Tribunal Judiciaire · Chambre 3 - CONSTRUCTION — 9 octobre 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DRAGUIGNAN
_______________________

Chambre 3 - CONSTRUCTION

************************

DU 09 Octobre 2024 
Dossier N° RG 22/08146 - N° Portalis DB3D-W-B7G-JUNT
Minute n° : 2024/274

AFFAIRE : 

[W] [B], [M] [S] C/ Syndicat des copropriétaires LES AMANDIERS, pris en la personne de son syndic en exercice, la société FONCIA GRAND BLEU



JUGEMENT DU 09 Octobre 2024




COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Madame Hélène SOULON, Vice-Président, statuant à juge unique

GREFFIER lors des débats : Madame Peggy DONET
GREFFIER FF lors de la mise à disposition : Madame Evelyse DENOYELLE

DÉBATS :

A l’audience publique du 04 Juillet 2024 
A l’issue des débats, les parties ont été avisées que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe le 26 Septembre 2024, prorogé au 09 Octobre 2024 ;

JUGEMENT : 

Rendu après débats publics par mise à disposition au greffe, par décision contradictoire et en premier ressort






copie exécutoire à :

Me David-André DARMON
Me Jean-Christophe MICHEL


Délivrées le 09 Octobre 2024

Copie dossier



NOM DES PARTIES :


DEMANDEURS :

Madame [W] [B], demeurant [Adresse 3]
Monsieur [M] [S], demeurant [Adresse 1]

représentés tous deux par Me David-André DARMON, avocat au barreau de NICE

D’UNE PART ;

DÉFENDEUR :

Syndicat des copropriétaires LES AMANDIERS, pris en la personne de son syndic en exercice, la société FONCIA GRAND BLEU, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représenté par Me Jean-Christophe MICHEL, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

D’AUTRE PART ;


******************


EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE :
Mme [W] [B] et M. [M] [S] sont copropriétaires au sein de la résidence « Les Amandiers » sis [Adresse 1] à [Localité 4].
Faisant état de l’effondrement du talus qui soutenait leur jardin entrainant un glissement de terrain intervenu suite à un épisode pluvieux en novembre 2019, Mme [B] et M. [S] ont fait dresser un procès-verbal de constat d’huissier le 13 juillet 2020 avant de faire assigner devant le juge des référés, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Les Amandiers, sur le fondement des articles 145 et 835 du code de procédure civile, aux fins d’obtenir la désignation d’un expert judiciaire.
Par ordonnance du 16 juin 2021, le juge des référés a désigné Mme [X] [D] épouse [K] en qualité d’expert.
Suivant acte notarié du 2 août 2021, Mme [W] [B] a vendu à M. [I] [C] son bien immobilier au sein de la résidence Les Amandiers et il a été indiqué en page 11 dudit acte que : « Le VENDEUR confirme ce qui a déjà été stipulé dans la promesse de vente savoir : Qu'il a engagé contre la copropriété une assignation en référé concernant le talus qui borde son jardin. Avoir demandé à la copropriété d'entreprendre des travaux urgents pour rétablir une jouissance paisible du jardin. Lesquels travaux ont depuis été effectués par la copropriété. Malgré le fait que les travaux aient été effectués LE VENDEUR a poursuivi sa procédure pour demander une indemnité suite à cette privation de jouissance et dans l'exécution des travaux effectués de façon non conforme à l'origine. Que cette procédure lui est strictement personnelle et entend conserver tous les effets de cette procédure. Une copie de l'assignation est ci-jointe (annexe n° 4) L'ACQUEREUR confirme à nouveau être parfaitement informé de cette situation et en faire son affaire personnelle sans recours contre LE VENDEUR. » 
Le rapport d’expertise judiciaire a été déposé le 17 janvier 2022.
Par acte de commissaire de justice du 7 décembre 2022, Mme [W] [B] et M. [M] [S] ont fait assigner devant le tribunal judiciaire de Draguignan le syndicat des copropriétaires « Les Amandiers » pris en la personne de son syndic en exercice la SAS la Gérance Dracenoise, au visa de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 afin de le voir : condamner à procéder à la remise à niveau du terrain appartenant à M. [S] ainsi qu’à la reprise de la fissuration des murets séparatifs avec la création d’un joint de dilatation entre le mur incliné et le muret et ce sous astreinte de 100 € par jour de retard à compter de la signification du jugement à venir, verser à Mme [B] la somme de 10 000 € et à M. [S] la somme de 15 000 € en réparation de leur préjudice, payer aux demandeurs la somme de 3000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile en sus des dépens. 
L’affaire a été clôturée le 11 mars 2024 et fixée à l’audience de plaidoiries du 4 juillet 2024. A cette date le dossier a été mis en délibéré au 26 septembre 2024, prorogé au 9 octobre 2024. 
PRETENTIONS ET MOYENS : 
Dans leurs dernières conclusions notifiées par RPVA le 10 novembre 2023, Mme [W] [B] et M. [M] [S] sollicitent le débouté de toutes les demandes, fins et conclusions du syndicat des copropriétaires Les Amandiers et maintiennent leurs prétentions initiales.
Par conclusions notifiées par RPVA le 1er février 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « Les Amandiers » pris en la personne de son syndic en exercice la société Foncia Grand Bleu demande au tribunal de débouter Mme [B] et M. [S] de leurs demandes indemnitaires et de les condamner à lui payer la somme de 3600 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens. 
Les prétentions et moyens des parties sont résumées dans les motifs de la décision. Pour plus ample exposé, il convient de se référer aux dernières conclusions susvisées conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DECISION :

1. Sur la responsabilité du syndicat des copropriétaires « Les Amandiers » : 

1.1 Moyens des parties :

M. [S] fait valoir que l’expert a constaté une lézarde au niveau des murets séparatifs entre son jardin et celui de l’appartement dont Mme [B] était propriétaire. Il souligne que l’entreprise ATPE, qui est intervenue après l’effondrement du talus qui a emporté le muret et les clôtures parallèles à la façade des deux jardins ainsi qu’une partie des terres, n’a pas remis à niveau son terrain. 
Il expose que la fissuration des murets s’explique par un tassement différentiel et l’absence de joint de dilation. 

M. [S] et Mme [B] indiquent qu’ils ont été privés de la jouissance de leur jardin en raison de l’absence d’intervention du syndicat des copropriétaires du 23 novembre 2019 au 16 septembre 2020 et qu’ils sont en droit de solliciter réparation de ce préjudice. 

Le syndicat des copropriétaires expose qu’après avoir effectué une déclaration auprès de la compagnie d’assurance dans le cadre de la catastrophe naturelle, l’assemblée générale du 16 juin 2020 a décidé de faire réaliser les travaux de réfection du talus qui soutenait les jardins du bâtiment B. Elle précise que les travaux ont débuté la semaine suivante et qu’il n’existe plus aucun désordre. Il ajoute que l’entreprise ATPE a réalisé les travaux de reprise de la fissure et qu’elle a immédiatement géré le sinistre. 
Il fait valoir que M. [S] a effectué lui-même la remise à niveau de son terrain avec l’achat de gravillons pour un montant de 105,81 €, que Mme [B] n’a pas été privée de son jardin et que si M. [S] l’a été du 23 novembre 2019 au 16 septembre 2020, la responsabilité du syndicat des copropriétaires, qui a immédiatement géré le sinistre, ne peut être retenue. 
Il considère que seul le quantum des demandes a empêché toute transaction et qu’il ne peut donc être accordée aux demandeurs une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

1.2 Réponse du tribunal : 
Selon l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat des copropriétaires « a pour objet la conservation et l'amélioration de l'immeuble ainsi que l'administration des parties communes.
Le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires. »
Il s’agit donc d’une responsabilité de plein droit dont le syndicat des copropriétaires ne peut s’exonérer qu’en établissant la faute de la victime ou d’un tiers ou en faisant la preuve d'une circonstance de force majeure. 
La responsabilité du syndicat est donc indépendante de toute notion de faute de sa part. La responsabilité du syndicat existe et peut être engagée, quand bien même les dommages ne sont dus ni au fait ni à la faute du syndicat lorsque les parties communes ont joué un rôle causal dans la production du dommage. 
En l’espèce, les courriels et courriers envoyés par Mme [B] au syndic de décembre 2019 à juin 2020 ainsi que le constat d’huissier du 13 juillet 2020 permettent d’indiquer que les murs des jardins se sont fissurés et que le rez-de-jardin de l’appartement de M. [S] s’est effondré en quasi-totalité. 
Mme [D]-[K] a constaté la présence de fissures sur le muret séparatif entre la propriété de Mme [B] et celle de M. [S], fissures qui existaient selon les indications des parties, avant les fortes pluies de novembre 2019, que l’entreprise ATPE a réparé mais qui sont apparues à nouveau. 
L’expert explique que la configuration du site avec des jardins situés à quelques mètres d’une ravine présentant un dénivelé important peut être à l’origine du ravinement progressif du talus qui selon les échanges entre M. [S] et le syndic de la copropriété était précaire depuis début 2019. Elle ajoute que la commune de [Localité 4] a connu un événement climatique exceptionnel avec un cumul de précipitation très important du 21 au 23 novembre 2019 qui a entrainé une saturation des sols en eau, ce qui a aggravé l’effondrement du talus déjà instable emportant une partie des murets et clôture entourant les jardins privatifs. Mme [D]-[K] indique toutefois que l’enrochement ayant été réalisé avant la tenue de son accedit, il n’est pas possible pour elle de déterminer avec certitude les causes de l’effondrement du talus soutenant initialement les jardins du bâtiment B de la résidence « Les Amandiers ». 
Il n’est pas aucunement contesté que les murets séparatifs, le talus, les grillages soient des parties communes. La dégradation, les fissures des murets, l’effondrement des terres et du talus ont engendrées des dommages pour Mme [B] et M. [S] en 2019 et 2020. Ainsi la responsabilité du syndicat des copropriétaires qui n’apporte la preuve d’aucune cause exonératoire, sera retenue sur le fondement de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965. 

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « Les Amandiers » est tenu de réparer la totalité des dommages causés par les parties communes ou ses éléments d’équipement collectif. La réparation doit être intégrale et tenir compte notamment du retard dans l’exécution des travaux de réfection incombant au syndicat. 
Il doit en effet supporter les frais de remise en état des parties communes à l’origine des dommages et des parties privatives ayant subi des dégradations ainsi que les préjudices supplémentaires comme la privation de jouissance des jardins. 
L’effondrement du talus a eu lieu les 23/24 novembre 2019. Après le refus de prise en charge de l’assurance dans le cadre de la catastrophe naturelle, des devis ont été demandé et lors de l’assemblée générale du 16 juin 2020 le budget des travaux de remise en état a été voté. La réalisation des travaux d’enrochement et la réfection des murets a débuté le 15 juillet 2020 avec une réception intervenue le 16 septembre 2020. L’expert a constaté le 24 septembre 2021 des fissures de nature esthétique sur les murets séparatifs entre la propriété de M. [S] et celle ayant appartenue à Mme [B]. 
A propos de ces fissures, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « Les Amandiers » apporte la preuve avec des courriers et photographies émanant de la SARL ATPE que les travaux de réparation ont eu lieu en mai 2023. 
De plus, l’expert judiciaire précise que suite à la réception des travaux en septembre 2020, M. [M] [S] a signalé un tassement des terres de son jardin et que l’entreprise ATPE qui s’était engagée à y remédier n’était pas intervenue au printemps 2021, de sorte que M. [S] a acheté à ses frais pour un montant de 105,81 € TTC des gravillons pour réaliser la remise à niveau de son jardin. 
Ainsi, à ce jour, la réparation des fissurations des murs séparatifs et la remise à niveau du jardin appartenant à M. [M] [S] ont été effectués, de sorte qu’il n’y a pas lieu de condamner le syndicat des copropriétaires « Les Amandiers » à y procéder sous astreinte. M. [M] [S] et Mme [W] [B] seront déboutés de leurs demandes à ce titre. 
En ce qui concerne le préjudice de jouissance, du 23 novembre 2019 au 16 septembre 2020, les demandeurs n’ont pu utiliser leur jardin dans des conditions normales en raison de l’effondrement du talus et des fissurations qui n’ont d’ailleurs été réparées pour celles relatives au mur séparatif que plusieurs années plus tard, en mai 2023. Il sera également précisé que M. [S] a dû engager des frais pour remettre à niveau son jardin en 2021 suite à l’inertie de la société ATPE. 
L’effondrement du talus a eu des conséquences plus importantes au niveau de jardin de M. [S] par rapport à celui de Mme [B]. Le muret et les clôtures parallèles à la façade des deux jardins ont été emportés par l’effondrement du talus et une partie des terres formant la plateforme du jardin appartenant à M. [S] s’est écroulée. 
Aussi, en réparation du préjudice de jouissance subi pendant presque 10 mois, des travaux de reprise qu’ils ont dû subir, des frais engagés et justifiés par M. [S] pour la remise à niveau de son terrain, des fissures inesthétiques réapparues en 2021 et réparées seulement en mai 2023, une somme de 1000 euros sera accordée à Mme [W] [B] et une somme de 1800 euros à M. [M] [S].

Sur les demandes accessoires :
En application de l’article 696 du code de procédure civile, le syndicat des copropriétaires « Les Amandiers », partie perdante sera condamnée aux entiers dépens de l’instance qui comprendront les frais d’expertise judicaire.
Il serait inéquitable de laisser à la charge des demandeurs les frais irrépétibles exposés pour faire valoir leurs droits et le syndicat des copropriétaires « Les Amandiers » sera condamné à leur payer la somme de 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.
L’exécution provisoire de droit à titre provisoire prévue par l’article 514 du code de procédure civile est compatible avec la nature de l’affaire. 

PAR CES MOTIFS :
Le tribunal statuant en audiance publique, par mise à disposition au Greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort :
DEBOUTE Mme [W] [B] et M. [M] [S] de leur demande de condamnation du syndicat des copropriétaires « Les Amandiers » à procéder, sous astreinte, à la remise à niveau du terrain appartenant à M. [S] et à la reprise de la fissuration des murets séparatifs ;
CONDAMNE le syndicat des copropriétaires « Les Amandiers » à payer à Mme [W] [B] la somme de 1000 euros de dommages et intérêts en réparation de son préjudice;
CONDAMNE le syndicat des copropriétaires « Les Amandiers » à payer à M. [M] [S] la somme de 1800 € de dommages et intérêts en réparation de son préjudice ; 
DEBOUTE le syndicat des copropriétaires « Les Amandiers » de toutes ses demandes ; 
CONDAMNE le syndicat des copropriétaires « Les Amandiers » à payer à Mme [W] [B] et M. [M] [S] la somme de 2000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ; 
CONDAMNE le syndicat des copropriétaires « Les Amandiers » aux entiers dépens de l’instance qui comprendront les frais d’expertise judiciaire ; 
RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire. 

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe de la troisième chambre du tribunal judiciaire de Draguignan le NEUF OCTOBRE DEUX MILLE VINGT-QUATRE.

La greffière, La présidente,