Tribunal Judiciaire · PCP JTJ proxi fond — 29 avril 2024

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à :S.C.I. CFK


Copie exécutoire délivrée 
le :
à :Me Nadia MOGAADI

Pôle civil de proximité
■

PCP JTJ proxi fond
 
N° RG 24/00403 - N° Portalis 352J-W-B7I-C3ZWO

N° MINUTE : 







JUGEMENT 
rendu le lundi 29 avril 2024


DEMANDEUR
Syndicat des copropriétaires [Adresse 4] SITUE AU [Adresse 1], dont le siège social est sis Représenté par son syndic le Cabinet CPH IMMOBILIER - [Adresse 2]
représenté par Me Nadia MOGAADI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #D0601


DÉFENDERESSE
S.C.I. CFK, dont le siège social est sis [Adresse 3]
non comparante, ni représentée



COMPOSITION DU TRIBUNAL
Jean CORBU, Vice-président, statuant en juge unique
assisté de Audrey BELTOU, Greffier,

DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 05 mars 2024

JUGEMENT
réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 29 avril 2024 par Jean CORBU, Vice-président assisté de Audrey BELTOU, Greffier


Décision du 29 avril 2024
PCP JTJ proxi fond - N° RG 24/00403 - N° Portalis 352J-W-B7I-C3ZWO

EXPOSÉ DU LITIGE

La SCI CFK est propriétaire du lot 3575 au sein du Syndicat des copropriétaires [Adresse 4] situé au [Adresse 1]. 
Par acte de Commissaire de justice en date du 28 novembre 2023, le Syndicat des copropriétaires [Adresse 4] situé au [Adresse 1], représenté par son syndic le Cabinet CPH IMMOBILIER a fait assigner la SCI CFK devant le tribunal judiciaire de Paris et demande au tribunal, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de la condamner à lui payer les sommes de:1346,71euros au titre des charges de copropriété impayées dues au 4ème trimestre 2023 à titre principal avec intérêts au taux légal à compter du 2 octobre 2023 sur la somme de 1250,71 euros et à compter de l’assignation pour le surplus;
4000 euros de dommages et intérêts;
2000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, 
et les entiers dépens.

A l’audience du 5 mars 2024, le syndicat des copropriétaires, représenté, s’en remet à son exploit introductif d’instance.

Citée par remise de l’acte à l’étude du commissaire de justice, la SCI CFK n'a pas comparu à l'audience ni personne pour la représenter.

L’affaire a été mise en délibéré au 29 avril 2024 par mise à disposition au greffe.

SUR QUOI, LE TRIBUNAL,


Selon l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s'il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur le bien-fondé de l'action

S'agissant des charges

Aux termes de l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, “les co-propriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent de l’article 5. Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges”. 

Le syndicat des copropriétaires [Adresse 4] situé au [Adresse 1] produit notamment aux débats:
-le relevé de propriété (extrait de matrice cadastrale),
-le contrat de syndic, 
-le décompte
-les PV d’AG des années concernées de 2022 et 2023,
-les appels de fonds,
-les mises en demeure,
-l’extrait de K-Bis. 

 
Le décompte des charges de copropriété impayées dues au 4ème trimestre 2023 incombant à la SCI CFK fait apparaître un solde débiteur de 1033,87 euros au titre des charges de copropriété impayées,hors frais. 

Au regard de ces éléments, le syndicat des copropriétaires [Adresse 4] situé au [Adresse 1] démontre que sa demande en paiement de l'arriéré des charges de copropriété est bien fondée en son principe. 

S'agissant de son montant, la créance certaine, liquide et exigible s'élève à la somme de 1033,87 euros au titre des charges de copropriété impayées, hors frais nécessaires, selon décompte arrêté au 4ème trimestre 2023. 

La SCI CFK sera condamnée au paiement de cette somme avec intérêts au taux légal sur la somme de 1250,71 euros à compter du 2 octobre 2023, et sur le surplus à compter de l’assignation.

S'agissant des frais

Aux termes de l’article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 10, “les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur”. 

Il appartient à la juridiction saisie de rechercher si les frais sollicités par le syndicat étaient nécessaires au recouvrement de la créance de celui-ci avant de les mettre à la charge du copropriétaire poursuivi.

Ces frais nécessaires doivent cependant s’entendre strictement de ceux rendus nécessaires pour la mise en oeuvre de la procédure de recouvrement de la créance du syndicat et qu'ils ne sauraient inclure que les frais de mise en demeure par lettre recommandée, de relance, d'inscription d'hypothèque légale ou d'opposition au paiement du prix de vente du lot du copropriétaire défaillant, mais ne sauraient comprendre les sommations de payer délivrées par huissier alors qu'une mise en demeure a déjà été adressée au débiteur, les honoraires particuliers du syndic pour procéder notamment à la remise du dossier à l'huissier et à l'avocat, s’agissant d’actes élémentaires d’administration de la copropriété, le syndic n’ayant pas déployé une activité inhabituelle ou exceptionnelle pour parvenir au recouvrement, ni les honoraires d'avocat, qui font double emploi avec la réclamation au titre des frais irrépétibles, ni les frais d’huissier exposés dans le cadre du procès, et notamment le coût de l’assignation, qui seront compris dans les dépens.
Par ailleurs, les honoraires de syndic sont dus en exécution du contrat conclu avec la copropriété, lequel n'est pas opposable au défendeur qui est tiers à ce contrat ; les frais contentieux qui relèvent d’actes élémentaires d’administration de la copropriété ne seront pas pris en considération, et les frais d’Avocat relèvent des frais irrépétibles pour lesquels une demande au titre de l’article 700 du Code de procédure civile est formulée.

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 vise expressément les frais de mise en demeure et de relance de sorte qu'il convient de prendre en compte les mises en demeure dont l'envoi est justifié par le syndicat des copropriétaires, soit un total de 138 euros retenu.

La SCI CFK sera en conséquence condamnée au paiement de la somme de 1484,71 euros au titre des charges de copropriété impayées et frais nécessaires selon décompte arrêté au 4ème trimestre 2023, outre les intérêts au taux légal sur la somme de 1250,71 euros à compter du 2 octobre 2023, et sur le surplus à compter de l’assignation du 28 novembre 2023.


Sur les dommages-intérêts

Selon les dispositions de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire. 

La défaillance du défendeur dans le paiement de sa quote-part de charges est de nature à causer un préjudice au syndicat des copropriétaires qui doit faire l'avance des sommes dues et créé également une désorganisation de la trésorerie, préjudice distinct de celui réparé par l’allocation des intérêts moratoires. 

Par conséquent, il convient de faire droit à la demande du syndicat des copropriétaires [Adresse 4] situé au [Adresse 1] et de condamner la SCI CFK à lui payer la somme de 500 euros à titre de dommages-intérêts sur le fondement de l’article 1231-6 du code civil.

Sur les demandes accessoires

L'exécution provisoire, est de droit en application de l'article 514 du code de procédure civile. 

La SCI CFK succombe à l’instance, il y a lieu de la condamner aux entiers dépens de l’instance conformément aux dispositions de l'article 696 du code de procédure civile.

Il convient en outre de condamner en équité la SCI CFK à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 4] situé au [Adresse 1] une somme de 800 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile. 

PAR CES MOTIFS,


Le tribunal, Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DECLARE recevable l’action du syndicat des copropriétaires [Adresse 4] situé au [Adresse 1], représenté par son syndic le Cabinet CPH IMMOBILIER à l’encontre de la SCI CFK ;

CONDAMNE la SCI CFK à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 4] situé au [Adresse 1], la somme de 1484,71 euros au titre des charges de copropriété impayées et frais nécessaires selon décompte arrêté au 4ème trimestre 2023, outre les intérêts au taux légal sur la somme de 1250,71 euros à compter du 2 octobre 2023, et sur le surplus à compter de l’assignation du 28 novembre 2023;

CONDAMNE la SCI CFK à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 4] situé au [Adresse 1], la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts;

RAPELLE que le présent jugement sera non avenu s’il n’est pas notifié dans les six mois de sa date ;

CONDAMNE la SCI CFK à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 4] situé au [Adresse 1] la somme de 800 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SCI CFK aux entiers dépens de l'instance;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires [Adresse 4] situé au [Adresse 1] du surplus de ses demandes plus amples ou contraires;

RAPPELLE que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit.




Fait et jugé à Paris le 29 avril 2024

le greffier le Président