est toutefois demeuré infructueux ; que la clause résolutoire est acquise au 3 octobre 2020 ;que pour le moins, l’ensemble de ces infractions commises au bail et visées au commandement justifient, si ce n’est la résiliation judiciaire, a minima le non-renouvellement du bail et ce sans aucune indemnité d’éviction, étant précisé qu’il n’y a pas de créanciers inscrits.
La clôture a été prononcée le 16 juin 2022.

Maître [E] [M] représentant la SARL LA SOURCE et la SAS LA RESSOURCE a été omis du Barreau de Paris à compter du 27 mars 2024.

L’audience de plaidoirie a été fixée au 23 avril 2024.

Maître Sophie ANDRIEU a sollicité un renvoi pour se constituer en lieu et place de Maître [E] [M].

L’audience de plaidoirie s’est tenue après renvoi, le 11 juin 2024, sans qu’une nouvelle constitution n’ait été régularisée. 

La décision a été mise en délibéré au 8 octobre 2024. 

Le 17 juin 2024, Maître Sophie ANDRIEU s’est constituée en lieu et place de Maître [E] [M]. 



MOTIVATION

A titre liminaire, le tribunal rappelle qu’en application de l’article 4 du code de procédure civile, les demandes tendant à “dire”, ”juger” et “constater” ne constituent pas des prétentions en ce qu’elles ne confèrent pas de droit à la partie qui les requiert hormis les cas prévus par la loi, ces demandes n’étant que le rappel des moyens invoqués.

Sur la nullité de l’assignation tirée du défaut de qualité à agir
Aux termes de l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.
Il résulte du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 ayant modifié l’article 789 du code de procédure civile qui donne compétence exclusive au juge de la mise en l’état pour connaître des fins de non-recevoir que cette règle s’applique aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020.
En l’espèce, l’acte introductif d’instance a été délivré le 8 septembre 2020, dès lors cette procédure était soumise à la compétence exclusive du juge de la mise en état concernant la fin de non-recevoir invoquée par le bailleur.
En conséquence, il y a lieu de déclarer irrecevable la demande de fin de non-recevoir formée par la SCI TEMPLE DLD tirée du défaut de qualité à agir de la SARL LA SOURCE.
De même, la SARL LA SOURCE et la SAS LA RESSOURCE forment une demande tendant à faire déclarer irrecevable la demande du bailleur visant à constater que le non-renouvellement du bail pour manquement grave est justifié, au motif que cette action serait déclaratoire, en l’absence de congé. Or, la sanction d’une action déclaratoire lorsqu’elle est réalisée hors les cas prévus par les textes, est son irrecevabilité, laquelle découle de l’absence d’intérêt à agir, celui-ci n’étant ni né, ni actuel. 
Il s’ensuit que cette demande relève également de la compétence du juge de la mise en état, de sorte qu’il y a lieu de déclarer irrecevable la fin de non-recevoir soulevée par la SARL LA SOURCE et la SAS LA RESSOURCE tirée de ce que l’action relative au droit au bail serait déclaratoire.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire
Selon l'article L.145-41 du code de commerce, un contrat de bail commercial peut contenir une clause prévoyant la résiliation de plein droit si elle ne produit effet qu'un mois après un commandement de payer ou une sommation d'exécuter infructueux, le commandement devant, à peine de nullité, mentionner ce délai. En outre, ce commandement de payer visant la clause résolutoire du bail ne peut produire effet que s’il a été délivré de bonne foi, conformément à l’exigence de l’article 1134 devenu 1104 du code civil, les parties étant tenues, en cas de circonstances exceptionnelles, de vérifier si ces circonstances ne rendent pas nécessaire une adaptation des modalités d’exécution de leurs obligations.
La clause résolutoire insérée dans le bail est d'interprétation stricte.

En l’espèce, le bail inclut la clause résolutoire suivante : « A défaut de paiement à son échéance exacte d’un seul terme de loyer ou tout rappel de loyer [..]) à défaut de l’exécution de l’une ou l’autre des clauses et conditions du présent bail ou encore d’inexécution des obligations imposées aux locataires par la loi ou les règlement, et un mois après un commandement de payer ou une sommation d’exécuter restés sans effet, le présent bail sera résilié de plein droit ».

Par acte extrajudiciaire du 2 septembre 2020, la SCI TEMPLE DLD a fait délivrer à la SARL LA SOURCE un commandement visant :
des manquements aux obligations stipulées aux pages 13 et 14 clause XIV du bail, ci-après mentionnées :A1 «: Sauf en cas de vente du fonds de commerce, le droit au bail ne pourra être cédé qu’avec l’accord exprès et écrit du bailleur. Le bailleur devra être appelé à intervenir obligatoirement à l’acte de cession de bail, dont un exemplaire avec signatures lui sera remis sans frais. »  ;A2 « : En cas de cession du fonds de commerce le preneur devra notifier par acte extra judiciaire le projet d’acte dans son intégralité au bailleur. Celui-ci pourra dans le mois suivant la réception de la notification de l’acte, faire connaitre au preneur qu’il entend exercer un droit de préemption et s’engage à exécuter, au lieu et place du candidat acquéreur, les clauses et conditions du projet d’acte de cession. A défaut d’exercice par le bailleur de ce droit de préemption, la cession devra préciser l’engagement du cédant de rester solidaire avec le cessionnaire du paiement des loyers et de l’exécution des clauses du bail et devra être constatée par acte authentique ou sous seing privé rédigé par un professionnel du droit (notaire ou avocat) auquel le bailleur sera appelé à concourir par une sommation par acte extrajudiciaire délivré 15 jours au moins à l’avance, le tout à peine de résiliation de plein droit du bail. » ; 
des manquements aux obligations prévues à la clause VIII.A du bail en page 7, ci-après mentionnée:Article 1er « Le preneur ne pourra en toute hypothèse […]effectuer aucun travaux concernant les éléments porteurs de fondation et d’ossature participant à la stabilité et à la solidité de l’édifice (gros œuvre) ou au clos au couvert et à l’étanchéité sans autorisation écrite et préalable du bailleur et de son architecte. »Article 2 « Le preneur ne pourra faire dans les locaux loués aucun changement de distribution sans le consentement préalable et par écrit du bailleur » ; 
des manquements aux obligations prévues à la clause X.A articles 1 et 2 du bail page 9, ci-après mentionnées :Article 1 le locataire « veillera à ce que la tranquillité et le bon ordre de l’immeuble ne soient troublés ni par son fait, ni par celui préposés, de ses fournisseurs ou de ses clients. Il devra notamment prendre toutes précautions pour éviter tous troubles de jouissance, notamment par le bruit […] » ;Article 2 « En ce qui concerne plus particulièrement l’exploitation du commerce, le preneur devra l’assurer en conformité rigoureuse avec les prescriptions légales et administratives pouvant s’y rapporter ». 
S’agissant des manquements allégués au titre des obligations stipulées aux pages 13 et 14, clause XIV du bail, la SARL LA SOURCE a procédé à la cession de son fonds de commerce, ce faisant, elle était assujettie à l’article A2 stipulé dans la clause XIV du bail (pages 13 et 14 clause). Or, elle ne justifie nullement des formalités prescrites par le bail, et notamment d’un acte extra judiciaire signifiant le projet d’acte dans son intégralité au bailleur. 
C’est vainement que la SARL LA SOURCE argue d’une notification par courrier recommandé, sans fournir au surplus le contenu dudit courrier, dès lors que cette modalité ne respecte pas la formalité prescrite par la loi des parties. 
En conséquence, il y a lieu de constater la violation de l’article A2 de la clause XIV du bail commercial par la SARL LA SOURCE. 
La cession ayant été opérée sans la signification préalable du projet, ce manquement n’est pas régularisable, et de fait, il est demeuré sans rectification durant le délai de la clause résolutoire.
Il est tout aussi vain pour la SARL LA SOURCE d’invoquer le prétendu caractère non-préjudiciable de l’infraction pour le bailleur d’un tel manquement, dès lors que, contrairement à la résiliation judiciaire, le jeu de la clause résolutoire ne fait entrer aucun facteur d’appréciation quant à la gravité ou non de l’infraction commise. 
En conséquence, sans qu’il soit besoin d’examiner les autres infractions invoquées par le bailleur, il y a lieu de constater que la clause résolutoire est acquise au 3 octobre 2020. 
Le bail est donc résolu à compter de cette date pour la SARL LA SOURCE qui se trouve de fait, sans droit, ni titre. 
Faute d’occuper les lieux, ni même de revendiquer un droit ou un titre pour avoir cédé ses droits par acte sous seing privé du 24 décembre 2019, il n’y a pas lieu d’ordonner son expulsion. 

Sur l’opposabilité de la cession du fonds de commerce
Aux termes de l’article 1216 du code civil, applicable au bail litigieux renouvelé à compter du 1er septembre 2018, un contractant, le cédant, peut céder sa qualité de partie au contrat à un tiers, le cessionnaire, avec l’accord de son cocontractant, le cédé.
Il résulte de l’article 1186 du code civil qu’un contrat valablement formé devient caduc si l'un de ses éléments essentiels disparaît. 
En l’espèce, pour les raisons précédemment évoquées, la SCI TEMPLE DLD n’a pas donné son consentement à la cession, de sorte que la cession intervenue en faveur de la SAS LA RESSOURCE lui est inopposable. 
Par ailleurs, c’est à tort que la SARL LA SOURCE et la SAS LA RESSOURCE croient pouvoir invoquer la survie du bail dont serait titulaire la SAS LA RESSOURCE, au motif que son droit tiré du contrat de cession a été transféré antérieurement à l’acquisition de la clause résolutoire, alors qu’un tel contrat eût-il été ab initio valide entre les parties, est frappé de caducité à compter du 3 octobre 2020, par l’effet de l’anéantissement du droit au bail, ce dont on doit déduire que la SAS LA RESSOURCE se retrouve désormais sans droit, ni titre. Elle doit donc être expulsée dans les conditions spécifiées au dispositif. 

Sur l’indemnité d’occupation
Il est constant que l'indemnité d'occupation est destinée à rémunérer la jouissance des lieux par l’occupant et à réparer le préjudice subi par le bailleur du fait de leur occupation sans droit ni titre ; elle a donc une nature à la fois compensatoire et indemnitaire.

Celui qui se maintient sans droit dans des lieux après l'expiration de son titre d'occupation commet une faute quasi-délictuelle qui ouvre droit pour le propriétaire au paiement d'une indemnité d'occupation. 
En l’espèce, la SAS LA RESSOURCE sans droit, ni titre sera condamnée à payer une indemnité d’occupation forfaitaire mensuelle de 1.950,96 euros par mois à la SCI TEMPLE DLD, à compter du 3 octobre 2020, et ce, jusqu’à libération effective des lieux occupés.
La condamnation in solidum de la SARL LA SOURCE ne peut prospérer, en l’absence d’occupation des lieux, la solidarité légale du fait d’une inopposabilité d’une cession ne pouvant porter que sur les loyers. 

Sur la réparation du préjudice contractuel
Le bailleur invoque une clause pénale qui stipule ; « En cas de résiliation de plein droit ou judiciaire, le montant total des loyers d’avance ainsi que le dépôt de garantie, resteront acquis au bailleur à titre d’indemnisation forfaitaire du dommage causé par cette résiliation. Le bailleur se réserve le droit de demander le remboursement de tous autres dus et des dommages et intérêts en réparation des préjudices de tous ordres qu’il aura éprouvés de ce chef. ».
Il convient d’ores et déjà de souligner qu’il ne peut adresser aucune demande en réparation contractuelle à la SAS LA RESSOURCE qui n’est liée à elle par aucun contrat. 
S’agissant de la SARL LA SOURCE, il lui est reproché ce qui suit :
Dégradation de la façade avec percements de mur ; Installation d’un ventilateur sans accord préalable et entraînant des nuisances; Empiètement sur le commerce voisin ; Encombrement de la voie publique devant le commerce voisin et la porte cochère de l’immeuble ; Fuite active fragilisant la maçonnerie en cave. S’agissant de la dégradation de la façade et de la fuite, l’imputabilité au preneur n’est pas établie. Pour le surplus, le bailleur ne démontre pas la réalité d’un préjudice propre, les nuisances ayant été générées à l’encontre de voisins, l’empiètement et l’encombrement à l’encontre respectivement d’un commerçant et de riverains, tous tiers aux contrats. 
En conséquence, la demande de réparation du préjudice contractuel formée par le bailleur sera rejetée. 


Sur les autres demandes

L’article 696 du code de procédure civile prévoit que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

En l’espèce, la SARL LA SOURCE et la SAS LA RESSOURCE ayant succombé dans leurs demandes seront condamnées in solidum aux entiers dépens (en ce, inclus, le coût des commandement, de la dénonciation, de la signification de l’assignation et du présent jugement). 

L’article 700 du code de procédure civile prévoit que la partie condamnée aux dépens ou qui perd son procès peut être condamnée à payer à l’autre partie au paiement d’une somme destinée à compenser les frais exposés pour le procès et non compris dans les dépens. Dans ce cadre, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique des parties.

En l’espèce, la SARL LA SOURCE et la SAS LA RESSOURCE seront condamnées in solidum à payer à la SCI TEMPLE DLD la somme de 3.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. 


PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par jugement réputé contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au greffe à la date du délibéré;

Déclare irrecevable la fin de non-recevoir soulevée par la SCI TEMPLE DLD tirée du défaut de qualité à agir de la SARL LA SOURCE ;
Déclare irrecevable la fin de non-recevoir soulevée par la SARL LA SOURCE et la SAS LA RESSOURCE tirée de ce que l’action relative au droit au bail serait déclaratoire ;


Constate que la clause résolutoire, insérée au bail commercial renouvelé à compter du 1er septembre 2018 par l’effet d’une demande en renouvellement, conclu entre la SCI TEMPLE DLD et la SARL LA SOURCE pour les locaux situés [Adresse 1], est acquise au 3 octobre 2020 ; 
Déclare inopposable à la SCI TEMPLE DLD la cession du fonds de commerce intervenue le 24 décembre 2019 entre la SARL LA SOURCE et la SAS LA RESSOURCE; 
Ordonne, à défaut de restitution volontaire des locaux situés [Adresse 1], dans le délai d’un mois suivant la signification du présent jugement, l’expulsion de la SAS LA RESSOURCE et de tout occupant de son chef, avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier ; 
Fixe l’indemnité d’occupation à la somme forfaitaire mensuelle de 1.950,96 euros, à compter du 3 octobre 2020 ;
Condamne la SAS LA RESSOURCE au paiement de ladite indemnité à la SCI TEMPLE DLD, à compter du 3 octobre 2020 jusqu’à la libération effective des lieux ; 
Rejette la demande de réparation formée par la SCI TEMPLE DLD au titre du préjudice contractuel ; 
Condamne in solidum la SARL LA SOURCE et la SAS LA RESSOURCE aux entiers dépens (en ce, inclus, le coût des commandements, de la dénonciation, de la signification de l’assignation et du présent jugement) ;
Condamne in solidum la SARL LA SOURCE et la SAS LA RESSOURCE à payer à la SCI TEMPLE DLD la somme de 3.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
Rejette le surplus des demandes ;
Rappelle que l’exécution provisoire est de droit.
Fait et jugé à Paris le 08 Octobre 2024.

Le Greffier Le Président

Christian GUINAND Sophie GUILLARME