Tribunal Judiciaire · Service des référés — 9 octobre 2024

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE PARIS


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N° RG 23/55015 
 RG 24/55330
- N° Portalis 352J-W-B7H-C2D75

N° : 9

Assignation du :
20 Juin 2023, 4 et 25 Juin 2024

[1]

[1] 2 Copies exécutoires
délivrées le:


ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ 
rendue le 09 octobre 2024



par Rachel LE COTTY, 1ère vice-présidente au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Pascale GARAVEL, Greffier. 
RG 23/55015 

DEMANDEUR

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] représenté par son syndic, la société DOMUS ROME S.A.S. 
[Adresse 4]
[Localité 7]

représenté par Maître Jennifer GOMEZ-REY de la SCP SCP d’Avocats BOUYEURE BAUDOUIN DAUMAS CHAMARD BENSAHEL GOME Z-REY, avocat au barreau de PARIS - #P0056 


DEFENDERESSES

La S.N.C. D’ANGLAS, Société en Nom Collectif 
[Adresse 5]
[Localité 7]

représentée par Maître Philippe RENAUD de la SCP SCP D’AVOCATS RENAUD ROUSTAN, avocats au barreau de PARIS - #P0139







La S.A.S. TRIBUNALI, Société par Actions Simplifiée
dont le siège social est sis 
[Adresse 3]
[Localité 8]
représentée par la S.E.L.A.R.L. [H] ASSOCIES prise en la personne de Maître [X] [H], ès qualités de liquidateur Judiciaire de la société TRIBUNALI
[Adresse 2]
[Localité 1]
et en son établissement secondaire 
[Adresse 9] 
[Localité 6] 

non constituée


RG 24/55330


DEMANDERESSE DANS L’ASSIGNATION EN INTERVENTION FORCÉE 

La S.N.C. D’ANGLAS
[Adresse 5]
[Localité 7]

représentée par Maître Philippe RENAUD de la SCP SCP D’AVOCATS RENAUD ROUSTAN, avocats au barreau de PARIS - #P0139


DEFENDERESSE DANS L’ASSIGNATION EN INTERVENTION FORCÉE 

La S.E.L.A.R.L. [H] ASSOCIES prise en la personne de Maître [X] [H], ès qualités de liquidateur Judiciaire de la société TRIBUNALI
[Adresse 2]
[Localité 1]
et en son établissement secondaire 
[Adresse 9] 
[Localité 6] 

non constituée



DÉBATS

A l’audience du 11 Septembre 2024, tenue publiquement, présidée par Rachel LE COTTY, 1ère vice-présidente, assistée de Pascale GARAVEL, Greffier, 


Nous, Président, 

Après avoir entendu les conseils des parties,



EXPOSE DU LITIGE


La SNC D’Anglas est propriétaire de locaux situés [Adresse 3] à [Localité 8].

Par contrat des 8 et 9 septembre 2022, elle a consenti un bail commercial portant sur ces locaux à la société Tribunali pour une durée de neuf années à compter du 8 septembre 2022.

Par acte du 20 juin 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 3] a assigné la SNC D’Anglas et la société Tribunali devant le président de ce tribunal, statuant en référé, sollicitant, au visa des articles 835 du code de procédure civile et 9, 14 et 25 b) de la loi du 10 juillet 1965, de :


condamner in solidum la société D’Anglas et son locataire la société Tribunali à remettre les lieux dans leur état initial en : déposant l’enseigne installée sur la façade sur le boulevard, supprimant les raccordements effectués sur les canalisations communes en sous-sol et en remettant en état la façade sur cour avec suppression des deux bouches (extraction et prise d’air), sous la surveillance de l’architecte de l’immeuble et aux frais des défendeurs, sous astreinte de 1.000 euros par jour de retard ;condamner la société D’Anglas à réaliser les travaux suivants : remplacement de la colonne verticale d'évacuation des vapeurs de cuisine du restaurant présentant des fissures avec un risque de chute, remise en état du conduit horizontal d'évacuation des vapeurs de cuisine du restaurant rouillé. 

A l’audience de renvoi, le syndicat des copropriétaires expose que les travaux réalisés sans autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires ont été ratifiés mais que la SNC D’Anglas doit remettre en état ses équipements privatifs.

Il modifie en conséquence ses prétentions, demandant au juge des référés de :

condamner la SNC D’Anglas à réaliser les travaux suivants:remplacement de la colonne verticale d'évacuation des vapeurs de cuisine du restaurant présentant des fissures avec un risque de chute ;remise en état du conduit horizontal d'évacuation des vapeurs de cuisine du restaurant rouillé ;sous la surveillance de l’architecte de l’immeuble et aux frais de la SNC D’Anglas, sous astreinte de 1.000 euros par jour de retard commençant à courir dès le prononcé de l’ordonnance ;

se réserver le pouvoir de liquider les astreintes prononcées;condamner in solidum la SNC D’Anglas et son locataire, la société Tribunali, à lui payer la somme de 4.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;les condamner in solidum aux dépens, en ce compris le coût du procès-verbal de constat du 27 février 2023.

La société Tribunali ayant fait l’objet d’une liquidation judiciaire par jugement du tribunal de commerce de Paris du 23 avril 2024, la SNC D’Anglas a, par acte des 24 et 25 juin 2024, assigné en intervention forcée la Selarl [H] associés, prise en la personne de Maître [H], en qualité de liquidateur.

Aux termes de ses conclusions remises et développées oralement à l’audience dans l’instance enrôlée sous le numéro de RG 23/55015, la SNC D’Anglas demande au juge des référés de :

A titre principal,
prononcer la jonction entre les deux instances ;rejeter l’ensemble des demandes formées par le syndicat des copropriétaires ;débouter le syndicat des copropriétaires de l’ensemble de ses demandes ;constater qu’elle n’a pas porté atteinte aux parties communes de l’immeuble ;A titre subsidiaire,
condamner la société Tribunali à la garantir de toutes condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre ;En tout état de cause,
condamner toute partie succombante à lui payer la somme de 5.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens, avec application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Aux termes de ses conclusions remises et développées oralement à l’audience dans l’instance enrôlée sous le numéro de RG 24/55330, et signifiées le 9 septembre 2024 à la Selarl [H] Associés, la SNC D’Anglas demande au juge des référés de :

lui donner acte de ce que la présente procédure ne vaut pas renonciation à ses demandes formulées dans la procédure principale ;rendre opposable le jugement à intervenir à la Selarl [H] associés, prise en la personne de Maître [H], en qualité de liquidateur judiciaire de la société Tribunali ;constater acquise, au 28 août 2023, la clause résolutoire figurant au bail commercial des 8 et 9 septembre 2022 et visée au commandement de satisfaire aux conditions du bail signifié à la société Tribunali les 27 et 28 juillet 2023;prononcer, en conséquence, l’expulsion de la Selarl [H] associés, prise en la personne de Maître [H], en qualité de liquidateur judiciaire de la société Tribunali, ainsi que celle de tous occupants de son chef, des locaux, objet du bail commercial des 8 et 9 septembre 2022, relatifs à l’immeuble situé [Adresse 3], si besoin est avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;


fixer l’indemnité d’occupation mensuelle due à compter du 29 août 2023 au montant du dernier loyer conventionnellement exigible, soit la somme mensuelle de 5.175 euros, charges et taxes en sus ;inscrire au passif de la société Tribunali, la créance de la SNC D’Anglas à hauteur de 101.476,33 euros composée : des loyers, charges et taxes dus pour la période antérieure à la date d’acquisition de la clause résolutoire, soit jusqu’au 28 août 2023 inclus ; des indemnités d’occupation, charges et taxes dues pour la période allant de la date d’acquisition de la clause résolutoire à la date du jugement d’ouverture de la procédure collective, soit du 29 août 2023 au 22 avril 2024 ;prononcer la jonction entre la présente affaire et celle enregistrée sous le n°23/55015 ;
condamner la Selarl [H] associés, prise en la personne de Maître [H], en qualité de liquidateur judiciaire, au paiement, par provision, de l’indemnité d’occupation mensuelle de 5.175 euros, charges et taxes en sus, à compter du 23 avril 2024 et jusqu’à parfaite libération des lieux ;condamner la Selarl [H] associés, prise en la personne de Maître [H], en qualité de liquidateur judiciaire, à lui payer la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, avec application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.
La Selarl [H] associés, prise en la personne de Maître [H], en qualité de liquidateur judiciaire de la société Tribunali, a écrit pour préciser qu’en l’absence de fonds disponibles, elle ne se ferait pas représenter dans cette procédure.

Conformément aux dispositions des articles 446-1 et 455 du code de procédure civile, il est renvoyé, pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des demandeurs, aux actes introductifs d’instance et aux conclusions des parties.

MOTIFS

Sur la jonction

En application de l’article 367 du code de procédure civile, il est de bonne administration de la justice d’ordonner la jonction des deux instances pendantes devant la présente juridiction.

Sur la demande de réalisation de travaux

Aux termes de l'article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.







Il est constant que les travaux réalisés sans autorisation ont été ratifiés par la copropriété, de sorte que ne subsiste plus qu’une demande de remise en état, par la SNC D’Anglas, de ses équipements privatifs, à savoir, le remplacement de la colonne verticale d'évacuation des vapeurs de cuisine du restaurant présentant des fissures avec un risque de chute et la remise en état du conduit horizontal d'évacuation des vapeurs de cuisine du restaurant rouillé.

La nécessité de réaliser les travaux privatifs litigieux ressort des pièces 9 à 12 du syndicat des copropriétaires, qui mettent en évidence un risque de chute de matériaux dans la cour depuis le conduit de cheminée litigieux, en mauvais état, ce qui a nécessité la pose d’un filet de protection, ainsi que l’état de rouille avancé du conduit horizontal.

Au demeurant, la SCN d’Anglas a elle-même sollicité l’inscription à l’ordre du jour de l’assemblée générale des copropriétaires du 14 décembre 2023 d’une résolution relative à la réalisation de ces travaux et il ressort du procès-verbal de l’assemblée générale que ceux-ci ont été autorisés. 

Son obligation n’est donc pas sérieusement contestable et il lui sera enjoint d’y procéder, sous astreinte de 300 euros par jour de retard, passé un délai de quatre mois après la signification de la présente décision, sans qu’il y ait lieu, pour le juge des référés, de se réserver la liquidation de l’astreinte.


Sur la demande de garantie de la société Tribunali

La société Tribunali ayant fait l’objet d’une liquidation judiciaire par jugement du tribunal de commerce de Paris du 23 avril 2024, il n’y a pas lieu à référé sur la demande de condamnation à garantie formée par le bailleur.


Sur les demandes de constat de l’acquisition de la clause résolutoire du bail et d’expulsion de la société Tribunali formées par la SNC D’Anglas

Aux termes de l'article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

L'expulsion d'un locataire commercial devenu occupant sans droit ni titre en vertu du jeu d'une clause résolutoire de plein droit peut être demandée au juge des référés en application des dispositions précitées dès lors que le maintien dans les lieux de cet occupant constitue un trouble manifestement illicite ou qu'à tout le moins l'obligation de libérer les lieux n’est pas sérieusement contestable.



La SNC D’Anglas poursuit l’acquisition de la clause résolutoire du bail pour non respect des conditions du bail. Cette action en résolution d'un contrat pour inexécution d'une obligation autre qu'une obligation de payer une somme d'argent n'est ni interrompue ni interdite par le jugement d’ouverture de la procédure collective, n’étant pas visée à l’article L. 622-21 du code de commerce. Elle peut donc être poursuivie en dépit de la procédure collective (Com., 15 juin 2022, pourvoi n° 21-10.802, 21-12.358, publié).

Aux termes de l'article L. 145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

En l’espèce, le bail commercial des 8 et 9 septembre 2022 comporte une clause résolutoire applicable, notamment, en cas de défaut d’exécution de l’une ou l’autre des conditions du bail, un mois après un commandement demeuré infructueux. 

Un commandement visant cette clause a été délivré par la SNC D’Anglas à la société Tribunali les 27 et 28 juillet 2023 afin que celle-ci procède à la dépose des travaux réalisés sans l’autorisation du bailleur, en infraction avec les termes du bail :

- dépose de l’enseigne installée sur la façade de l’immeuble ;
- dépose de la prise d’air et remise en état initiale de la façade de l’immeuble dans la cour intérieure de l’immeuble ;
- suppression des raccordements effectués sur les canalisations communes ;
- travaux de rénovation, de réfection, de mises aux normes et d’entretien de la gaine et du conduit d’extraction.

La société Tribunali n’ayant pas déféré au commandement dans le délai d’un mois, la clause résolutoire est acquise au 28 août 2023 et l’expulsion de la locataire sera ordonnée dans les conditions précisées au dispositif.


Sur la demande de provision au titre des loyers et indemnités d’occupation impayés 

Aux termes de l’article L. 622-21 du code de commerce : 
 
« I.- Le jugement d'ouverture interrompt ou interdit toute action en justice de la part de tous les créanciers dont la créance n'est pas mentionnée au I de l'article L. 622-17 et tendant :
1° A la condamnation du débiteur au paiement d'une somme d'argent ; 
2° A la résolution d'un contrat pour défaut de paiement d'une somme d'argent. 
II.- Il arrête ou interdit également toute procédure d'exécution de la part de ces créanciers tant sur les meubles que sur les immeubles ainsi que toute procédure de distribution n'ayant pas produit un effet attributif avant le jugement d'ouverture. 
III.- Les délais impartis à peine de déchéance ou de résolution des droits sont en conséquence interrompus ».



Aux termes de l’article L. 622-22 du même code :

« Sous réserve des dispositions de l’article L. 625-3, les instances en cours sont interrompues jusqu’à ce que le créancier poursuivant ait procédé à la déclaration de sa créance. Elles sont alors reprises de plein droit, le mandataire judiciaire et, le cas échéant, l’administrateur ou le commissaire à l’exécution du plan nommé en application de l’article L. 626-25 dûment appelés, mais tendent uniquement à la constatation des créances et à la fixation de leur montant ».

L'instance en référé tendant à la condamnation du débiteur au paiement d'une provision n'est pas une instance en cours interrompue par l'ouverture de la procédure collective du débiteur, de sorte que la demande en paiement est irrecevable en vertu de la règle de l'interdiction des poursuites édictée par l'article L. 622-21 du code de commerce (Com., 19 septembre 2018, pourvoi n° 17-13.210, Bull. 2018, IV, n° 100).

S’agissant des loyers et indemnités d’occupation antérieurs au jugement de liquidation, la demande en paiement est donc irrecevable.

S’agissant des indemnités d’occupation postérieures au jugement, il n’est ni allégué ni établi que la créance du bailleur serait née pour les besoins du déroulement de la procédure ou du maintien provisoire de l’activité, ou en contrepartie d’une prestation fournie au débiteur pendant le maintien de l’activité ou en exécution d’un contrat en cours au sens de l’article L. 641-13 du code de commerce, de sorte qu’il n’y a pas lieu à référé sur ces demandes de provision.

Il convient donc de dire n’y avoir lieu à référé, sans possibilité d’inscription de la créance du bailleur au passif comme le sollicite la SNC D’Anglas.


Sur les demandes accessoires

La SNC D’Anglas sera tenue aux dépens, en ce compris le coût du procès-verbal de constat du 27 février 2023.

Elle sera également condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2.500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, sa demande dirigée contre le liquidateur étant rejetée. 


PAR CES MOTIFS 

Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par décision réputée contradictoire et en premier ressort,

Ordonnons la jonction des instances enregistrées sous les numéros de RG 23/55015 et 24/55330 ;





Condamnons la SNC D’Anglas à réaliser les travaux suivants :

remplacement de la colonne verticale d'évacuation des vapeurs de cuisine du restaurant présentant des fissures avec un risque de chute ;remise en état du conduit horizontal d'évacuation des vapeurs de cuisine du restaurant rouillé ;
sous la surveillance de l’architecte de l’immeuble et aux frais de la SNC D’Anglas, sous astreinte de 300 euros par jour de retard passé un délai de quatre mois après la signification de la présente décision et pendant un délai de trois mois, à l’issue duquel il sera à nouveau statué ;

Disons n’y avoir lieu de nous réserver la liquidation de l’astreinte; 

Constatons l’acquisition, au 28 août 2023, de la clause résolutoire et la résiliation de plein droit du bail des 8 et 9 septembre 2022 liant la SNC D’Anglas et la société Tribunali ;

Disons qu’à défaut de restitution volontaire des locaux situés [Adresse 3] à [Localité 8], la société Tribunali pourra en être expulsée, ainsi que tous occupants de son chef, avec, le cas échéant, le concours d’un serrurier et de la force publique ;

Disons que le sort des meubles se trouvant dans les lieux loués sera régi conformément aux articles L. 433-1 et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur les demandes de provisions formées par la SNC D’Anglas au titre des loyers et indemnités d’occupation impayés ainsi que la demande d’inscription au passif de la société ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur les autres demandes ;

Condamnons la SNC D’Anglas aux dépens, en ce compris le coût du procès-verbal de constat du 27 février 2023 ;

Condamnons la SNC D’Anglas à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 3] la somme de 2.500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et rejetons les autres demandes.

Fait à Paris le 09 octobre 2024

Le Greffier, Le Président,



Pascale GARAVEL Rachel LE COTTY