Tribunal Judiciaire · Chambre 3 - CONSTRUCTION — 9 octobre 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE DRAGUIGNAN
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Chambre 3 - CONSTRUCTION

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DU 09 Octobre 2024 
Dossier N° RG 22/07996 - N° Portalis DB3D-W-B7G-JUEO
Minute n° : 2024/272

AFFAIRE : 

[R] [P], [X] [G] C/ Syndicat des copropriétaire de la résidence LE FREDERIC MISTRAL, pris en la personne de son syndic en exercice la SARL DI LUCA



JUGEMENT DU 09 Octobre 2024




COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Madame Hélène SOULON, Vice-Présidente, statuant à juge unique

GREFFIER : Madame Peggy DONET

DÉBATS :

A l’audience publique du 04 juillet 2024 
A l’issue des débats, les parties ont été avisées que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe le 26 septembre 2024, prorogé au 09 octobre 2024

JUGEMENT : 

Rendu après débats publics par mise à disposition au greffe, par décision contradictoire et en premier ressort








copie exécutoire à :
Me Virginie FEUZ
Me Laura CUERVO


 

Délivrées le 09 Octobre 2024

Copie dossier



NOM DES PARTIES :


DEMANDEURS :

Monsieur [R] [P], demeurant [Adresse 2] - [Localité 4]
Monsieur [X] [G], demeurant [Adresse 1] - [Localité 4]
représentés par Maître Virginie FEUZ, avocat au barreau de DRAGUIGNAN



D’UNE PART ;




DÉFENDEUR :

Syndicat des copropriétaire de la résidence LE FREDERIC MISTRAL,
pris en la personne de son syndic en exercice la SARL DI LUCA, dont le siège social est sis [Adresse 3] - [Localité 4]
représenté par Maître Laura CUERVO de l’AARPI MASQUELIER-CUERVO, avocat au barreau de DRAGUIGNAN


D’AUTRE PART ;









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EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE : 
M. [R] [P] et M. [X] [G] sont copropriétaires au sein de la résidence Le Frédéric Mistral à [Localité 4]. 
Par acte de commissaire de justice en date du 27 octobre 2022, ils ont fait assigner devant le tribunal judiciaire de Draguignan le syndicat des copropriétaires de la résidence Le Frédéric Mistral pris en la personne de son syndic en exercice l’agence Di Luca Sarl afin de voir, avec exécution provisoire, prononcer la nullité de la résolution n° 11 de l’assemblée générale du 29 juillet 2022 et de condamner le syndicat des copropriétaires à leur payer la somme de 5000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile en sus des dépens distraits au profit de Maître Virginie Feuz, dans les termes de l’article 699 du code de procédure civile 
Par conclusions d’incident notifiées par RPVA le 10 février 2023, le syndicat des copropriétaires de la résidence Le Frédéric Mistral a saisi le juge de la mise en état d’une fin de non-recevoir fondée sur le défaut d’intérêt à agir de M. [X] [G] et de M. [R] [P]. 
Par ordonnance du 26 juin 2023, le juge de la mise en état a débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande d’irrecevabilité et a déclaré recevable l’action de M. [X] [G] et de M. [R] [P]. 
Toutes les parties ont conclu, l’affaire a été clôturée le 11 mars 2024 et fixée à l’audience à juge unique du 4 juillet 2024.
L’affaire a été mise en délibéré au 26 septembre 2024, prorogé au 9 octobre 2024. 
PRETENTIONS ET MOYENS : 
Par conclusions notifiées par RPVA le 13 novembre 2023, M. [R] [P] et M. [X] [G] maintiennent leurs demandes initiales. 
Le syndicat des copropriétaires de la résidence Le Frédéric Mistral, représenté par son syndic la SARL Agence Di Luca, par conclusions notifiées par RPVA le 31 octobre 2023, demande au tribunal de débouter M. [P] et M. [G] de leurs demandes, fins et conclusions et de les condamner solidairement à lui payer la somme de 3000 € à titre de dommages et intérêts ainsi que celle de 5000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile en sus des entiers dépens. 
Les prétentions et moyens des parties sont résumées dans les motifs de la décision. Pour plus ample exposé, il convient de se référer aux dernières conclusions susvisées conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DECISION :

Il sera indiqué à titre limaire que les fins de non-recevoir relèvent de la compétence du juge de la mise en état en application de l’article 789 du code de procédure civile et que ce juge a déjà statué sur la recevabilité de l’action des demandeurs. 

1.Sur la demande de nullité de la résolution n° 11 de l’assemblée générale des copropriétaires de la résidence Le Frédéric Mistral du 29 juillet 2022 :

 Moyens des parties : 
M. [P] et M. [G] font valoir qu’ils ont qualité à agir pour contester la répartition des charges. 
Ils rappellent les termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 et ils font valoir que la résolution n° 11 qui prévoit de répartir 100% des consommations d’énergie sur les compteurs horaires a été adoptée alors que le comptage individuel de l’énergie est une obligation et que la répartition des charges est divisée en deux catégories, les charges afférentes à l’entretien du réseau et du système de production et celles relatives aux frais d’énergie, elles-mêmes subdivisées en frais dits communs et en frais dits individuels. 

Ils soulignent que chaque copropriétaire doit participer, sans pouvoir s’en dispenser en prétendant qu’il ne les utilise pas, aux services et équipements communs or avec le vote de la résolution n° 11 la répartition des charges du système de chauffage-climatisation a été reportée en intégralité sur la consommation des compteurs individuels, ce qui dispense les copropriétaires disposant d’un système de chauffage- climatisation individuel du paiement des charges relatives à l’entretien du réseau et du système de production du système de chauffage climatisation collectif.

Ils indiquent que le syndic qui avait connaissance du caractère irrégulier de ladite résolution ne peut se faire juge de l’opportunité de l’exécution des décisions de l’assemblée générale et ils exposent que la résolution n° 11 toujours en vigueur peut recevoir application, d’où la nécessité d’en demander l’annulation. 

Le syndicat des copropriétaires de la résidence Le Frédéric Mistral indique que lors de l’assemblée générale du 29 juillet 2022, la résolution n° 11 a été votée sous réserve d’une consultation juridique portant sur sa légalité.

Il considère qu’après consultation juridique, il a informé le conseil syndical que la résolution n° 11 qui n’était pas légale était devenue caduque. Il soutient que le syndic ne s’est pas fait juge de l’opportunité de la légalité mais a constaté sa caducité après la consultation prévue par la résolution.

Il fait valoir que le vote était soumis à la condition suspensive de l’obtention d’une consultation juridique favorable et qu’à défaut la résolution était caduque sans qu’il soit nécessaire d’en solliciter son annulation. 

 Réponse du tribunal : 
Selon l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa version applicable au présent litige : 
« Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.
Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5.
Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.
Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d'entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d'équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d'eux dispose d'un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses. »
La résolution n° 11, ainsi rédigée : « Modification de la répartition des charges du système chauffage-climatisation article 26-1 les copropriétaires de la copropriété Le Frédéric Mistral, réunis en assemblée générale le vendredi 29 juillet 2022 votent la modification de la répartition des charges du système chauffage-climatisation pour répartir à 100 % des consommations d’énergie sur les compteurs horaires. Cette résolution est soumise à une consultation juridique ultérieure. Le syndic tiendra informés les copropriétaires du résultat. » a été adoptée à la majorité de l’article 26-1 sur deuxième vote identique à la majorité de l’article 25.

Il est établi et d’ailleurs reconnu par le syndicat des copropriétaires, que cette résolution est contraire à l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 qui est d’ordre public comme le rappelle le cabinet d’avocat Masquelier Cuervo dans son courrier adressé au syndic le 8 février 2022. L’application de la résolution litigieuse aurait pour conséquence de permettre aux copropriétaires qui ont installé un système de chauffage-climatisation individuel de ne plus participer aux charges du système de chauffage-climatisation collectif en fonctionnement au sein de la copropriété. Il sera précisé qu’il n’y a pas lieu de tenir compte de l’utilisation effective d’un service ou d’un équipement pour la répartition des charges et l’installation de compteurs horaires ne peut dispenser les copropriétaires de la contribution aux services collectifs.

Il a été effectivement mentionné dans le procès-verbal de l’assemblée générale que la résolution numéro 11 serait soumise à une consultation juridique ultérieure et que syndic en informerait les copropriétaires. Pour autant il n’a pas été indiqué que le résultat de la consultation entrainerait la caducité de la résolution votée. 

En tout état de cause, il est de jurisprudence constante qu’une décision d’assemblée générale existe, comme en l’espèce, dès qu'une question est soumise à l'ensemble des copropriétaires et est sanctionnée par un vote. 
Une décision votée mais entachée d’une grave irrégularité et contraire aux dispositions d’ordre public de la loi du 10 juillet 1965 est malgré tout une véritable décision et l’action en contestation doit à peine de déchéance, être introduite dans un délai de deux mois à compter de la notification de celle-ci. 

Par conséquent, en l’absence de nouvelle délibération du syndicat des copropriétaires de la résidence Le Frédéric Mistral annulant la résolution n° 11 de l’assemblée générale du 29 juillet 2022, celle-ci est une décision qui peut être appliquée et étant contraire à l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, il convient de prononcer sa nullité.

2. Sur la demande reconventionnelle en dommages et intérêts : 

Il a été fait droit à la demande en nullité de la résolution n° 11 formulée par Messieurs [P] et [G], aussi aucun abus de droit de leur part ne peut être retenu. 

La demande en dommages et intérêts du syndicat des copropriétaires de la résidence Le Frédéric Mistral sera alors rejetée. 

3. Sur les demandes accessoires : 
Le syndicat des copropriétaires de la résidence Le Frédéric Mistral, partie perdante, sera condamné aux entiers dépens de l’instance, en application de l’article 696 du code de procédure civile. 
Sur le fondement de l’article 699 du même code, les dépens seront distraits au profit de Me Virginie Feuz.
Il serait inéquitable de laisser à la charge de M. [R] [P] et de M. [X] [G] les frais irrépétibles exposés et le syndicat des copropriétaires de la résidence Le Frédéric Mistral sera condamné à leur payer la somme de 2000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. 
Il sera rappelé que selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en décide autrement. En l’espèce il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire, celle-ci n’étant pas incompatible avec la nature de l’affaire. 
PAR CES MOTIFS : 
Le tribunal statuant en audience publique, par mise à disposition au Greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort :

PRONONCE la nullité de la résolution numéro 11 de l’assemblée générale des copropriétaires Résidence Le Frédéric Mistral à [Localité 4] en date du 29 juillet 2022 ; 

REJETTE la demande de dommages et intérêts formée par le syndicat des copropriétaires Résidence Le Frédéric Mistral à [Localité 4] ; 
CONDAMNE le syndicat des copropriétaires Résidence Le Frédéric Mistral à payer à M. [R] [P] et M. [X] [G] la somme de 2000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNE le syndicat des copropriétaires Résidence Le Frédéric Mistral aux entiers dépens de l’instance ; 
DIT que les dépens seront distraits au profit de Me Virginie Feuz ; 
RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire et DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire ; 
Ainsi jugé par mise à disposition au greffe de la troisième chambre du tribunal judiciaire de Draguignan le NEUF OCTOBRE DEUX MILLE VINGT-QUATRE.

La greffière, La présidente,