Tribunal Judiciaire · CONTENTIEUX PRESIDENCE — 9 octobre 2024

T R I B U N A L J U D I C I A I R E 
D E D R A G U I G N A N
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O R D O N N A N C E D E R E F E R E


REFERE n° : N° RG 23/08584 - N° Portalis DB3D-W-B7H-KBRN

MINUTE n° : 2024/ 161

DATE : 09 Octobre 2024

PRESIDENT : Monsieur Frédéric ROASCIO

GREFFIER : M. Alexandre JACQUOT




DEMANDERESSE

Syndicat des Copropriétaires [Adresse 5] pris en la personne de son syndic en exercice la SAS NEXITY LAMY,, dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Me Alain-david POTHET, avocat au barreau de DRAGUIGNAN



DEFENDERESSES

SCI MX, dont le siège social est sis [Adresse 2]
représentée par Me Aymeric TRIVERO, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

SCCV ESPACE MATHIAS, dont le siège social est sis [Adresse 3]
représentée par Me Emmanuel BONNEMAIN, avocat au barreau de DRAGUIGNAN



DEBATS : Après avoir entendu à l’audience du 11 Septembre 2024 les parties comparantes ou leurs conseils, la décision a été rendue ce jour par la mise à disposition de la décision au greffe.


copie exécutoire à 
Me Emmanuel BONNEMAIN
Me Alain-david POTHET
Me Aymeric TRIVERO

copie dossier

délivrées le 

Envoi par Comci à Me Emmanuel BONNEMAIN
Me Alain-david POTHET
Me Aymeric TRIVERO



FAITS, PROCÉDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES

Par acte authentique de vente en l'état futur d'achèvement reçu le 15 juin 2024 en l'office de Maître [H], notaire associé à [Localité 4], la SCI MX a acquis de la SCCV ESPACE MATHIAS les lots 44, 45, 46, 47, 48, 49, 102, 103, 104, 105, 110 et 111 de la copropriété [Adresse 5] située à [Localité 6].

Constatant des défauts de paiement des charges de copropriété et suivant exploit de commissaire de justice du 1er décembre 2023, le syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 5] a fait assigner la SCI MX devant le président du tribunal judiciaire de Draguignan, statuant selon la procédure accélérée au fond, au visa de la loi 65-557 du 10 juillet 1965, notamment des articles 10, 10-1, 18, 19, 19-1, 19-2, des articles 36, 45-1 du décret 67-223 du 17 mars 1967 et de la jurisprudence, aux fins de solliciter à titre principal le paiement des sommes de 13 841,36 euros au titre des charges arrêtées au 1er septembre 2023, de 1000 euros à titre de dommages et intérêts, de 600 euros au titre des frais de mise en contentieux, outre l'ensemble des frais exposés. Cette affaire a été enrôlée sous le numéro RG 23/08584.

La SCI MX opposant par ses conclusions notifiées le 19 février 2024 l'absence d'achèvement des biens vendus, le syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 5] a, par exploit de commissaire de justice du 5 mars 2024, fait assigner en intervention forcée la SCCV ESPACE MATHIAS aux fins de solliciter sur les mêmes fondement juridiques, outre la jonction des deux instances, de :
Y venir les requis, REPONDRE aux écritures de la société MX du 19 février 2024 ;
CONDAMNER solidairement la SCI MX et la société civile ESPACE MATHIAS au paiement des sommes de :

13 841,36 euros arrêté au 1er septembre 2023, pour la période du 1er juillet 2022 au 1er septembre 2023, assortie de l'intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure en date du 18 septembre 2023 ;1000 euros à titre de légitimes dommages et intérêts pour les troubles de trésorerie occasionnés par sa carence ;2000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;600 euros au titre des frais de mise en contentieux du syndic selon les stipulations du contrat de syndic régularisé par le syndicat et opposable à chaque copropriétaire ;DIRE ET JUGER que l'ensemble des frais que le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 5] a été contraint d'exposer pour faire valoir ses droits devra rester à la charge de la SCI MX tel que le stipule le contrat de syndic, régulièrement voté lors des différentes assemblées générales ;
ORDONNER l'exécution provisoire ;
RESERVER les dépens.
Cette affaire, enrôlée sous le numéro RG 24/01839, a été jointe à l'instance principale 23/08584 à l'audience du 3 avril 2024.

Suivant ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 27 mars 2024, reprenant les conclusions précédentes et soutenues à l'audience du 11 septembre 2024, le syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 5], pris en la personne de son syndic en exercice la SAS NEXITY LAMY, sollicite, outre d'ordonner la jonction à laquelle il a été fait droit, de :
PRENDRE ACTE de ce que la SCI MX ne sollicite que le débouté du syndicat des copropriétaires [Adresse 5] et en conséquence DIRE non valablement élevé le moyen relatif au défaut de qualité de la SARL NEXITY LAMY pour délivrer son assignation ;
CONSTATER que s'agissant d'un local commercial et de places de parking, il n'est pas suffisamment démontré le défaut d'achèvement de l'immeuble ;
CONDAMNER la SCI MX et la SCI ESPACE MATHIAS au paiement des sommes dues et à savoir :
13 841,36 euros arrêté au 1er septembre 2023, pour la période du 1er juillet 2022 au 1er septembre 2023, assortie de l'intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure en date du 18 septembre 2023 ;1000 euros à titre de légitimes dommages et intérêts pour les troubles de trésorerie occasionnés par sa carence ;2000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
600 euros au titre des frais de mise en contentieux du syndic selon les stipulations du contrat de syndic régularisé par le syndicat et opposable à chaque copropriétaire ;DIRE ET JUGER que l'ensemble des frais que le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 5] a été contraint d'exposer pour faire valoir ses droits devra rester à la charge de la SCI MX tel que le stipule le contrat de syndic, régulièrement voté lors des différentes assemblées générales ;
ORDONNER l'exécution provisoire ;
S'ENTENDRE CONDAMNER aux entiers dépens comprenant les actes extrajudiciaires délivrés par le syndicat des copropriétaires.

Suivant ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 6 juillet 2024, reprenant les conclusions précédentes et soutenues à l'audience du 11 septembre 2024, la SCI MX sollicite, au visa des articles 19-2 de la loi 65-557 du 10 juillet 1965, R.261-1 et R.261-2 du code de la construction et de l'habitation, outre de dire et juger des éléments qui ne constituent pas des prétentions au sens de l'article 4 du code de procédure civile, de :
DIRE ET JUGER l'absence d'achèvement et de déclaration d'achèvement conforme à l'article R 261-2 du code de la construction ;
DIRE ET JUGER que la mise en demeure n'est pas conforme aux prévisions légales ;
DIRE ET JUGER l'absence de pouvoir de la juridiction pour prononcer des condamnations autres que les charges et provisions sur charges ;
DEBOUTER la syndicat des copropriétaires de ses demandes fins et conclusions ;
CONDAMNER le syndicat des copropriétaires à payer à la société MX la somme de 2000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

Suivant ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 10 juillet 2024, reprenant les conclusions précédentes et soutenues à l'audience du 11 septembre 2024, la SCCV ESPACE MATHIAS sollicite, au visa des articles 19-2 de la loi 65-557 du 10 juillet 1965, R.261-1 et R.261-2 du code de la construction et de l'habitation, outre de dire et juger des éléments qui ne constituent pas des prétentions au sens de l'article 4 du code de procédure civile, de :
Juger que la concluante a satisfait à son obligation de livraison des biens vendus en VEFA au sens de l'article R. 261-1 du code de la construction et de l'habitation et par suite débouter le syndicat des copropriétaires et la SCI MX de leurs demandes formées à son encontre ;
Condamner tout mauvais contestant au paiement de la somme de 2000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
Condamner tout mauvais contestant aux entiers dépens.
 
Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions, il est renvoyé aux écritures des parties conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.



MOTIFS DE LA DECISION


A titre liminaire, l'article 4 du code de procédure civile dispose que l'objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties.

Il résulte de l'application de ces dispositions que l'opinion formulée par les parties sur un point de pur droit ne constitue pas un terme du litige.

Dès lors, il n'y a pas lieu à statuer sur les demandes visant à voir dire, juger, donner acte ou constater l'opinion des parties sur la qualification juridique des faits ou d'actes de nature à nourrir les moyens et arguments en débat.

A ce titre, il n'entre pas dans les pouvoirs de la présente juridiction de se prononcer sur l'achèvement des biens vendus au sens du code de la construction et de l'habitation, question qui constitue en l'occurrence un moyen de fait et de droit. Il sera le cas échéant répondu à ce moyen mais seulement afin de déterminer à qui est imputable le paiement des charges et frais éventuellement dus au syndicat requérant.



Par ailleurs, la SCI MX n'a pas repris à l'audience son moyen tiré du défaut de qualité à agir du syndic, exposé dans ses conclusions notifiées par voie électronique le 19 février 2024. Le syndicat requérant répond à raison que le contrat de syndic est versé aux débats et qu'en tout état de cause, il ne peut s'agir d'un défaut de qualité mais d'une cause de nullité de l'assignation pour défaut de capacité à agir, non demandée en l'espèce. Ce moyen est donc sans objet.


Sur les demandes principales

L'article 10 de la loi 65-557 du 10 juillet 1965 prévoit : « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot.
Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article5.
Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.
Tout règlement de copropriété publié à compter du 31 décembre 2002 indique les éléments pris en considération et la méthode de calcul permettant de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges. »

L'article 14-1 de la même loi dispose que « pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L'assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l'exercice comptable précédent.
Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l'assemblée générale peut fixer des modalités différentes.
La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale. »

L'article 14-2 de ladite loi dispose : « I. - Ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel les dépenses pour travaux dont la liste est fixée par décret en Conseil d'Etat.
Les sommes afférentes à ces dépenses sont exigibles selon les modalités votées par l'assemblée générale.
II. - Dans les immeubles à destination partielle ou totale d'habitation soumis à la présente loi, le syndicat des copropriétaires constitue un fonds de travaux à l'issue d'une période de cinq ans suivant la date de la réception des travaux pour faire face aux dépenses résultant :
1° Des travaux prescrits par les lois et règlements ;
2° Des travaux décidés par l'assemblée générale des copropriétaires au titre du I du présent article.
Ce fonds de travaux est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire versée par les copropriétaires selon les mêmes modalités que celles décidées par l'assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel… »

L'article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 dans sa version applicable au présent litige, dispose que « à défaut du versement à sa date d'exigibilité d'une provision due au titre de l'article 14-1 ou du I de l'article 14-2, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.
Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l'approbation par l'assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles 
Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l'article 14-2.»

L'article 10-1 de la même loi prévoit en outre que : « par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :
1. a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur ... »

En premier lieu, la SCI MX conteste que la créance de charges puisse lui être imputée à raison de l'absence d'achèvement des biens vendus.

L'article R.261-1 du code de la construction et de l'habitation dispose : « l'immeuble vendu à terme ou en l'état futur d'achèvement est réputé achevé au sens de l'article 1601-2 du code civil, reproduit à l'article L. 261-2 du présent code, et de l'article L. 261-11 du présent code lorsque sont exécutés les ouvrages et sont installés les éléments d'équipement qui sont indispensables à l'utilisation, conformément à sa destination, de l'immeuble faisant l'objet du contrat, à l'exception des travaux dont l'acquéreur se réserve l'exécution en application du II de l'article L. 261-15. Pour l'appréciation de cet achèvement, les défauts de conformité avec les prévisions du contrat ne sont pas pris en considération lorsqu'ils n'ont pas un caractère substantiel, ni les malfaçons qui ne rendent pas les ouvrages ou éléments ci-dessus précisés impropres à leur utilisation.
La constatation de l'achèvement n'emporte par elle-même ni reconnaissance de la conformité aux prévisions du contrat, ni renonciation aux droits que l'acquéreur tient de l'article 1642-1 du code civil, reproduit à l'article L. 261-5 du présent code, et de l'article L. 242-1 du code des assurances. »

Selon l'article R.261-2 du même code, «L'achèvement de l'immeuble vendu à terme est constaté soit par les parties, soit par une personne qualifiée.
La constatation par les parties fait l'objet d'un acte du notaire qui a reçu la vente à terme; cet accord vaut livraison de l'immeuble.
La constatation est faite par une personne qualifiée lorsque l'acte de vente l'a prévu ou lorsqu'il n'y a pas accord des parties.
Cette personne est désignée par ordonnance sur requête, non susceptible de recours, du président du tribunal judiciaire du lieu de l'immeuble, soit parmi celles que le tribunal commet habituellement, soit parmi celles figurant sur une liste établie par arrêté du ministre de la justice et du ministre chargé de la construction et de l'habitation.
La constatation de l'achèvement fait l'objet par la personne qualifiée ainsi désignée d'une déclaration devant le notaire qui a reçu la vente.
La constatation de l'achèvement est parfaite par la déclaration ainsi faite.
Elle est notifiée par la partie la plus diligente à l'autre par lettre recommandée avec demande d'avis de réception. La notification vaut livraison de l'immeuble à la date de cette réception. »

La SCI MX prétend que l'article R.261-2 précité n'a pas été respecté, mais la SCCV ESPACE MATHIAS fait justement observer que ce texte n'est applicable qu'aux ventes à terme et qu'il n'est applicable aux ventes en l'état futur d'achèvement qu'en cas de stipulation expresse du contrat de vente. En l'espèce, aucune stipulation n'est présente dans l'acte du 15 juin 2022 entre les parties de sorte que la constatation de l'achèvement selon les formalités de ce texte n'avait pas à intervenir et que seules sont applicables les dispositions relatives à l'achèvement issues de l'article R.261-1 du code de la construction et de l'habitation.

Sur ce point, la SCI MX soutient un contentieux en cours concernant l'achèvement des biens vendus et le fait que le certificat du maître d’œuvre attestant l'achèvement ne lui aurait pas été communiqué.

Toutefois, la SCCV ESPACE MATHIAS rétorque à raison que le certificat visé en page 31 de l'acte de vente du 15 juin 2022 lui a bien été communiqué, étant daté du 3 mai 2022 et annexé à l'acte.
L'acte stipule en page 6 que les travaux de construction sont au stade « ACHEVEMENT », ainsi qu'il résulte de l'attestation délivrée le 3 mai 2022 par Monsieur [Z], SUD EST INGENIERIE, maître d’œuvre chargé de la surveillance des constructions, et la livraison, intervenue le 16 juin 2022 conformément aux stipulations de l'acte ne formule des réserves qu'au titre des dalles de terrasse manquantes à l'arrière du lot 6 et du nettoyage à faire.
Dès lors, il n'est pas prouvé une absence d'achèvement au sens de l'article R.261-1 précité.

Sur les constatations par commissaire de justice invoquées par la SCI MX, en particulier l'absence des vitres dans les locaux commerciaux construits, la SCCV ESPACE MATHIAS conteste que ces prestations aient été prévues dans l'acte de vente en l'état futur d'achèvement. La notice descriptive annexée à l'acte (page 141) prévoit pour les menuiseries extérieures des ouvertures simplement équipées de précadre en aluminium ou en acier galvanisé, permettant au preneur de réaliser les systèmes de fermeture adaptée à la configuration des locaux et à la nature de l'exploitation.

Il n'est ainsi pas davantage prouvé une absence d'achèvement de ce chef.

La notification au syndicat des copropriétaires de l'identité de l'acquéreur la SCI MX a été effectuée par le notaire chargé de la vente dès le 16 juin 2022.

Aussi, le moyen tiré de l'absence d'achèvement des biens vendus sera rejeté et la SCCV ESPACE MATHIAS ne peut qu'être mise hors de cause. Le syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 5] et la SCI MX seront déboutés de leurs demandes à l'encontre de la SCCV ESPACE MATHIAS.
 
En second lieu, la SCI MX oppose au syndicat requérant des contestations tirées de l'irrégularité de la mise en demeure et de l'impossibilité de réclamer des demandes non prévues à l'article 19-2 précité.
 
Le syndicat requérant verse aux débats plusieurs mises en demeure adressées à la SCI MX, dont la dernière émise par le conseil du syndicat par courrier recommandé avec accusé de réception du 18 septembre 2023 portant sur la somme réclamée à hauteur de 13 341,36 euros pour les charges arrêtées au 1er septembre 2023.

La SCI MX fait observer que la mise en demeure ne respecte pas les dispositions de l'article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 en ne précisant pas quelles sommes sont exigibles au titre des charges échues, et celles qui seraient exigibles au titre des articles 14-1 ou 14-2, ou encore au titre des frais de l'article 10-1.

Les autres mises en demeure datent de l'année 2022 et ne permettent pas à la défenderesse d'être davantage informée sur ce point.

Si des décomptes de charges et frais plus récents sont produits, la SCI MX objecte à raison que la procédure accélérée au fond de l'article 19-2 est dérogatoire du droit commun et que la mise en demeure se devait de respecter les exigences de ce texte afin de l'informer de manière complète des sommes dues en distinguant celles déjà échues de celles pour provisions qui deviendraient immédiatement exigibles passé le délai de trente jours.

La mise en demeure du 18 septembre 2023 étant irrégulière, elle ne peut conduire à une quelconque condamnation par la présente procédure accélérée au fond au titre des charges et frais de recouvrement, comprenant les frais de mise en contentieux du syndic.

A défaut de démontrer la mauvaise foi au sens de l'alinéa 3 de l'article 1231-6 du code civil de la SCI MX refusant de payer les charges à raison de l'irrégularité de la procédure, la demande au titre des dommages et intérêts sera également rejetée.

Le syndicat des copropriétaires de la copropriété ESPACE [Adresse 5] sera débouté de l'intégralité de ses demandes principales.

Sur les demandes accessoires

Le syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 5], partie perdante, sera condamné aux dépens de l'instance, lesquels comprendront les frais des assignations aux deux instances conformément à l'article 695 du code de procédure civile. Aucun autre acte extrajudiciaire, par ailleurs non détaillé par le syndicat requérant, ne peut être compris dans les dépens.
Par ailleurs, si la SCI MX a en l'espèce obtenu gain de cause à la présente instance pour des raisons procédurales, il échet de constater qu'elle est néanmoins débitrice des charges impayées. 

Aussi, l'équité conduit à ne pas faire droit à la demande de la SCI MX au titre des frais irrépétibles et au contraire à la condamner à payer la somme de 1500 euros à la SCCV ESPACE MATHIAS au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Les parties seront déboutées du surplus de leurs demandes de ce chef.

Il est rappelé que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit par application de l'article 481-1 du code de procédure civile.



PAR CES MOTIFS


Nous Frédéric ROASCIO, vice-président délégué par Madame la présidente, statuant selon la procédure accélérée au fond, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire, exécutoire de droit et en premier ressort,

ORDONNE la mise hors de cause de la SCCV ESPACE MATHIAS,

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 5], pris en la personne de son syndic en exercice la SAS NEXITY LAMY, de l'intégralité de ses demandes,

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 5], pris en la personne de son syndic en exercice la SAS NEXITY LAMY, aux entiers dépens,

CONDAMNE la SCI MX à payer à la SCCV ESPACE MATHIAS la somme de 1500 euros (MILLE CINQ CENTS EUROS) sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que l'exécution provisoire de droit assortit l'entière décision,

REJETTE le surplus des demandes.


Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe, les jours, mois et an susdits. 


LE GREFFIER LE PRESIDENT