Tribunal Judiciaire · REFERES — 7 octobre 2024

N° RG 23/00231 - N° Portalis DBXV-W-B7H-F66G 


 





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ordonnance N°
du 7 octobre 2024

N° RG 23/00231 - N° Portalis DBXV-W-B7H-F66G
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S.C.I. K IMMO LIMEIL
C/ 
S.C.I. FONCIERE DANC












Copie exécutoire délivrée
le 7 octobre 2024
à
-Me Auriane LIBEROS
-SELARL CABINET JURIDIQUE CHARTRAIN


Copie certifiée conforme délivrée 
le 7 octobre 2024
à
-Me Auriane LIBEROS

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE CHARTRES

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

7 octobre 2024 


DEMANDERESSE :

S.C.I. K IMMO LIMEIL, société civile au capital social de 1.000 € immatriculée au RCS de Créteil sous le n° 920 857 281, dont le siège social est sis [Adresse 2], prise en la personne de son représentant légal, domicilié en cette qualité audit siège 

représentée par Me Auriane LIBEROS, demeurant [Adresse 3], avocat postulant au barreau de CHARTRES, vestiaire : T13, et Me Thomas MLICZAK, AARPI TMH Avocats, demeurant [Adresse 6], avocat plaidant du barreau de PARIS, vestiaire : D653


DÉFENDERESSE :

S.C.I. FONCIERE DANC, société civile au capital social de 1.524,49 € immatriculée au RCS de Chartres sous le n° 423 537 950, dont le siège social est sis [Adresse 5], prise en la personne de son représentant légal, domicilié en cette qualité audit siège 

représentée par Me BARTEAU membre de la SELARL CABINET JURIDIQUE CHARTRAIN, demeurant [Adresse 1], avocat postulant au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 15, substituant Me Francisco BRIGAS MONTEIRO, demeurant [Adresse 7], avocat plaidant au barreau de PARIS, vestiaire : A 483


COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Elodie GILOPPE
Greffier : Marie-Claude LAVIE

DÉBATS :

A l’audience publique du 02 Septembre 2024 A l’issue des débats, il a été indiqué que la décision sera rendue par mise à disposition le 23 Septembre 2024. A cette date, le délibéré a été prorogé au 30 Septembre 2024 puis au 7 octobre 2024 

ORDONNANCE :
- Mise à disposition au greffe le SEPT OCTOBRE DEUX MIL VINGT QUATRE
- Contradictoire
- En premier ressort 
- Signée par Elodie GILOPPE, Vice-Présidente, et par Marie-Claude LAVIE, Greffier

* * *
N° RG 23/00231 - N° Portalis DBXV-W-B7H-F66G 


EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte de commissaire de justice en date du 05/04/2023, la SCI K IMMO LIMEIL a assigné en référé la SCI FONCIERE DANC pour obtenir principalement :
- qu'il soit fait injonction à la défenderesse de lui communiquer, sous astreinte de 1000 € de retard passé un délai de 3 jours à compter de la signification de la décision les documents suivants : un décompte locatif de chacune des sociétés exploitant le bien immobilier vendu par la SCI FONCIERE DANC à la SCI K IMMO LIMEIL, depuis la signature de chacun des baux commerciaux jusqu'au 9 janvier 2023, ces décomptes devant être certifiés par l'expert-comptable de la SCI FONCIERE DANC,
- la condamnation de la SCI FONCIERE DANC au paiement de la somme provisionnelle de 3308 € à parfaire, augmentée des intérêts de retard contractuels à compter de la mise en demeure du 1er février 2023,
- le placement par la SCI FONCIERE DANC sous séquestre de 54720 € auprès de Me [U] [B], notaire, afin de garantir l'indemnisation du préjudice SCI K IMMO LIMEIL.

Elle expose que, par promesse de vente en date du 15 septembre 2022, la SCI FONCIERE DANC s'était engagée à vendre à Monsieur [I] [M], gérant de la SCI K IMMO LIMEIL, des biens immobiliers sis [Adresse 4] à [Localité 8], composés de lots et de locaux commerciaux.

Les lots étaient loués à la société SREYA dont le bail commercial avait commencé à courir le 4 mars 2015 pour une durée de 9 ans, pour les locaux commerciaux le premier local était loué à la société YOU PIZZ EURL le bail commercial avait commencé à courir le 22 décembre 2021 pour une durée de 9 ans, le deuxième local était loué par la société LES DELICES DE LIMEIL le bail commençait à courir le 22 décembre pour une durée de 9 ans et le troisième local était loué à Monsieur [C] le bail avait commencé à courir le 28 septembre 2020 pour une durée de 9 ans également.
La promesse interdisait toute modification de la situation locative pendant sa durée.

Postérieurement à la signature de la promesse, la SCI FONCIERE DANC sollicitait l'accord de Monsieur [M] pour transférer le bail commercial régularisé au profit de la société YOU PIZZ. En réponse, par courriels en date des 18 et 22 novembre 2022, Monsieur [M] indiquait qu'il souhaitait prendre connaissance des différents documents transmis concernant les nouveaux locataires avant d'accepter une quelconque cession.

Le 15 décembre 2022, la SCI FONCIERE DANC informait Monsieur [M] de la date de la signature du nouveau bail. Le 16 décembre 2022, Monsieur [M] rappelait son absence d'autorisation. Le même jour, la SCI FONCIERE DANC lui transmettait le nouveau bail commercial signé avec la société TA PIZZ en date du 6 décembre 2022.

Le 9 janvier 2023, un acte authentique de vente a été signé entre la SCI FONCIERE DANC et la SCI K IMMO LIMEIL, l'acte rappelait la situation locative de chacun des locaux commerciaux et énonçait les obligations du vendeur s'agissant des loyers perçus au titre du mois de janvier 2023. La SCI FONCIERE DANC réaffirmait l'absence de litige et d'impayés locatifs en cours.

Le 10 janvier 2023, la SCI K IMMO LIMEIL sollicitait de la SCI FONCIERE DANC le montant des loyers commerciaux du mois de janvier, à compter du 9 janvier 2023, date à laquelle elle était devenue propriétaire.

Le 16 janvier 2023, la SCI K IMMO LIMEIL dénonçait auprès des notaires impliqués dans la vente du bien immobilier, les défaillances de la SCI FONCIERE DANC.

Le 1er février 2023, elle mettait en demeure la SCI FONCIERE DANC de lui communiquer un décompte locatif de la société LES DELICES DE LIMEIL, de lui verser l'ensemble des loyers perçus pour la période du 9 au 31 janvier et de justifier d'un virement de 54 720 € sur le prix de vente aux fins de séquestre en garantie de préjudice.

Le 30 mars 2023, la SCI FONCIERE DANC lui adressait un chèque de 299 €. La SCI K IMMO LIMEIL lui adressait un courrier en date du 18 avril 2023 afin que lui soit réglée la somme de 1064,42 € déduction faite des 229 € versés, en vain.

L'assignation précitée intervenait alors.

Par ordonnance du 02 octobre 2023, le juge des référés a invité les parties à prendre contact avec le centre de médiation des notaires de la cour d'appel de Versailles et renvoyé l'affaire à une audience ultérieure pour vérifier l'état d'avancement de la médiation.

Aux termes de ses dernières conclusions n°3 signifiées, auxquelles il convient de se reporter pour un complet exposé de ses moyens, la SCI K IMMO LIMEIL demande au juge des référés de :
- enjoindre à la SCI FONCIERE DANC de lui communiquer sous astreinte de 1000 € de retard passé un délai de 3 jours à compter de la signification de la décision les documents suivants : un décompte locatif de chacune des sociétés exploitant le bien immobilier vendu par la SCI FONCIERE DANC à la SCI K IMMO LIMEIL, depuis la signature de chacun des baux commerciaux jusqu'au 9 janvier 2023, ces décomptes devant être certifiés par l'expert-comptable de la SCI FONCIERE DANC, et tous documents, notamment les quittances et l'état locatif certifié par l'expert-comptable de la SCI FONCIERE DANC, permettant d'attester de la réception des loyers versés par les locataires des biens immobiliers sis [Adresse 4] à [Localité 8],
- condamner la SCI FONCIERE DANC au paiement de la somme provisionnelle de 1064,42€ à parfaire, augmentée des intérêts de retard contractuels à compter de la mise en demeure du 1er février 2023,
- ordonner à la SCI FONCIERE DANC de placer sous séquestre la somme de 10.000 euros auprès de la CAISSE DES DEPOTS ET CONSIGNATIONS jusqu'à décision définitive du tribunal sur l'indemnisation du préjudice de la SCI K IMMO LIMEIL qui sera saisi dans le délai d'un mois à compter de la présente décision,
- condamner la SCI FONCIERE DANC à lui régler 3500 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Selon ses dernières conclusions signifiées, et auxquelles il convient également de se reporter pour un complet exposé de ses moyens, la SCI FONCIERE DANC demande au juge des référés de :
- à titre liminaire : ordonner une mesure de conciliation amiable et confier au conciliateur désigné la mission habituelle en la matière
- subsidiairement sur le fond, débouter la SCI K IMMO LIMEIL de l'ensemble de ses demandes à l'encontre de la SCI FONCIERE DANC, et la renvoyer à mieux se pourvoir devant la juridiction du fond,
- condamner la SCI K IMMO LIMEIL à lui payer 2500 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

MOTIFS DE LA DÉCISION 

I - Sur la demande liminaire reconventionnelle de conciliation

Il apparaît que la demande de mesure alternative au règlement du différend a déjà fait l'objet d'une ordonnance d'invitation à rencontrer un médiateur, mais que cette mesure, dont la demande n'est au demeurant plus soutenue par la défenderesse aux motifs de ses conclusions mais est restée à leur dispositif, n'a pas permis de régler le différend opposant les parties.

Cette demande, déjà accordée, est donc désormais sans objet.


II - Sur les demandes principales

 * Demande d'injonction sous astreinte

En application des dispositions de l'article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

La demanderesse se fonde sur les dispositions de l'article 145 du code de procédure civile et 1112-1 du code civil pour justifier d'une demande en alléguant l'existence d'une potentialité de litige sur le manquement de la SCI FONCIERE DANC à ses obligations contractuelles. Elle indique envisager d'agir en justice afin de faire réparer son préjudice s'agissant du manquement à l'obligation d'information du vendeur puisque la société LES DELICES DE LIMEIL, locataire, aurait eu une dette de loyer antérieure à la vente. Elle en déduit que l'information fournie par la défenderesse à l'acte de vente est erronée.

A l'appui de ces allégations, elle justifie d'un commandement de payer délivré à la locataire en avril 2023 et d'une procédure judiciaire ayant abouti à une ordonnance de référé en novembre 2023, accordant des délais de paiement à la locataire.

Pourtant, l'acte authentique de vente affirme en page 9 que " le Vendeur déclare n'avoir aucun litige en cours avec ses locataires et ne pas avoir connaissance ni de difficultés financières de [leur] part ni de litiges l'opposant [à leur] voisinage. " . Si en effet le paragraphe suivant indique que l'acquéreur atteste connaître les charges et conditions des baux dès la signature de l'avant-contrat, il n'est pas produit avec l'acte authentique de pièces jointes sur l'état locatif. Parallèlement, la SCI FONCIERE DANC affirme avoir communiqué ces éléments au notaire, et notamment une pièce 7.5 sur le récapitulatif des règlements dus au 15/12/2022 par la locataire LES DELICES DE LIMEIL, soit 13460 € correspondant aux loyers des 3ème et 4ème trimestre 2022 + rev + la quote part de taxe foncière 2022. Le mail du 5 janvier 2023, qui mentionne " Ouf ! En pj " ne permet nullement de s'en assurer, les pièces jointes n'étant pas listées. Le mail du 12 janvier 2023 permet de constater l'envoi de ces documents à Madame [G] [H] [V] (dont la fonction n'est pas précisée) mais ne permet pas de constater leur envoi au notaire.

Au surplus, la défenderesse ne conteste pas avoir connaissance de l'existence d'une dette locative de la société LES DELICES DE LIMEIL au moment de la vente, mais cette information n'apparaît pas comme ayant été fournie au moment de la vente, au vu de la mention contraire précitée figurant à l'acte. La demanderesse pouvait donc, au regard de la mention précédemment citée, se considérer comme parfaitement informée et n'avait pas à opter pour une résolution de la vente.

Enfin, il appert que l'expert-comptable ne saurait être considéré comme n'étant pas en mesure d'attester les décomptes des sommes dues par les locataires, ayant la charge de la comptabilité de la société et en conséquence des recettes de celle-ci.

En conséquence, il y a lieu de constater que la SCI FONCIERE DANC ne justifie pas avoir rempli son obligation d'information à l'égard de l'acquéreur la SCI K IMMO LIMEIL de l'état locatif au moment de la vente par acte authentique. L'acquéreur ayant expressément indiqué réaliser un investissement locatif, la question d'un manquement du vendeur à son obligation d'information sur l'état locatif ne laisse donc pas la défenderesse comme un tiers au différend qui pourrait opposer la demanderesse au locataire.

Il sera fait droit à la demande d'injonction sous astreinte, en portant cependant à 10 jours à compter de la signification de l'ordonnance le délai au-delà duquel l'injonction sera assortie d'une astreinte, laquelle sera réduite à 300 € par jour de retard.

* Demande de provision

Selon l'article 835, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

La SCI K IMMO LIMEIL soutient que la SCI FONCIERE DANC a perçu le loyer intégral du mois de janvier 2023 de l'un des locataire (Monsieur [N], auquel s'est substituée la société DLS), alors qu'elle ne devait pas procéder à ce prélèvement compte tenu de la date de la vente. La pièce adverse n°5.1 mentionne en effet un prélèvement mensuel (et non un virement), prélèvement qui résulte donc de l'initiative de la SCI défenderesse. L'acte de vente indiquant l'absence d'impayés des locataires, la SCI FONCIERE DANC ne peut sérieusement contester qu'elle ne pouvait opérer une compensation entre le loyer perçu pour la période où elle était encore propriétaire et les loyers ou charges impayés d'autres locataires. Il n'est pas non plus justifié d'un accord entre les parties pour faire supporter à la société demanderesse une franchise de loyer.

Par ailleurs, les allégations relatives à un impayé de la société LES DELICES DE LIMEIL qui n'en serait finalement pas un apparaissent peu éclairantes et ne justifient nullement des compensations opérées en outre tardivement par la SCI FONCIERE DANC.

Il sera donc fait droit à la demande de paiement d'une provision de 1064,42 € qui ne se heure à aucune contestation véritablement sérieuse.

* Demande de séquestre

La demanderesse fonde sa demande sur les dispositions de l'article 834 du code de procédure civile précité et celles de l'article 1112-1 du code civil pour solliciter désormais non plus 54.720 € mais 10.000 € au regard d'une perte de chance d'avoir pu contracter à des conditions plus favorables si elle avait eu connaissance des difficultés financières de la société LES DELICES DE LIMEIL et de ses retards de paiement des loyers, des frais qu'elle a déjà engagés et qui ont conduit à une ordonnance prévoyant la suspension de l'acquisition de la clause résolutoire et des délais de paiement accordés à la locataire. Elle demande que la somme soit séquestrée " jusqu'à la décision définitive du tribunal sur l'indemnisation du préjudice qui sera saisi dans le délai d'un mois à compter de la décision. " Dès lors, le préjudice n'est nullement établi en certitude et le tribunal n'est toujours pas saisi au fond. La suspension des effets de la clause résolutoire s'est accompagnée de délais de paiement dont la demanderesse ne justifie pas qu'ils ne seraient pas respectés, se contentant d'évoquer la fragilité potentielle de la société locataire.

Dès lors, la demande se heurte à une contestation sérieuse, tant sur la réalité de l'existence du préjudice que sur celle d'une procédure d'indemnisation à venir. La demanderesse sera déboutée de cette demande et renvoyée à se pourvoir au fond ainsi qu'elle avisera.


III - Sur l'article 700 et les dépens

Il résulte des motifs précédents que la SCI FONCIERE DANC est la partie qui succombe pour l'essentiel des prétentions. Il serait en conséquence inéquitable de laisser à la charge de la SCI K IMMO LIMEIL l'intégralité de ses frais de procédure non compris dans les dépens, et il lui sera alloué à ce titre 1500 €.


En vertu de l'article 696 du code de procédure civile, il y a lieu de laisser provisoirement ces dépens de la présente instance à la charge du défendeur.



PAR CES MOTIFS,

Nous, juge des référés, statuant après débats en audience publique, par ordonnance contradictoire, en premier ressort, par mise à disposition au greffe,


AU PRINCIPAL, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu'elles aviseront, cependant, dès à présent, en application des dispositions de l'article 834 du code de procédure civile ;

Faisons injonction à la SCI FONCIERE DANC de communiquer à la SCI K IMMO LIMEIL, sous astreinte de 300 € par jour de retard passé un délai de 10 jours à compter de la signification de la présente décision :

- un décompte locatif de chacune des sociétés exploitant le bien immobilier vendu par la SCI FONCIERE DANC à la SCI K IMMO LIMEIL, depuis la signature de chacun des baux commerciaux jusqu'au 9 janvier 2023, ces décomptes devant être certifiés par l'expert-comptable de la SCI FONCIERE DANC,
- tous documents, notamment les quittances et l'état locatif certifié par l'expert-comptable de la SCI FONCIERE DANC, permettant d'attester de la réception des loyers versés par les locataires des biens immobiliers sis [Adresse 4] à [Localité 8],

Condamnons la SCI FONCIERE DANC à payer à la SCI K IMMO LIMEIL la somme provisionnelle de 1064,42€, augmentée des intérêts de retard contractuels à compter de la mise en demeure du 1er février 2023,

Déboutons la SCI K IMMO LIMEIL de sa demande de placement par la SCI FONCIERE DANC d'une somme sous séquestre,

Condamnons la SCI FONCIERE DANC à payer à la SCI K IMMO LIMEIL la somme de 1500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

Condamnons la SCI FONCIERE DANC aux dépens.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT

Marie-Claude LAVIE Elodie GILOPPE